1、2009年房地產估價理論與方法考試真題一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)1.某期房年后建成入住，類似現房的價格為5 000元/，出租的年末總收益為500元/，管理費用等其他支出為100元/。估計折現率為10%，風險補償為現房價格的3%。該期房目前的價格為（ ）元/。A4395B4486C4636D48502.某宗房地產未設立法定優先受償權利下的價值為600萬元，法定優先受償款為50萬元，貸款成數為七成，則該房地產的抵押貸款額度為（ ）萬。A370B385C420D5503.一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下

2、列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格的是（ ）。A第（1）、（3）種情況B第（3）、（4）、（5）種情況C第（2）、（4）種情況D第（2）、（4）、（5）種情況4.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是（ ）。A上漲B下跌C保持相對穩定D先漲后跌5.評估某套建筑面積為12

3、0 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（ ）。 交易實例建筑面積()用途價格(元/)成交日期區位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易A甲B乙C丙D丁6.住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中（ ）。A區位因素B社會因素C實物因素D權益因素7.房地產的規劃用途對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中的（ ）。A配套設施建設的限制B房地產使

4、用管制C房地產權利的設立和行使限制D房地產相鄰關系的限制8.最高最佳使用包括用途、規模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經濟學原理是（ ）。A收益遞增遞減原理B均衡原理C替代原理D適合原理9.某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為（ ）。A估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去B估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在C估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在D估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去10.運用收益法評估房地產抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會

5、低時，一般應采用（ ）的收益估計值。A較高B較低C最高D居中11.為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區房地產交易中規定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調整后的價格為（ ）元/。A3673.20B3673.68C3790.43D3790.9312.某期房尚有1年時間才可以投入使用，與其類似的現房價格為3600元/，出租的年末凈收益

6、為300元/，假設折現率為8%，風險補償估計為現房價格的2.5%，該期房目前的價格（ ） 元/。A3322.22B3232.22C3600.00D3510.0013.某一交易實例房地產的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（ ）元人民幣/。（1平方英尺=0.0929 ）A17484B19020C19754D20

7、53914.某宗熟地的原生地取得費為540元/，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/和60元/，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（ ）元/。A55.20B103.22C109.63D114.8215.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置價格為600元/，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ）。A16%B42%C58%D84%16.某舊住宅，測算其重置價格為40萬元人民幣，地面門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，因戶型設計不好、沒有獨立廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地

8、區引起的經濟折舊為7萬元，該舊住宅的折舊現值為（ ）A40B30C25D2217.某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續期（土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得）、建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為（ ）萬元。A95.40B97.87C98.55D99.3318.某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為（ ）萬元。A0

9、.50B5.63C6.25D28.1419.某建筑物使用主要材料水泥砂石、鋼材、木材磚的用量分別為800t、6000m3、200000kg、300m3、18000m3，單位價格分別為300元/t、200元/m3，3800元/t、16000元/m3、500元/m3，其他材料為主要材料費用的35，稅費、利潤率為主要材料費用的40，則該建筑物的重新購建價格為（ ）萬元。A1600B2160C2800D302420.以下房地產價值中，保持始終不變的是（ ）。A市場價值B賬面凈值C折余價值D原始價值21.下列關于預售房地產開發經營期的圖示中，正確的是（ ）。22.通過市場調查獲知，某地區20052008

10、年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增減量法預測，該地區普通商品住宅2010年的價格為（ ）元/。A5362B5374C5532D570223.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（ ）萬元。（采用四三二一法則）前街 320元/平方英尺地塊后街 240元/平方英尺A150.8B160.8C170.8D180.824.下列估價公式中，錯誤的是（ ）。A土地價格=房地價格-建筑物價格B房地產價

11、格=帶債權債務的房地產價格+債權-債務C建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值D房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成份的價格25.某工業用地的土地面積為10 000，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/，則因規劃調整所需的補地價為（ ）萬元。A500B1000C2500D300026.下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事（ ）。A估價對象B估價目的C估價時點D價值類型27.某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日

12、，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為（ ）。A2008年9月20日B2008年9月23日C2008年9月26日D2008年9月27日28.若假定估價時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是（ ）。A謹慎價值B市場價值C快速變現價值D投資價值29.評估征收房地產造成的停產停業損失，屬于（ ）業務。A傳統價值評估B價值分配C相關經濟損失評估D價值減損評估30.下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價

