1、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探討面對(duì)國(guó)內(nèi)剛剛起步的養(yǎng)老地產(chǎn)，文章通過(guò)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、案例分析等得出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式需結(jié)合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)需求，并要求開(kāi)發(fā)商正確面對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，提升專(zhuān)業(yè)素養(yǎng) 。中國(guó)正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)到2050 年，全國(guó)老年人口總量將超過(guò)4 億，占總?cè)丝诘?/4 以上。但現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后。一方面，目前中國(guó)居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，難以滿(mǎn)足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)。2010 年我國(guó)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到萬(wàn)億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500 億元。 尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，國(guó)內(nèi)才剛剛起步，其長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)

2、和社會(huì)效益不容忽視。因此，共同探討適合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)模式，具有重大的迫切性和現(xiàn)實(shí)意義。一、養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱(chēng)為房地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品， 但又有所不同， 養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。與一般住宅相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具有明顯的差異性：消費(fèi)群的專(zhuān)一性：針對(duì)中老年人提供的住宅產(chǎn)品；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性： 住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、 交通線路、 配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性：在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。二

3、、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)， 作為復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要分支， 在美國(guó)已經(jīng)有了 50 年的歷史， 在德國(guó)、日本等國(guó)家也已經(jīng)發(fā)展地非常成熟。國(guó)家產(chǎn)品特點(diǎn)借鑒之處CCRC模式 , 建筑規(guī)模大， 有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程美 國(guó)和組織的活動(dòng)超過(guò)80 種以上。代表樓盤(pán)：太陽(yáng)城中心、鳳完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分凰城。日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的老年人住宅產(chǎn)品與其他租售日 本基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活( 二代居 )一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自的住宅產(chǎn)品。代表樓盤(pán)：港北新城。理。國(guó)家政策傾向于讓老年

4、人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑建筑元素的集合處理，讓老年歐 洲將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。公寓不顯孤獨(dú)。代表樓盤(pán)：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。在中國(guó)， 養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以養(yǎng)生、康體、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，是全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。目前處于由政府福利向社會(huì)盈利轉(zhuǎn)化的過(guò)程中。老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶老年社區(qū)企業(yè)盈利型專(zhuān)供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式政府收益型老年公寓有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院政府福利型有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身

5、邊又無(wú)親人，普通型養(yǎng)老院三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式目前，中國(guó)市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式包括了全部出售、出售與自持相結(jié)合、會(huì)員制銷(xiāo)售、只租不售等四種模式。模式一：全部出售以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉。案例：北京東方太陽(yáng)城區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積234 萬(wàn)平方米，總建筑面積70萬(wàn)平米，共可入住2 萬(wàn)余人物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓面積區(qū)間：為78-716 平方米不等開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2003 年，二期2004 年，三期2007-2009 年本項(xiàng)目通過(guò)復(fù)合

6、的產(chǎn)品、 優(yōu)美的景觀環(huán)境、 完善的養(yǎng)老配套的打造， 以及社區(qū)養(yǎng)老軟環(huán)境的培養(yǎng)，以全項(xiàng)目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷(xiāo)售，打造全齡社區(qū)概念，獲得成功。運(yùn)營(yíng)模式二：出售與持有相結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)全部進(jìn)行銷(xiāo)售，將住宅建設(shè)與社區(qū)管理相相結(jié)合的。案例：北京太陽(yáng)城銷(xiāo)售住宅中醫(yī)院銷(xiāo)售住宅區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場(chǎng)17 公里、南距亞運(yùn)村15 公里。規(guī)模：占地面積42 萬(wàn)（ 623 畝），總建筑面積30 萬(wàn)， 容積率 0.7 ，綠化率 60。總投資 5 億出租老年公寓銷(xiāo)售別墅酒店太陽(yáng)城醫(yī)院度假村購(gòu)物中心多人民幣產(chǎn)品類(lèi)型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅社區(qū)特色：中

7、國(guó)式的園林，2 萬(wàn)平米的人工聯(lián)體雙湖， L 型綠化帶。根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行了無(wú)障礙設(shè)計(jì)，三層以上的住宅全部配有電梯，24 小時(shí)溫泉水入戶(hù)本項(xiàng)目由財(cái)政和民政部門(mén)劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷(xiāo)售， 另一部分則用來(lái)滿(mǎn)足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。模式三：會(huì)員制銷(xiāo)售養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)采用租售并舉、以租為主，但是租期長(zhǎng)，實(shí)際為變相出售。采取會(huì)員制管理模式 ，出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡，變相的“銷(xiāo)售 +持有”模式案例：上海親和源區(qū)位：親和源會(huì)員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)12 公里，虹橋機(jī)場(chǎng) 22 公里，離上海

