1、前期介入工作要點一）、招聘關鍵崗位人員時間：在交付前兩個月，或者外網施工開始時，關鍵崗位 人員應到崗。包括各部門主管、工程人員等。會計、出納、綜合主管、 客服收費等崗位因牽扯到對公司制度、工作流程、收費價格以 及收費系統的熟悉，協助經理做好交付前的準備工作；工程人 員要對施工現場跟進檢查，熟悉現場，發現問題，反饋整改， 因此應根據接管計劃表提前到崗。二）、對現有人員進行培訓人員到崗后，要對他們進行培訓。 包括：公司理念及制度、 服務意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗收、入住 辦理培訓等。三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。交付前兩個月， 物業處應將工程人員招聘到位。 工程人員

2、應保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時要安 排兩天時間對工程人員進行前期介入知識、 公司制度進行培訓， 使其了解基本的工作重點，對公司文化有所了解，之后可進入 現場檢查階段 .1、現場檢查工作要點：a、作為物業工程人員，前期介入時要以業主的眼光去檢查 物業項目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。b、物業工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面 的基本規范要求，同時盡快熟悉設計圖紙，在實際中，常常會出 現現場與圖紙不符的現象， 這時應向甲方或相關專業的監理工程 師了解是否有變更，并記錄下來。2、工程施工現場檢查的主要內容：1 )巡查工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、

3、內外 裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看給排水系統、強 弱電系統、智能化系統、消防安全系統、空調系統、車庫及公用 停車位、交通運輸及電梯設備等， 提出整改意見， 檢查整改結果。2) 提出符合物業管理需要的建議，磋商解決辦法。3) 對日后維修、養護的要點進行記錄，圖紙更改要點記錄。4) 熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋結構、管線布置 及所用建材。5) 檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會 議和建筑師定期碰面會等) 。6) 檢查前期工程的施工質量，并就設計不合理但又可以更改 的部分提出建議。7) 配合設備安裝、 管線布置，進行現場監督，確保安裝質量。8) 對物業配套設施設

4、備進行提出建議和要求，使配套設施設 備滿足管理需要，減少今后的物業管理成本。9) 參與竣工驗收。* 在施工現場的檢查中，最好將實際外網個項目的走向在平 面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。3、工程施工現場檢查要點：a土建工程前期介入時的檢查要點1) . 房屋外型結構盡量減少外凸(比如我們通常的腰線) ，以免 造成安全隱患和維護隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設計。2) . 所有單元入戶門應設計安裝雨遮， 最好做成現澆同墻體連接； 復式上層露臺要設計安裝符合要求的雨遮。3) . 電表最好設計出戶，集中安裝，方便管理和計量。4) .避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。5) . 要考慮預留物

5、業管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位 置。6) . 小區出入路口要盡可能的設置少，避免增加人員值守成本； 道路的設置要考慮容易清雪和人車分流，同時要考慮機動車、非 機動車的車位和車棚位置。7) . 消防中心最好與監控中心合并 , 盡量減少監控中心數量。8) . 信報箱的樣式及安裝位置，同時要考慮防雨水。9) . 商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排 水盡可能設計獨立；10) . 商鋪要設計室外空調機的位置，孔要向外傾斜 5%的角度。注 意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。11) . 屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要 安裝在有防水措施的廚房或衛生間；廚房和衛生間

6、的防水施工要 注意檢查。12) . 地暖管要按施工圖鋪設，間隙按要求排列；打混凝土前要打 壓，并保壓至混凝土鋪設后的 24小時，不掉壓為正常。13) . 衛生間要考慮設置通風排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網系統介入要點1) . 水暖管線要按設計施工， 要關注施工工藝。 比如墊沙層的厚度、 支撐的架設、過檢查井管線套管的安裝等等。2) . 管線的埋設深度要在凍土層以下， 坡度符合要求， 防腐保溫措 施到位。3) . 暖氣、供水管線要按區域設置閥門，包括總管閥、支管閥、單 元閥等，以方便維修，減少影響范圍。4) . 地下管網控制閥的要考慮預留作業空間，方便日后的檢修。5) . 強、弱電管線不得

