1、談房地產行業的成本核算與成本控制一、房地產行業成本核算中存在的問壓 房地產行業的核算并不復雜，但由于企業管理水平和會計人員水平的原因，一些房地產公司成本核算不遵循財政部及上海市的政策規定，致使財務指標扭曲，成本不實，企業財務狀況及經營成果無從體現。具體表現為: 1成本對象設立的隨意性。成片開發的小區應根據合同或同時開工的工程名稱在“開發成本”科目下設不同的成本對象。但有的小區卻往往將原應歸屬同一工程的項目分成多個對象。 2動遷差價調房的補償收入直接沖減動遷成本。動遷房的補差數應沖減用于動遷的房源成本，不能直接沖減動遷成本，補差收人應補交營業稅金及附加。 3成本不進行分配或隨意分配。用于動遷的商

2、品房成本不根據實際去向和用途轉出；在同一筆費用用于支付不同成本對象時，相關部門有時根本不作任何分配。因此，都造成成本嚴重不實。 4實物與帳面成本結轉不一致。在外購或自建動遷用房、商品房內部調撥或轉自用以及商品房的銷售上，沒有一套規范的業務操作規程，致使帳面和實物數量嚴重不符。  5成本末打足。就房地產行業而言，成本未打足的原因有：(1)因不能及時取得發票，應計入而未人的成本。承包單位因開出發票就須繳納營業稅金及附加以及所得稅，故而對工程己經結束而發包方不能及時支付款項的，就不開出發票。對此，房地產公司就難以及時進行成本核算，造成成本低于實際數以2)公建配套設施不按預算計提。按規定，非

3、有償轉讓的公建配套設施，建設規模大的，可按建筑面積或投資比率預提，而有的公司則人為少提或不提。 6不能正確解決在產品向完工產品的結轉問題。在產品向完工產品結轉的依據為工程的竣工交付。在結轉時，首先要審查完工部分工程的單項成本是否全部計入，其次審查公共費用是否足額分攤，如配套設施費用、動遷成本及前期費用的分攤等。 7結轉完工產品時任意預計銷售成本或按照內部所謂計劃成本結轉。由于前述因素的存在，商品房銷售時，企業無法得到真實的成本資料，因此一些企業采用所謂計劃價格來預計銷售成本。這種錯誤的做法，嚴重違反了成本必須按實際成本結轉的原則。 二、規范并完善成本核算，提高核算水平  (一)正確劃

4、分工程項目。由于房地產產品規模大、生產周期長，往往成片分期開發，而且建筑產品是非標準產品，因此在核算時對同一小區內的各工程項目應分別進行核算。為便于成本的分配和分析，筆者認為應以竣工區域另設立工程項目的依據，并單獨設立須進行共同分配的成本對象。例如甲小區分期成片開發，可將相同時間竣工的區域合并為分工程對象。即甲小區共同費用、甲小區A工程、甲小區B工程。在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間相同或接近的設立各分項工程;在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，可合并核算，然后按照預算造價比例計算各分工程的實際成本。  (二)正確設置三級科目，規范反映核算內容，為了正確核算房地產產品的

5、開發成本和成本控制，筆者根據財務會計制度和國務院及上海市制定的房產建設和投資方面的各種稅費計征辦法和標準，依據重要性原則，建議在“開發成本”科目下設置六個二級科目，其下再分設三級科目和必要的明細科目。  土地征用及動拆遷補償費 1土地征用費:(1)土地補償費，(2)青苗補償費，(3)糧油差價，(4)蔬菜地建設費，(5)墾復基金，(6)耕地占用費，(7)勞動力安置費，(8)老年社員養老費，(9)征地包干費及征地管理費，(10)其他;2· 動拆遷淋償費:(1)拆遷私房補償費、搬遷費、獎勵費，(2)拆遷單位補償費、搬遷費、獎勵費，(3)集體設施補償費，(4)其他;3·動

6、遷房源建設費;4·其他。  前期工程費      1，勘察費;2·設計費;3·可行性研究費;4·招標費;5·臨時措施費:(1)臨時道路建設費HZ)臨時水源建設費，(3)臨時電源建設費等;6·土地平整費;7·其他。 建筑安裝工程費 1·建筑工程;2·安裝工程費;3·設備及工器具購置費;4·監理費;5·其他。 基礎設施費 1·排污排洪費;2·供電費;3·供氣費;4·供水費;5

