1、 市場考察專項余姚房地產市場及土地考察分析一、余姚城市簡述1、余姚概況及經濟發展情況余姚市位于浙江省東部，東鄰寧波江北、鄞州區，南靠奉化，西連上虞市，北毗慈溪市，西北于錢塘江、杭州灣中心線與海鹽縣交界。余姚距寧波國際機場和寧波北侖港40分鐘車程 , 至杭州蕭山機場1小時車程 ,經杭州灣跨海大橋到上海僅需2小時,余姚已納入上海“二小時交通圈”。余姚總面積1501平方公里，2011年底，戶籍人口101萬人，人口自然增長率-0.054%。余姚市轄6個街道、14個鎮、1個鄉。6個街道為：鳳山街道、陽明街道、梨洲街道、蘭江街道、朗霞街道、低塘街道。余姚物產豐富，農業歷史悠久，被國家授予“中國楊梅之鄉”、

2、“中國榨菜之鄉”、“中國茭白之鄉”、“中國蜜梨之鄉”和“中國紅楓之鄉”稱號。余姚一直躋身全國經濟綜合實力百強縣市之列，余姚社會經濟綜合發展指數和縣域經濟基本競爭力分別位居全國第18位和第9位。余姚工業門類齊全，基礎較為扎實，有“塑料王國、模具之鄉”之稱。工業經濟以儀表、電子、塑料、化工、輕紡、機械、冶金等傳統支柱產業為基礎，機電儀一體化、新材料、精細化工等一批高新技術產業迅速崛起，同時以制筆、按鍵、燈具、汽車配件、水暖設備、電動工具、打火機、消防器材、不銹鋼制造等行業為主的塊狀經濟已遍及全市各地。余姚名牌產品迭出，涌現了帥康、玉立吸油煙機、富達吸塵器、舜大全價飼料等中國名牌產品。余姚是全國商貿

3、市場大市之一。依托全國最大的塑料交易專業市場中國塑料城，這里已成功地舉辦了十屆中國塑料博覽會（1999年2008年）、中國小家電博覽會、中國裘皮服裝節、中國農業機械展覽會、全國電動工具展覽會等大型經貿展會活動。余姚還有全國聞名的中國輕工模具城、中國裘皮城和在建全國最大的中國有色金屬城等。這些市場共同構建了余姚這個全國商貿大市。2008年余姚在福布斯中國大陸最佳商業城市的排行榜中名列41位，居全國縣級城市第4位。附表：余姚2011年經濟發展統計表主要指標（2011年數據）余姚寧波占比城市基本面戶籍人口（萬）10157617.5%增長率-0.054%0.404%/城市化率55%66%/城市經濟實力

4、地區GDP總額（億元）659601011%人均GDP（元）按常住人口計算7086077983-9%規模以上工業總產值（億元）1045118488.8%地方財政收入（億元）10114327%二、三產業結構59.9:3455.5：40.3/社會消費品零售總額（億元）260201912.9%人均可支配收入（元）3361134058-1%人均消費性支出（元）1980421779-9%城市開放性與發展潛力進出口總額（億美元）769827.7%旅游人數（萬）600528811.3%高校數量/15/高校人數（萬）/19/房地產開發環境固定資產投資（億元）259239310.8%房地產投資（億元）807571

5、0.6%商品房銷售面積（萬平米）11464117.8%商品房銷售額（億元）9177011.8%人均居住面積（平米）35.330.515.7%2、寧波都市北部中心城規劃及余姚中心城區規劃2.1 寧波都市北部中心城規劃寧波都市區北部中心城，形成“一心、三園、六鎮”的空間結構，其中核心區包含余姚城區、慈溪城區、姚北-周巷片區。余慈地區應重點打造都市區的北部副中心，在余慈中心城落實生產和生活服務等副中心功能，通過三大產業基地的建設奠定先進制造業基地的地位。核心區：在都市區核心地帶形成生態“綠心”及公共職能為主的功能區，控制面積約50平方公里。核心區為生態建設模式，以交通樞紐場站為中心，適當發展文化、體

6、育、服務等公共職能。慈溪中心城區：慈溪的政治、經濟、文化、科技、信息中心，重點發展商務、會展、咨詢服務、金融信息和生活居住功能；規劃2020年中心城區達到50萬人。余姚中心城區：余姚的政治、經濟、文化、科技、信息中心。著力打造生產資料市場群、構建中心城區商圈、創建中國優秀旅游城市，重點發展高品質居住、會議、旅游、商貿、金融信息等職能；規劃2020年中心城區達到50萬人。 姚北周巷片區：余慈中心城重要組成部分，發展科技、信息、職業教育、新興產業服務等生產服務功能，建設宜居的綜合新城。規劃2020年人口規模35萬，用地規模55平方公里。2.2 余姚中心城區規劃 規劃余姚中心城區總體上形成“三軸、三

