1、萬(wàn)科 A 獲利能力分析一、萬(wàn)科 A 獲利能力分析盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào) , 是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障 , 是企業(yè)至關(guān)重要的能力。1. 營(yíng)業(yè)收入分析營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的綜合反映 , 是獲利能力的基礎(chǔ) , 也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見(jiàn) , 珠江三角洲及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是其利潤(rùn)的主要來(lái)源。企業(yè)初步形成了以長(zhǎng)江三角洲、 珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?, 以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“ 3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。2009主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈利潤(rùn)比例結(jié)算面積比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%25.08%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域

2、32.38%36.46%26.06%京津以及地區(qū)32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力 , 與技術(shù)水平 , 產(chǎn)品設(shè)計(jì) , 規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。 在營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率有所降低的 3 年間 , 銷(xiāo)售增速仍保持上升態(tài)勢(shì) ,除市場(chǎng)銷(xiāo)售向好外 , 還反映了銷(xiāo)售管理水平有很大的提高。 由下表可見(jiàn) , 管理費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度不小 , 良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心 , 但也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金作后盾 , 銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此 , 萬(wàn)科在存在大量借款的情況下 , 其

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù) , 管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。各項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)57.01%39.04%56.79%營(yíng)業(yè)費(fèi)用66.48%55.99%41.83%管理費(fèi)用43.17%0.48%42.82%3. 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析 : 由下表可見(jiàn) , 06- 09 年銷(xiāo)售毛利率逐漸增長(zhǎng)。 07 年根據(jù)市場(chǎng)供需兩旺 , 房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù)期 , 企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià) , 項(xiàng)目毛利率明顯增長(zhǎng)。 08 年凈資產(chǎn)收益率為近年來(lái)最高點(diǎn) , 效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯形的收入 , 具有穩(wěn)定

4、性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 , 抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來(lái)的影響。年份2006200720082009銷(xiāo)售凈利潤(rùn)8.368.511.4512.79銷(xiāo)售毛利潤(rùn)20.0922.5125.7528.72利潤(rùn)構(gòu)成分析 : 由上表可見(jiàn) , 萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈上升趨勢(shì) , 其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其主要來(lái)源 , 毛利率保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) , 而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加強(qiáng)。 2006 年后凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)在很大程度上靠營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng) , 同時(shí)投資收益的比重下降趨勢(shì)明顯。營(yíng)業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。4. 盈利能力指標(biāo)(1) 資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率。 這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì) ( 見(jiàn)下表 ) 。說(shuō)明企業(yè)盈利能力不斷提高。年份20062

5、00720082009資產(chǎn)凈利率4.65%5.13%5.65%6.14%凈資產(chǎn)收益率11.31%11.53%14.26%16.25%( 2) 經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)的比率反映了企業(yè)收益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大 , 說(shuō)明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性 , 存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性主要是由于增加存貨所致 , 因此 , 萬(wàn)科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理 , 降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) , 提高運(yùn)作效率 , 保證業(yè)務(wù)開(kāi)展的靈活度。例如 , 08 年, 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的管理 , 加快銷(xiāo)售 , 對(duì)不同的采用不同的租售策略 , 進(jìn)一步消化現(xiàn)房庫(kù)存 , 加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度 ; 09 年貫徹“現(xiàn)金為王”

6、 的策略 ,調(diào)減全年開(kāi)工和竣工計(jì)劃 , 以減少現(xiàn)金支出 , 都取得了不錯(cuò)的效果。年份2006200720082009經(jīng)營(yíng)指數(shù)0.621.19-2.730.34每股收益 07 年的大幅下降是由于06 年實(shí)行了 10 增 10 的股票股利政策 ,因此 , 實(shí)際股東的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì) , 在不斷增資的情況下 , 仍能保持一定的每股收益 , 說(shuō)明萬(wàn)科有較強(qiáng)的獲利能力。 09 年行業(yè)平均每股現(xiàn)金流量為 0.404。該指標(biāo)偏低 , 主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大 , 其次 , 反映了萬(wàn)科獲取現(xiàn)金能力偏低。年份2006200720082009每股現(xiàn)金流量0.26-1.060