7、共管，合理設置人孔井；電氣井要有防水措 施。6) . 商業用水、電和民用水、電要分開計量。路燈、草坪燈、景觀 動力用電也應單獨計量，開關箱應集中設置在門衛室中。7) . 高位水箱內排水管徑大于溢流管徑； 水箱底部做成斜坡面， 便 于清洗。8) . 北方考慮外露管道冬季防凍； 污水井避免設置靠近房屋陽臺附 近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設置在單元門口。9) . 暖氣分水器應設置在室內有排水的地方； 暖氣設計時注意與外 墻設計和門的設計相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖 應考慮做全部地面的防水層。10) . 單元暖氣及供排水管井內的位置要合理，要預留足夠的維修 空間；暖氣進水和回水應

8、分別設置閥門，進水管安裝過濾器。所 有外漏的管線均應做保溫措施。C、單個房屋前期介入要點1) . 電器開關箱內元、器件的規格型號符合設計要求，無損壞；各 控制回路正確，標識清楚；接地良好，電表安裝正確。2) . 電的負荷要以層或單元為單位平均分配， 地下室、 樓層照明要 有計量；插座要使用安全型插座。3) . 要做好廚房衛生間的防滲水控制， 水平排水管的坡度， 管件的 位置。4) . 空調外機位要有一定的坡度； 窗戶、窗沿處的防水符合規范要 求。5) . 注意應急按紐、插座、開關的安裝高度、位置以及可視對講的 高度位置。6) . 煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離 (距離不小于 30CM)。

9、7) . 檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統前期介入要點1) . 電梯、泵房、消防、景觀動力等動力設備要設計為獨立計量方式。2) . 配電間、電梯間、電表箱應考慮安裝物業專用的統一通用鎖芯。3) . 配電間、電梯間等設備間要考慮通風和防小動物措施。4) . 室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。5) . 景觀照明、 道路照明分別控制； 車庫和路燈以及室外景觀照明 等系統要設計為分路控制(最佳為 3路)。6) . 水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。7) . 室外景觀照明、 水景照明不要設計燈過多， 只要能滿足亮度既 可；8) . 樓道照明燈應設計為聲光控復合開關

10、，節能型燈管；9) . 燈具、開關等品種要少，最好使用大路貨， 以便將來維修更換。10) . 公共照明的燈座最好選用與住戶室內照明燈座(含業主地下 室)不同的類型。e、電梯前期介入要點1) . 電梯機房要考慮通風降溫措施。2) . 轎箱內緊急呼叫系統要實現與監控室的通話功能。3) . 電梯基坑內要設計排水。4) . 電梯門廳地面要適當設置導坡，防止水流入電梯轎箱。5) . 電梯要具有自動平層功能。6) . 電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。4、就檢查問題與地產公司對接1 )、每日檢查結束后工程人員整理檢查出的問題并匯總， 填寫工 作聯系單，交予前期介入組長(小區經理) 。2) 、前

11、期介入小組成員每周參加監理例會， 由組長將 工作聯系 單一式兩份提交地產公司現場部經理并簽字確認， 一份留檔。 現 場執行經理安排施工單位進行整改完畢后， 前期介入小組成員進行 復驗。現場執行經理未能解決的， 物業前期介入小組應立即上報地產公司工程主管領導，確保潛在問題在交付前得以解決四) 、接管驗收。1 、 時間：竣工驗收后，地產公司將逐步將建設項目交予物業，此 時進入了接管驗收階段。2、工作步驟：1) . 接到地產公司轉發的 項目移交計劃(包括驗收標準) 后， 對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標準和資料，做好充分的 接管驗收準備。設備和公用設施驗收人員應熟悉設備操作規程，熟 悉公用設施

12、的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現場實施驗收操 作接管驗收及檢查。2) .檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。3) . 驗收主要并從使用角度對工程質量作出評價。驗收組發現有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。4) . 每日驗收需填寫分戶房屋移交檢驗缺陷登記表 ，一式兩 份轉發地產公司項目負責人簽收。地產公司安排施工單位限期整改， 由驗收小組組長組織復查。 地產公司工程部應明確整改時間， 確保 問題在交付業主前得以解決完畢。5) . 驗收記錄表和整改項目復查記錄由物業公司驗收組長在驗收報告上簽署同意接收的意見， 報告一式兩份， 由公司資料員和地產 公司總工部資料員

