1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如何控制工程造價(jià)針對龍洲島項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)狀及后續(xù)開發(fā)的需要，應(yīng)從以下幾個(gè)方面分階段進(jìn)行工程造價(jià)控制：一、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制是應(yīng)以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的全面造價(jià)管理。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)80%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好與壞，直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定了人力、物力和財(cái)力投入的多少。因此，設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。    下面從設(shè)計(jì)階段談?wù)劰こ添?xiàng)目的管理與造價(jià)的控制：     1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

2、     積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的市政設(shè)施、園林綠化等工程均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競標(biāo)，然后組織有關(guān)部門的專業(yè)人才進(jìn)行綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促使設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體布局和建筑造型及使用功能上開拓創(chuàng)新，同時(shí)也能降低工程造價(jià)。     2、開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)     積極推行限額設(shè)計(jì)，使投資估算控制設(shè)計(jì)概算，再用設(shè)計(jì)概算控制施工圖預(yù)算。使各專業(yè)設(shè)計(jì)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把

3、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。我們公司的工程造價(jià)管理人員也應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。     3、采用合同獎(jiǎng)懲措施，有效控制造價(jià) 針對目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)狀。我們應(yīng)在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用額度限制條款及獎(jiǎng)懲措施，如果設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)；如果施工圖預(yù)算指標(biāo)在限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，則按降低額的某一比例（如20%）予以獎(jiǎng)勵(lì)。   4、加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的

4、情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)變更頻繁，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。因此，要對設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查，對各專業(yè)圖紙間相互矛盾的地方盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的投資浪費(fèi)。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而帶來的投資增加。 二、招投標(biāo)階段工程施工招投標(biāo)活動(dòng)，不僅是業(yè)主選擇一個(gè)信譽(yù)良好的施工企業(yè)的過程，同時(shí)也是尋求一個(gè)各方均能接受的工程“合理價(jià)格”的尋價(jià)過程。招標(biāo)階段的造價(jià)控制，是上承設(shè)計(jì)階段下啟施工階段的造價(jià)控制，是工程的預(yù)期“合理價(jià)格”浮出水面的關(guān)鍵階段。為此，我們

5、在招投標(biāo)階段的造價(jià)控制應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：1、通過公開或邀請招標(biāo)的資格預(yù)審，選擇有經(jīng)驗(yàn)、有信譽(yù)、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投標(biāo)人參與投標(biāo)，排除那些不合格的投標(biāo)人，進(jìn)而降低招標(biāo)人的采購成本，提高招標(biāo)工作的效率。只有優(yōu)秀的施工企業(yè)才能夠有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位以合理的優(yōu)惠。因此，在對施工單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查的同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地考察，防止施工質(zhì)量低劣、財(cái)務(wù)狀況差、信譽(yù)差的施工單位混入投標(biāo)單位之列。2、編好工程量清單。工程量清單作為投標(biāo)計(jì)價(jià)的依據(jù)，是招標(biāo)文件的重要組成部分。在現(xiàn)行招投標(biāo)制度下，一般采用工程量清單計(jì)價(jià)，甲方須對自己編制工程量清單的完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。因此，工程量清單編制一定要符合工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的要

6、求，每一個(gè)清單項(xiàng)目的項(xiàng)目特征和工作內(nèi)容均應(yīng)表述準(zhǔn)確完整，應(yīng)做到清單項(xiàng)目不錯(cuò)、不漏、不留缺口。3、采用公正、科學(xué)、合理的評(píng)標(biāo)方法。比如，不宜采用“最低價(jià)中標(biāo)”的評(píng)標(biāo)方式，而應(yīng)采用經(jīng)評(píng)審的“合理低價(jià)中標(biāo)“的方法。在我國市場體制尚不完備的現(xiàn)階段，以低于成本價(jià)競標(biāo)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，它將直接導(dǎo)致惡意低價(jià)中標(biāo)。甲乙雙方簽訂施工合同后，乙方將難以履行合同承諾，讓甲方騎虎難下、進(jìn)退兩難，直接影響工程質(zhì)量和工期目標(biāo)。4、為了規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，工程合同盡量采用總價(jià)合同，工程造價(jià)盡量一次性包死，少留或不留活口。對一些確實(shí)需要據(jù)實(shí)結(jié)算的主材價(jià)格，應(yīng)由甲方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)后，方可施工。5、為了避免施工單位不平衡報(bào)價(jià)，對于可能在施工中

