1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)1. （教材前言，課件第一講）房地產(chǎn)答：房地產(chǎn)是指土地以及固著于土地的與土地不可分離的部分。這些與土地不可分離的部分，包括建筑物、樹(shù)木、草地?zé)舾鞣N具體的表現(xiàn)形式。從物質(zhì)角度看，與房地產(chǎn)相關(guān)的概念主要有三個(gè)：土地、改良物和固定附著物。2（教材第一章，課件第二講）經(jīng)濟(jì)適用房答：經(jīng)濟(jì)適用房是在政府指導(dǎo)下組織建設(shè)的，適合中低收入家庭承受能力的，具有一定社會(huì)保障性質(zhì)的微利商品房。3（教材第一章，課件第二講）廉租住房 答：廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。4. （教材第一章，課件第二講）住房公積金  答：住

2、房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)以及城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房資金。5.（教材第二章，課件第三講）土地使用權(quán)出讓答：是指國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。是國(guó)有土地有償使用的主要形式之一。6.（教材第三章，課件第四講）房地產(chǎn)投資答：房地產(chǎn)投資就是將資源投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和中介服務(wù)等房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期在未來(lái)能獲得一定的效益。7（教材第五章，課件第六講，）工程建設(shè)合同 答：又稱工程承包合同或者工程合同，是開(kāi)發(fā)商（發(fā)包人）和施工單位（承包人）為了完成一定的建筑安裝工程，

3、明確相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的具有法律效力的協(xié)議。8（教材第九章，課件第十講）房地產(chǎn)泡沫答：房地產(chǎn)泡沫指的是由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平相對(duì)于其理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，由此造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮現(xiàn)象。這種價(jià)格難以長(zhǎng)期維持，最終將會(huì)向泡沫一樣破滅。9（教材第十章，課件第十一講）物業(yè)管理合同 答： 是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托從事實(shí)物的管理服務(wù)，由委托方與受托方訂立的約定雙方權(quán)利、義務(wù)的書面協(xié)議。10（教材第十章，課件第十一講）業(yè)主公約答：業(yè)主公約又稱為管理公約或公共契約，是業(yè)主承諾的、對(duì)全體業(yè)務(wù)具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、維修、管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為準(zhǔn)則，

4、是以書面形式訂立的自治規(guī)范。11. （教材第一章，課件第二講）為什么要實(shí)行住宅商品化，住宅商品化包括什么內(nèi)容？答：實(shí)現(xiàn)住房商品化的目的是要建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化，加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。對(duì)于住房商品化的含義，必須全方位理解，它至少包括如下幾點(diǎn)：1、行政事業(yè)單位、公司企業(yè)等各類組織不再富有向其成員提供住房的義務(wù)和責(zé)任。這些組織也不再進(jìn)行住房的生產(chǎn)。2、個(gè)人通過(guò)完全的市場(chǎng)交換關(guān)系來(lái)滿足其住房消費(fèi)需求。至于是租賃住房還是購(gòu)買住房，只是交換形式的區(qū)別，并不是本質(zhì)上的差異。3、在住房問(wèn)題上實(shí)行適當(dāng)?shù)纳鐣?huì)保障。絕對(duì)的住

5、房商品化是不可能的。低收入者不具備或不完全具備通過(guò)市場(chǎng)解決其住房問(wèn)題的能力，這時(shí)，政府負(fù)有保障的責(zé)任。12.（教材第二章，課件第三講）我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式。答：土地使用權(quán)出讓就是指國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。主要有3種方式。1、拍賣出讓。符合事先約定的田間的競(jìng)買者在一定的場(chǎng)合舉牌報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，出家最高者獲得購(gòu)買權(quán)。2、招標(biāo)出讓。政府將出讓土地制成標(biāo)書，采取公開(kāi)或者不公開(kāi)、定向或者不定向?qū)?biāo)書發(fā)到擬購(gòu)買該地塊的競(jìng)買人手中，有意競(jìng)買人投標(biāo)書后，發(fā)標(biāo)人通過(guò)評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有投標(biāo)進(jìn)行評(píng)審，以確定土地使用權(quán)的受讓人。當(dāng)然也可能因?yàn)闆](méi)有達(dá)到

6、預(yù)期而拒絕所有。 3、協(xié)議出讓。政府同土地使用權(quán)的有意受讓人雙方進(jìn)行一對(duì)一的協(xié)商談判，就各方面權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致。13.（教材第三章，課件第四講）簡(jiǎn)單區(qū)分房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機(jī)答：房地產(chǎn)投資就是講資源投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和中介服務(wù)等房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期在未來(lái)能獲得一定的效益。投機(jī)是一種特殊的投資活動(dòng)。第一、房地產(chǎn)投機(jī)者一般并不進(jìn)行真正的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，而專注于房地產(chǎn)的市場(chǎng)流通，也就是轉(zhuǎn)手買賣。第二、投機(jī)者購(gòu)買房地產(chǎn)，不是因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)以外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者生活的需要。第三、房地產(chǎn)投機(jī)存續(xù)時(shí)間比較短。房地產(chǎn)投資過(guò)程往往包括投資意向的確立，資金籌措，土地購(gòu)買與開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品銷售等眾多環(huán)節(jié)，是一

