1、房地產拉動經濟增長的原由及策略一、房地產能拉動 經濟 增長的原由凡經濟興隆國家，房地產業不是支柱產業也是興隆的產業，其經濟 開展 與興隆房地產業對經濟拉動相關。房地產業的拉動或"涉及效應"特強，主要由于以下原因。1房地產業開展需要國民經濟中許多部門和行業撮供物質資料，與之配合開展。我國建筑本錢中70是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。開展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資消費部門和效勞行業的產品消費和勞務提供相配合，從而"涉及"、拉動其開展。2房地產業開展結果的房地產品，為國民經

2、濟許多部門和行業的開展提供了前提和場所。開發營建出了房屋，能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋 金融 保險業、物業管理業、家庭特約效勞業、房屋買賣中介業等等的開展提供前提和開展場所。第三次產業的主要消費資料是房屋，有了房屋為其開展提供了前提，促進其開展。3房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、涉及和帶動生活消費的方方面面。房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，涉及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、 學習 、社交、享受、開展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受開展資料，世界某著名 政治 家說?quot;人造

3、房屋，房屋造人"。因此，開展房地產業，進步居民住房消費程度，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的進步創造了條件，促進生活消費程度全面進步。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。假設住房程度進步，家有車庫，想必促進轎車進家和消費。再如健身娛樂消費，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費也不敢購置健身器械。總之，住房程度進步和居住環境改善，可促進生活消費的多方面，拉動多方面產品銷售和勞務交換。二、我國啟動房地產市場不力的諸多 問題為開展房地產業拉動國民經濟，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開拓房屋二級市場等諸多政策措施，對促進房地產投資和開展房地產業不能說

4、沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產品有效實現的根本的深層次的問題。1消費與消費不協調，消費率低。開展房地產業拉動經濟是有條件的，就是房地產品的實現。投資開發房地產最大的問題也是房屋實現。投資開發房地產既起需求效應拉動經濟增長，但又有供給效應，并且這是投資本質上的效應。假設投資開發房地產不能產生需求效應，不能實現，對國民經濟的長遠開展只起飲鴆止渴作用，并加劇國民經濟中房地產品積壓。假設投資開發房地產品有需求效應，能順暢出售，對國民經濟的拉動的乘數便大，房地市場供需運行保持良性狀態。 2住房融資體制的轉換不對稱。改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物

5、報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫療、 學習 等。這與當時"一大二公"的左的思想、體制相適應。產品價值(c+v+m)中的v人為縮小，m人為擴大，職工住房基金等由擴大了的m收歸財政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的本質是轉換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應市場經濟體制要求。住房基金進入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房。如今房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補貼，一方面要職工貨幣購房。但在詳細的改革理論中不對稱不協調，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。試

6、想如今除沿海城市外，全國絕大多數城鎮的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低。如今突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費率過低，加之住房融資體制轉換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。3"二律背反"和人們心理預期失衡。當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于居民心理預期信心十足，消除購房的心理障礙，對將來收支充滿信心。但要居民對將來有信心，應有適當的消費政策、制度。消費政策說到底只能調節兩個平衡關系：一是個人的 金融 資產用于投資與用于消費的平衡關系；二是即期消費與遠期消費的平衡關系

7、。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。但如今的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有 企業 的籌資 問題 ，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們 旅游 花錢。一方面讓人們快花錢，如今就花錢，購置市場當期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫改、 教育 改，特別是購房，為遠期消費負更多責任。一方面是下崗、就業難，收入預期不容樂觀，另一方面支出預期增多，居民對將來收支的心理預期失去信心。政府政策將解決當前國民經濟中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。這里不談收入分配差距大的因素，也不談80居民只占儲蓄存款

8、20，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平(3.8人)才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預算減少，支出預期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活平安，儲蓄慎重功能就起主導作用，不敢貿然取出購房。4收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降。在我國一個人均GDP處于低程度的國家，當前最終消費程度58.8，居民消費程度475的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴大。 生活消費支出中呈現 規律 是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據1996年對36370

9、戶和1997年對37890戶我國城鎮居民家庭根本情況調查結果的 分析 ，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為025，最高收入戶消費支出增長率為1278，從縱向可以看出在人們收入進步過程中，消費支出的絕對額相應增長。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為25，最高收入戶為113。這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導致1981年到1997年我國城鎮居民的邊際消費傾向由

10、084下降到064。就對房地產的購置和房地產的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數大，邊際消費傾向高，但無才能購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房才能，但他們的需求彈性系數小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發出的房屋難以實現，房地產難以啟動。三、啟動我國房地產業的設想1繼續施行反衰退和調節 經濟 周期的政策措施。啟動房地產，我們認為應區別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應該看到實際上是市場經濟國家反衰退和調節經濟周期的一般 理論 指導下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準備金和鼓勵銀行放款、擴大財政支