13、是（ ）。A最高最佳使用原則B合法原則C替代原則D謹慎原則31.采用假設開發法評估某待開發房地產的價值，適用的估價前提是“被迫轉讓前提”。該估價是因（ ）的需要。A房地產作價入股B法院強制拍賣C房地產稅收D房地產征收補償32.某出租寫字樓的完全產權價值為2000萬元，出租人權益價值為1600萬元，則承租人權益價值為（ ）萬元。A-400B400C1800D360033.某地區各項基礎設施開發的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為（ ）元/ 。A98B102C108

14、 D11634.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（ ）。A過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B市場上能找到充分的房地產歷史價格資料C房地產市場在過去無明顯的季節變動D政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格35.房地產既與機器設備等動產不同，又與商標等無形資產不同，是（ ）的結合體。A實體、權益、區位B實物、權益、區位C實物、權利、位置D實體、權益、位置二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)36.下列屬于成本租金

15、構成的內容有（ ）。A折舊費B維修費C管理費D保險費E房產稅37.下列價值種類中，屬于基本價值類型的有（ ）。A抵押價值B市場價值C計稅價值D投資價值E在用價值38.影響房地產價值的權益因素包括（ ）。A房地產權利設立和行使的限制B房地產區位的限制C房地產使用管制D房地產通風采光的限制E房地產相鄰關系的限制39.城市房屋拆遷補償實行產權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產權差價時，（ ）。A估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產市場價格的估價時點一致B期房產權調換差價=所調換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現在市場價值C期房產權調換差價=所調換期房的現在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值D期

16、房的區位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協議中約定的為準E在原地實行產權調換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%40.下列資料中一般應放入估價報告附件的有（ ）。A估價委托書B估價委托合同C估價對象權屬證明D估價報告內部審核表E估價師注冊證書復印件41.下列房地產狀況中屬于區位狀況的有（ ）。A位置B房地產規模C環境景觀D外部基礎設施完備程度E朝向、樓層42.根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建價格的方法有（ ）。A單位比較法B市場提取法C分解法D工料測量法E指數調整法43.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管

17、理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（ ）。A電費B物業管理費C水費D供暖費E房地產稅44.假設開發法中求取在建工程價值的扣除項目有（ ）。A土地取得成本B續建管理費用C續建投資利息D續建完成后房地產銷售費用E取得在建工程的稅費45.長期趨勢法的作用主要有（ ）。A用于收益法中預測未來的租金、空置率等B用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整C用于成本法計算重置價格D用來比較兩類以上房地產價格的發展趨勢與潛力E用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏46.城鎮基準地價的內涵包括其對應的（ ）。A容積率B土地使用

18、稅C土地開發程度D土地使用期限E征地補償費47.某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有（ ）。A按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%B按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%C按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%D按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%E按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%48.房地產估價程序的作用包括（ ）。A規范估價行為B節省估價工作C保障估價質量D提高估價效率E規避估價監管49.下列關于房地產

19、估價師應遵守的職業道德的表述中，正確的有（ ）。A應做到誠實正直、公正執業B為了提高業務水平，可以接受超過自己專業能力的估價項目C未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用E不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章50.某餐廳的資產可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產、特許經營權。當該餐廳不適宜在現位置繼續經營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括（ ）。A土地B建筑物C裝飾裝修D動產E特許經營權三、判斷題（共15題，每題0.5分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確，用“×

20、;”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分）71.在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。（ ）72.任何一個估價項目都有估價目的。（ ）73.市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果，說明房地產價格有一定的泡沫。 （ ）74.房地產的在用價值一般小于房地產的市場價值。（ ）75.房地產作價入股估價應當采用謹慎價值標準。（ ）76.一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。（ ）77.在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產價格上漲。（ ）78.某房地產于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數

21、六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產未設立法定優先受償款權利下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產的再次抵押價值為300萬元。 （ ）79.交易日期調整的百分率法中，交易日期調整系數應以估價時點時的價格為基準來確定。（ ）80.在運用成本法估價時，房地產價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產價格就相應增高。 （ ）81.某房地產的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數為10，則該房地產的綜合資本化率為7.5%。（ ）82.在假設開發法估價中，估價結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發完成后的房地產價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產的開發利用方式無關。（ ）83.根據市場調查，獲知某類房地產20032007年的價格逐年上漲，分別為3500元/、3700元/、3950元/、4250元/、4550元/，運用平均發展速度法預測，該類房地產2008年的價格高于4800元/。（ ）84.劃分路線價區段時，