7、83;通訊費;6·照明費;7·環衛費;8·道路橋梁涵洞;9·綠化帶;10·建設配套費:(1)住宅建設配套；（2）人防工程費，(3)商業網點建設費，(4)臨時建設工程費，(5)臨時占路費； 施工配套費:(1)許可證執照費，(2)新型墻體材料費， (3)檔案保證金，(4)竣工圖編制技;12·其他。  公共配套設施費  l·教育設施費;2·醫療設施費;3·商業設施費;4·地區行政設施建設費;5·服務設施費;6·其他。 開發間接費  1·工資；

8、2·福利費；3·折舊費；4·修理費；5·辦公費；6;水電費；7·勞動保護費；8·利息；9·審計費；10·公證費；11·評估費；12·周轉房攤銷；13·其他。  (三)準確進行成本分配。成本分配主要有四個標準: (1)因果關系法。追溯成本發生的原因據以分攤成本。如基礎設施費的分攤。(2)受益程度。以受益比例將成本分攤至受益對象。如分攤公建配套費，按預算面積分配。(3)公平合理。有時盡管與某項特定成本并無直接聯系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無關聯的對象，其依據為

9、從公司角度出發，該間接成本是大家"應接受"的成本。(4)承受能力。按成本對象的負擔能力分攤間接成本。要求獲利能力高的獨立核算項目吸收更多的成本，能產生納稅收益，對整個企業集團有利。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售后，再轉入“銷售費用”科目。  雖然成本分配的方法較多，但并不表明會計人員可以隨意分攤，需要服從于成本分配目的亦即成本分配的意圖。成本分配目的主要是提供經濟決策信息、客觀公平計算成本、激勵成本中

10、心努力降低成本等。 (四)正確劃分開發間接費與期間費用。按照規定，只有在施工現場設立的管理機構(如指揮部等)的費用方可列入開發間接費。但有些企業將公司工程部等與現場有聯系的部門費用均列入開發間接費，以達到減少期間費用、提高利潤的目的，或借此提高土地增值稅扣除項目的金額基數。 三、加強內部成本分析，提出控制辦法  為便于考核項目收益情況，房地產企業須對產品銷售收入、產品銷售成本、開發成本、開發產品、出租開發產品、周轉房等科目按成本對象分別核算。通?？蓮囊韵路矫孢M行分析:  1分成本對象考核工程項目的毛利、毛利率、投資報酬率、凈現值、現值指數、開發周期、竣工面積率、空置率、產銷

11、率等。 2與工程的預算比較分析節超額，按成本項目列示。由于房地產開發周期長，工程項目可變因素多，在立項前所做的預算并不能反映實際情況，可比性不強。建議按工程的開發不同階段編制滾動預算，以動態地反映預算執行情況。  3分析項目差異。項目差異與竣工的時間和成本的節超密切相關。項目差異=進度差異+成本差異。其中，進度差異=按實際進度截止至當日的預算成本-按計劃進度截止至當日的預算成本；成本差異=按實際進度截止至當日的實際成本-按實際進度截止至當日的預算成本。 通過項目差異的分析，可促使企業縮短項目的開發周期，降低項目的成本或修證預算，使之更加切實可行。 4運用網絡計劃技術(計劃評審技術，P

12、ERT)，大力降低工程成本。網絡圖是表示一項工程各個工作環節或各道工序的先后關系和所需要時間的網狀圖。它不僅能反映出工程所有作業(工序)之間的相互關系，而且能表明工程的時間進度，突出工程中的關鍵作業和關鍵路線，從而使項目管理人員集中精力抓住關鍵，合理調配資源，尋求以最小的工程費用獲得最佳工期。網絡計劃技術尤其適用于建筑工程項目的時間一成本控制。 四、房地產行業成本核算尚待探討的問記 1借款費用的處理。在實際工作中，不少企業將借款費用作為調節利潤高低的手段。有的不分用途，一律計入開發成本，人為抬高利潤;有的對經營性的支出和工程支出不加區分，直接全部資本化或費用化；有的將不同工程借款費用不加分配，

