1、精品文檔精品文檔g溫毓碧桂園碧桂園集團投資拓展管理辦法（試行）2011年12月5日精品文檔目錄1. 目的 12. 適用范圍 13. 基礎資料及數據收集 13.1 基礎資料及數據的定義 13.2 基礎資料及數據收集的范圍 13.3 基礎資料及數據的收集和管理 14. 項目拓展 25. 項目投資工作流程 25.1 項目獲取的四大環節 25.1.1 項目會審 35.1.2 項目立項 35.1.3 項目定案審批 35.1.4 項目獲取 45.2 項目獲取過程的兩個會議 65.2.1 項目交底會 65.2.2 項目啟動會 75.3 項目投資工作流程總結 76. 項目后期跟進 137. 各部門工作配合及工

2、作節點 147.1 集團投資拓展中心與區域投資拓展部 147.2 集團投資拓展中心/區域投資拓展部與前期各專業部門 147.3 集團投資拓展中心/區域投資拓展部與項目部 158. 投資拓展責任承擔及獎勵 15附件： 16附件1：土地招牌掛信息匯總表 18附件2：城市房地產市場及土地市場動態監測表 19附件3：區域競爭對手分析表 20附件4：城市基本數據及主要經濟指標表 21附5：城市房地產市場政策變化監測表 22附6：項目投資分析報告模板（含5 個專項評估報告） 23附件7:項目會審匯報模板（PPT格式）57附8： 項目定案審批報告模板 58附9： 新項目立項審批流程 60附10：新項目定案審

3、批流程 61附12：合同類文簽章審批流程 63附13：非合同類文簽章審批流程 64附14：項目土地報名競買審批流程 65附15：借用公章審批流程 66附16：新公司注冊成立審批流程 67附17：項目交底會議程及要求 68附18：項目啟動會議程及要求 70附19：集團投資過程中規劃制作的工作指引 72精品文檔碧桂園投資拓展管理辦法1. 目的為了優化資源配置，促進集團投資拓展業務發展，加強投資拓展業務管理，實現投資拓展業務規范化、流程化，特制定本管理辦法。2. 適用范圍適用于集團投資拓展中心、所有區域及集團所屬其他方面涉及的土地、房地產項目投資拓展及相關工作。3. 基礎資料及數據收集3.1 基礎資

4、料及數據的定義包括土地招拍掛信息、城市主要經濟指標、房地產市場狀況、土地市場概況、主要競爭對手監測、城市房地產相關政策等方面情況。3.2 基礎資料及數據收集的范圍收集范圍為已有項目區域及集團五年發展規劃中計劃進入的區域，對于一般區域， 信息收集至區域內主要地級市即可；對于重點發展區域，信息收集則需至主要縣（區）。具體收集的范圍由集團投資拓展中心每年初根據年度投資計劃具體確定，已設置投資拓展部的區域則由集團投資拓展中心與區域投資拓展部聯合確定。3.3 基礎資料及數據的收集和管理3.3.1 已設置投資拓展部的區域由區域投資拓展部負責收集本區域內房地產相關基礎資料及數據，設置本區域房地產相關基礎資料

5、和數據庫；對于本區域內土地招拍掛信息，在初步了解后加具是否跟進的意見或建議，以周報形式報集團投資拓展中心；對于城市主要經濟指標等數據每半年更新一次，每次更新后報集團投資拓展中心備案；對于城市房地產狀況、土地市場概況、主要競爭對手監測等在收集獲取資料后以月報形式上報集團投資拓展中心；對于城市房地產相關政策等建立資料庫，對其變化隨時監測，即時上報集團投資拓展中心并抄送集團戰略發展中心。各類基礎資料收集的模板及標準格式詳見附件1-5。3.3.2 新區域及未設置投資拓展部的區域由集團投資拓展中心各業務小組按其分工收集各自負責區域內房地產相關基礎資料及數據。新區域及未設置投資拓展部的區域房地產相關基礎資

6、料及數據的收集及更新周期參見已設置投資拓展部的區域基礎資料及數據收集更新周期。4. 項目拓展集團為了更好、更快的拓展優質項目，項目拓展信息可多方提供，但具體承擔項目拓展及買地業務的為集團投資拓展中心及區域投資拓展部。4.1 項目拓展渠道主要有政府、中介、政府招拍掛信息、公司其他領導及同事提供、業務人員自行拓展、其他相關渠道。4.2 對于新區域及未設置投資拓展部的區域，項目拓展工作由集團投資拓展中心負責，集團投資拓展中心對各業務小組按區域進行分工，各小組原則上在本區域內進行項目拓展工作，各業務人員在獲取本區域外土地信息后轉交相應區域負責人跟進，特殊項目可跨區域跟進（跨區域跟進的項目需請示中心負責

