1、適時推進房地產稅改革的國際借鑒研究【摘要】近年來房地產稅制的改革越來越受到廣泛關注，一方面因為房地產稅對地方經濟發展具有重要影響，另一方面因為社會大眾和新聞媒體對政府出臺相關政策措施調控房地產市場，使房價趨于合理化的愿望。借鑒國外經驗和考察國內實際，我國當地產稅改革可以從簡化稅種、完善價格評估制度、加強稅收調控作用和做好典型試點等幾個方面來逐步推進。【關鍵詞】房地產稅 改革 國際借鑒一、我國現行房地產稅制概況房地產稅是指與房地產持有、占用、使用和轉移等直接相關的稅收總稱，在我國現行稅收體制中占重要比重，房地產稅收收入在地方財政收入中具有舉足輕重的地位。我國目前開征的房地產稅主要有房地產業營業稅

2、、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅等。目前我過實行的房地產稅收制度主要以1994年稅制改革后形成的框架為基礎，具體稅種見表1。表1：我國現行房地產稅匯總征收環節稅種計稅依據稅率（%）開發環節營業稅城鎮土地使用稅土地增值稅房產稅企業所得稅印花稅銷售收入土地面積增值額房產余值應納稅所得額合同價格50.630元/平方米30601.2250.03或0.05保有環節房產稅城鎮土地使用稅城市房地產稅房產余值土地面積房產原值1.20.630元/平方米1.2流轉環節營業稅契稅企業所得稅個人所得稅土地增值稅印花稅銷售收入交易價格應納稅所得額個人收入增值額合同價格53或525203

3、0600.05租賃環節營業稅城鎮土地使用稅房產稅企業所得稅個人所得稅租賃收入土地面積租賃收入應納稅所得額個人收入50.630元/平方米122520關于房地產稅改革，人們普遍的心理預期是通過擴大房產稅征收范圍來起到抑制房價的作用。然而根據近期房地產市場的形勢轉變來看，房價的上漲和下跌主要還是受到市場供求關系和經濟環境的影響。市場經濟的普遍規律也證明，人為的調控工具只能作為輔助手段，而不能成為決定性因素。房地產稅制的調整會對房地產市場產生一定的影響，但是不能過分夸大其影響的程度。房地產稅改革的方向，應當以完善稅收立法、提高稅收效率、促進房地產市場合理化為目標，逐步推進。除了充分試點外，借鑒其他國家

4、的相關經驗也是必要的。二、國外房地產稅收制度的可借鑒經驗通過對國外幾個主要國家房地產稅收制度的分析和研究，總結出以下幾個特點，可以作為國內房地產稅改革的參考。（一）在征收環節上，以保有環節為主。各國征收的房地產稅種類和名目多種多樣，但是在房地產保有環節向產權持有者征收的不動產稅或物業稅占比較大。美國和英國的房地產稅以財產稅的形式存在，直接向房產和土地擁有者征收，需要每年繳納。日本向土地、房屋建筑和折舊資產征收固定資產稅，是固定資產所在市町村征收的財產稅，在市町村稅中占很大比例。新加坡的房地產稅主要是物業稅，征稅對象包括土地、房屋和建筑物，無論是出租、自用或是空置，均以相同標準計算年值，以年值乘

5、對應比例稅率每年繳納物業稅。韓國從2005年房地產稅改革開始推行綜合不動產稅，完善房地產保有環節稅收。完善房地產保有環節稅收的好處在于通過加強直接稅的比重，更好的發揮房地產稅對房地產市場的有效調控作用。（二）有較為完善的核價機制，采用合理的計稅依據。房地產作為一種長期固定資產，其價值的變動受很多因素的影響。目前世界上大部分國家采用市場價值計價法，通過市場價格比較、房地產實際收益測算和成本重置的方法，對房地產價格進行綜合評估。新加坡以房產年值為計稅依據，年值的確定參照房產新舊程度、當年年景好壞、所處地段優劣、是否有配套設施等因素進行綜合評估，房產價值隨著參照因素的變動而變動。英國專門設立一個評估