7、增加或減少較多的清單工程量，應(yīng)約定工程量的增減幅度及其綜合單價(jià)的調(diào)整方法。 6、為了保證工程質(zhì)量和工程進(jìn)度，應(yīng)明確在施工中對工程質(zhì)量和工期的獎(jiǎng)懲辦法。7、把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睾炗喪┕ず贤?，增?qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。在承包合同中，要明確合同的內(nèi)容和范圍，做到資料齊全、文字嚴(yán)密、避免含糊其詞，這樣才能保證合同的順利履行。完善、有效的合同也可以預(yù)防糾紛的發(fā)生，有效地減少、避免施工索賠，以達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。三、施工階段建設(shè)工程的施工階段是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，將原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實(shí)體的過程，是建設(shè)項(xiàng)目價(jià)值和使用價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要階段。建設(shè)工程的施工階段在工程建設(shè)全過程中

8、占了很長的時(shí)間，這個(gè)階段的工程造價(jià)管理是具體的、繁雜的，也會(huì)在一定程度上影響工程造價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一階段對工程造價(jià)的影響程度可達(dá)5%10%。根據(jù)施工階段的這一特點(diǎn)，在施工階段的造價(jià)管理中，除了重點(diǎn)控制工程變更簽證、合理處理索賠及把好建筑設(shè)備材料的價(jià)格關(guān)以外，還應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理。1、嚴(yán)格控制工程變更簽證在施工過程中，一般應(yīng)嚴(yán)格按圖施工，不得隨意提出變更。對于確實(shí)需要變更的情況，應(yīng)按如下要求處理：（1）要對工程變更進(jìn)行嚴(yán)格的審批，杜絕不合理和不必要的變更。（2）設(shè)計(jì)變更一定要在施工前進(jìn)行，避免施工后才變更的現(xiàn)象。（3）要做好施工圖會(huì)審工作，避免由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不當(dāng)而造成的變更。（4）要做到“先算帳

9、，后變更”，以免發(fā)生變更后工程造價(jià)大幅增加的情況。(5) 加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理工作，除簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符外，現(xiàn)場工程管理人員必須認(rèn)真閱讀招標(biāo)文件及投標(biāo)文件，明確招投標(biāo)范圍，不要盲目簽證。2、合理處理工程索賠 （1）施工單位的索賠必須以合同為依據(jù)，并有合理的索賠證據(jù)，對于那些無理索賠應(yīng)該堅(jiān)決予以拒絕。（2）處理索賠事件時(shí)，應(yīng)根據(jù)施工的實(shí)際情況，分清責(zé)任，及時(shí)合理地予以處理。（3）對于工程索賠應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)主動(dòng)控制，盡量將工作做在前面，減少索賠事件的發(fā)生。（4）索賠是雙向的，我們同時(shí)也應(yīng)該注重并做好向施工單位的索賠工作。3、做好材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)工作（1）對于材料的質(zhì)量，只要能滿足設(shè)計(jì)及使用

10、要求就行，不必購買價(jià)格昂貴的名牌產(chǎn)品，以免增加工程造價(jià)，造成投資浪費(fèi)；（2）不要過分依賴造價(jià)部門發(fā)布的價(jià)格信息，應(yīng)加強(qiáng)對設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格管理，建立可行的認(rèn)證制度。（3）主動(dòng)走向市場，了解、比較多家材料供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格，篩選出幾家質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的材料設(shè)備供應(yīng)商，并與這些供應(yīng)商建立長期的聯(lián)系，及時(shí)了解材料設(shè)備的價(jià)格變化情況。同時(shí)，也應(yīng)掌握周邊地區(qū)商家的材料設(shè)備的價(jià)格情況，以便更好的控制材料設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，降低工程造價(jià)。4、加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，就應(yīng)優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案。施工方案技術(shù)是否先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)是否合理不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量，也常常會(huì)影響到工程造