7、個(gè)長(zhǎng)期行為。第四、房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)在市場(chǎng)景氣狀態(tài)時(shí)比較明顯，因?yàn)榇藭r(shí)獲利機(jī)會(huì)比較多，獲利程度高，風(fēng)險(xiǎn)較小。第五、房地產(chǎn)投機(jī)這對(duì)利潤(rùn)的期望往往大于投資者，因此可能獲利很高，也可能收到很高的損失，因?yàn)楦唢L(fēng)險(xiǎn)的投資行為就是投機(jī)行為。14.（教材第四章，課件第五講）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問(wèn)題及原因分析。答：房地產(chǎn)企業(yè)一般融資渠道有：1企業(yè)向銀行支付利息取得資金使用權(quán)的融資方式，是企業(yè)籌資的一條重要渠道有三種方式：信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款。2房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行上市融資，實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)的重要手段和融資方式，通過(guò)發(fā)行公司股票。分為直接上市融資和間接上市融資兩種。3債券融資是企業(yè)或政府為籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資

8、金，依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。債券持有人有權(quán)按照約定期限取得利息、收回本金，但無(wú)權(quán)參與發(fā)行人對(duì)所籌資金的經(jīng)營(yíng)管理新型融資渠道：1房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，拖過(guò)發(fā)行股票、集合投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)投資，選擇不同地區(qū)不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，一伙的投資收益和資本則只的一種基金形態(tài)；3合作融資一般是成立合資或合作公司，利用較好的現(xiàn)金管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。4短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3-6個(gè)月或9個(gè)月

9、內(nèi)還本付息，用于解決企業(yè)短期資金需求的有價(jià)證券15.（教材第五章，課件第六講）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)該包括哪些方面？ 答：1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況；2、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)；3、規(guī)劃方案的優(yōu)選；4、項(xiàng)目進(jìn)度安排；5、投資估算；6、籌資方案與現(xiàn)金流分析；7、財(cái)務(wù)分析；8、風(fēng)險(xiǎn)分析；9、項(xiàng)目的社會(huì)效益與環(huán)境效益；10、結(jié)論。16.（教材第六章，課件第七講）影響商品房?jī)r(jià)格的因素有哪些，你對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何判斷？答：影響商品房?jī)r(jià)格因素主要有幾個(gè)大類：1、制度因素。制度是由政府制定的，因而政府力量對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響是不可忽視的；2、經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系、居民收入水平、物價(jià)等因素

10、都會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格；3、人口因素。人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口流動(dòng)、家庭規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響；4、投機(jī)因素。投機(jī)是利用價(jià)格差異獲取經(jīng)濟(jì)利益的行為。投機(jī)往往引起房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)；5、其他因素。這里包括自然環(huán)境、人文與社會(huì)環(huán)境、心理等各個(gè)方面。對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為盡管房地產(chǎn)的調(diào)控大棒一直高懸，但總體而言，指望房?jī)r(jià)暴跌不太現(xiàn)實(shí)，最多是微跌然后緩漲，部分區(qū)域跌而大部分區(qū)域漲。17.（教材第八章，課件第九講）房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面效應(yīng)。答：1房地產(chǎn)泡沫作為一種價(jià)格現(xiàn)象可以對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的配置產(chǎn)生影響，資產(chǎn)價(jià)格不斷上升，使得市場(chǎng)價(jià)格不能反映出真實(shí)的供求關(guān)系，偏離一般的均衡價(jià)格，導(dǎo)

11、致大量資金流入該顫音，破壞力社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的最優(yōu)配置,2房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生必然會(huì)帶來(lái)收入上的再分配，產(chǎn)生既無(wú)效率又損害社會(huì)的公平分配效應(yīng)，勞動(dòng)所得在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重不斷下降。3房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、膨脹和崩潰導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)已經(jīng)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響，房?jī)r(jià)季度下跌，商品房知曉，將會(huì)影響銀行還款，銀行將會(huì)出現(xiàn)資金鏈條斷裂，銀行擠兌，金融危機(jī)爆發(fā)，進(jìn)而影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。18.（教材第九章，課件第十講）簡(jiǎn)述房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中收益還原法和成本估價(jià)法的原理。答：收益還原法的基本原理是：某宗房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該等于一定數(shù)量的貨幣，該筆貨幣資金存入銀行每年的利息收入與房地產(chǎn)每年所帶來(lái)的純收益相等。成本法就

12、是生產(chǎn)某一房地產(chǎn)品所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和應(yīng)繳稅金以及一定的利潤(rùn)為依據(jù)，來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法。19.（教材第八章，課件第九講）房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正面與負(fù)面效應(yīng)。答：房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)非常顯著，而房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展所形成的泡沫對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈條也產(chǎn)生了一系列的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。一、房地產(chǎn)泡沫的正效應(yīng)分析1、正反饋效應(yīng)。房地產(chǎn)泡沫具有一定程度上的正反饋效應(yīng)，在泡沫產(chǎn)生并持續(xù)放大階段，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，消費(fèi)者產(chǎn)生了房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步上行的預(yù)期，而實(shí)際價(jià)格走勢(shì)正式了這一點(diǎn)時(shí)，將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)這種預(yù)期，在這個(gè)過(guò)程之中居民的財(cái)務(wù)水平的確出現(xiàn)了一定程度的增加。2、托賓Q