7、人同意） ，但需理順各方面關系，尤其政府對接方面，避免多頭對接。4.3 對于已設置投資拓展部的區域，項目拓展工作由集團投資拓展中心與區域投資拓展部共同負責，各自獲取項目拓展信息后原則上各自跟進，但可根據具體情況交叉或轉交某一方跟進。要注意信息共享，避免對同一地塊重復跟進，還需理順各方面關系，尤其政府對接方面，避免多頭對接。5. 項目投資工作流程包括土地儲備項目、土地過戶項目、股權收購項目、合作開發項目、勾地項目、促成政府直接出讓、政府直接招拍掛等項目。5.1 項目獲取的四大環節土地信息獲取后到項目取得需經過以下四個環節：項目會審、項目立項、項目定案審批、項目獲取。5.1.1 項目會審在獲取土地

8、信息后，由投資拓展總監或區域投資拓展部進行篩選和跟進，形成項目投資分析報告（含 5 項專項評估報告，具體報告模板見附件6） ，并進行項目會審，以此為項目立項的前提。項目會審時需按統一格式及標準制作好項目匯報材料（PPT格式，由集團投資拓展中心制定統一標準，模板見附件7）,投資拓展總監或區域投資拓展部進行匯報（10 分鐘） ，投資拓展總經理或區域總裁進行總結（5 分鐘） ，與會人員對匯報內容提出相關問題或建議（5 分鐘） ，最終得會審結果，以定該項目是否可立項。對于區域投資拓展部獲取并跟進的項目，由區域總裁組織項目會審；對于集團投資拓展中心獲取并跟進的項目，由投資拓展總經理組織項目會審。會審通過

9、的項目，可進入項目立項審批環節。會審未通過的項目，根據實際情況，停止跟進并存檔或繼續補充了解準備下次會審。5.1.2 項目立項會審通過的項目，需在1 個工作日內在BIP 系統上發起項目立項審批流程。5.1.2.1 集團投資拓展中心發起的項目立項審批流程如下：投資拓展總監投資拓展總經理集團分管副總裁董事局主席 （流程結束后報總裁辦備案；有所屬區域的項目，報對應區域總裁備案）5.1.2.2 區域投資拓展部發起的項目審批流程如下：區域投資拓展人員區域總裁投資拓展總經理集團分管副總裁董事局主席（流程結束后報總裁辦備案）5.1.2.3 項目立項審批通過后，由集團投資拓展中心發起項目交底會，營銷中心、規劃

10、院、市政配套部、前期工程部、總工室、法務部、財務資金部、區域辦公室 / 區域投資拓展部等相關專業部門介入，開始項目全面深入考察分析及項目合同談判。5.1.3 項目定案審批項目深入考察分析結束、各部門出具專業意見后，根據各部門意見、項目進展及合同談判等最終結果，形成項目定案審批報告（報告模板見附件8） ，在項目合同（包括土地儲備合同、勾地協議、過戶合同、股權轉讓合同、合作開發合同等）簽署前或土地掛牌前在BIP 系統上發起項目定案審批流程。5.1.3.1 集團投資拓展中心發起的項目定案審批流程如下：投資拓展總監投資拓展總經理集團分管副總裁執行董事 （楊永潮）執行董事（楊貳珠）總裁董事局主席（有所屬

11、區域的項目，流程結束后報對應區域總裁備案）5.1.3.2 區域投資拓展部發起的項目定案審批流程如下：區域投資拓展人員區域總裁投資拓展總經理集團分管副總裁執行董事（楊永潮）執行董事（楊貳珠）總裁董事局主席項目定案審批通過后，需由投資拓展業務部門發工作聯系單給運營中心，告知項目定案審批結果，由運營中心發起項目總經理確定流程（未確定區域的新項目一并申請確定區域），項目總經理確定后即刻與投資拓展業務部門聯系，介入項目前期有關工作。5.1.4 項目獲取指項目合同（包括土地儲備合同、勾地協議、過戶合同、股權轉讓合同、合作開發合同等）簽署直至項目獲取（土地出讓合同簽署、土地過戶或股權轉讓手續辦理完、國土證辦

12、至合資公司名下等），該環節業務工作原則上由集團投資拓展中心主導，區域投資拓展部協助，需在BIP 系統上完成如下審批流程：5.1.4.1 合同類文件簽章審（含法人簽字）審批流程用于對即將簽署的合同、協議（包括但不限于土地儲備合同、勾地協議、過戶合同、股權轉讓合同、合作開發合同、土地出讓合同、框架協議等）審批，據此流程合同方可由法人簽字、加蓋公章。該審批流程如下：投資拓展總監投資拓展總經理法務部、 財務資金部、合規辦、 首席財務官并行會審集團分管副總裁總裁5.1.4.2 非合同類文件簽章（含法人簽字）審批流程用于投資意向書、邀請函及其他與政府、合作單位之間日常工作、業務往來的文件、函件簽字、蓋章審

