1、體育新城商住安置用地（ 07-08 地塊）項目建筑方案招標設計任務書體育新城商住安置用地（ 07-08 地塊）項目建筑方案招標設計任務書2016年9月目錄一、項目概況及周邊條件 41.1. 工程名稱 41.2. 城市地理、氣候及文化 41.3. 項目概況 41.3.2 基地周邊現狀： 51.3.3 周邊交通現狀及中遠期規劃 7二、建設目標及設計定位 82.1. 項目目標 82.2. 項目定位 8三、上層次規劃設計要求 93.1 總體布局： 93.2. 公共空間： 103.3 合理設計和組織交通： 103.4. 城市界面建筑形象設計： 113.5. 景觀綠化帶： 12四、建筑設計要求 134.1

2、 城市設計 134.2 辦公設計 134.2.1 定位 134.2.2 設計要求 134.3 商業設計 134.3.1 業態定位 134.3.2 設計要求 134.4 公寓設計 144.4.1 產品定位 144.4.2 設計要求 144.5 酒店設計 144.5.1 產品定位 144.5.2 設計要求 144.6 地下設計 154.7 綠色建筑設計 15五、投標設計成果要求 156.1.文本文件 156.2. 展板 166.3. 電子文件 166.4. 實體模型 166.5. 附件 16第 9 頁 共 17 頁一、 項目概況及周邊條件1.1. 工程名稱體育新城商住安置用地（ 07-08 地塊）

3、項目1.2. 城市地理、氣候及文化深圳位于中國南部沿海，東臨大鵬灣，西連珠江口，南鄰香港，其與九龍半 島接壤，與香港新界一河之隔，被稱為“香港的后花園”。全市總面積2020 平方公里；人口 1300 多萬，多數來自中國內地，因此深圳被稱為“移民城市”；是中 國 30 年來發展最快、經濟最活躍、文化最多元、人口最年輕的新型經濟型城市。 深圳鼓勵創意和創新，為此市政府提出將深圳打造成為中國“設計之都”的構想。深圳屬亞熱帶海洋性氣候區，氣候溫和、雨量充沛、日照時間長。年平均氣 溫為 23.7 ，最高氣溫為 36.6 ，最低氣溫為 1.4 ，無霜期為 355天。年日照 時數 1975.0 個小時，太陽

4、年輻射量 5225兆焦耳/ , 年平均相對濕度 72.3%。每年 5至9月為雨季，年平均降雨量為 1608.1 毫米。常年主導風向為東南偏東風，夏 秋兩季偶有臺風。1.3. 項目概況體育新城商住安置用地 （07-08 地塊）項目（以下稱本項目）位于深圳市龍崗 區體育新城片區大運安置區，其所屬片區（大運安置區）北至清輝路，東至黃閣 中路，南至如意路，西至龍鹽大道。規劃區分東西兩塊，總面積 32.40 公頃。其 中，商務用地 15.09 公頃，以商業辦公為主， 平均容積率 5.0 。居住地塊面積 17.31 公頃，為二類居住用地，規劃容積率 3.2 。商務安置區規劃總建筑面積約 37 萬平 方米，

5、居住安置區總規劃建筑面積約 123 萬平方米。目前該規劃已經通過審批。 不僅是龍崗區的政治、經濟、文化中心，更是集合了居住、辦公、商業等多功能 為一體的復合型城市中心區。1.3.1 宗地情況：體育新城商住安置用地 07-08 地塊項目（地塊編號： 2008-60W-0002），項目 建設用地面積約 10834.68 平米，容積率 6.07, 規劃總建筑面積約為 65767 平米, 其中辦公建筑面積為 27467 平米、商業 12000平方米、商業酒店 16440 平方米、 商務公寓 9860 平方米。大運新城片區中央商務區 07-08 地塊總用地面積10834.68 計容建筑面積65767 各

6、業態建筑面積辦公建筑面積27467 商業建筑面積12000 商務酒店面積16440 商業公寓面積9860不計容建筑面積暫定 16000 建筑容積率6.07停車位395輛1.3.2 基地周邊現狀：項目屬于深圳市龍崗區龍城街道大運新城片區，本地塊位于黃閣中路左 側，北臨綠地公園，南側已建有五星級中海圣庭苑酒店，西臨榮超中心，東面隔 地塊臨黃閣路與龍城公園，交通便利，規劃有軌道交通 12號線，景觀資源好；用 地性質為商業性辦公用地 +商業用地；大運新城片區內商務配套北邊現有天安數 碼城、留學生創意園，和大運配套中心，大運會館北面的商業用地規劃了50 萬平米商務中心與 1 棟總部大廈，將進一步完善區域

