1、拆遷安置補償合同糾紛案仇慎齊 張洪要點提示：1、拆遷人與被拆遷人僅就安置補償協議發生爭議，人民法院應作為民事案件受理;2、特殊情況下，違約方仍然有權起訴要求變更或解除合同，但應當承擔違約賠償責任;3、安置房屋的實際面積大于合同約定的面積，超過3%的部分，被拆遷人不再另行支付購房款，而產權卻歸被拆遷人所有;4、拆遷人因違約造成原合同不能履行，而要求拆遷安置補償方式從產權置換變更為貨幣補償的，計算房屋補償價款的房屋面積應以建成后的安置房屋的實際面積計算;5、房屋單價應以起訴時同類型同地段房屋的市場單價為準。案情：原告：徐州賈汪利民房屋拆遷有限公司(以下簡稱拆遷公司)被告：李景陽2003年9月4日，

2、拆遷公司與李景陽雙方簽訂房屋拆遷補償安置合同，約定：拆遷公司拆除李景陽所有的位于徐州賈汪夏橋洗運北里3號樓1202室面積為52.05平方米的房屋一套，拆遷公司為李景陽提供安置房，位于徐州賈汪祥頤小區6號樓3301室，面積為65.30平方米，并于2004年5月31日交房。合同第四條規定，“協議安置面積允許上下浮動3%，再超出面積部分(李景陽)不再交付購房款，超過過渡期限，拆遷公司按有關規定進行賠償。”合同簽訂后，徐州賈汪祥頤小區6號樓3301室，面積為96平方米，并被開發商靈行出售給了他人，導致拆遷公司無法向李景陽交付約定的安置房。其間，拆遷公司多次找李景陽協商變更安置補償方式，以產權置換變更為

3、貨幣補償，但李景陽一直不置可否。2007年7月10日，拆遷公司向法院起訴。原告認為，開發商將安置房屋出賣給他人致使原告方違約，導致原拆遷安置補償合同無法履行，原告多次與李景陽協商，達不成變更安置補償方式協議，李景陽又不主動行使權利，現起訴要求變更或解除合同，并愿意承擔應當承擔的違約賠償責任。被告認為，如果將拆遷安置補償方式從原約定的產權置換補償變更為貨幣補償，房屋面積則應以96平方米，市場每平方米單價1600元計算，房屋補償金額應為150465.60元，過度補助費用27072元，合計177537.60元。審 判賈汪法院審理認為，拆遷公司與李景陽僅就安置補償合同發生爭議，人民法院應作為民事案件受

4、理。開發商將安置房屋出賣給他人致使拆遷公司違約，導致原拆遷安置補償合同無法履行，在與李景陽協商，達不成變更安置補償方式協議，李景陽又不主動行使權利的情況下，拆遷公司有權起訴要求變更或解除合同，但應當承擔違約賠償責任。拆遷公司要求以產權置換方式變更為貨幣補償方式，計算房屋補償面積應以安置房的實際面積96平方米計算，單價應以起訴時同類型同地段的房屋市場單價(1600元/平方米)為準，但應當扣除被拆遷人李景陽應當支付的合同約定的安置房與拆遷房的差價部分。審理過程中，2007年8月3日，雙方當事人達成如下調解協議：拆遷公司于2007年8月31日前給付李景陽人民幣175000元，原2003年9月4日雙方

5、簽訂的拆遷安置補償合同解除。本案最終以調解結案。評 析隨著我國房地產業的迅猛發展和住房制度改革的深化，同時由于我國不動產立法還不完善，市場機制還不健全，商品房開發拆遷行為很不規范，特別是一些房地產開發企業嚴重違背誠實信用原則，有的雖然簽訂了拆遷安置補償合同，卻為了自身利益故意違約而造成合同不能履行，或根本不與被拆遷人簽訂拆遷安置補償合同，故意制造麻煩而侵犯被拆遷人的利益，從而造成房地產開發拆遷安置補償爭議高發，這既侵犯了被拆遷人的合法權益，又造成房地產開發市場的非規范化運作，同時因拆遷安置補償不及時到位造成被拆遷人到處上訪告狀行為的發生，嚴重影響了社會的穩定，與和諧社會的建設發展背道而馳。因此