13、批。該審批流程如下：投資拓展總監投資拓展總經理集團分管副總裁總裁5.1.4.3 項目報名競買審批流程用于土地競買過程中報名材料、授權委托書法人簽字、參與競買公司、公章借用、競買保證金付款、法人身份證原件借用等業務審批。該審批流程如下：投資拓展總監投資拓展總經理法務部、 財務資金部、合規辦并行會審集團分管副總裁總裁5.1.4.4 借用公章流程用于除土地競買之外需借用公章現場簽章的業務。該審批流程如下：所借公章由區域保管的：投資拓展總監投資拓展總經理區域總裁（公章所在區域）所借公章由總部保管的：投資拓展總監投資拓展總經理集團分管副總裁總裁5.1.4.5 付款流程用于投資款、地價款、 契稅、 土地出

14、讓合同簽署前其他規稅費等款項支付申請。該審批流程如下：投資拓展總監投資拓展總經理財務資金部集團分管副總裁總裁5.1.4.6 公司注冊申請流程該流程由集團投資拓展中心或區域辦公室發起，公司成立具體事宜由區域辦公室、集團辦公室跟辦，財務資金中心等相關部門配合。集團投資拓展中心發起的該審批流程如下：投資拓展總監投資拓展總經理集團辦公室、 財務資金部并行會審集團分管副總裁總裁區域投資拓展部或項目部發起的該審批流程如下：區域投資拓展人員/ 項目總經理區域總裁投資拓展總經理集團辦公室、財務資金部并行會審集團分管副總裁總裁項目獲取環節所有審批流程原則上由集團投資拓展中心統一發起，特殊情況可由區域投資拓展部發

15、起，區域投資拓展部發起的上述流程前三個環節為：區域精品文檔投資拓展部經理或投資拓展總監一一區域總裁一一投資拓展總經理，其后環節與集團投資拓展中心發起的相關流程相同。以上相關流程參見BIP流程指引及附件9-16。5.2 項目獲取過程的兩個會議為使項目推進“又快又好”，確保項目取得后能立即開工，因此由總裁辦及 投資拓展中心建立項目交底會、啟動會兩個會議制度。5.2.1 項目交底會在項目立項審批后召開，由集團投資拓展中心發起并主導，以此會議為節點， 此前工作均由集團投資拓展中心或區域投資拓展部單獨或配合開展（特殊項目除外），此會議后相關專業部門正式介入項目前期工作。項目交底會具體要求及議 程詳見附件

16、17。項目交底會后各職能中心、各職能部門需按如下要求在規定期限內完成會議 安排的各項工作，并提交由中心負責人簽字的相關專業報告序號職能中心職能部 門工作及報告內容完成時間要求1營銷中心營銷中 心X X項目市場調研報告 （包括項目 市場意見、項目及產品定位、戶型配比 及規劃建議、商業配比建議、產品推售 計劃、產品建議售價、戶型利潤估算等）交底會后10個工 作內2研發中心規劃院規劃設計要點（另根據項目需要完 成控規方案、概規方案及詳規 方案，規劃方案完成時間根據項目具 體情況再定）交底會后5個工 作日內（規劃設 計要點）3總工室地塊巖土報告（包含地塊地質基礎 情況分析、各類產品地質基礎處理意見 及

17、成本分析）交底會后5個工 作日內4成本管理中 心前期工 程部X X項目土方工程報告（包含土方是否可以平衡、富余土方外運點及成 本、填土土源點及成本、是否涉及后方 爆破、爆破量及成本）交底會后5個工 作日內5市政配 套部X X項目市政配套情況調研報告（包含地塊及周邊供水、供電、排污、 道路、燃氣、有線、通訊等市政要素現 狀及規劃情況，解決項目開發需求的各 市政要素臨時及永久解決方案及成本 估算）交底會后5個工 作日內6法務監察審法務部X X項目法務報告（包含項目合法交底會后5個工計中心性審查結果及法律意見）作日內7財務資金中 心財務部項目地塊投資分析營銷及規劃報告 提交后5個工作 日內8其他酒店