7、總部經濟基地功能，助推區域迅 速升級。1.3.3 周邊交通現狀及中遠期規劃本項目位于深圳市龍崗中心區，地塊四周市政道路及軌道交通分布如下（詳見圖四）：東側：黃閣中路；南側：南至如意路；西側：西至龍鹽大道軌道 12 號線，本項目基地東側（具體線位及站點尚在規劃中）。體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項目建筑方案招標設計任務書建設目標及設計定位2.1. 項目目標設計首先著眼于整個城市脈絡演變和發展的角度，重點分析深圳市和龍崗區 的本身地域屬性、特質的演變形成過程和建筑文化遺產，使本項目成為本區域的 精品建筑，為市民提供良好的休閑、娛樂、購物、辦公、居住等場所，并將其打 造成為一張龍崗中心區的

8、城市形象名片。2.2. 項目定位本項目定位為未來深圳市龍崗區繁華的社交、人居及經濟活動中心，充分利 用地塊良好的地理位置，依托大運新城這一發展平臺，打造成高品質的商務辦公 環境以及充滿活力、完善的商業街道空間。第 10 頁 共 17 頁體育新城商住安置用地（ 07-08 地塊）項目建筑方案招標設計任務書三、上層次規劃設計要求3.1 總體布局：項目位于深圳市龍崗區體育新城片區大運安置區，建設用地面積約10834.68 平米，容積率 6.07, 規劃總建筑面積約為 65767平米, 其中辦公建筑 面積為 27467 平米、商業 12000平方米、商業酒店 16440平方米、商務公寓 9860平方米

9、。本次設計范圍除了自身紅線用地范圍之外，同時要尊重龍崗中 心城整體城市設計及龍崗區大運新城北區詳細規劃研究的要求。3.2. 公共空間：根據上層次規劃要求，最大限度的爭取公共利益，打通生態廊道，塑造商務商 業氛圍，提升工作生活的水準，體現“花園化辦公，生態化社區，人性化空間”的 現代生活模式。項目與周邊地塊之間需保證一定的完整性，自身地塊的公共開放空 間也需滿足上層次規劃要求。3.3 合理設計和組織交通：地塊內在消除影響交通安全和效率的消極因素下，保證人行優先。將規劃地 塊及周邊的商業人流、辦公人流、廣場人流和文化休閑人流等各種人流組織形成 網絡，打造全天候、完整的、連續的地下、地面及二層步行體

10、系。需切實落實上 層次規劃設計要求。3.4. 城市界面建筑形象設計：規劃應充分利用良好的周邊環境， 塑造高水平的空間環境。 重點塑造大運新城 整體城市形象。 有效保護和利用原有自然生態景觀資源， 并且在建筑的材質、 顏色 等方面與周邊的大運場館、 居住片區相協調。本項目整體采用現代的建筑立面風格， 應體現綜合商務、 創新的特點， 兼顧商業氛圍及標志性建筑特征， 充分重視項目周 邊建筑界面的形象塑造。 項目需考慮夜景燈光設計， 使建筑在夜晚既有自身的標志 特性，又能夠與周邊城市夜間景觀很好的融合為一體。尊重上層次規劃設計， 充分考慮地塊內外的各種因素及邊界條件， 使自身地塊 在設計及功能使用上，

11、 與周邊地區形成良好的互動與補充， 并整體考慮與周邊建筑 筑的的關系，形成完整的城市界面。3.5. 景觀綠化帶：統籌周邊其他地塊，滿足上層次規劃設計要求，塑造高水平的空間環境。重 點塑造大運新城整體城市形象，有效保護和利用原有自然生態景觀資源。第 15 頁 共 17 頁體育新城商住安置用地（07-08 地塊）項目建筑方案招標設計任務書四、建筑設計要求4.1 城市設計A: 打造綜合性、主題性商務辦公、公寓、酒店綜合體，形成龍崗體育新城 片區新的地標。B: 打造靈活的內外空間，并與城市形成有效互動。C: 設計在突出創意的基礎上，應合理考慮片區的整體城市設計要求。4.2 辦公設計4.2.1 定位1.