6、部門對住房財產進行價值評估，該部門由國稅和海關兩個部門共同組建，是稅務部門的平行部門。日本的固定資產評估采用市町村長負責制，房地產評估師出具的評估報告需經過市町村長的審核，嚴格參照全國統一的房地產價格評估標準，評估結果登記并公示。美國一般由州政府負責價格評估工作，地方政府負責稅收征管工作，將價格評估和稅收征管分開，提高房地產稅收的公平性和透明度。（三）合理規劃稅負結構。為發揮稅收對市場的調控作用，國際上普遍通過不同的稅負來平衡房地產市場。通過設置空置稅、房產稅、交易稅，以及相關懲罰性稅收來抑制房地產投機行為，對自有住房運用免稅、抵稅手段，確保低收入者的住房需求。新加坡的物業稅采用階梯遞進稅率，

7、對于出售給低收入家庭的政府組屋，采用較低的稅率，房產年值越低稅率越低，對開發商出售的有地住宅或高檔公寓則采用較高的稅率。韓國的綜合不動產稅采用累計稅率，擁有房地產較多的人承擔更多的稅負。據統計，韓國有1.6%的居民需要既繳納財產稅又繳納綜合不動產稅，這部分居民稅負較重，而大部分居民只需要繳納財產稅。在轉讓環節，韓國從2005年開始加重了多套房居民的轉讓所得稅稅負，房產越多轉讓所得稅率越高，最高可達60%，大大抑制了房地產投機行為。（四）稅收收入占地方財政收入比重較大，主要用于地方基礎設施建設。房地產稅由于其本身所固有的特性，比較適合成為地方稅主體稅種，很多國家將房地產稅作為地方稅收的主體。在美

8、國，上世紀70年代以來房地產稅收收入占地方稅收收入比重最高時可達77.44%（1979年），最低時也有70.42%（2006年）。而英國這個比例一直是100%，也就是說英國的地方稅收收入全部來自于房地產稅。加拿大的房地產稅收占比為97.82%。發達國家的房地產稅收均在地方稅收體系中占絕對主導地位，而一些拉美發展中國家和同為亞洲國家的日本和韓國，這個比例也在40%以上。從用途上看，房地產稅收收入主要用于地方基礎設施建設和民生領域的投入。美國將房產稅收入的70%用于義務教育投入、改善公共環境和社區治安。對于大部分美國人來講，繳納了房產稅就意味著可以享受當地政府提供的各項公共服務。三、我國現行房地產

9、稅收制度存在的問題隨著經濟和社會的不斷發展，以及房地產市場的不斷成熟，現行房地產稅制逐漸暴露出一些問題。（一）過于偏重流轉環節。相比于國外注重對房地產保有環節征稅，我國房地產稅制度相對而言更注重流轉環節，以行為稅為主。在保有環節，對一切非營業用房免征房產稅，包括普通住宅和非普通住宅。而在流轉環節，土地增值稅稅率高達3060，與此同時企業另外還需繳納營業稅和企業所得稅，企業的名義稅負水平達到40以上，高于世界多數國家的水平。一方面，房產稅覆蓋面狹窄，沒有起到對住宅市場的調控和引導作用，使高端住房擁有者與普通住房擁有者在持有時享受同等稅負。另一方面流轉環節的稅負結構使得企業負擔過重，打擊企業投資積

10、極性，不利于培育地方優質稅源。（二）稅種繁多，存在重復征稅。目前實際征收的與房地產直接相關的稅種多達12種，基本上覆蓋了房地產行業的所有環節，過多的稅種可能導致重復征稅。比如土地增值稅在轉讓環節征收，每轉讓以此就要征收一次。企業轉讓房地產，不僅要按照銷售收入計征營業稅，又要以增值額為依據計征土地增值稅，形成商業和工業用房轉讓時的高額稅收成本。這一方面增加了企業的稅收負擔，另一方面也可能導致房地產地下交易行為的增多，最終造成地方政府稅收收入的流失。（三）價格評估機制不夠完善。我國沒有統一的房地產評估制度，缺乏對房地產價格的有效評估機制。目前主要以土地面積、房產原值、租金及交易合同價格作為房地產稅

