1、資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導第三部分法第二章 物權法律制度（10 分左右）【本章主要內容】第一節第二節第三節第四節第五節物權法概述物權的變動所用益物權擔保物權第一節 物權法概述資產評估師資料法保證質量的完整性！唯一，后續課程獲取務必加 Q 群 567633860，不然無一、物權的概念和種類（一）物權的概念指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所、用益物權和擔保物權。物權特征（1） 物權是支配權：直接支配，無需他人同意（2） 物權是排他的權利（對世權）：權利人特定，義務人不特定（二）物權的種類1.所和他物權（用益物權、擔保物權）2.用益物權和擔保物權用益物權（土地承包

2、、建設用地、宅基地、地役權）擔保物權（抵押、質押、留置）3.動產物權、不動產物權、以權利為客體的物權二、物權法的基本原則1. 平等保護原則2. 物權法定原則物權的種類和內容由法律規定3. 物權公示原則公示的方法：不動產登記和動產交付第二節 物權的變動第1頁要點頻率物權變動的含義與不動產物權登記動產交付非依法律行為的物權變動要點頻率物權的概念和種類物權法的基本原則資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導一、物權變動的含義與1. 含義：指物權的設立、變更、轉讓和消滅2. 物權變動的法律行為引起：訂立合同、不動產登記、動產交付非依法律行為引起：繼承或者受遺贈二、不動產物權登記不動產：土地、海域、房

3、屋、林木等（一）不動產登記效力不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；登記不發生效力，法律另有規定除外。所有的自然，所可以不登記。（二）不動產登記證明不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，由登記機構管理。不動產權屬動產物權的證明。是權利人享有該不不動產權屬記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人， 請求確認其享有物權的，應予支持。（三）不動產登記的基本要求（四）不動產登記的一般程序申請受理公告第2頁申請人1. 當事人雙方：因、設定抵押

4、權等事由2. 當事人單方：（1） 尚未登記的不動產首次申請登記的；（2） 繼承、接受遺贈取得不動產權利的；（3） 、仲裁生效的法律文書或生效的決定等設立、變更、轉讓消滅不動產權利的；（4） 權利人姓名、名稱、自然狀況變化，申請變更登記的；管轄不動產所在地的登記機構單位不動產以不動產單元為基本進行登記收費不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取類型首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、登記生效自記載于不動產登記簿之日，發生物權設定和變動的效力權利推定登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。錯誤沒有更正之前，只能依據登記作出誰是權利人的推

5、定。善意保護（公信力）指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權 的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果（保護善意第三人）資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導（5） 不動產滅失或權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；（6） 申請更正登記或異議登記的。3. 處分共有不動產申請登記的： 有約定看約定按份共有：占份額 2/3 以上的共有人共同共有：全體共有人4. 按份共有人轉讓其享有份額，應同受讓人共同申請轉移登記。5.區劃內依法屬于全體業主共有的不動產申請登記的，首次登記時，應將屬于業主共有的道

6、路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并登記為業主共有。業主轉讓房屋所的，其對共有部有的權利依法一并轉讓。實質：不動產狀況（界址、空間界限、面積）材料（有關證明材料、文件）實地查看可以查看的情形：（1）房屋等物、構筑物所首次登記；（2）在建物抵押權登記；（3）因不動產滅失導致的注銷登記。有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及的除外：（1）組織的集體土地所登記；，集體建設用地使用權及公告（2）宅基地使用權及房屋所物、構筑物所，土地承包經營權等不動產權利的首次登記；（3） 依職權更正登記；（4） 依職權注銷登記。有下列情

7、形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：（1）持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登直接辦理登 記的；記（2） 記的；（3）院、機關依據法律規定持協助通知書要求辦理登依法作出征收或收回不動產決定生效后，要求辦理注銷登記的一般自受理登記申請之日起 30 個工作日內辦結不動產登記手續。登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。時限有下列情形之一的，不予登記，并告知申請人：（1）法律、行政規定的；不予登記（2） 存在尚未解決的權屬爭議的；（3） 申請登記的不動產權利超過規定期限的。核發不動產 除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發不動權屬或 產登記證明外，不