18、籌 建辦X X項目酒店建設意見（包含是否建議配建酒店、酒店風格、建筑規模、 客房數量、配備功能等）交底會后5個工 作日內5.2.2 項目啟動會在土地項目獲取后、正式開工前召開，由總裁辦發起并主導，確定項目開發宏觀計劃及其它重要事項。項目啟動會具體要求及議程詳見附件18。5.3 項目投資工作流程總結5.3.1 由集團投資拓展中心獲取并主導的項目精品文檔;營銷中心、規劃院、:總工室、財務資 金;部、前期工程部、市;政配套部、法務部等:相關部門開始介入*項目啟動會精品文檔5.3.2 由區域投資拓展部獲取并主導的項目5.3.3 土地招牌掛信息的跟進流程5.3.3.1 已設置投資拓展部的區域由區域投資拓

19、展部在獲取土地招拍掛信息后5個工作日內初步評判、考察地塊后給出是否跟進的建議，以周報形式上報集團投資拓展中心，對于重點優質土地招拍掛信息在給出跟進建議后可即時上報。對于建議跟進的項目，深入考察跟進， 于 3 個工作日內完成項目立項報告，并在 BIP 系統上發起立項審批流程。立項審批通過后，由集團投資拓展中心組織項目交底會，由區域投資拓展部、營銷中心、商業部、規劃院、財務資金中心參加，對于市政配套條件不完善、地塊內場地不平整、有特殊地質隱患的地塊，可酌情邀請市政配套部、前期工程部及總工室等部門參加。交底會后，區域投資拓展部牽頭，各部門盡快考察地塊并出具專業意見，由區域投資拓展部形成項目定案審批報

20、告， 并在BIP系統上發起項目 定案審批流程。定案審批通過后，由區域投資拓展部組織土地競買報名資料，發起相關審批流程，參與土地競買。具體流程見下圖：5.3.3.2 新區域及未設置投資拓展部的區域由集團投資拓展中心負責，各業務小組投資拓展總監在獲取土地招拍掛信息后 3 個工作日內初步評判、考察地塊后給出是否跟進的建議，上報相應區域投資拓展總經理，由投資拓展總經理給出是否跟進的意見。對于建議跟進的項目，各投資拓展總監深入考察跟進，于5個工作日內完成項目立項報告，并在BIP系統上發起立項審批流程。立項審批通過后，由集團投資拓展中心組織項目交底會，由營銷中心、商業部、規劃院、財務資金管理部參加，對于市

21、政配套條件不完善、地塊內場地不平整、有特殊地質隱患的地塊，可酌情邀請市政配套部、前期工程部及總工室等部門參加。交底會后，集團投資拓展中心牽頭，各部門盡快考察地塊并出具專業意見，由投資拓展總監形成項目定案審批綜合報告，并在BIP系統上發起項目定案審批流程。定案審批通過后，組織土地競買報名資料，發起相關審批流程，參與土地競買。具體流程見下圖：6. 項目后期跟進項目獲取后，在簽訂土地出讓合同后全面移交項目部，但原拿地主體部門（集 團投資拓展中心或區域投資拓展部）仍應配合項目部跟進處理項目用地后續拆遷、收地等工作。對于土地儲備及簽署協議分期拿地的項目，已設置區域投資拓展部的，以區域投資拓展部主導，項目

22、部參與、配合后期拿地工作，但土地儲備合同后期履行情況、 投資款支付及返還、分期拿地情況、后期地價款支付等需統一走本管理辦法規定的與投資相關的業務流程且將結果報集團投資拓展中心統一備案；未設置區域投資拓展部的，以集團投資拓展中心主導，項目部參與、配合后期拿地工作。7. 各部門工作配合及工作節點7.1 集團投資拓展中心與區域投資拓展部由于目前部分區域剛剛成立投資拓展部，且其它區域暫未設置該部門，故現階段集團投資拓展業務仍以集團投資拓展中心為主力，尤其是新拓展區域及未設置區域投資拓展部的區域。集團投資拓展中心按照已有區域進行業務分工，旨在使每個區域都有對應的投資拓展總經理及業務小組負責該區域投資拓展

23、工作，具體人員分工另行通知。集團投資拓展中心與區域投資拓展部各自拓展跟進的項目，原則上由各自主導跟進。 對于已設置區域投資拓展部的區域內項目，集團投資拓展中心與區域投資拓展部可根據項目及區域具體情況相互配合跟進，集團投資拓展中心應對區域投資拓展部跟進的項目提供技術支持和指導。區域投資拓展部跟進的項目在合同談判、 合同簽署及項目獲取階段由集團投資拓展中心主導，區域投資拓展部配合；區域投資拓展部發起的項目會審、立項審批、定案審批及項目獲取環節各審批流程均需報集團投資拓展中心。7.2 集團投資拓展中心/區域投資拓展部與前期各專業部門投資拓展工作前期涉及的主要是營銷中心、規劃院、商業部、總工室、市政配

