1、成本法:基本公式： 評估值=重置成本-實體性損耗-功能性損耗-經濟性損耗=重置成本X成新率-功能性損耗-經濟性損耗 評估值=重置成本X綜合成新率1、重置核算法重置成本=直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調試費等。2、功能系數法如果無法獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價，就只能尋找與被估資產相類似的處于全新狀態的資產的現行市價作為參照，通過調整功能差異，獲得被估資產的重置成本。稱功能被估資產的重置成本系數法，即根據功能與成本的函數關系，確定重置成本。若功能與成本呈線性關系，計算公式:_參照物被估資產生產能力(2)規模經濟效益指數法若功能與成本呈指數關系，計算公式:被估資

2、產的重置成本一成交價參照物生產能力參照物被估資產生產能力x重置成本參照物生產能力該方法計算的一般是更新重置成本。3、物價指數法如果與被估資產相類似的參照物的現行市價也無法獲得，就只能采用物價指數法。(1)定基物價指數被估資產=資產的資產評估時物價指數重置成本一歷史成本資產購建時物價指數(2)環比物價指數被估資產重置成本=資產的歷史成本(1a%)n物價指數法計算的是復原重置成本。功能性損耗及其計量：年凈超額運營成本=年超額運營成本x(1-所得稅率)據資產的剩余壽命和收益率(折現率)將年凈超額運營成本折現，計算其功能性貶值額：被估資產功能性貶值額=年超額運營成本x(1所得稅率)x(P/A,r,n)

3、經濟性損耗及其計量：(1)因資產利用率下降導致的經濟性損耗的計量經濟性貶值率=100%d預計可被利用的生產能力x1資產原設計生產能力經濟性貶值額=(重置全價-有形損耗-功能性損耗)X經濟性貶值率(2)因收益額減少而導致的經濟性損耗的計量經濟性貶值額=年收益損失額X(1所得稅率)X(P/A,r,n)收益法:（一）未來收益有限期1、每期收益不等額P : i 1 （12、每期收益等額P n ARi r)in 1(Hr(11-nA(PA,r,n)r)（二）未來收益無限期1、穩定化收益法（年金化法）穩定化收益A的估算方法：ARir)r(P A,r,n)2、分段法(1(1 r ) n3、增長率法 nPi

4、1Ri(1 r)iRn(11 nr)/一市平均Mfe-里RUS適用于日板襁粕需交易的上市公司的評價CAPM：=一（衣工 一 R/）p市場比較法:n評估值=（參照物成交價各項調整系數）ni 1調整差異：評估時物價指數7E 基： 1、時間因素參照物成交時間的物價 指數環比：（1 a1%）（1 a2%）（1 an%）2、區域因素3、功能因素4、成新率因素：5、交易情況調整調整系數=被估資產的成新率參照物的成新率（一）直接比較法參照物與被估資產之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。評估值=參照物成交價被估對象A因素參照物A因素（二）類比調整法參照物與被估資產大體相似，但仍在多方面存在差異。交

5、易案例A的調整值=參照物A的成交價X時間因素系數X區域因素系數X功能因素系數X情況補正系數X機器設備評估（一）自制設備重置成本測算P（CmiKmCm2）（1Kp）（1Kt）（1Kdn）I土忖就費率.性貴一.利淘事.：.猛殳軍一同療黃'I甘索價格=成本+利潤+稅金（二）國產外購設備重置成本測算購買價、運雜費、基礎費、安裝調試費等。（三）進口設備重置成本測算1、進口設備重置成本構成CIF（FOB+境外途中保險費+境外運雜費）、進口關稅、增值稅（進口轎車征收消費稅）銀行手續費、國內運雜費、安裝調試費等。?其中：進口關稅=進口完稅價格X適用稅率消費稅=（進口完稅價格+進口關稅）+（1消費稅率）

6、X消費稅率增值稅=（進口完稅價格+關稅+消費費）X增值稅率2、進口設備重置成本測算方法的選擇(1)(2)(3)可查詢到進口設備的現行FOB或CIF。重置成本=CIFX現行外匯匯率+進口關稅+進口增值稅+銀行及其他手續費+國內運雜費+安裝調試費無法查詢到 FOB或CIF，但可獲得替代品的 FOB或CIF ,則可采用功能價值法。若上述兩個渠道都行不通，可采用物價指數法。運用物價指數法時需注意：技術已更新的設備不適宜采用物價指數法；進口部分應采用設備生產國的相關物價指數，國內發生的運輸、安裝等費用采用國內相關的物價指數；注意匯率核算時間的選擇；關稅稅率也應以評估基準日為依據。聿髻田土賬面原值中 重置