12、 打造滿足管理國際化、人性化、數字化、節能化、商務化的高端寫字樓。2. 合理打造差異化的辦公產品。3. 適當考慮功能空間的靈活性。4.2.2 設計要求合理設置大堂面積、層高、出入口位置和數量。在項目區域未來商業價值提 升情況下，為項目提供商業配套拓展預留空間。具體要求如下：A：標準層平面：不宜大于 2000 、層高應符合深圳市的相關規定要求。B：核心筒設置應集約化，辦公產權面積主力控制在約 150 -250 ：C：建議在保證核心筒功能完善、適用的前提下，盡量優化核心筒設計，實用 率保證盡量不低于 70%；E：客梯配置保證符合中心區主流水平， 保證單梯服務辦公面積 50005500 ；4.3 商

13、業設計4.3.1 業態定位1. 項目定位為面向青年為主要客戶群體的時尚型商業。2. 形成時尚、創意、生活的主題4.3.2 設計要求第 16 頁 共 17 頁體育新城商住安置用地（ 07-08 地塊）項目建筑方案招標設計任務書A: 充分挖掘地上二層以上裙房屋面的商業價值， 與周邊地塊商業人流形成 有效銜接。B: 商鋪劃分規整、實用，避免不必要的異形空間C: 商業得鋪率盡量控制在 70%以上。4.4 公寓設計4.4.1 產品定位1. 應與周邊同類型的產品形成合理的差異化。2. 適當考慮公寓空間的靈活性。3. 公寓戶型以 50 平米以內小戶型為主，盡量明廚明衛（明廚暗衛亦可）， 動靜分區合理，平面設

14、計滿足相關規范要求。4.4.2 設計要求1. 公寓部分，盡量采用公建化的外立面處理手法。2. 戶型設計應充分結合景觀、日照、通風、朝向等多方面因素，最大限度 的優化產品。3. 公寓室內空間設計緊湊，單位面積使用效率高，減少面積浪費。4.5 酒店設計4.5.1 產品定位1. 以時尚為主題2. 定位為 4 星級商務酒店標準。3. 充分考慮產品轉化的靈活性。4.5.2 設計要求1. 在保證建筑外形、空間感與商業、辦公、公寓和諧的條件下，應具有 相對獨立性2. 大堂應氣派豪華、風格獨特、裝飾典雅、光線充足，人流的平面及豎 向交通通暢舒適，大堂面積應在 500 平米以上，寬敞大氣，與接待能力相適 應，大

15、堂建議挑空處理。3. 客房面積應合理，標準層平面設計盡量規整簡潔。4. 部分酒店配套功能可以和商業裙房功能共享使用。4.6 地下設計1. 合理布置地下設備用房及人防配套，設計應提出辦公區和商業區貨運 車道的流線和凈高的解決方案（貨運車倆僅按照中型貨車考慮設計）。2. 地下停車場設計注重與辦公區、商業區以及公寓區的分隔，強調安全 性與便利性。3. 地下停車場出入口應充分滿足城市設計的要求。4.7 綠色建筑設計項目需滿足綠色建筑設計要求，項目設計按相關規定要求，達到綠色建筑評 價標識合理、相應的星級要求。五、投標設計成果要求投標設計成果應滿足建設部建筑工程設計文件編制深度規定（ 2008 版） 中

16、方案設計文件的內容和深度要求，包括文本文件、展示圖板、電子文件和實體 模型四個部分。設計成果內容一律采用以中文為主形式，計量單位一律采用公制 計量單位。6.1. 文本文件： （A3 裝訂 8 份，1 份正本 7份副本）設計文本應包含但不限于以下內容：設計說明、設計構思 總體規劃平面圖（彩色） 規劃結構分析圖及空間分析圖 地塊城市環境分析（結合上層次規劃）地塊及周邊整體景觀環境分析及具體設計 功能分區圖 道路結構圖、地塊及周邊地區的交通組織設計 消防分析圖商業、 辦公、公寓建筑的平面、立面、剖面圖 總體鳥瞰圖主要空間及景觀節點人視點效果圖 其他反映設計與設想的圖 技術經濟指標6.2. 展板A1展板不少于 3 張6.3. 電子文件用于評審匯報的多媒體演示軟件（格式為 .mp4/ 或.mov/ 或.rmvb ），自動 播放的時間不超過 10 分鐘, 不建議簡單使用方案冊的電子文件版本作為 匯報演示文件。文本