8、動產登記機構應當向權利人核發不動產權屬。不動產登記 申請共有不動產登記的，不動產登記機構向全體共有人合并一本不動產證明權屬；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別不動產權屬（五）不動產登記信息的實行不動產登記資料依法制度。1.范圍：權利人、利害關系人（不動產、繼承、等）可以依法、不動產第3頁資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導登記資料，不動產登記機構應當提供。2.要求：人不動產登記資料，應當在不動產登記機構設定的場所進行。不動產登記原始資料不得帶離設定的場所。（六）特殊的登記制度1.更正登記和異議登記。（1） 更正登記：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的。（2） 異議登記

9、：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起 15 日內不，異議登記失效。2.預告登記當事人簽訂房屋或者其他不動產物權（轉移不動產所，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權）的協議，為保障將來實現物權，可以向登記機構申請預告登記。預告登記后， 預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅（被認定無效、被撤銷、被解除）或者自能夠進行不動產登記之日起 3內未申請登記的，預告登記失效。三、動產交付（一）動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力。（二）交付的形態1. 現實交付：指動產物權的出讓人將動產的占有實際地轉移給受讓人，由

10、受讓人直接占有該動產。2. 觀念交付簡易交付：動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。（先承租、借用，后出售）指示交付：動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。（轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生 效時即為動產交付之時）占有改定：動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。（先出售，后承租、借用）四、非依法律行為的物權變動非依法律行為發生的物權變動，一般不需要公示即可取得，但是，非依法律行為而享有不動產物權的權利人在處分該物權時，依照法律

11、規定需要辦理登記的，登記，不發生物權效力。第三節 所第4頁要點頻率所概述所的取得所、集體所和私人所共有因法律行為以外的因素而發生的物權變動（客觀）（1） 因法律文書或征收決定等，自法律文書或者的征收決定等生效時發生效力。（2） 因繼承或者受遺贈取得物權，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。（3） 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導一、所概述（一）所的概念和特征所有人依法對的享有的占有、使用、和處分的權利。特征：完全物權、整體性、恒久性、彈力性（二）所的取得原始取得：最初或不依賴于原所有人意志取得繼受取得：通過法律行

12、為從原所有人處取得1.善意取得具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：登記簿上存在有效的異議登記；預告登記有效期內，預告登記的權利人同意；登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定利的有關事項；受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；受讓人知道他人已經依法享有不動產物權注意：以上不能善意取得2.拾得遺失物處理或者以其他形式限制不動產權（1）拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交門。等有關部（2）有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。（遺失物自發布招領公告之日起六內無人認領的，歸所有）（3）權利

13、人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等的必要費用。（權利人懸賞尋找遺失物的，領取時應履行承諾）（4）拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保另有規定的，依照其規定。等法律第5頁情形（1） 受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（2） 以合理的價格轉讓；（3） 轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。禁用不適用善意取得：法律或限制流轉的物；贓物、遺失物、埋藏物、隱蔽物、漂流物（除非第三人從同類物品的公共市場上買得）原始取得先占須為無主物，且須為動產勞動生產、勞動及孳息征收為公共利益的需要將集體所有的土地和個人

14、的房屋及其他不動產所轉歸征收人（所轉移）沒收采取強制，違法的歸所有原始取得善意取得無處分權人轉讓給受讓人，如果受讓人取得該動產時出于善意，則受讓人將依法取得所添附包括混合、附合、拾得遺失物不是無主物，也不是拋棄物繼受取得指通過法律行為從原所有人處取得對某項的所。主要包括：、贈與、互易、繼承、受遺贈等資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導（三）征收和征用目的范圍權利后續征收集體所有的土地：應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用征收房屋及其他不動產，依法給予拆遷補償；征收個人住宅的，還應保障被征收人的居住條件征收所公共利益不動產變化征用搶險、救災等不動產 使用權 使用后