7、成本=的到岸價值現行進口1關稅稅率進口時的設備生產國同類外匯匯率資產價格變動指數評估基準日的外匯匯率,甘乃鉆熱加賬面原值中支付1其他稅費率人民幣部分的價格國內同類資產價格變動指數補充:(1)境外運雜費=FOB x海運費率(2)(3)CIF=FOB+境外途中保險費+境外運雜費進口關稅=CIFX外匯牌價X關稅稅率（4）消費稅=（CIFX外獷牌價進口關就）（1消費稅率）乂消費稅率(5)增值稅=(CIFx外匯牌價+關稅+消費費)x增值稅稅率(6)銀行財務費=FOBx外匯牌價x費率外貿手續費=CIFX外匯牌價X外貿手續費率設備的尚可使用年限：1、綜合年限法(適用于經過技改的設備)100%成新率=尚可使用

8、年限八加權投資年限尚可使用年限*加權更新成本=已使用年限x更新成本(重置成本)功能性貶值及其測算：1、超額投資成本=復原重置成本-設備更新重置成本2、超額運營成本的測算步驟(1)測算年超額運營成本一a(2)測算年凈超額運營成本一ax(1-33%)一b(3)據設備剩余壽命與折現率確定功能性貶值額一bx(P/A,r,n)經濟性貶值及其測算：(一)因設備利用率降低導致的經濟性貶值的測算經濟性貶值率-1備魯產力x100%(二)因收益減少導致的經濟性貶值的測算經濟性貶值額=設備年收益損失額(1所得稅率)(P；A,r,n)房地產評估房地產價格分類：(一)土地價格、建筑物價格、房地產價格(二)總價格、單位價

9、格、樓面地價樓面地價=土地總價格+建筑總面積樓面地價=土地單價+容積率評估值=重新購建價格-損耗一、新開發土地評估中成本法的操作步驟(1)新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發費+管理費用+投資利息+稅費+開發利潤(2)土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益二、新建房地產評估的操作步驟新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發利潤三、舊房地產運用成本法評估的操作步驟舊有房地產價格;建S新舊有房地產的貶值（包括土地的損耗和建筑物的損耗）10建

10、筑物價格=建筑物的重置成本-建筑物損耗估算損耗：1、估算土地的損耗土地損耗率=已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會經濟因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為:（2）打分法（觀察法）成新率=結構部分合計得分xG+裝修部分合計得分XS+設備部分合計得分X房地產評估的收益法：?無限期：房地產價格=純收益/資本化率?有限期：P a 1r (1 r)na年純“益 r折現率凈收益=潛在收入-空置等造成的收入損失-營運費用=有效毛收入-營運費用收益期的確定：房地合-建筑物經濟壽命土地使用權年限，據土地使用權年限確定

11、收益期。建筑物經濟壽命土地使用權年限，可采用以下兩種方法之一：（1）先據建筑物的經濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經濟壽命部分的價值。（2）假設未來收益無限期。但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。房地產價格=房地產純收益/綜合資本化率房地純收益=房地產總收益-房地產總費房地產總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失房地合一評土地（土地殘余法）aB(bd)L房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則BB(aL4)Kd)(a（四）彷噂涮整系數交易情況修正系數=昌,定基2、交易日期修正票數工3.區域因素修正系效直按比較法，系成=環比:估價對象間接比較法系數=

12、100I估價對象4.個別因未修正交易案（1）容積率修正：一般據地方客稅聿修正案數表12十地使用年期修正年眼修正素數=1-l/Q + r尸房地產評估的剩余法:地價=賣樓價一建筑費一專業費用一銷售費一利息一稅費一工確定折現率的基本方法、加和法加現窣=無風險振01軍+區吟梅事率天風險臨醐率的確定:國售收益率:風險報酬率的貓案;（3.1.1）風險累加法同心+口利七經營風險財務風險行業國險風除報酬率=報酬率-報酬率+報酬率£312）刀系數法市場平均風險握罪率心適用于股板被領域交易的上市公司的鼻價CAPM：=&+(7?J、KM-R/)B(2)、資本成本加權法如果評估內涵不是凈資產，而是投資總額，即長期負債和所有者權益之和，那么折現率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分：折癖=長期負債占資產總籟的比重X長期