24、套部、 前期工程部、法務部、 財務資金部、酒店籌建辦、項目總辦等相關部門。在項目立項審批通過后，由集團投資拓展中心根據項目具體情況發工作聯系單給相關部門，組織召開項目交底會，在會上通報項目情況并對各部門工作做出統一安排和部署，各專業部門正式介入項目。前期各專業部門按項目交底會統一要求和部署考察項目并按時出具各專業意見并完成相關工作，項目取得后根據項目開發進度再配合項目部完成相關工作。精品文檔精品文檔7.3 集團投資拓展中心/區域投資拓展部與項目部為使項目部早期介入，為早日開工、節省工期做好準備，在項目定案審批通過后，即由集團投資拓展中心/ 區域投資拓展部發工作聯系單通知運營中心發起流程確定項目

25、總經理，項目總經理確定后即刻與集團投資拓展中心/ 區域投資拓展部取得聯系，開始介入項目前期工作。項目獲取后，項目部全面接手項目各方面工作，集團投資拓展中心/ 區域投資拓展部跟進至土地合同簽署（二手市場拿地跟進至國土證辦至我司名下），此后工作全面移交給項目部，集團投資拓展中心/區域投資拓展部配合跟進收地等事宜。7.4 集團投資過程中規劃制作的工作指引為了更加優化投資工作業務流程，提高投資業務效率，經報集團董事局主席同意，對以后投資過程中的規劃特制定了工作指引，詳見附件19。8. 投資拓展責任承擔及獎勵8.1 為了提高投資拓展業務人員及與投資拓展有業務關聯的職能部門人員工作責任心，確保項目前期工作

26、質量，為公司投資工作決策提供真實可靠的依據，對于投資拓展工作過程中相關人員出現的錯誤及失誤，要進行一定責任追究，具體如下： .1.1 責任承擔（ 1）適用范圍在土地獲取過程中，由于投資拓展中心、區域、 各職能部門人員的故意或工作過失等行為造成集團投資失誤或損失的，需按本規定承擔相應的責任。（ 2）責任承擔主體投資拓展中心：投資拓展總經理（含副總經理）為第一責任人，業務小組成員為責任承擔人；區域：區域總裁為第一責任人，區域投資拓展人員為責任承擔人；集團職能部門：相關職能部門對土地獲取過程中所涉專業問題把關并負責，職能部門的業務專業負責人為第一責任人，直接經辦人員為責任承擔人。 .1.2 責任追究

27、（ 1）故意行為的責任追究下述行為屬于故意行為： 收受合作方或關聯方利益，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團獲取土地，造成集團投資失誤或損失的； 為使項目成功獲取，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團獲取土地，造成集團投資失誤或損失的； 為其他不正當目的，通過隱瞞、欺騙等手段，促成集團獲取土地，造成集團投資失誤或損失的。故意行為需承擔的責任：相關人員有上述行為的，根據情節、后果的輕重，對行為人單處或并處扣發全部績效獎金（含其他形式的獎金）、罰款、降職、減薪、開除。情節嚴重的，移交司法機關懲處。（ 2）工作過失的責任追究下述行為屬于工作過失： 工作態度不認真、不嚴謹、 不細致等行為，造成集團投資失誤或損失

28、的； 不按集團投資拓展工作流程、規范標準的要求，造成集團投資失誤或損失的。工作過失需承擔的責任：相關人員工作過失造成集團投資失誤或損失的，視情節輕重予以通報批評、扣發全部或部分績效獎金（含其他形式的獎金）。情節特別嚴重的，給予降職減薪和罰款處理。具體由投資拓展中心負責人提出，集團審批后執行。8.2 同時集團為了鼓勵投資拓展業務部門及業務人員按公司要求獲取高質量項目，對獲取項目的相關業務人員給予一定的獎勵。9. 本管理制度自總裁簽發之日起生效，具體由集團投資拓展中心負責解釋。10. 附件：附件1 ：土地招牌掛信息匯總表附件2：城市房地產市場及土地市場動態監測表附件3：區域主要競爭對手監測表附件4

29、：城市基本數據及主要經濟指標表附件5：城市房地產市場政策變化監測表附件6：項目投資分析報告（含 5各專項評估報告）附件7：項目會審匯報模板附件8：項目定案報告附件9：新項目立項審批流程附件10：新項目定案審批流程附件11 ：投資業務付款流程附件12：合同類文件簽章審批流程附件13：非合同類文件簽章審批流程附件14：項目土地報名競買審批流程附件15：借用公章審批流程附件16：新公司注冊成立審批流程附件17：項目交底會議程及要求附件18：項目啟動會議程及要求附件19：集團投資過程中規劃制作的工作指引精品文檔精品文檔投資拓展總經理/區域總裁簽名:更新日期：年 月 日附件1: 土地招牌掛信息匯總表集團