13、簡單計入某一工程成本；有的在開發中斷或結束后，仍將借款利息計入開發成本。筆者認為，由于房地產借款數額大，對當期的損益影響大，在實務中，準確地計算借款利息非常重要。應注意：(1)確定用于開發成本中的借款數額，以區分資本化和費用化的界限；（2）細分用于不同工程項目的借款數，正確劃分同一借款在不同項目間的負擔額；(3)工程停工時的借款費用暫停資本化；(4)開發成本轉入開發產品即產品完工后，借款利息直接計入當期損益.2質量責任準備金。每一個企業產品質量責任事故發生的可能性都是存在的，而且一旦發生，數額相當大，根據穩健性原則，現行制度應考慮允許房地產公司按照銷售收入的一定百分比設立質量責任保證金，以降低

14、風險，合理預計質量損失。 3存貨跌價損失準備的計提。一般認為：房地產行業出售的是不動產，減值的可能性較小。實際情況并非如此。其一，房地產市場供過于求，商品房積壓嚴重，積壓時間越長，跌價可能性越大；其二，房地產公司的開發資金約有70%系外部籌集而來，存量房積壓時間愈長，資金成本愈高。在我國房地產市場日趨活躍的情況下，建議仿效股份制企業會計制度，采用成本與可變現凈值孰低法。 筆者認為，房地產開發企業應拋棄“重開發、輕核算”的觀念，必須重視包括成本費用開支范圍、期間費用開支范圍、成本和費用管理責任制、成本和費用的計劃和考核等一整套成本管理辦法，不斷提高成本管理水平。淺論房地產銷售收入的會計核算社會主

15、義市場經濟的健康發展為房地產市場的發育完善創造了優越的市場環境，使房地產業如沐春風，得以空前發展。如何規范和加強房地產開發企業的會計核算，為房地產業的健康發展保駕護航，顯得極為迫切。 一、房地產銷售收入的核算范圍 房地產有廣義與狹義之分。廣義的房地產是指“土地及附著于土地上的改良物”即不動產；狹義的僅指房地產開發企業開發的房地產。房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同，這是一類；另一類是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同

16、并按合同要求開發的房地產。 房地產開發項目竣工驗收辦理移交手續之前，已簽訂房地產購銷合同的交易是作為房地產銷售，還是作為代建工程呢？答案是不能作為代建工程。因為房地產開發企業的銷售對象是其“生產制造”的房地產，是有實物形態的產品，所提供的是產品而非勞務。辦理竣工驗收、辦妥移交前簽訂購銷合同甚至收取部分售房款，其性質是預收貨款（或預收定金），這種交易是房地產銷售業務。 （通鋼是否預付款了。）房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，也在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象

17、。 二、房地產銷售收入的確認原則 房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據企業會計準則收入進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。 房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于

18、暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，這時不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。 在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。理由是：第一，移交手續辦妥后，購買方可以持相關單證到有關部門辦理房地產產權證書，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方，滿足條件一。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。開發項目區域內的物業管理等社區服務與條件二所述的繼續管理權不同，管理主體有差別。第三，目前

19、房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。 三、房地產銷售收入的核算 房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收帳款”科目；因預收房地產款而交納的營業稅費等暫在“應交稅金一應交營業稅”等科目核算；房地產開發企業在促銷時收到的購房訂金在“其他應付款”科目核算。 開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，房地產開發企業按照購銷合同規定

20、將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續后可以確認銷售收入的實現，借記“預收帳款”、“應收帳款”等科目，貸記“經營收入”科目。 房地產企業出售周轉房時，先按周轉房的攤余價值，借記“開發產品”科目，貸記“周轉房”科目；再按購銷合同中雙方簽訂的價格，借記“銀行存款”等科目，貸記“經營收入”科目；并結轉其銷售成本，借記“經營成本”科目，貸記“開發產品”科目。 舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產開發企業的經營收入，借記“預收帳款”等科目，貸記“經營收入”科目。 采用分期收款方式銷售房地產。在辦妥移交手續后，先將“開發產品”轉入“分期收款開發產品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時，借記“銀行存款”或“應收帳款”科目，貸記“經營收入”科目；按開發產品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結轉的銷售成本，借記“經營成本”科目