7、.460.23總結(jié) : 萬(wàn)科擁有較強(qiáng)的獲利能力 , 且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年 , 萬(wàn)科一直保持了很高的盈利水平 , 除了市場(chǎng)強(qiáng)大需求外 , 說(shuō)明其擁有很高的管理水平和決策能力 , 另外 , 規(guī)范、均好的價(jià)值觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣。萬(wàn)科 A 財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析一、萬(wàn)科基本情況介紹：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。至 2003 年 12 月 31 日止，公司總資產(chǎn) 105.6 億元，凈資產(chǎn) 47.01 億元。 1988 年 12 月，公司公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行股票 2,800 萬(wàn)股，集資人民幣 2,800

8、萬(wàn)元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。 1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳證券交易所掛牌交易。 1991 年 6 月，公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股 2,836 萬(wàn)股，集資人民幣 1.27 億元，公司開(kāi)始跨地域發(fā)展。 1992 年底，上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)被確定為萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)，萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993 年 3 月，本公司發(fā)行4,500 萬(wàn)股 B 股，該等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳證券交易所上市。 B股募股資金 45,135 萬(wàn)港元，主要投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。 1997 年 6 月，公司增資配股募集資金人民幣 3.8

9、3 億元，主要投資于深圳住宅開(kāi)發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。 2000 年初，公司增資配股募集資金人民幣 6.25 億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司于 2001 年將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司 72% 的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司， 成為專(zhuān)一的房地產(chǎn)公司。 2002 年 6 月，萬(wàn)科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金 15 億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于 1988 年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域， 1992 年正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止 2002 年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)， 2003 年萬(wàn)科又

10、先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬(wàn)科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到 16 個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹(shù)立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)。二 . 杜邦分析原理介紹杜邦分析法，又稱(chēng)杜邦財(cái)務(wù)分析體系， 簡(jiǎn)稱(chēng)杜邦體系， 是利用各主要財(cái)務(wù)比率指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評(píng)價(jià)的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭， 以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心， 重點(diǎn)揭示企業(yè)獲利能力，資產(chǎn)投資收益能力及權(quán)益乘數(shù)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響， 以及各相關(guān)指標(biāo)間的相互影響作用關(guān)系。杜邦分析法中涉及的幾種主要財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率 =資產(chǎn)凈利率 * 權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)凈利率 =銷(xiāo)售凈利率 *

11、 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)收益率 =銷(xiāo)售凈利率 * 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * 權(quán)益乘數(shù)三杜邦分析數(shù)據(jù)。杜邦分析法中涉及的幾種主要財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：凈資產(chǎn)收益率 =資產(chǎn)凈利率 * 權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)凈利率 =銷(xiāo)售凈利率 * 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)收益率 =銷(xiāo)售凈利率 * 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * 權(quán)益乘數(shù)杜邦分析總資產(chǎn)收益權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額 / 股東權(quán)益率=1/ （1- 資產(chǎn)負(fù)債率）X=1/ （1- 負(fù)債總額 / 資產(chǎn)0.7878%1/(1-0.68)總額） x100凈資產(chǎn)收益率2.94%=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 / 平均資產(chǎn)總額主營(yíng)業(yè)務(wù)利總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 /( 期末資產(chǎn)總額 +潤(rùn)率X率期初資產(chǎn)總額 )/215.0111%0.0525%期

12、末:148,395,955,757期初:137,507,653,940凈利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入資產(chǎn)總額1,126,579,449/7,504,969,755/7,504,969,755148,395,955,757主營(yíng)業(yè)務(wù)收入全部成本其他利潤(rùn)所得稅流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期資產(chǎn)7,504,969,755-+-140,886,939,320+6,202,756,893200,022,269375,655,6817,383,409,016主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貨幣資金長(zhǎng)期投資5,494,621,23517,917,618,4423,905,290,692營(yíng)業(yè)費(fèi)用短期投資固定資產(chǎn)293,290,36501,999,8