30、投資拓展中心業務小組成員 /區域投資拓展部經理:地塊訊息列表序號省份市/區項目名稱總面積 （畝）總地價（萬）單價（萬/畝）樓面價（元/ m2）容積率建筑密度保證金（萬）報名截止摘牌日其他條件（只需寫出特殊 摘牌要求）項目評估（結果+理由）（投資拓展總監/區域投 資拓展部經理）投資拓展總 經理/區域 總裁意見注：此表需每周更新上報一次。附件2:城市房地產市場及土地市場動態監測表城市房地產市場動態監測表序號房地 產板 塊樓盤 名稱開發 商項目 位置總占地 面積 （畝）容積 率總建 筑面 積（萬 平方 米）規劃 戶數交樓 標準銷售 員電 話管理 費（元 /平 米）銷售情況配 套客戶群體分析備注主力

31、戶型 面積首期 開盤 時間產品均價（元/m2）現存貨量 （含拿地 未建量）（萬 m2）主要 客戶 群潛在 客戶 群1*區域23區域房地產市場綜述：（是否為城市熱點區域，洋房、別墅等產品均價，區域特點等）456區域房地產市場綜述：（是否為城市熱點區域，洋房、別墅等產品均價，區域特點等）城市房地產市場綜述:城市土地交易信息動態監測表公告號/ 宗地編 號成交時 間所在區 域宗地位置用地性 質土地面 積（畝）建筑面積（M2）容積率出讓方 式受讓人主要參 與競標 企業起始價（萬元/ 畝）成交價（萬元/ 畝）成交樓 板價（元 /M2）成交總 價（萬 元）備注（地 塊的特 殊成交 情況等）注：此表需每月更新

32、上報一次附件3:區域競爭對手分析表區域競爭對手分析表（大型全國性房企、當地代表性項目房企）所在城市競爭對手現有項目情況投資拓展情況競爭對手分析評估備注項目區位、規模、產品類型、配套等綜述項目土地信息銷售情況意向拿地區位、規模意向取得土地的方式、預計時間、地價對比我司項目優劣勢注：此表需每月更新上報一次附件4：城市基本數據及主要經濟指標表城市基本經濟數據和房地產數據城市某年城市總 人口主城區 人口GDP（億元）人均GDP（萬元）固定資產投資（億元）城市居民 人均可支 配收入 （元）人均城鄉 居民儲蓄 存款余額 （元）房地產投 資額（億 元）商品房施 工面積 （萬平）商品房 竣工面 積（萬平）商品

33、房新 批預售面 積（萬平）商品住宅 銷售面積 （萬平）商品住宅銷售均價（元/ m2）200820092010200820092010備注：本次請搜集08、09、10年數據，以后則每年上半年和年底各收集一次，數據來源主要為統計年鑒、統計公報、政府報告、政府及各部門官方網站。至年 月日各城市與房地產開發相關的主要費用及相關政策情況城市預售條件預售款監管政策融資政策限購、限價、限貸等政策城市基礎設施配套費人防異地建設 費供暖費當地其他特殊的費用備注：監測到新的情況需隨時提交，若無新的情況則每季度提交一次，數據和政策須來源于官方。注：此表需每半年更新上報一次。精品文檔精品文檔附件5：城市房地產市場政策

34、變化監測表房地產市場政策變化檢測表地方政策城市時間來源（或頒布部門）政策名稱適用范圍主要內容備注附：政策原文。注：此表用于動態實時監測各地方頒布的針對房地產市場的政策及法規；為中心下屬政策機構研究及集團戰略發展布局提供支持，在地方性政策出臺后一周內上報。精品文檔精品文檔附件6:項目投資分析報告模板（含5個專項評估報告）精品文檔XXX 項目投資分析報告編號地塊 概況區位及主要節點距離地形地貌是否凈地用地 條件地價總地價： 億；萬/由； 樓回價兀/平米面積及供地計劃付款方式是否具備開工條件規劃 條件容積率建筑密度綠化率建筑限高“90/70 ”公建配套市政 配套臨時用水、用電、排污、施工 道路等是否