7、心、五片”的空間布局，體現“城內城外山水相通、組團網絡分布、功能重構提升”的特點。三軸：現代服務業發展軸、城市第二產業發展軸和沿江生活休閑軸。三心：即老城商貿文化中心、高鐵商務中心和生態綠心，形成復合型城市公共中心發展態勢，為余姚中心城區的發展提供強有力的集聚作用。五片：即分別為以雙城為核心的城中片、城北片（高鐵新城片）、城南片、城西片和生態片等區塊，五大片的形成將組織合理有效的用地布局。城北片：以高鐵站為核心，周圍形成以鐵路樞紐站為基礎延伸出來的相關產業群體，其中重點突出商貿服務業的發展，并與中國塑料城區塊進行道路和功能軸線上的對接，包括陽明工業區的建設。城中片：整合原有城東新區規劃，對原有

8、模具城產銷一體化產業實施退二進三，提升城東商務中心功能；在空間塑造上連通山水廊道，建設環境獨特，集商務辦公、教育科研、生活居住功能為主的城東片區。城南片：余姚老城居住功能外拓和疏解的主要空間，成為余姚城市居住環境最佳區域；整合區塊內經濟開發區南區產業發展，優化布局，提升功能。城西片：主要以余姚經濟開發區西區為依托基礎，向西發展形成中心城區工業集聚區，并在蘭曹線與姚慈線交叉口西南角和西港區形成物流園區，北部作為開發區擴容區塊，重點以工業發展為主導，結合本區功能定位融合方橋區塊的發展。生態片：作為城市的綠心，以生態功能為主導，適當引入部分游憩休閑功能，營造市民休憩活動場所。二、余姚房地產市場簡述1

9、、余姚房地產市場板塊劃分根據余姚城市格局和房地產發展成熟度，我們將余姚市分為以下兩個板塊：中心城區：環線道路內，以姚江南北兩岸為主的中心城區；城東新區：以城東路、金型路為中心的城東新區；城東新區（9000元/平）中心城區（12000-15000元/平）備注：因近年來余姚中心城區土地供應量較少，住宅用地供應不足，而城市配套豐富，在售項目及二手房銷售價格較高。城東新區因地處城市邊緣，配套不足，供應量集中而售價相對較低。172、余姚各房產板塊市場情況2.1 中心城區房地產市場情況余姚中心城區由姚江分隔為南北兩部分，即為江北片區和江南片區：² 江北片區姚江以北在售的住宅樓盤基本沒有，只有“君

10、豪中心”將商業性質的土地按住宅用途功能進行設計并銷售，也僅有200套房源。樓盤名稱君豪中心地理位置玉立路136號占地面積32500容積率4.0建筑面積130000建筑類型31F/20F主力戶型190-260銷售價格12000元/裝修狀況精裝修總套數200套已售套數20套可售套數180套開發商富達置業開盤時間2011-12備注：中心城區住宅供應不足，“君豪中心”是商業用地，由2幢高層、1幢五星級酒店組成。其中高層規劃為190-260的精裝公寓，明顯是商業用地住宅化開發。² 江南片區姚江以南在售項目較少，目前僅有姚江公館、萬達廣場在售，天鵝灣、中央公館、伊頓國際為前兩年開盤項目，基本售罄

11、。樓盤名稱姚江公館天鵝灣中央公館伊頓國際萬達廣場地理位置四明東路109號四明東路北側四明西路與開豐路交叉口新西門路與四明西路交叉口開豐路與四明西路占地面積3000011764755278158666.7115000容積率2.01.702.422.2建筑面積68727200000130000520000350000建筑類型7F/13F/18F5F-12F11-23F11F/18F17F/32F主力戶型124-203150-25090-360130-22080-150銷售價格16800元/10000 元/12000元/11000元/預計15000-16000裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯精裝（2500元

12、/）總套數330套2000套770套1359套一期300套已售套數6套2000套770套1359套0套可售套數324套0套0套0套300套開發商浙江舜泉置業綠洲房產正華房產伊頓房地產余姚萬達開盤時間2012-4-182009-01-012009-122008-08-232012-52.2城東新城房地產市場情況城東新城在售樓盤較多，是目前余姚最主要的住宅供應區，樓盤名稱一品水岸藍庭萬里世紀豪庭舜大東第舜大和園君悅國際花園東方盧浮郡東城名苑華潤五彩城地理位置文三路478號冶山路與星光路交匯處金型路501號金型路與星光路交叉口新建路98-6號金型路與東環北路望梅路以南，望湖路以北金型路北側、城東路西