13、效應(yīng)。根據(jù)托賓Q效應(yīng)理論，Q值=企業(yè)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格/企業(yè)重置成本，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，投資、投機(jī)于房地產(chǎn)的企業(yè)的股價(jià)上升，即使企業(yè)不是上市企業(yè)，其擁有財(cái)產(chǎn)的價(jià)值上升也表現(xiàn)為其本身市場(chǎng)價(jià)格的上升，從而導(dǎo)致Q值變大，企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值高于資本的重置成本，企業(yè)就會(huì)增加投資，最終刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)泡沫還存在周期效應(yīng)、通貨膨脹效應(yīng)以及資本流動(dòng)性等諸多效應(yīng)。二、房地產(chǎn)泡沫的負(fù)效應(yīng)分析1、資源配置效應(yīng)。房地產(chǎn)泡沫作為一種價(jià)格現(xiàn)象可以對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的配置產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)泡沫的膨脹，資產(chǎn)價(jià)格不斷上升，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)持有人的財(cái)富不斷增加，從而不斷吸引社會(huì)資金注入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金在該產(chǎn)業(yè)集中，在資金總

14、量一定的情況下，無(wú)疑會(huì)減少在其他資產(chǎn)方面的資金投入，這就必然引發(fā)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的重新配置，泡沫的出現(xiàn)必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。2、收入分配效應(yīng)。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生必然會(huì)帶來(lái)收入上的再分配，房地產(chǎn)泡沫的收入分配效應(yīng)屬于市場(chǎng)分配范疇。在泡沫成長(zhǎng)階段，市場(chǎng)價(jià)格越來(lái)越偏離均衡價(jià)格，使得由市場(chǎng)分配因素覺(jué)得的價(jià)格出現(xiàn)扭曲，產(chǎn)生既無(wú)效率又損害社會(huì)公平的分配效應(yīng)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，越是富有的人往往越有能力持有更多的泡沫資產(chǎn)，而資產(chǎn)價(jià)格的膨脹又使得資產(chǎn)升值，從而造成富者越富窮著越窮的“馬太效應(yīng)”，顯然，泡沫的這種分配效應(yīng)損害了社會(huì)的公平性。另外，泡沫資產(chǎn)往往會(huì)產(chǎn)生遠(yuǎn)超出正常資產(chǎn)投資時(shí)的收益，巨大的利益驅(qū)動(dòng)投機(jī)者

15、趨之若鶩，勞動(dòng)所得在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重不斷下降。3、風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)。主要是指因房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、膨脹和崩潰導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)以及對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)極度下跌，商品房滯銷，將會(huì)影響銀行還款，銀行將會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，銀行擠兌，金融危機(jī)爆發(fā)，進(jìn)而會(huì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，引起經(jīng)濟(jì)危機(jī)，給社會(huì)帶來(lái)沉重災(zāi)難。此外，房地產(chǎn)泡沫會(huì)抑制社會(huì)消費(fèi)。房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)社會(huì)財(cái)富的不均衡，由于低收入家庭普遍具有較高的消費(fèi)收入彈性，而高收入家庭具有低的消費(fèi)收入彈性，因而，房地產(chǎn)泡沫將進(jìn)一步抑制低收入家庭消費(fèi)需求，而高收入家庭消費(fèi)需求又不高，因此，在一定程度上抑制了社會(huì)的有效需求。20.（教材第九章，

16、課件第七講）對(duì)以下兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目年份年純收益(萬(wàn)元)現(xiàn)值指數(shù)(r=10%)房地產(chǎn)A房地產(chǎn)B13009000.909125008000.826437005000.7513410002000.6830請(qǐng)問(wèn):（1）兩處房地產(chǎn)的平均年收益各為多少？（2）利用收益還原法計(jì)算,各自的評(píng)估價(jià)值為多少,哪處房地產(chǎn)的價(jià)值更高？（3）以第4年為例，解釋其現(xiàn)值指數(shù)是如何計(jì)算出來(lái)的。答(1)房地產(chǎn)A的平均年收益率:(300+500+700+1000)/4=625房地產(chǎn)B的平均年收益率:(900+800+500+200)/4=600(2)利用收益還原法計(jì)算,各自的評(píng)估價(jià)值房地產(chǎn)A的評(píng)估價(jià)值:300*0.9091+500*0.8264+700*0.7513+1000*0.683=1894.84;房地產(chǎn)B的評(píng)估價(jià)值:900*0.9091+800*0.8264+500*0.7513+200*0.683=1991.56;因A的評(píng)估價(jià)值<B的評(píng)估價(jià)值，所以房地產(chǎn)B的價(jià)值更高(3)在第四年時(shí)，n=4，r=10%所以第四年的現(xiàn)值指數(shù)=1/(1+10%)4=1/1.4641=0.683021.  （教材第三章，課件第四講）已知某房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益率如下圖