13、進行存檔保管。6) . 鑰匙交接 施工單位在地產公司現場執行的監管下點交全部鑰匙，將鑰 匙點交給物業公司綜合部。綜合部人員進行清點，做好驗收工 作，填寫鑰匙移交清單。清單包括： 樓號、單元號、房間號、 數量、移交人、接收人、時間、備注等內容。 如發生鑰匙數量 不夠，物業公司可以拒收并要求施工單位配齊。7) . 資料移交 地產公司總工部資料員將相關資料移交給物業公司， 并辦理交接 手續，物業公司在移交記錄上簽字。交接資料包括：1) 竣工驗收資料2) 質監站的竣工驗收備案證明。3) 完整的全套竣工圖。4) 建設用地范圍內地下綜合管網圖(含管線接口位置)。5) 沉降觀察記錄。6) 重大工程質量事故記

14、錄。7) 供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出 廠產品檢驗合格證書，保修單和使用說明書。8) 保修清單(包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止 日期，保修責任單位，聯系方式，聯系人，未付保修金數 額等)。9) 公司對外簽署的合同、質保協議及附件。3、使用表單包括：鑰匙移交清單、分戶房屋移交檢驗缺 陷登記表、公用工程移交檢驗缺陷登記表。五) 、相關資料、表單的印制，建立業主檔案。1、時間 入住前一個月，各類表單應開始印制到位，可參考公司表單 結合當地項目實際情況而定。同時，物業公司與銷售部聯系，由銷售部提供業主信息，綜 合部開始業主檔案的建立準備工作2、業主檔案的內容 主要包括：

15、入住須知、物業管理服務手冊 、業主臨時 管理規約、房屋移交驗房及證卡登記表 、房屋移交驗房表 、 業主及家庭成員登記表 、業主裝修承諾書 、業主裝修驗收 表、裝修許可證、消防安全責任書 、天然氣安全使用責任 書等。六）、會同銷售部制定業主交付計劃，明確交付前的準備和交付現場 的布置，演練房屋交付過程。1 、時間：在交付前 20 天，物業公司對公共區域體進行清潔開荒；辦理 入住前一周，各崗位應對房屋交付過程進行現場演練。 通過演練， 熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制 定統一的解釋口徑。2 、入住辦理流程：a. 驗證：業主執地產公司開據的維修基金收據、 購房合 同，業主有效

16、證件身份原件及復印件 1張，業主1寸照片1張；物 業交付確認單、入住通知書 6種資料去房管員處進行驗證手 續。檢查證件的原件及復印件是否一致，是否屬業主本人證件，物業交付確認單上是否有地產相關部門的簽字蓋章。b. 繳費：收費項目及標準在收費軟件中設定好，由收費員按 規定收繳的費用。 （此類費用包括一定時限的物業費，垃圾處理 費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預存水、 電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。C.收費員打印繳費憑條。d.填寫業主檔案內容：（1）、填寫物業管理手冊 、房屋質量保證書 。填寫按手 印后將存根聯撕下來收入業主檔案中，其余交業主保管。（2）、填寫天燃氣安全使用責任書 、消防安全責任書 均為一式二份，一份留業主，一份收入業主案檔。（3）、填寫業主及家庭成員登記表。（4）、由房管員出具房屋移交驗房及證卡登記表 ，安排維 修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領業主驗房。（5）. 驗房完成后，填寫驗房信息，并由業主、維修養護部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門 禁卡交業主。（ 6）交房完成。3、現場布置。交付前一周， 應與地產公司就交房現場的問題進行對接。 交房 現場最好采用一站式服務，即銷售部、物業公司、工程部、維修 單位都在一個現場辦公，及時解決問題。明確交房大廳的包裝布 置、裝點物品進場； 由銷售部編制交房現