1、1房地產項目開發建設流程2我們先來了解一下！我們先來了解一下！l房地產：房地產：也稱為不動產，是房產和地產的總稱，也稱為不動產，是房產和地產的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的多種權利（及所有權、管理權、轉讓及其附帶的多種權利（及所有權、管理權、轉讓權等）。權等）。l房地產業：是指以土地和建筑物經營為對象，從房地產業：是指以土地和建筑物經營為對象，從事房地產開發建設、經營、管理以及維修、裝飾事房地產開發建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。l房地產開發：

2、是指房地產開發正業在依法取得土房地產開發：是指房地產開發正業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施，房屋建筑的活動。設施，房屋建筑的活動。3國有土地使用權出讓年限國有土地使用權出讓年限l住房用地住房用地7070年年l工業用地工業用地5050年年l科教、文體、衛生用地科教、文體、衛生用地50 50 年年l商業、旅游、娛樂用地商業、旅游、娛樂用地4040年年l綜合或其他用地綜合或其他用地5050年年l軍事、政府機關用地長期軍事、政府機關用地長期 4房房 地地 產產 的的 特特 性性 l 獨一無二性獨一無二性l 不可移動性不可移動性l 壽

3、命長久性壽命長久性l 數量有限性數量有限性l 用途多樣性用途多樣性l 相互影響性相互影響性l 易受限制性易受限制性l 價值高大性價值高大性l 難以變現性難以變現性l 保值增值性保值增值性5l房地產業與建筑業的區別房地產業與建筑業的區別l建筑業是物質生產部門，屬于第二產業建筑業是物質生產部門，屬于第二產業l房地產業兼有生產（開發）、經營、管理和服務等多房地產業兼有生產（開發）、經營、管理和服務等多種性質，屬于等三產業種性質，屬于等三產業l房地產業可分為投資開發業和房地產服務業房地產業可分為投資開發業和房地產服務業l房地產中介服務業包括房地產咨詢、房地產價格評估、房房地產中介服務業包括房地產咨詢、

4、房地產價格評估、房地產經紀地產經紀6l根據中華人民共和國城鄉建設部標準根據中華人民共和國城鄉建設部標準民用建筑設計通則民用建筑設計通則JGJ 37-87第第1.0.5條條 民用建筑高度與層數的劃分民用建筑高度與層數的劃分 一、住宅建筑按層數劃分為：一、住宅建筑按層數劃分為：l13層為低層；層為低層； 46層為多層；層為多層；l79層為中高層；層為中高層； 10層以上為高層。層以上為高層。 l二、公共建筑及綜合性建筑總高度超過二、公共建筑及綜合性建筑總高度超過24m者為高層（不者為高層（不包括高度超過包括高度超過24m的單層主體建筑）。的單層主體建筑）。 三、建筑物高度超過三、建筑物高度超過10

5、0m時，不論住宅或公共建筑均為時，不論住宅或公共建筑均為超高層。超高層。7l按建筑高度分按建筑高度分l一般情況下，根據樓盤的用途不同可分民用和商用，一般情況下，根據樓盤的用途不同可分民用和商用，根據樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、根據樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、高層和超高層。高層和超高層。l通常人們把通常人們把層稱低層、層稱低層、46層為多層、層為多層、7層為小高層、層以上為高層、總高度為層為小高層、層以上為高層、總高度為米以上為超高層。米以上為超高層。8按建筑形態化分按建筑形態化分l別墅：獨棟、雙拼、聯排l住宅：板樓、塔樓l商業、辦公：商場、市場、寫字樓、酒店9房地產開發

6、的證件房地產開發的證件l1、核準或備案證（固定資產投資）l2、土地證l3、建設用地規劃許可證l4、建設工程規劃許可證l5、建筑工程施工證l6、商品房預售許可證10房地產開發主要涉及政府部門房地產開發主要涉及政府部門l市（縣）政府、發改局、土地局、建設局、規劃市（縣）政府、發改局、土地局、建設局、規劃局、房產管理局、安監局、公安消防、人防、防局、房產管理局、安監局、公安消防、人防、防震、氣象局、環保局、地稅局、自來水公司、電震、氣象局、環保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃氣公司、廣電局、工商局、力局、通信公司、燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局等水利局、財政局等11房地產涉及稅

