1、 娜允國際策劃方案目 錄 第一部分 項目開發總特點 第二部分 項目定位 第三部分 產品概念設計 第四部分 營銷策略部分 第五部分 廣告策略第一部分 項目開發總特點 從我們對普洱至尚房地產開發有限公司的整體走訪調查發現，其開發水平與其經濟發展水平是相吻合的。我們應該看到并非消費者對優質的房產品沒有接受能力，而是缺少優秀的房產品來刺激和引導消費觀念的提升。隨著房產開發量的增加，競爭的加強，在未來房產市場消費者對性價比的追求將逐漸顯現出來。娜允國際的項目開發正好處于至尚房地產開發水平的轉變時期，因而需要導入具有前瞻性的開發理念，成為至尚地產開發走向成熟的一個標志，起引導房地產買方市場的發展趨勢的作用

2、。基于這一市場背景，“娜允國際”的開發存在這樣的總特點： 品牌特點： 作為孟連第一個小高層，且地處市中心商業區，無疑就是一種標志性的品牌效應。房地產市場將逐步進入品牌競爭的時代，一個有影響的品牌，可以征服消費者，獲得較大的市場份額。對于房產品來說同樣如此。品牌房產代表了卓越的質量體系，真正以人為本的建筑、環境設計，完善的售后服務體系等。品牌房產在得到購房者認同的同時，亦給開發商帶來可觀的效益和可持續發展的原動力。因此，娜允國際項目在開發和整個市場推廣過程中，從整體到局部，從大的方面到小的細節，處處以品牌房產的形象出現，獲得消費者心理上和行動上的認同。 品質化開發和資源整合開發特點：品質化開發是

3、形成品牌房產的有力支持，因而品質意識在貫穿娜允國際開發的全過程，著力塑造樓盤的綜合品質，讓品質落于大處也見于小處，同時從品質樓盤出發推廣品質化的生活，使品質成為業主身份和身價的載體。 資源整合開發指至尚房產要有效整合已有的各種資源條件包括土地的、生態的、環境的、人文的、區域的，并合理添置部分居住資源如景觀、建筑、配套等等，實現建筑、人與自然和諧統一的開發和一種可持續發展的生存空間和生存狀態。 第二部分 項目定位 娜允國際作為至尚房產開發的項目，無論是定位還是營銷策略上都需要有一個總體的把握，即圍繞至尚房產這個總品牌進行延拓，形成一個品牌的一種共性，便于消費者識別與認同，這種共性即是這個項目開發

4、上的總體定位： 品質化、人性化、個性化三位一體。 品質化：品質是本案物業定位的基礎，無論規劃還是配套，無論硬件還是軟件，本案的項目都有是以品質作為最大的前提予以考慮的，以品質化的物業質素來營造品質化的生活。 人性化：一個好的物業擁有的良好的規劃建筑以及配套都有是從人本出發的，都一一注重人性居住的功能性和生活需求的合理性，它追求的還有對人居住的深層次的精神關懷以及著力滿足人與人之間交往的情感需求，本案的物業就是以此作為設計的最基本的原則。 個性化：產品的個性是產品開發理念、產品特色的綜合體現，具有個性的建筑才是具有生命力的建筑，才能滿足居住者的個性需求。娜允國際是具有個性的物業，故在至尚房產項目

5、開發總定位的基礎上娜允國際細分定位如下。 尊貴性：所處地理位置（市中心商業區）的尊貴性為娜允國際奠定了不可置疑的尊貴特性，與顯赫地段相匹配的多重都市景觀也體現了物業的尊貴性。加之在配套和服務上的重點加強，為本項目的高檔尊貴將提供更有力的支撐。 典藏性：尊貴性所帶來的物業價值和保值的特性都賦予了娜允國際值得典藏的特性。當然值得典藏的還有項目所處地段所帶來的都市亙久的繁榮。可以說娜允國際典藏性將成為入主其中的業主財富身份和榮耀的象征。 星級酒店服務：物業的尊貴性及典藏性表現在具體的物業細節上，便是娜允國際這個孟連第一個小高層住宅及商業物業，享受等同與酒店居住的舒適和尊祟服務。 定位詮釋： 清新：從