35、滿足永久用水、用電、排污、道路 等是否滿足開發 條件預售條件預售監管政策限購/限貸/限價項目融資環境施工期開發報建費用土地使用稅收費標準市場 分析城市概況城市人口巾區人口人均GDP土地市場描述項目周邊土地價格目標市場土地價格房產市場高層多層聯排雙拼地塊周邊均價（元/平）目標城市均價（兀/平）項目開盤均價（兀/平）效益 分析指標凈利總額凈利率毛利 率土地獲 禾倍數首期資金回 籠率開發周期整個項目分析投資 綜合 評價投資總監（區域投資部）意見投資總經理（區域總裁）意見副總裁意見精品文檔精品文檔附件：附件一：1、目標地塊區位及市場概況圖2 、目標地塊地形圖3 、目標地塊周邊市政管網及公建配套分布圖附

36、件二：1、經營效益（評估）報告2 、目標市場（評估）報告3 、土地勘察（評估）報告4 、市政配套（評估）報告5 、盡職調查（評估）報告業務小組：聯系方式：投資拓展中心/ 區域年月日精品文檔（項目投資分析報告模板）附件一：1、目標地塊區位及市場分析圖以電子交通地圖作為模板，重點反映目標地塊所處于的區位交通情況、周邊房地產市場情況、區域內土地市場交易情況。（ 1）區位交通目標地塊與城市各重要節點（行政中心、城市中心、高速公路出入口、目標市場、現有或洽談中的項目等）的行車距離及到達時間。道路：通達最短或最快路徑、現狀、設計或規劃標準（雙向幾車道）、車流量、收費標準等（附路面圖）。目標地塊周邊情況（東

37、南西北四方向現狀標注）。（ 2）房地產市場目標地塊所在區域內具有代表性的房地產項目信息，包括距離目標地塊最近的樓盤、售價最高的樓盤、品質最好的樓盤、銷售最多的樓盤。樓盤信息中需明確標注：占地面積、容積率、 產品類別、主力戶型、售價、去貨量、配套、客戶群分布、交樓標準、物管費等。（ 3）土地市場反映該區域周期在一年內的土地（商住用地）成交情況，標注內容具體為土地的位置、面積、容積率、成交總價、樓面價、獲取公司、其他特殊條件等。2、目標地塊地形圖以GOOGLE星地形圖作為模板，對目標地塊現狀、現場勘查結果及影響項目開發的其他因素進行標注。內容包括：地形地貌、景觀資源、地上構筑物、地上地下設施、片區

38、控規指示等。（ 1）地形地貌以衛星圖展現地塊現狀信息并將標高不規則的區域，天然景觀、地質地貌附圖加以說明。（ 2）地上物及附屬設施調查在地塊內通過附圖說明地上附屬物（包括村莊、建筑、墳墓、養殖場等）情況、并標注地上地下附屬設施（高壓線塔、各類基站、地下管網、地質溶洞、泄洪區域等）情況。精品文檔精品文檔(3)周邊情況調查重大污染源等。(4)片區控規在片區控規中的反映出目標地塊位置。3、目標地塊市政管網及公建配套圖以電子交通地圖作為模板，對滿足項目開發所需的各類市政管網接入點位置 及具體容量進行描述與標注；同時對目標地塊周邊公建類配套設施進行標注。(1)市政管網(丞幺llfiW):通水、通電、通污

39、、燃氣、供暖(北方地區) 各接入點至地塊的距離，負荷大小及富余容量等。(2)公建配套：針對日常生活必須的并能為目標地塊開發增加附加值的公建類設施進行標注，包括如大型購物中心、酒店、中小學、醫院、交通中心、CBD精品文檔（項目投資分析報告模板）附件二:1、經營效益（評估）報告評估從成本方面分析項目的可行性:從開發周期方面分析項目的可行性:從綜合效益方面分析項目的可行性:二、重點關注涉及成本、效益指標方面四、指標分析1 .經濟技術指標:U也單價萬元/畝容積率W樓面地價% / m2總地價億元總建筑面 積m22 .地價款支付節點備注：該部分內容主要描述地價支付節點及相應的條件，如：摘牌后的30個工作日

40、內，支付30%勺地價款，60個工作日后交地時支付剩余 70%勺地價款。3 .資金投資計劃及節點：（含土地支出、開發建設支出、相應稅費及管理費用）資金投資節點及計劃時間（年月日）投資金額（單位：萬元）付第一筆款辦國土證時交地動工時開盤時4 .經濟效益指標銷售毛利率銷售凈利率 銷售凈利潤總額 土M成本獲利倍數開發周期預售首年資金回籠率內部收益率凈現值單方開發成本單方稅費成本雙拼聯排多層小高層高層附：投資測算分析表2、目標市場（評估）報告、評估土地市場（目標市場土地價格是否合理，土地價格升值空間及預期， 目標市場商住用地年供應量及存量積壓情況）房產市場（目標市場情況，去貨速度，住宅產品價格升值空間及