13、側占地面積15000679991600019500140000750008156675587容積率2.02.51.304.02.52.02.19 2.66建筑面積300002500003000078000400000150000258800201061建筑類型高層小高層、高層7F24F/27F/30F5F、18-25F11F、15F12-18F15F、28F主力戶型60-160103-250104-265103-18790-16093-16691-156110-185銷售價格13000元/待定14000元/9000元/11000元/9000元/8000元/待定裝修狀況精裝毛坯毛坯毛坯

14、毛坯毛坯毛坯毛坯總套數200套1060套118套600套1638套1066套（一期300戶）1418套（一期385套）600套已售套數65套0套61套123套1604套119套258套0套可售套數135套1060套57套477套34套947套1160套600套開發商一品房產萬里房產舜大房產舜大房產新中宇集團東方房產賽格特華潤置地開盤時間2011-6-26待定2011-5-92012-32010-11-27 2012-42011-11-23待定三、余姚考察地塊簡述1、原“綠城”地塊（世南西路、西環南路地塊）² 宗地位置及周邊地塊成交地價概述該地塊位于余姚城市西部，屬于城西片區

15、，東靠開豐路，南臨世南西路、西鄰西環南路，北接南蘭江西路。地塊離市政府直線距離約2公里，目前地塊上有少量居民房屋，因為靠近西環南路，屬于城區邊緣，是目前城市發展的空白點。緊鄰地塊周邊的安置地塊和萬達地塊土地成交價較低，樓面價在1100-1500元/平米之間；主城區地價較貴，樓面價在4500元/平米以上，城市邊緣土地成交樓面價在1100-2000元/平米之間。附表：地塊周邊土地成交價匯總表地塊名稱用地性質用地面積建筑面積容積率截止日期成交價樓面價溢價率競得方汽車南站地塊居01.52011-11-36893.13240.15.54%余姚市交通投資有限公司汽車西站地塊居住1

16、1962215311.01.82011-11-310028.464657.550.72%余姚市交通投資有限公司開豐路西側、四明西路南側地塊住宅、商業1145432519941.02.22011-10-936767.341459.050.00%大連萬達商業地產股份有限公司姚洲大橋西南側綠化基地地塊住宅、商業30809492951.01.62011-9-1624308.564931.220.00%余姚市交通投資有限公司金型路北側、城東路西側地塊地塊商業、住宅755842010531.02.662011-9-1640021.731990.60.00%超智資源有限公司.華潤置地南環西路南側、鳳元路北側

17、地塊商業，住宅20646557442.72011-4-266224.971116.70.00%寧波浙商壹號實業有限公司譚家嶺東路南側、城東路東側地塊商業、住宅2083854376081.8-2.12011-1-3080332.551835.72-保利置業有限公司萬年橋路南側地塊住宅用地19454311261.62010-11-2425737.648268.75-浙江舜泉置業有限公司北環西路南側地塊E住宅用地64328726901-1.132010-11-329044.093995.57-眾安集團有限公司北環西路南側地塊F住宅用地48615549341-1.132010-11-321949.82

18、3995.6-眾安集團有限公司北環西路南側地塊D住宅用地63529717871-1.132010-11-328683.493995.6-眾安集團有限公司北環西路南側地塊C住宅用地58691663201-1.132010-11-326499.143995.6-眾安集團有限公司² 宗地分塊及技術指標簡述該地塊由6塊住宅用地和1塊醫療用地、1塊商業用地、1塊教育用地共同組成。其中醫療用地規劃為醫院，由政府投資，在建中。6塊住宅用地中有2塊目前達到掛牌出讓條件,其他地塊尚需要進行拆遷。世南西路南蘭江西路西環南路蘭馨路三鳳路1號地塊2號地塊4號地塊規劃醫院（在建中）3號地塊5號地塊規劃道路6號

19、地塊鄰里中心/幼兒園開豐路² 2號地塊規劃指標占地面積：46415（約69.2畝）容 積 率：2.5建筑密度：25%綠 地 率：35%建筑高度：100米戶型配比：小于90戶型20%² 3號地塊規劃指標占地面積：29024（約43.5畝）容 積 率：2.2建筑密度：30%綠 地 率：35%建筑高度：80米戶型配比：小于90戶型20%² 地塊出讓價格在與余姚規劃局吳局的溝通過程中了解到政府對該幅地塊的出讓價格預期在800萬元/畝左右，如按容積率2.5測算，樓面地價約在4800元/平米。² 地塊周邊高檔小區二手房價格調研地塊周邊的高檔社區主要集中在四明西路沿線