6、，人民法院在處理該類案件的時候，應本著有利于被拆遷人的原則和有利于房地產行業良好運作和發展的原則妥善處理好該類案件，用司法的手段維護和諧社會的良好發展。本案就是因拆遷安置補償原拆遷人違約造成合同不能履行，拆遷人起訴要求以產權補償方式變更為貨幣補償方式而發生的爭議。雖然本案最終以調解結案，但該案存在的五個問題值得探討和明確，以便為今后類似案件的處理提供參考：一、拆遷人與被拆遷人僅就安置補償協議發生爭議，人民法院是作為民事案件受理還是作為行政案件受理的問題。拆遷人與被拆遷人僅就安置補償協議發生爭議，人民法院是作為民事案件受理還是作為行政案件受理，司法實踐中有兩種爭議的觀點：第一種觀點認為，應作為行

7、政案件受理。理由是，因為我國目前集體土地還不能任意出讓，必須經過國家征收后作為國有土地才能出讓，拆遷安置補償協議的本質是國家征收補償行為，因此，拆遷安置補償合同實際上是一種行政合同。行政合同不同于民事合同雙方地位的平等性，行政合同雙方簽訂主體的地位是不平等的，拆遷安置補償合同因此具有國家強制性。因此，因拆遷安置補償合同履行問題發生爭議起訴到法院，則應作為行政案件受理和審理;第二種觀點認為，應作為民事案件受理。雖然拆遷安置補償合同解決的實際問題是征收補償問題，但合同簽訂的雙方主體的地位仍然是平等的，完全是基于當事人的意思自治而簽訂的合同。因拆遷安置補償合同履行問題發生的爭議，應屬于平等民事主體之

8、間的民事權益糾紛。另外，最高人民法院法復(1996)12號關于受理拆遷、補償、安置等案件問題的批復下稱法復(1996)12號文中規定：“公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為行政案件受理。拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發生爭議,或者雙方當事人達成協議后,一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理?！贝艘幎ㄒ泊_認了房屋拆遷糾紛是平等民事主體之間的民事權益糾紛。因此，拆遷人與被拆遷人僅就安置補償協議

9、發生爭議，人民法院應作為民事案件受理。筆者同意第二種意見。本案拆遷人拆遷公司與被拆遷人李景陽僅就安置補償拆遷合同發生爭議，人民法院作為民事案件受理無疑是正確的。二、違約方是否有權起訴要求變更合同或解除合同的問題。由于現實生活和司法實踐中基本上都是權利方而非違約方行使訴權而要求變更或解除合同，因此合同法也基本上對此作了同樣的規定。根據合同法的有關規定，除了當事人協商一致和不可抗力，合同的雙方當事人(不論是違約方還是非違約方)都有合同變更權或解除權外，對違約方是否有權要求變更或解除合同，合同法沒有作出任何規定。正如上文分析而言，雖然違約方主動起訴要求變更或解除合同的情況鮮見，但法律規定卻不能掛一漏

10、萬，否則將導致司法實踐中無法可依。筆者認為，特殊情況下，違約方有權主動起訴要求解除合同。這和“提存”制度的法理是一樣的。提存，是指債權人沒有正當理由而拒絕接受履行，或者無從查找債權人而無法履行時，債務人按照法律規定將標的物提交有關部門保存待領。提存有利于債務糾紛的及時解決，更好地平衡債權人與債務人雙方之間的利益沖突，保障市場機制的正常運轉。筆者認為，根據常人的判斷，當因違約導致合同的履行已經沒有任何必要或者因違約導致合同根本無法履行的情況下，非違約方不行使合同變更權或解除權時，違約方可以起訴或提起仲裁要求變更或解除合同。合同履行沒有任何必要的情況。如甲、已兩國發生戰爭，甲國與丙國簽訂了軍火供應