41、預期，項目競爭壓力）、重點關注（需營銷中心進行深入調研的方面）三、結論投資總監（區域投資部）意見:投資總經理（區域總裁）意見:副總裁意見:精品文檔四、產品及首期項目開盤售價建議1、產品建議產品類型雙拼聯排多層高層建筑風格立面建議戶型建議面積區間園林建議配套建議2、首期開發規模及銷售建議精品文檔精品文檔產品類型雙拼聯排多層高層首期用地面積容積率建筑面積開發周期首期均價首年銷售量首期銷售金額整個項目均價第二部分、土地市場地塊 區位成交 年限地價 增速（為地塊 位置總面積 （山）起始單價 （萬/畝）成交單價 （萬/畝）成交樓面價 （元/平米）容積率成交 日期摘牌公司備注地塊 周邊2011201020

42、09主要目 標市場20112010精品文檔精品文檔2009備注：主要目標市場以城市中心為原點，取項目地塊與中心點之間幾個點加以分析二、房產市場片區年限住宅價格 增速（衿住宅價格（元/ m2）雙拼均價（元/ m2）聯排均價（元/ m2）高層均價（元/ m2）多層均價（元/ m2）銷售面積（ffl2）預售面 積（itf）房地產投 資（億）施，面積（ffl2）竣，面積（ffl2）地塊 周邊201120102009主要目 標市場201120102009備注：主要目標市場以城市中心為原點，取項目地塊與中心點之間幾個點加以分析三、主要競爭項目信息項目名稱占地面 積（畝）地價（萬/畝）建筑面 積（Itf）容

43、 積率開盤 時間各產貨量（明各產品均價（元/ m2）各產品銷售 量（叫客戶 來源配套 情況產品 特點與我司項 目的比較離目標項 目最近的 項目該巾取貝 的項目該市最好 的項目備注：產品特點包括戶型面積、毛坯 /裝修、外立面等，項目比較包括區位交通、環境、配套品牌、產品等。四.近三年市場已供土地開發狀況及銷售情況時間土地供應回積（山）可開發建筑面積（m2）竣，回枳（m2）銷售回枳（m2）存量土地面積（畝）存量建筑面積（m2）200920102011合計精品文檔精品文檔五.目標地塊到達各交通節點情況重大交通節點距離（公里）時間（分鐘）路況描述（車道、道路兩旁現狀、紅綠燈等）距離巾政府距離商業中心距

44、離汽車站距離火車站精品文檔精品文檔3、土地勘察（評估）報告評估評估項目描述有利因素及其影響不利因素及其影響地形地貌（本地塊主要地形地 貌、各種地貌的占地比 例）附著物（本地塊內地表、地下 的各種主要附著物）周邊情況（周邊能對本地塊產生 影響的各種因素）未來規劃（本地塊周邊對項目后 影響的區域規劃、配套 規劃等）重點關注土方、地質、影響項目開發的不利因素處理等結論投資總監（區域投資部）意見:投資總經理（區域總裁）意見:副總裁意見:理由：（注意：分析影響項目開發的元素、成本、處理方式、對項目的影響等）四、勘察明細（注：地塊內外、地表地下、有利不利因素很多，難以窮盡，請根據實際情況增減）1、 地表情

45、況勘察（注：以下均指地表附著物）A、地塊內地表 拆遷物 村莊、住宅小區有（ ）無（） ，如有，其名稱、位置、占地、人口。 爛尾樓、廢棄建筑有（ ）無（） ，如有，其名稱、位置、占地、業主。 果園、農田有（）無（） ，如有，其位置、占地、作物、補償情況。 墳墓、墓園有（）無（） ，如有，其位置、占地、數量。 殯儀館、火葬場有（ ）無（） ，如有，其位置、占地、名稱。 醫院、傳染病院、精神病院有（ ）無（） ，如有，其名稱、位置、占地、人口。 養殖場、魚蝦場有（ ）無（） ，如有，其名稱、類型、位置、占地。 工廠 有 （） 無 （） ， 如有， 其名稱、 位置、 占地、 是否在生產、產品、 污染、異味。 發電廠 有（ ）無（） ，如有，其名稱、位置、占地、生產能力、污染、異 礦場、采石場有（ ）無（） ，如有，其名稱、位置、占地、是否在生產、礦產品種。 原料堆場有（ ）無（） ，如有，其位置、占地、原料品種、業主單位。 垃圾處理場、填埋場、特殊廢棄物處理場有（ ）無（） ，如有，其名稱、位置、占地、處理方式、管理單位。 其他建筑物有（ ）無（） ，如有，其位置、占地、用途、業主單位等。B、地塊內地表 特殊設施測量標志、裝置有（ ）無（） ，如有，其等級、類型、位置、所屬單位。通信