1、市商業地產調研報告一、市概況：位于省南部，東接、南臨、西靠，自古就是“扼贛閩粵湘之要沖”的戰略要地。原市府所在地（章貢區）距423公里，465公里，480公里，550公里。全市總面積3.94萬平方公里，轄1區2市15縣，是面積最大的地級市。城市要素城市人口GD宏、量人均可支配收入財政收入社會消費品總額高校數量在校人數排名836.7834.8118348.267.577.32461.51660.11511281.5429.14444.81475.6700.6128898.293.646.33156.5322.01358311.266.032.610649.0628.3126762.852.331

2、.94110.7256.6128085.128.510.411商圈概況:市商業網點大多呈現帶狀分布。大多集中在河套老城區的文清路、青年路、厚德路、大公路等街道。各條沿街商業帶的經營業態有單一化趨勢。如文清路目前的經營業態以中高檔服飾和首飾為主；大公路以運動服飾和體育用品為主；環城路則以通訊產品為主。商業多以商住形式出現，單純的商業用房較少。城區的商業基本上都是以“底層商業，上層住宅”的形式，功能混雜。商業分布大都沿交通性干道發展。停車場等配套設施的不足。IT賣場概況:1、新電腦城:新電腦城原為新電腦城下屬分公司，位于紅旗大道與八一四大道的交匯處。該電腦城于2002年11月開業，經營面積6000

3、方左右。作為目前電腦城中物業條件最好、設備最齊備的新，而目前新已經撤出，經營權落到一位女老板手里，并繼續沿用新的品牌來運作。當前新相當強勢，與商戶關系緊，拋出“價高者得，愛留不留”。租金全面飆升：一樓120-130,二樓100-110,三樓60-70（按實用面積）。而且一、二樓租金所差無幾，只要做筆記本品牌機就能在一樓。據當地經銷商了解，目前進駐新的經營普遍以后開公司為主，主要有實力的IT經銷商主要還集中在太平洋電腦城。2、電腦城、新概念電腦城:電腦城坐落于市紅旗大道，開辦于1998年，是最早、知名度最高的電腦專業市場。建耗材與二手維修，耗材的批發集散地。抱希望，倒閉也只是時間問題，期待一個強

4、有力的市場介入。設時間早，其整體物業非常落后，也沒有相應的產品區域規劃，處于90年代水平。主營DIY,新概念電腦城位于電腦城負一樓，于2004年9月開業，總營業面積1000方。繼承了老電腦城部分商戶后，主營耗材產品。其與電腦城一樣物業舊、結構不合理，只是寄生于電腦城，權作補充。通過與商戶溝通了解到，目前場商戶對這座老電腦城的未來已不3、太平洋數碼港:2002年12月正式營業。太平洋數碼港坐落于青年路，物業所有方綿紅房地產開發公司，電腦城經營管理部門向其租賃一、二樓管理運營賣場，市場于由于太平洋數碼港位于高校區，地理位置優越。目前已成為市人氣最旺的電腦賣場，也是大批學生購置IT產品的首選之地。在

5、4個電腦城中，太平洋的商戶數量最多，實力最強。但該物業一樓狹小，二樓攤位又分割太小，很多商戶抱怨物業結構不甚理想。憑借良好的經營，目前太平洋租金一路走高，只稍低于新（一樓110-120,二樓80-90）。但相對于新的劍拔弩，太平洋管理部門得到許多大戶支持，占盡“人和”沿街店鋪林立，主營筆記本品牌機， 囊括了眾多知名品在太平洋數碼港所在的青年路,4、青年路沿街店:牌。享受太平洋的人流、物流、品牌輻射，銷售狀況良好。總的來講，由于人多地廣，該市下屬18個縣市產品輻射力強大，催生了眾多的IT產品渠道商、經銷商，數量達300家以上。這些IT商家大都有著多年的從業經驗，大部分分布在紅旗大道及青年路的三家

6、電腦城里，另有相當一部分分布在厚德路、青年路沿街店鋪及寫字樓里。在市IT經銷商中，DIY與耗材占據主流。經營數碼產品的經營戶數量不多，但是品牌專賣店和筆記本電腦專賣的電腦經銷商的數量還在不斷的提升。電腦城樓層房租（元/出租率其他費用付款押金優惠政策月/M2)方式電腦城二樓55-65100%月付三個月的房租優惠一個月的房租三樓35-45100%新概念電腦城負一樓25-35100%水電公攤月付無新電腦城一樓120-130100%物管費15元/月？平方月付無二樓100-110100%三樓60-7085%太平洋電腦城一樓110120100%物管費3元/月？平方季付無二樓8090100%四、商業地產調研

7、：市為了更快推進“對接長朱閩，建設新”發展戰略，力爭用3-5年的建設時間拉開特大城市框架，用20年左右的時間把建設成為面積200-300平方公里、人口200-300萬的特大城市，確立區域性現代化中心城市的地位，最近幾年房地產市場得到迅猛的發展。1、市商品房銷售均價為3500左右，房價相對偏高，結合市人均可支配收入為11834元/年，購買力明顯不足，促成房產熱銷的主要購買力量來自與地區下轄的縣城的高收入人群投資性購房比例較大。目前市低檔房的售價在2500-2800左右，中檔房的售價在300-4000左右，高檔房的售價在4500-6000元，按正常房價收入比來看，購買力相對較弱。2 、開發片區主要