6、規劃、建筑、景觀來看娜允國際是一座充滿活力充滿陽光具有自由自在生活意境的清新家園。 優雅：從品質可以衍生出尊貴，也可以延伸出一種明快輕松、平和恭謙、質樸殷實的狀態，我們稱之為優雅，這便是娜允國際希望營造的生活狀態和場所精神。 生活：優質生活是娜允國際的主題，清新也好，優雅也好，無不是生活的氣質，無不是為了生活。娜允國際是一個生活的地方。 第三部分 產品概念設計 一、空間布局 1緊密結合已有的地理條件和外部環境特征進行布局。這一點在娜允國際上表現突出。地處市中心地段，在空間考慮上要予以充分利用。對于娜允國際則可考慮如何進行合理化的空間規劃，使建筑與環境能夠更為融洽地融合。 2有機地劃分居住的戶外

7、空間層次與綠化景觀層次，確保均好性，使戶戶通風采光，戶戶開窗見景。 3地下停車場確保居住的安全與安靜。 二、建筑設計 1在建筑外立面上要突出建筑的個性。 2住宅設計要做到增加住宅的通透性。 3增加住宅的開窗度，可采用落地窗、低窗、飄窗等設計，強化窗的觀景功能，既可滿足通風采光性能又有利于改善建筑外立面的的變化。 4主臥帶豪華衛生間及走入式衣柜，對于大戶型的住宅來說，主臥的豪華舒適應著重考慮。 5統一的室外空調機位的考慮，既作為一種人性化品質化的體現又可確保存建筑外立機的整體美觀。 6關于戶型面積、朝向、日照等要有綜合的考慮和匹配。 7建議房型設計中盡可能采用功能分區，并增加儲藏間的設計。 8.

8、一樓的化妝品、女鞋區，二樓和三樓的服裝，以及三四樓的餐飲和電影院采用時尚且大氣的設計格局。三、景觀設計 1景觀項目 周邊綠化帶 環狀綠化 寬帶綠化 2景觀設施 樓盤前方廣場 水景 噴泉、戲水池等3、細部設計 入口設計 高尚、大氣 通透、美觀 指示牌設計 冼煉 精致 背景音樂 古典 優雅、抒情 地面升降設計 臺階等硬體升降 起伏有致 外部景觀的應用 融景 借景 四、物業配套 1五級安保系統 每戶設對講電子系統、社區報警系統，小區設周界防盜系統、閉路監控系統、電子巡更系統。 2智能化配套 社區設置：DDN寬頻網絡專線，PDS綜合布線，VOD視頻點播系統，通過小區局域網查詢服務項目、點擊服務、預訂活

9、動場館、參與社區活動告示。 每戶設置：網絡接口，通訊接口，有線電視，衛星電視。 3物業配套 設管道媒氣、管道純凈水、24小時熱水等。 4生活配套 商務中心、便利店等。 5、車庫設置 集中地下停車庫包括自行車庫和汽車泊位。 第四部分 營銷策略部分一、 入市期目標打響知名度，樹立初步品牌形象建立口碑，造成小眾傳播的聲勢二、 營銷期目標品牌策略“持續造就并鞏固、維護品牌形象有效回籠資金，達到良好銷售效果實現長期品牌效果，建立首席品牌形象三、 文化和藝術策略關于城市，關于生活方式，關于建筑，關于未來的話題房地產是一種綜合的文化現象，房地產項目的新聞宣傳，當然離不開文化的話題，這是推廣宣傳的新聞話題殺手

10、锏，也是為品牌增加厚度和內涵的必由之路。四、 價格策略價格策略是促進銷售的實質推動力推出階段不同，房型、樓層不同都要做出策略性調整。買主的實力不同，在價格上要做出策略性調整。 第五部分廣告策略一、 廣告方式大眾媒介的有效整合和運用銷售現場，營銷中心的展示、引導、煽情。工地現場包裝，氣氛營造。各種主題活動的舉辦有效現場導購的方式和實施小眾傳媒二、 廣告內容1形象定位2 買點訴求3 銷售跟進4 消費心理訴求5 利益陳述訴求6 強銷，即某階段或者銷售最后階段，策略性的銷售勢頭7 價格戰略8 品牌鞏固9 固定媒體，固定頻率，固定形象的宣傳方式10 廣告的統一性和持續性三、廣告創意策略1 針對國際化受眾以及孟連特殊的人文環境，采用雙語加傣族特色的宣傳方式提升項目創業的理論高度2 提