7、費房地產涉及稅費l1、涉及房地產購置的：包括契稅、印花稅及交易手續費。l2、涉及房地產出售的：包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續費。l3、涉及土地購置的：土地出讓金、地上附著物補償款12河北省房地產開發項目行政審批流程示意圖國土資源部門提供具備出讓條件的土地環保部門提供審定的規劃環境影響評價文件地震部門提供地震安全性評價文件規劃部門提出剛性規劃條件國土資源部門進行國有土地使用權出讓（招拍掛），合法建設用地畢準書、國有土地使用權證書普通商品住宅固定資產投資項目備案規劃部門發放規劃部門發放建設用地規劃許可證（建設用地規劃許可證（1日）日）編

8、制修建性詳細規劃或建設工程設計方案總平面圖、建設工程設計方案施 工 圖 設 計規劃部門審定修建性詳細規劃或建設工程設計方案總平面圖、建設工程設計方案（3日）建設、規劃、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環保、氣象、技術監督、教育、文物、水利、安監、國家安全等有關職能部門聯合審圖、備案（3日）審圖機構進行施工圖審查規劃部門核發建設工程規劃許可證（規劃部門核發建設工程規劃許可證（2日）日）已審定的修建性詳細規劃（或建設工程設計方案總平面圖）、建設工程設計方案規劃許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為9日政府實施政務信息全程公開監察部門實施全程行政監察13組織施工單位、監理單位招標招標文件備案，

9、招標投標情況書面報告，招標合同 備 案建設工程質量、安全監督手續備 案排水部門核發城市排水許可證【2日】市容環衛部門對城市建筑垃圾處置核準建設部門核發建筑工程施工許可證【2日】1、提供土地使用權 證、工程規劃許可證2、提供施工圖紙審查合 格書；3、已辦理工程質量、安 全監督手續；4、建設資金已落實1、提供土地使用權證、建設 工 程規劃許可證、施工許 可證；2、投入開發建設的資金達到 工程建設總投資的25% 以上3、已有商品房預售方案房產部門核發商品房預售許可證【2日】商品房預售合同備案房地產開發企業組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收規劃、建設、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環

10、保、氣象、技術監督、教育、文物、水利、安監等有關職能部門聯合進行竣工驗收、認可【3日】建設工程竣工驗收備案規劃驗線；規劃條件、工程質量、施工安全從開工至竣工的監督施工許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為4日竣工驗收階段。其中行政審批、辦理、驗收時間共計為5日政府實施政務信息全程公開監督部門實施全程行政監督14項目推廣、銷售項目獲取項目啟動規劃設計施工建設竣工驗收項目交付權證辦理房地產項目開發建設流程圖房地產項目開發建設流程圖15一、項目獲取一、項目獲取l項目可行性研究調研項目可行性研究調研 當地房地產市場形勢；當地房地產市場形勢； 政府優惠政策、投資環境；政府優惠政策、投資環境； 當地消費水

11、平；當地消費水平； 人口組成；人口組成； 地理位置、交通；地理位置、交通； 項目開發成本、利潤測算；項目開發成本、利潤測算； 16二、項目啟動二、項目啟動1土地報批土地報批3房產資質審批房產資質審批4項目可行性項目可行性 報批報批2項目公司注冊項目公司注冊報批報批環保初步意見環保初步意見5立項報批立項報批17l1、獲取土地獲取土地 獲取形式：拍賣、招標、掛牌、劃撥獲取形式：拍賣、招標、掛牌、劃撥l2、項目公司注冊項目公司注冊 A、項目公司申報；、項目公司申報； B、辦理項目公司營業執照、組織機構代碼證；、辦理項目公司營業執照、組織機構代碼證； C、辦理銀行開戶、稅務登記等手續；、辦理銀行開戶、