8、集中在新區為主，目前章江新區的開發速度很快，新開發樓盤的銷售價格都在4000元以上，一樓店鋪的售價在20000-25000左右，在調研過程中，中庭國際的最高底商銷售價格在40000萬元。唯一目前建成萬盛MALL是新區最大的商業綜合體，總建筑面積11萬平米，商業面具65000平米，底鋪的銷售均價在23000-28000元左右。商業還未正式的啟動，處在招商階段。3 、部分樓盤價格：章江新區調查的樓盤中，在售的有金鵬怡和園、中廷廣場、黃金時代、財富港、金橋花園二期、休閑娛樂城二期、中都章江豪園、江南明珠、金域藍灣等。金鵬怡和園位于長征大道與興國路交匯處，市政中心對面，包括二棟多層和二棟電梯住宅樓，的

9、銷售均價3610元/itf。中廷廣場緊鄰市圖書館，6月28日開盤，是第一個面世的精裝小戶型樓盤，共三十層，其中住宅25層，每層26套，共計650套。均價5200元/m2o黃金時代項目位于贊賢路上，目前在售的為多層住宅。均價4100元/。財富港項目位于黃金廣場東側，共5棟28層電梯綜合樓，一至四層為商業用房，五層以上為住宅。電梯住宅均價5100元/itf。金橋花園二期項目位于贊賢路上，2棟多層住宅樓，66套住房組成。均價3800元/。休閑娛樂城目前三、四層暫停銷售，現有一層店面在售，21000元/itf。中都章江豪園位于章江南大道火車站的河對面，電梯住宅均價4200元/itf。江南明珠位于興國路

10、南側，尾盤在售，電梯住宅均價為4000元/itf。河套老城區：國際時代廣場項目位于紅旗大道西側，項目總占地216畝，建筑面積450000m2,其中商業面積100000m2,均價為4800元/m2,商鋪價格35000-40000萬。5、土地價格：一、章江新區地塊一：J22地塊，土地面積6302.3平米，容積率3.2，土地用途為商業住宅，255萬/畝，樓面價1200元。地塊二：J17地塊，土地面積23860.45平米，容積率2.7，土地用途為住宅，262萬/畝，樓面價1455元地塊三：B3地塊，土地面積23300.93平米，容積率1.8，土地用途為住宅（含配套商業），出讓年限住宅70年、商業40年

11、，74萬/畝，樓面價格616。地塊四：J20地塊，土地面積59189.19平米，容積率w2.2,土地用途為住宅（可配套少量商業），出讓年限住宅70年、配套商業40年，以2400元/itf競買成交。160萬/畝，樓面價1090元。二、河套老區：地塊一:V-A-06地塊，土地面積21137.84平米，容積率2.5，土地用途為商服（農貿專用市場）、住宅，出讓年限商服40年、住宅70年，成交價3770萬元。樓面價713元。地塊二：地塊一：河套老城區VI-A-12、15地塊，土地面積5597.9府的國有建設用地使用權，容積率V2.0,土地用途為商業、住宅，出讓年限商業40年、住宅70年；地塊二：河套老城

12、區VI-F-02、03、05地塊，土地面積96590.6府的國有建設用地使用權，容積率v2.6,土地用途為商業、住宅，出讓年限商業40年、住宅70年；地塊三:河套老城區VI-A-16地塊，土地面積26146.9itf的國有建設用地使用權，容積率v3.4,土地用途為商業、住宅，出讓年限商業40年、住宅70年；地塊四:河套老城區VI-F-09、10地塊，土地面積18880.6itf的國有建設用地使用權，容積率V2.5,土地用途為商業、住宅，出讓年限商業40年、住宅70年。四宗地塊以9420.14萬元競買成交。樓面價640元五、結論：根據兩天對市的摸底調研，得下如下數據：1、 住宅：根據對市市區的住

13、宅調研，目前市的住宅商品房的均價在3500-4000元/平米，高端的住宅可以賣到5000元/平米多，低段的基本維持在3000元/平米。在目標物業周邊的商品房均價為4000元/平米2、 商鋪：的商鋪價格均價在18000-22000元。3、 土地：260萬-350萬之間。資產測算1、市紅旗大道糧食局地塊（總朋友，國有資產管理公司推薦）該地塊位于紅旗大道中段，紅旗大道是IT的主要銷售集散地，由于糧食局已經搬遷至新址辦公，該地塊將納入國有資產投資公司處理，該公司董事長是總的好朋友也極力向頤高推薦該地塊，我方需要將項目需求方案盡快進行上報，并及時與對方聯系好關于此地塊的進展。做好前期各項拿地工作。建設容

14、：占地面積8畝，爭取容積率做到3.5，按紅旗大道土地價格預估在350萬左右（拍賣信息不足預估參照市近期土地成交價格及地段因素）。，建筑面積18676,地下2000平米，商場部分6200平米，寫字樓12476平米。2、3、4、土地成本2800萬，建設成本：4669萬，總計7469萬。銷售價格：1、寫字樓：12476*4000=4990萬。2、1F商鋪：2067*22000=4548萬。3、銷售收入：9538萬。4、頤高提供5年平均每年7%的回報；5年返租成本1591萬。5、銷售收入：9538萬-7469萬-1591萬=478萬。根據上述的測算，頤高還將持有-1層2000平米、二層2066平米，三層20