13、79,587管理費(fèi)用應(yīng)收賬款無(wú)形資產(chǎn)309,252,999406,782,0830財(cái)務(wù)費(fèi)用存貨其他資產(chǎn)105,592,294103,511,656,967110,213,152其他流動(dòng)資產(chǎn)19,050,881,8281、凈資產(chǎn)收益率 =投資報(bào)酬率 * 平均權(quán)益成數(shù)權(quán)益成數(shù) =1/1 資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)間2010.03.312009.03.31備注項(xiàng)目權(quán)益乘數(shù)實(shí)際操作中用3.1253.125權(quán)益成數(shù)替代平均權(quán)益乘數(shù)投資報(bào)酬率（ %）7.86.301凈資產(chǎn)收益率 24.37519.6906（ %）2 投資報(bào)酬率時(shí)間2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30項(xiàng)目銷(xiāo)售凈

14、利率15.66913.154410.010914.2156（ %）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)0.05250.38060.23750.1789率（ %）投資報(bào)酬率1.861.721.681.81（ %）3 資金結(jié)構(gòu)分析時(shí)間2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30項(xiàng)目資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 68.062867.001767.28766.4271（ %）股東權(quán)益比率31.937232.998326.982333.5729（ %）數(shù)據(jù)分析結(jié)果：（ 1）凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的與公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的指標(biāo)，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷(xiāo)售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從

15、上面數(shù)據(jù)可以看出萬(wàn)科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從2009 年 -2010 年的增幅較大，說(shuō)明了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。（ 2）權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說(shuō)明企業(yè)有較高的負(fù)債程度， 給企業(yè)帶來(lái)較多地杠桿利益， 同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了較多地風(fēng)險(xiǎn)。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說(shuō)明萬(wàn)科地產(chǎn)的負(fù)債程度較高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。（ 3）銷(xiāo)售凈利率反映了企業(yè)利潤(rùn)總額與銷(xiāo)售收入的關(guān)系，從這個(gè)意義上看提高銷(xiāo)售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。 萬(wàn)科房地產(chǎn)的銷(xiāo)售凈利率在這兩年間有所提升，說(shuō)明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。合同管理制度1 范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機(jī)構(gòu)、職責(zé)、合同的授權(quán)委托

16、、洽談、承辦、會(huì)簽、訂閱、履行和變更、終止及爭(zhēng)議處理和合同管理的處罰、獎(jiǎng)勵(lì)；本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍騰公司項(xiàng)目建設(shè)期間的各類(lèi)合同管理工作，廠內(nèi)各類(lèi)合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門(mén)，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2 規(guī)范性引用中華人民共和國(guó)合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號(hào)、縮略語(yǔ)無(wú)4 職責(zé)4.1總經(jīng)理：龍騰公司經(jīng)營(yíng)管理的法定代表人。負(fù)責(zé)對(duì)廠內(nèi)各類(lèi)合同管理工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。以法人代表名義或授權(quán)委托他人簽訂各類(lèi)合法合同，并對(duì)電廠負(fù)責(zé)。4.2工程部：是發(fā)電廠建設(shè)施工安裝等工程合同簽訂管理部門(mén)；負(fù)責(zé)簽訂管理基建、安裝、人工技術(shù)的工程合同。4.3經(jīng)營(yíng)部：是合同簽訂管理部門(mén)，負(fù)責(zé)管理設(shè)備、材料、物資的訂購(gòu)合同。4.5合同管理部門(mén)履行以下職責(zé)：4.5.1建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范；參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調(diào)解、訴訟等活動(dòng)，全程跟蹤和檢查合同的履行質(zhì)量；審查、登記合同對(duì)方單位代表資格及單位資質(zhì)，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、技術(shù)裝備、信譽(yù)、越區(qū)域經(jīng)營(yíng)許可等證件及履約能力（必要時(shí)要求對(duì)方提供擔(dān)保），檢查合同的履行情況；保管法人代表授權(quán)委托書(shū)、合同專(zhuān)用章，并按編號(hào)歸口使用；建立合同管理臺(tái)帳，對(duì)合同文本資料進(jìn)行編號(hào)統(tǒng)計(jì)管理；組織對(duì)法規(guī)、制度的學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)報(bào)告工作；在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，做好合同管理的其他工作，4