12、稅務登記等手續；l3、房產公司資質審核房產公司資質審核l4、項目可行性研究報告審批項目可行性研究報告審批l5、項目立項報批項目立項報批 A、環保部門審查，做、環保部門審查，做環境影響評價報告環境影響評價報告； B、發展計劃部門立項報批，列入當年投資計劃；、發展計劃部門立項報批，列入當年投資計劃；18資質資質等級等級注冊資本注冊資本（萬元）（萬元）開發經營開發經營年限年限3年累計竣工面年累計竣工面積（萬積（萬m2）質量質量合格率合格率專業技專業技術人員術人員一級一級5000530連續連續5年年100%40二級二級2000315連續連續3年年100%20三級三級80025連續連續2年年100%10

13、四級四級5001已竣工工已竣工工程程100%5暫定資質證書暫定資質證書的條件不得低于四級資質企業的條件的條件不得低于四級資質企業的條件 19三、項目規劃設計三、項目規劃設計1規劃方案審批規劃方案審批2初步方案審批初步方案審批3 施工圖審批施工圖審批4建設工程規劃建設工程規劃許可證報批許可證報批201、規劃方案審批、規劃方案審批選址、定點選址、定點 報批報批規劃設計條件規劃設計條件意見書審批意見書審批環境影響評估環境影響評估報告書審批報告書審批規劃方案審批規劃方案審批地質初勘地質初勘212、施工圖審批、施工圖審批施工圖外審施工圖外審施工圖內審施工圖內審規劃報批規劃報批氣象報批氣象報批消防報批消防

14、報批防震報批防震報批人防報批人防報批環保綠化方案環保綠化方案報批報批地質詳勘地質詳勘施工圖設計施工圖設計施工圖報批施工圖報批22233、建設工程規劃許可證、建設工程規劃許可證建筑工程規劃建筑工程規劃許可證報批許可證報批墻墻 改改物業維修基金物業維修基金散裝水泥散裝水泥節節 能能24四、項目建設施工四、項目建設施工1建設工程施工建設工程施工許可證許可證2項目建設能源、項目建設能源、系統報批系統報批3施工建設雜項施工建設雜項報批報批251、建設工程施工許可證、建設工程施工許可證工程類別核定工程類別核定工程建設招投標工程建設招投標建設工程擬建備案建設工程擬建備案安全生產條件備案安全生產條件備案工程質

15、監備案報批工程質監備案報批建設工程施工建設工程施工許可證許可證泥石流方案報批泥石流方案報批林業部門報批林業部門報批262、項目建設能源、系統報批、項目建設能源、系統報批項目建設項目建設能源、系統報批能源、系統報批雨水、污水雨水、污水排放、接入排放、接入許可證報批許可證報批電力、燃氣、電力、燃氣、熱氣、自來水、熱氣、自來水、郵政電信郵政電信相關部門報批相關部門報批裝修消防報批裝修消防報批273、施工建設雜項報批、施工建設雜項報批施工建設雜項施工建設雜項報批報批城區綠化臨時占用城區綠化臨時占用樹木砍伐（遷移）樹木砍伐（遷移）報批報批城區道路、城區道路、河道占用（借用）河道占用（借用）開設道路開設道

16、路各項施工圖變更各項施工圖變更28五、項目銷售五、項目銷售房管處面積預測房管處面積預測商品房預售證報批商品房預售證報批銷售合同工商銷售合同工商審批備案審批備案商品房價格備案審批商品房價格備案審批29六、項目竣工驗收六、項目竣工驗收項目竣工驗收項目竣工驗收質監單項驗收質監單項驗收驗收備案驗收備案單項局部驗收單項局部驗收專項工程驗收專項工程驗收綜合竣工驗收綜合竣工驗收竣工圖紙竣工圖紙 檔案備案檔案備案規劃驗收規劃驗收土管驗收土管驗收建筑業管理處備案建筑業管理處備案30項目能源、系統的開通運營能源開通能源開通電電 力力自來水自來水電電 信信雨水、污水雨水、污水開通開通出入口出入口開通開通燃氣開通燃氣開通31l項目專項工程驗收項目專項工程驗收專項工程專項工程驗收驗收消消 防防人人 防防綠綠 化化燃燃 氣氣氣氣 象象環環 保保32七、項目交付七、