11、的計稅依據，不能很好的體現市場和其他動態因素對房地產價格的影響，存在價格評估的滯后性和不合理性。二手房交易中普遍存在的陰陽合同現象也很難得到有效遏制。交易雙方在合同中所約定的成交價格往往并非實際交易價格，如果按此價格計稅，會導致大量少征稅款，因此目前主要以稅務部門核定價格作為計稅依據。由此導致另一個問題，核定價格往往具有滯后性，而且只能以普遍的市場價格作出相對合理的評估，但是并不能完全反應特定情況下不動產的實際價值。稅務部門擁有價格核定權，增加了腐敗風險。（四）房產稅收入占地方財政收入比重較低。由于國內房地產稅結構偏重與流轉環節，地方財政收入也過多的依賴于房地產流轉環節的稅收，比如土地增值稅、

12、房地產營業稅、所得稅等，而作為保有環節稅收的房產稅占比較低。這在一定程度上形成了地方財政的風險因素，一旦房地產市場出現較大波動，將牽動整個地方財政的大范圍波動。據統計，國內房產稅收入占地方稅收總收入的比重只有不到6%，與其他國家尤其是發達國家相比差距很大。地方財政是地方基礎設施建設和民生福利建設的經濟基礎，地方財政需要有長期穩定的收入來源加以支撐，當前國內房產稅的規模還不足以發揮地方財政收入的支撐作用。四、適時推進房地產稅改革的總體思路由于房地產稅改革涉及面廣，社會關注度高，對房地產市場的影響具有一定的不可預估性，應當在充分試點的基礎上，逐步推進，不能一蹴而就。（一）簡化稅種，優化稅制結構。根

13、據其他國家的經驗，房地產稅制宜簡不宜繁，通過合并相關稅種，刪減不必要的稅種，逐步簡化房地產稅結構。把城市房地產稅、城鎮土地使用稅等合并到統一的房產稅范疇，擴大房產稅的征收范圍，征稅對象包括住宅和非住宅，納稅人包括企業和個人。為減小政策執行阻力和避免市場過度反應，初期可只將非普通住宅納入征收范圍。一段時間以后逐步擴大范圍，建立完整的房產稅體系，以房產價值和用途為依據制定多級累計稅率制度，完善稅收優惠制度。國際上較為普遍的做法是“低稅率，寬稅基”，即采用有限的稅種，擴大征收范圍，并且通過低稅率和劃定起征點來保證低收入者的利益不受損。（二）建立高效的價格評估機制。可借鑒日本固定資產評估的長官負責制和

14、美國的價格核定權和稅收征管權分離的做法，促進房地產價格評估的公平和高效。由地方政府出面協調和管理第三方評估機構，建立準入制度和淘汰制度，確保第三方評估的專業性和中立性。評估結果根據標的價值的大小分級，由地方政府負責審定，價值較大的由房產所在地鎮級官員簽字確認。稅務部門不參與價格評估，但是對評估價格有疑義的稅務部門可要求評估機構重評或說明理由。評估結果定期予以公示。作為房產稅計稅依據的房產價值，應當每年重新評估，根據不斷變化市場狀況、租金、地段差異、折舊情況等綜合考慮后進行評定。地方政府協調房管、稅務、國土等部門以及第三方評估機構，建立本地存量房評估系統，根據市場走向實時調整和充實存量房價格數據

15、庫，確保房地產價格評估的動態化。加強評估師隊伍的建設和管理，加快建立評估師行業的道德規范和行為準則，打造專業化、職業化的高素質房地產評估師隊伍。（三）加強對房地產稅收對房地產市場的調控作用。稅收對于市場的調控作用不應過分夸大，但是不能否認稅收的引導作用，房地產稅改革的目標之一就是促進房地產市場穩定。可以借鑒德國和韓國，通過征收空置稅和累計稅率，抑制炒房行為。國內目前抑制房地產投機的主要方式是限貸和限購，這樣的行政手段只能是短期的權益之計，應該更多的發揮稅收的作用來引導健康的房產消費。根據出售房屋的數量確定不同的稅率，出售得越多稅率越高。對閑置房屋征收高額的閑置稅，鼓勵購買自住房屋。（四）選擇典型城市做試點。下一階段擴大房產稅改革試點的時候，應選擇不同類型不同等級的城市中具有典型意義的幾個作為試點城市，并且根據城市類型的不同設計不同的試點方案，使房產稅改革試點起到真實的指導作用，為全面推開房產稅改革做好鋪墊。試點城市應包括特大城市、大城市、中等城市和小城市，在制定全國統一改