11、合同。但是，丙國因為沒有按時制造好供應軍火，當其供應軍火制造好時，甲、已兩國戰爭已經結束，那么，根據常人一般的判斷，甲、丙兩國的軍火供應合同實際上就沒有了再實際履行的必要。丙國于是將這批軍火另外作了處理，而等待甲國提出解除合同并要求違約賠償。但，時隔不久，甲國仍然要求丙國繼續履行原軍火供應合同。這無形中打了丙國個措手不及，一定程度上也影響了丙國的利益。因此，當出現上述情況，甲國惡意不及時提出解除合同或變更合同時，丙國為了自身利益可以有權以仲裁或訴訟的方式要求變更或解除合同。合同履行實際不能的情況。導致合同履行實際不能的情況有許多原因，如合同標的物的毀損、滅失或移轉他人，導致合同標的物無法實際交

12、付;合同一方當事人的死亡或權利義務終止，沒有合同履行方面的權利義務承受人，也沒有可供履行合同的“遺產”等，導致合同無法履行;等等。比如本案，拆遷安置補償合同的原標的物徐州賈汪祥頤小區6號樓3301室因第三人開發商出售于他人，導致拆遷公司無法再實際將原合同標的物交付給被拆遷人李景陽，而拆遷公司作為政府的一個準職能部門為了處理遺留問題，在被拆遷人既不要求變更合同履行方式，也不要求賠償損失的情況下，雖然是作為違約方，拆遷公司仍然有權以提起仲裁或訴訟的方式要求變更或解除合同，但應當承擔違約賠償責任。這既有利于政府拆遷工作和社會穩定的大局，又能使被拆遷人的利益得到及時的實現和保護，同時也與合同法的誠實信

13、用原則不相違背。因此，拆遷公司雖然作為違約人，其仍然有權起訴要求變更或解除合同，但應當及時承擔違約賠償責任。當然，根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱商品房買賣合同糾紛適用法律問題解釋)第七條的規定，如果是拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，仲裁機構或人民法院應予支持被拆遷人的請求，保障其優先權的實現。三、實際安置房屋面積超出合同約定面積3%以上的部分的房屋產權歸屬問題。28.741平方米，產權

14、應歸被拆遷人李景陽所有。這體現了商品房買賣合同糾紛適用法律問題解釋規定的“懲罰性賠償責任”制度?！皯土P性賠償責任”制度是來源于英美法系國家的一項民事制度，最早主要適用于侵權責任，但后來逐漸被廣泛適用于合同責任。司法解釋吸收“懲罰性賠償責任”，這樣既充分注意到依法維護買受人的合法權益，又考慮到商品房開發經營過程中的實際情況，有利于促進房地產市場的健康發展和良好運行。=3%´四、產權補償方式變更為貨幣補償方式房屋面積的計算依據問題。3%)是超出合同約定面積但屬于合同約定的上下浮動3%以內的面積。根據商品房買賣合同糾紛適用法律問題解釋第十四條規定的立法精神，因此，產權置換補償方式變更為貨幣

15、補償方式的房屋面積原則上應以安置房的實際面積96平方米計算。當然應扣除合同約定面積和超出合同約定面積3%以內的差價部分。´3%)平方米范圍內支付了相應的安置房與拆遷房的差額價款后，就要得到96平方米的房屋。在這96平方米的房屋面積中，有65.30平方米是合同約定的面積，28.741平方米是超出合同約定面積3%以上正如上文所言產權明確應歸被拆遷人所有的面積，1.959平方米(65.30´對產權置換補償方式變更為貨幣補償方式房屋面積的計算依據問題，原則上合同有約定的或者是雙方當事人達成變更協議的，應按照合同的約定或變更協議履行;如果合同沒有約定，事后又達不成變更協議，如果是實際安置房的面積超出原合同約定的面積，原則上則應以實際安置房的面積計算。假如本案以產權置換補償方式實際履行了合同，那么，被拆遷人在67.259(65.30+65.30五、房屋面積單價的計算標準問題。房屋面