15、應返還被征用人緊急需要動產變化被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償二、所和集體所（一）所1.客體、私人所2.所的取得積累、稅收、沒收、贖買、征收、罰款等方式取得。3.所國有的行使代表由行使所；法律另有規定的，依照其規定。（二）集體所1.客體法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；集體所有的物、生產設施、農田水利設施； 集體所有的教育、科學、衛生、體育等設施；集體所有的其他不動產和動產。2.集體所的行使（1）農民集體所的行使下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的個別土地承包經營權人之間承包地的調整；土地補償費等費用的使用、分配辦

16、法；集體出資的企業的所變動等事項；法律規定的其他事項。或者個人承包；（2）自然集體所的行使對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所屬于村農民集體所有的，由村集體組織或者村民委員會代表集體行使所：；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體組織或者村民小組代表集體行使所；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體組織代表集體行使所（三）私人所。私人對合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所。三、共有共有類型：共同共有和按份共有第6頁專屬于所礦藏、水流、海域；城市的土地；無線電頻譜；國防資產有非專屬于森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；野生動植物；文

17、物；基礎設施；農村和城郊的土地等所有資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。（一）按份共有（二）共同共有（三）共有物分割1. 看約定，理由可以分割2. 沒約定或約定不明:按份共有，隨時分割共同共有，基礎喪失或理由可分割3. 分割方式看約定，達不成協議，可分實物或分價款（四）因共有而產生的債權債務的處理在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權

18、、承擔債務。償還債務超過應當承擔份額的按份共有人，向其他共有人追償。第四節 用益物權一、用益物權概述第7頁要點頻率用益物權概述土地承包經營權建設用地使用權共同共有1. 以共同關系（如家庭關系，夫妻關系）的存在為前提。2. 對共有物的處分或修繕，應經全體共有人同意，另有約定除外。3. 在共同共有關系存續期間，共同共有人原則上無分割請求權，也無優先權4. 對共有物的用及其他，有約定按約定；沒有約定或約定不明，共同共有人共同負擔。5. 共有人對外享有連帶債權、承擔連帶債務份額享有的份額：約定出資額等額權利所：按份享有使用方法：全體共有人協商管理約定均有處分按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動

19、產份額。共有人轉讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優先的權利。決定處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作修繕的，應當經占份額 2/3 以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。（約定2/3）費用承擔對共有物的用，有約定按約定，沒約定或約定不明，按份額負擔。（約定 份額）共同債務對外：連帶責任對內：按份責任資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導定義用益物權是對他人所有（他物權）的不動產或者動產，依法享有占有、使用和（限制物權）的權利分類土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權和準物權（海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權和捕撈權）二、土地承包經營權資

20、產評估師資料證質量的完整性！唯一，后續課程獲取務必加 Q 群 567633860，不然無法保三、建設用地使用權第8頁范圍國有土地，可以在土地的地表、地上或者設立取得（1） 可以采取出讓或者劃撥等方式設立。（2） 工業、商業、旅游、和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。（3） 出讓方式設立，應當采取形式訂立建設用地使用權出讓合同。生效建設用地使用權自登記時設立（登記生效）限制不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。占建設用地使用權人建造的物、構筑物及其附屬設施的所屬于建設用地使用權有人，但有相反證據證明的除

21、外。權利轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。（1） 采取形式訂立合同。（2） 使用期限由當事人約定，但不得超過剩余期限。（3） 轉讓、互換、出資或者贈予的，應當向登記機構申請變更登記。（4） 房隨地走、地隨房走、房地一體。期限（1） 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。（2） 非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理設立土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。但登記，不得對抗善意第三人（登記對抗）程序縣級以上地方發證期限耕地的承包期為 30 年；草地的承包期為 3050 年； 林地的承包期為 3070 年流轉1.流轉權：采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。（1） 流轉的期限不得

22、超過承包期的剩余期限。（2） 依法批準，不得將承包地用于非農建設。（3） 土地承包經營權的變更需要向縣級以上地方申請登記，登記，不得對抗善意第三人。2.求償權：承包地被征收的，土地承包經營權人獲得相應補償。限制承包期內，發包人不得調整承包地、不得收回承包地資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導第五節 擔保物權一、擔保物權概述（一）擔保物權及其特點（二）擔保合同1. 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押人所有（流押契約的）。2. 質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押所有（流質契約的）。歸債權歸債權人（三）擔保物權的擔保范圍：主