11、出、大幅度進步職工工資和增強居民購置力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施，對阻止物價繼續下跌和低迷，防止國民經濟不振和衰退，調節國民經濟增長態勢和穩定 開展 ，從不同角度起著作用。當然也對房地產經濟開展起了不同程度調節作用。因為房地產業與國民經濟之間存在"寒暑表"的關系。今后，無論是為國民經濟走出低谷，還是為啟動房地產都需要繼續貫徹執行這些政策措施。然而由于存在前述的不利房地產實現的深層次的 問題 ，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動房地產僅僅依靠前述一般政策措施，不會理想，不會較快見效。例如：由于居民收入增長率長期落后于GDP增長率所

12、形成的過低消費率，造成的居民購房貨幣支付才能缺乏，不可能在一兩年通過進步工資，增加收入，補足占GDP近14個百分點，到達居民消費率60的合理比例。因為這需要一個較長時期，要有一個復雜過程。除了逐年進步在職職工工資，還要減少失業和增加就業，還要開展小城鎮；要增加就業又有賴于經濟構造調整到合理，而經濟構造合理調整又有賴政策制定和施行時間和過程。要較快啟動房地產，除繼續施行刺激國民經濟開展的一般政策以外，還必須從實際出發，有針對性施行一些特別方略。2有針對性的啟動房地產的近期方略。(1)抓住收入程度較高群體，以稅收配合啟動房地產。 目前 我國銀行6萬億儲蓄存款，假設做詳細分析，就不能簡單說居民無購房

13、才能，或有錢不敢花的結論。這6萬億存款中有相當大的部分為高收入或較高收入階層所有。企業 家、私營企業主、演藝明星等更是我國的高收入階層。住房有顯示 社會 地位的功能。政府假設能批租出讓一些環境優雅的土地，開發營建出高程度的別墅，并冠以"企業家花園"、"明星別墅苑"，并完善配套"交流中心"、"會談中心"、"社交場所"、娛樂宮、購物大廈，這里既居住環境優雅，又顯示他們聲譽和地位，還有利他們進展經營情報交流和社會交往。假設加上政府減免個人所得稅、部分私營企業所得稅相配合，他們便會樂意投資購置。 目前

14、國家統計局和 中國 經濟 景氣監測中心公布的居民儲蓄消費意愿調查結果說明，居民儲蓄存款的10準備用于教育支出。武漢市更有高達40的儲戶是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產專業對該校200名學生進展一次問卷調查，愿選擇一室一廳兼衛生間居住的有90人，占47；愿選擇兩室一廳兼衛生間居住的有60人，占32；愿選擇單間兼衛生間居住的有30人，占15；愿選擇單間與公用衛生間的有11人，占6。但該校學生如今普通是6-8人一室，內廊式的布局學生宿舍，長期生活在陰暗潮濕環境之中，急待居住學生公寓。1999年上海菜大學新建學生公寓只能入住180名，而報名要求入住的學生多達1400人，公寓成為搶手貨

15、。凡此說明無論是新開發、改造，還是如今空置房的銷售，抓住高校后勤效勞社會化，對啟動房地產拉動經濟增長，都大有可為。(3)用房地產業的廣義概念 開展 房地產業，啟動房地產。如今不少人在啟動房地產和開展房地產業問題上，考慮僅局限于造房與賣房，苦于房屋難實現。假設從房地產業的廣義概念出發，便思路洞開，別有天地。房地產業性質是商業效勞業，本質上屬于第三次產業。它是以房地的交換流通為主，兼房地再消費過程的投資開發、消費使用兩頭，并為房地流通、投資開發、消費使用提供技術、中介、勞務的效勞的產業。因此房地產業內部的部門多、行業多、領域廣。假設從房地產業內涵全面考慮問題來開展房地產業，不僅有利于房地市場的健全

16、完善，有利房地產開發和出售，而且也有助房地產啟動開展，拉動經濟增長。就以房屋在使用消費中的裝飾行業講，無論創造的產值還是對國民經濟的拉動都不可小視。如今城市搬遷新住房進展裝修投資，少那么幾萬，多那么十萬、十幾萬元，甚至有個別的裝修投資大于購房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環境，也在投資萬元、幾萬元裝修。凡此等等房地產業活動領域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對啟動房地產業有利，也有助拉動國民 經濟 增長，還可解決就業和增加居民收入。(4)對貨幣購房全面理解來啟動房地產業，拉動經濟增長。貨幣購房，就是廢止單位實物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房 問題 。其本質是廢除福利

17、分房消費，以勞動收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場購現房或期房，可以以自己的其他財產換取住房，可以買建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的詳細表現形式，都是對福利分房消費的革命。如今有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國家財政不支出，單位不補貼，應可繼續集資建房。事實上如今有些省如吉林省規定繼續單位職工集資建房，有效解決住房和拉動經濟增長。不能將集資建房與貨幣購房改革對立起來，將貨幣購房改革的實現形式絕對化，將形式與 內容 混為一談。問題的關鍵是個人花錢住房。如今集資建房，其房價也大體相當或接近市場價格，假設職工樂意何樂而不為之。集資建房的潛力很大，武漢某大單位前兩次集資建房資金近一個億的投資。而且是一個星期集資款交齊。就當前國民經濟低迷講，為啟動房地產拉動經濟增長，不失為一種有效措施。假設硬規定該