8、市中心人民廣場(chǎng)12 公里，人稱(chēng)“小上海”的周浦鎮(zhèn)3 公里占地面積： 84000 平方米建筑面積： 100000 平方米公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838 套，可供1600 位左右老人入住在運(yùn)營(yíng)上，項(xiàng)目采用了A 卡（ 銷(xiāo)售概念的長(zhǎng)租性質(zhì)）和 B 卡（租賃概念的短租性質(zhì)）A 卡：需一次性支付一筆89 萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶(hù)型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬(wàn) 6.98 萬(wàn)元不等的會(huì)費(fèi)（根據(jù)房型不同）。B 卡：該卡對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶(hù)型，一次性支付價(jià)格從45 萬(wàn) -88 萬(wàn)元不等，另外每年需支付

9、 2.98 萬(wàn)元的會(huì)費(fèi)。不能轉(zhuǎn)讓。有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15 年的界限， 如果只住了5 年，剩余 10 年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15 年以上，超過(guò)部分免費(fèi)。運(yùn)營(yíng)模式為 會(huì)員制 加管理費(fèi)， 會(huì)員費(fèi)的收入將投入到下一次的老年公寓開(kāi)發(fā)，管理費(fèi)作為日常服務(wù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。模式四：只租不售只租不售， 對(duì)自理、半自理、非自理客戶(hù)區(qū)別對(duì)待，收取不同租金。案例：北京燕達(dá)國(guó)際健康城區(qū)位：位于北京衛(wèi)星城東燕郊，潮白河畔。地理位置優(yōu)越，距天安門(mén)30 公里，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)25 公里規(guī)模：占地面積50 萬(wàn)平方米 ( 不含附屬用地 )總建筑面積106 萬(wàn)平方米總投資約70 億元人民幣項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式以出租為主（

10、土地性質(zhì)為醫(yī)療用地）項(xiàng)目以醫(yī)療健康社區(qū)為主題，依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護(hù)社區(qū)。項(xiàng)目定位面向全球中高端人群，來(lái)訪客較多， 但目前入住率不高，長(zhǎng)期住的只有幾十個(gè)人，以中國(guó)人為主，多為短期居住，長(zhǎng)期居住較少。入住率低的問(wèn)題主要是：一是項(xiàng)目面向高端人群，收費(fèi)高，門(mén)檻高；二是中國(guó)人的思想觀念還沒(méi)有轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，對(duì)這種形式接受度不高。5、小結(jié)事實(shí)上， 養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì)福利相結(jié)合， 這就決定了此類(lèi)項(xiàng)目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜性、 公平性； 另一方面， 一般傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過(guò)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售來(lái)獲取利潤(rùn)， 后期物業(yè)服務(wù)僅占利潤(rùn)的很少部分， 但國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要

11、產(chǎn)品銷(xiāo)售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重。 可以看出， 養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的民生性戰(zhàn)略工程， 其盈利模式對(duì)投資方是很大的考驗(yàn)， 要求投資方具有長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃與強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)必須取得土地使用權(quán)， 享受政府的土地優(yōu)惠較快回籠資金，提高資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)銷(xiāo)售可能性比較小； 不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的剩發(fā)。余，和通過(guò)運(yùn)營(yíng)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。能夠通過(guò)使用配套用地、行政劃撥用地等靈活手段在不取得土地所用權(quán)的情況下實(shí)現(xiàn)要求具有充裕的現(xiàn)金，資金占用量大，回自持運(yùn)營(yíng)，降低土地成本。籠較慢。結(jié)合物業(yè)、醫(yī)療、康體鍛煉等多種服務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收入。擁有兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，還可以通過(guò)在土地方銷(xiāo)售 +自持需要一定量的運(yùn)營(yíng)資金。

12、面采取靈活策略。養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入比單一的普通住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)要大，投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)，除了面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)， 開(kāi)發(fā)商還要面對(duì)自己經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對(duì)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會(huì)資源種類(lèi)繁多。開(kāi)發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、老年大學(xué)、 老年協(xié)會(huì)等服務(wù)機(jī)構(gòu)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身?xiàng)l件，選擇合適的開(kāi)發(fā)模式。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光先帝遺德，恢弘志士之

13、氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇瑫詴耻娛拢囉糜谖羧眨鹊鄯Q(chēng)之曰愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。“能 ”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以?xún)A頹也。 先帝在時(shí)，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書(shū)、 長(zhǎng)史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來(lái)二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以