23、債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保和實現擔保物權的費用。（四）擔保物權的消滅有下列情形之一的，擔保物權消滅：主債權消滅；擔保物權實現；債權人放棄擔保物權；法律 規定擔保物權消滅的其他情形。二、抵押權（一）抵押權的概念指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移 的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人以該財產優先受償的權利。（二）抵押的范圍1.可以抵押的：（1）物和其他土地附著物。（2） 建設用地使用權。（3） 以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權。（4）生產設備、原材料、半成品、。（5）正在建造的物、船舶、航空器。

24、第9頁定義擔保物權是指以確保債務的清償為目的，在債務人或第三人的特定或者權利上設立的他物權種類抵押權、質權和留置權特征1. 優先受償性；2. 從屬性：擔保合同是主債權債務合同的從合同。3. 不可分性：債權部分消滅時，債權人仍就未清償部分的債權對擔保權的全部行使權利。擔保物部分滅失，殘存部分仍擔保債權全部。4. 物上代位性：擔保期間，擔保毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。要點頻率擔保物權概述抵押權質權資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導（6）交通工具。【提示】房地一體，即使抵押人未依照規定建設用地使用權和產視為一并抵押。2.不能抵押的：物一并

25、抵押的，未抵押的財（1）土地所；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（3）學校、醫院、等以公益為目的的事業、團體的教育設施、醫療衛生設施；（4）所、使用權不明或者有爭議的；（5）依法被、扣押、監管的；（6）以法定程序確認為違法、違章的物。【提示】已經設定抵押的被、扣押的，不影響抵押權的效力。（三）抵押權的設立（應訂立抵押合同）（1）物物和其他土地附著登記生效抵押權自登記之日起設立。未辦理登記，不影響抵押合同生效（2）建設用地使用權（不動產）（3）荒地等土地承包經營權（4）正在建造的物（1）生產設備、原材料、半成品、登記對抗（動（2）正在建造中的船

26、舶、航空器抵押權自抵押合同生效時設立產）（3）交通工具（四）抵押權的效力（1）先出租后抵押，租賃權優先：訂立抵押合同前抵押已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。出租（2）先抵押后出租，抵押權優先：抵押權設立后抵押抗已登記的抵押權。出租的，該租賃關系不得對（1）抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償或者提存；轉讓價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。（2）抵押期間，抵押人抵押權人同意，不得轉讓抵押，但受讓人“代為清償轉讓全部債務”消滅抵押權的除外。（1）抵押人的行為足以使抵押價值減少的，抵押權人要求抵押人停止其行為。（2）抵押價值減少

27、的，抵押權人要求恢復抵押的價值，或者提供與減少保全的價值相應的擔保。（3）抵押人不恢復抵押償債務。的價值也不提供擔保的，抵押權人要求債務人提前清（五）抵押權的實現第10頁實現債務人不履行到期債務時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押折價或者以拍賣、變賣該抵押所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起 1年內請求撤銷該協議。抵押權人應當在主債權時效期間行使抵押權；未行使的，不予保護。資產評估相關知識2018 年資產評估師輔導（六）特殊類型的抵押：浮動抵押、最高額抵押1.浮動抵押（債權確定，價值不定）2.最高額抵押（確定，債權變動）最高額抵押指為擔保債

28、務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人在最高債權額限度內就該擔保優先受償。【提示】債權余額高于最高限額，以最高限額為限；債權余額低于最高限額，以實際發生的為限。三、質權（一）質權概述（二）動產質權（三）權利質權1.質權生效條件第11頁匯票、支票、本票；債券、存款單；（1）質權自權利憑證交付質權人時設立權利義務1.動產質押設立后，在主債務清償以前，質權人占有質物，并收取質物所生的孳息。【提示】質權人收取孳息，并非取得孳息所，而是將孳息作為質押標的。2.質權人負有妥善保管質押的義務；不得擅自使用、處分質押；轉質應經出質人同意。3.債務人不