20、，浙江省一級重點中學“余姚中學”就位于四明西路，四明西路沿線及市區高檔社區二手房掛牌價格如下：社區名稱中央公館名仕花園伊頓國際錦江華園地理位置四明西路、開豐路四明西路南側四明西路南側長安路建筑類型小高層、高層小高層小高層小高層、高層裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯二手房價格14000-17000元/13000-14000元/13000-16000元/12000-16000元/小區照片備注：錦江華園是城西片區主城區08年項目，能代表主城區次新房二手房掛牌價格。² 地塊周邊普通小區二手房價格調研靠近地塊周邊的普通小區以安置房和舊商品房小區為主，地塊周邊及四明西路沿線普通小區二手房掛牌價格如下：社

21、區名稱蘭墅公寓四明公寓江南新城佳匯景苑地理位置開豐路西四明西路北側新西門路四明西路、俞家橋路建筑類型多層多層多層多層裝修狀況毛坯毛坯裝修毛坯二手房價格10000元/9000-10000元/10500-12000元/10000-11000元/備注：地塊周邊普通小區為早期商品房，因年限較久，二手房掛牌價格較低。² 地塊價值初步研判原“綠城地塊”地處余姚市區，環線以內，距離市政府2公里，處于城市發展的空白區。由于余姚市區土地供應量較少，銷售價格較高，且客戶需求相對較多，項目具備初步的可開發基礎。由于余姚市屬于寧波，且嚴格執行限購政策，余姚人民富裕，多有房產，因此目前余姚樓市銷售相對疲軟，成

22、交不旺，價格有所下降。限購政策將成為項目開發的重要威脅。同時，余姚城市規模較小，商業、醫療、教育資源相對集中，居民地域情結重，讓處于城市發展空白點的項目面臨一定的開發挑戰。綜合評價該地塊，我們認為該地塊具備開發獲利的基礎條件，但在限購政策和地域情結等不可控因素的影響下，如果不能很好的控制開發成本，將會影響項目盈利能力，尤其是土地價格成為制約項目盈利的關鍵。2、朗霞街道商務核心區地塊² 宗地位置及周邊地塊成交地價概述宗地位于規劃中的姚北新城朗霞街道，姚北新城規劃由慈溪的周巷、余姚的朗霞和低塘三個街道組成，現有人口33萬，區域主要有余姚工業園區、中國裘皮城等專業市場。今年3月朗霞街道成交

23、的5幅地塊均為余姚工業園開發建設投資有限公司自己摘牌，用于融資目的。樓面價相對較低，在800元/平米左右。萬基、帥康也是寧波當地企業，在朗霞街道的儲備地塊在2100元/平米左右。地塊名稱用地性質用地面積建筑面積容積率截止日期成交價樓面價溢價率競得方朗霞街道經一路西側地塊住宅、商業6298125961.52.02012-3-153778.830000.00%余姚工業園區開發建設投資有限公司朗霞街道經二路西側地塊居住21333426661.52.02012-3-153487.95817.50.00%余姚工業園區開發建設投資有限公司朗霞街道緯十路南側經六路東側1號地塊居住765191683411.8

24、2.22012-3-1512625.637500.00%余姚工業園區開發建設投資有限公司朗霞街道經六路東側地塊住宅、商52.02012-3-152159.84817.50.00%余姚工業園區開發建設投資有限公司朗霞街道緯十路南側經六路東側2號地塊居住16507330141.52.02012-3-152451.29742.50.00%余姚工業園區開發建設投資有限公司朗霞街道天華村公園東首地塊居住、商業454492692.042011-9-261383.651492.65-紹興嘉利珂置業有限公司余姚工業園區緯八路南側經五路東側地塊住宅662391324781.82.020

25、11-7-129012.6821904.29%寧波萬基房地產開發有限公司余姚工業園區經三路西側地塊住宅49929998581.8-22010-9-3021494.432152.5-寧波帥康房地產開發有限公司² 宗地開發要求及技術指標簡述朗霞街道商務核心區地塊占地面積450畝，約30萬平方米。450畝土地中，300畝是化纖廠，待拆遷，計劃2013年底可移交管委會，另外150畝可掛牌出讓。地塊南面的300多畝住宅用地可在2年內掛牌出讓。該地塊是姚北新城朗霞街道2400畝用地中的首批啟動區。土地性質為商業或商住混合用地，余姚工業園區管委會徐主任要求以發展大型商業綜合體項目為主，能帶動朗霞街道商務中心的啟動和發展，要求發展：大型商場、總部基地、酒店及休閑娛樂設施為主，可以適當配置商住物業。目前用地指標尚未具體設定，可以根據提出的方案盡量滿足拿地方的要求。² 地塊出讓價格預期余姚工業園區管委會徐主任介紹，朗霞街道目前的工業和住