11、價(jià)。在工程實(shí)施過程中，除了應(yīng)組織專業(yè)人員對投標(biāo)文件的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查外，還應(yīng)對施工過程中的專項(xiàng)施工方案進(jìn)行審查，運(yùn)用價(jià)值工程法等方法通過不斷地對項(xiàng)目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到節(jié)約投資，創(chuàng)造更高效益的目的。如有某個(gè)工程項(xiàng)目，原施工組織設(shè)計(jì)是土方開挖大量采用機(jī)械，考慮到地下水的影響，施工機(jī)械開挖占75%，人工開挖占25%，并有降水設(shè)施。當(dāng)經(jīng)過認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)后，發(fā)現(xiàn)開挖基礎(chǔ)的時(shí)間正值枯水期，機(jī)械和人工的比例不合理，經(jīng)過計(jì)算調(diào)整，按機(jī)械挖土占92%計(jì)，人工挖土占8%計(jì)，且減少降水費(fèi)用，使業(yè)主節(jié)約了一筆投資。四、竣工結(jié)算階段工程竣工結(jié)算直接關(guān)系到建設(shè)單位和

12、施工單位的切身經(jīng)濟(jì)利益，是工程造價(jià)控制的最后一道關(guān)卡，竣工結(jié)算書一經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，一般不再改變。因此，我們必須重視竣工結(jié)算，為此，我們需做好以下工作：1、收集整理好所有的竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知單、工程簽證單、材料認(rèn)價(jià)單等工程竣工資料，以免施工單位在報(bào)審的竣工結(jié)算書中只報(bào)審對其結(jié)算有利的竣工資料。2、熟悉施工合同，嚴(yán)格按照合同約定的結(jié)算方式和調(diào)價(jià)方式進(jìn)行竣工結(jié)算；3、對竣工圖上沒有標(biāo)明的分部分項(xiàng)工程，在竣工結(jié)算時(shí)要深入施工現(xiàn)場核對、丈量、記錄，才能保證結(jié)算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。4、在審核施工單位的竣工結(jié)算時(shí)，要認(rèn)真仔細(xì)，避免計(jì)量與計(jì)價(jià)錯(cuò)誤的發(fā)生，同時(shí)還要建立行之有郊的復(fù)核制度，以保證竣工結(jié)算的準(zhǔn)確性。5、

13、建立結(jié)算審核的激勵(lì)機(jī)制，根據(jù)乙方報(bào)審的結(jié)算價(jià)與最終審核確定的結(jié)算價(jià)之差，按一定比例給予審算部一定的獎(jiǎng)勵(lì)。五、分析總結(jié)階段竣工結(jié)算完成以后，應(yīng)及時(shí)、系統(tǒng)地對已結(jié)算定稿的工程造價(jià)進(jìn)行技術(shù)分析，對在工程造價(jià)控制過程中的成敗得失進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，用來指導(dǎo)今后的工程造價(jià)管理工作。 1、工程造價(jià)技術(shù)分析對工程造價(jià)進(jìn)行技術(shù)分析的主要目的，是要根據(jù)工程項(xiàng)目的特征，如結(jié)構(gòu)類型、基礎(chǔ)類型、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、層數(shù)、層高等工程特征，分別計(jì)算出這一類型工程的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括單位工程造價(jià)、單位工程量、單位材料消耗量、分部工程造價(jià)比例等有用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為以后的工程造價(jià)管理積累最原始、最寶貴的第一手資料，建立“工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫”，為以后能夠快速、準(zhǔn)確的測算、審核工程造價(jià)服務(wù)?！肮こ淘靸r(jià)數(shù)據(jù)庫”的建立還充分體現(xiàn)了“知識(shí)管理”的思想，使知識(shí)作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動(dòng)而流失，使我們企業(yè)的成本管理步上一個(gè)新的臺(tái)階。 2、造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)工程造價(jià)管理的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，主要是針對以往工程造價(jià)管理的成敗得失，發(fā)揚(yáng)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，吸取失敗教訓(xùn)。將先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提煉成管理制度并在以后的項(xiàng)目中推廣執(zhí)行；對失敗教訓(xùn)深刻反省，并制定出預(yù)防措施，以保證不再重蹈覆轍。通過對以上各階段工程造價(jià)控制的分析來看，