1、一、填空題1、房地產是一和一的總稱。2、以一作為物質載體的財產稱為地產，以-作為物質載體的財產稱為房產。3、房地產法調整的對象包括房地產-關系和-關系。4.房地產法律關系是指以房地產法律規范調整人們在房地產、-、和一過程中當事人之間形成的房地產權利義務關系。5、我國土地所有權歸屬分為-和-一兩種。6、國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，后者取得土地使用權后享有占有權、-、一抵押權等民事權利。7.房地產開發是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行- 和-的行為。8、房地產交易的客體是一種特殊的商品-。9.商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地的最高出讓年限是-o10、房地產轉讓包括、-一 或其它合法轉

2、讓方式。11 . 土地使用權的劃撥，由 人民政府依法批準。12 .房屋租賃可以分為- 和一 兩種形式。13、國家實行-使用權和房屋所有權-制度。二、單項選擇題1. 房地產的特點不是（）。A、不可移動性 B、保值性C、個別性 D、短暫性2. 不屬于房地產法律關系構成要素的是（）。A、主體 B、客體C、房地產法 D、內容3. 我國土地所有權的歸屬不可能是（）。A、全民所有 B、國家所有C、集體所有 D、個人所有4. 土地使用權出讓市場由（）經營，任何部門、單位和個人不得擅自經營。A、政府和企業共同經營B、企業代理經營C、國家委托經營D、政府壟斷經營5. 土地使用權出讓的最高年限為（）。A、 40年

3、 B、 50年C、 60年 D、 70年6. 土地使用權出讓用于工業用地的最高年限為（）。A、 70年 B、 60年C、 50年 D、 40年7. 土地使用權出讓用于商業、娛樂、旅游的，其最高年限的為（）。A、 70年 B、 60年C、 50年 D、 40年8.以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權（）。A、租金 B、出讓金C、使用費 D、補償安置費9、以下不是公房租賃原則的是（）。A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配C、實行"以租養房"、"適當照顧耳R工負擔&q

4、uot;D、逐步提高公房租金，促進住房商品化、私有化三、多項選擇題1 .房地產法的調整對象包括有（）。A、房地產行政關系B、房地產建設關系 C、房地產民事關系D、房地產刑事關系E、房地產經濟關系2 .房地產業包括（）。A、房地產中介 B、土地使用權的出讓C、土地開發和房屋建設D、房屋買賣 E、房地產抵押3 .房地產與其他經濟物品或法律上的其他財產相比較，具有以下特點：（）。A、保值性 B、增值性 C、個別性D、永久性 E、不可移動性4 .可以成為房地產法律關系主體的是（）。A、國家 B、國家經濟管理機關 C、公民D、法人E、社會組織5 .可以成為房地產法律關系客體的是（）。A、建材 B、建造技

5、術 C、建筑工人D、房屋E、建造行為6 . 土地使用權劃拔，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納（）等費用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金 B、租金C、使用費D、補償費E、安置費7 .下列建設用地的土地使用權，確屬必須的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥，（）。A、國家機關用地 B、軍事用地 C、城市基礎設施建設用地D、國家重點扶持的能源項目用地E、公益事業用地8 .國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權后，享有的民事權利有 （）。A、占有權 B、使用權C、轉讓權D、抵押權E、質押權9 .房地產開發的特點是（）。A、涉及面廣 B、投資量大 C、工程項目多D、

6、綜合成本高 E、建設周期長10 .設立房地產企業必須具備的條件是（）。A、有自己的名稱和組織機構B、有固定的經營場所 C、有符合國務院規定的注冊資本D、有足夠的專業技術人員E、法律、行政法規規定的其他條件11、房地產交易是指當事人之間進行以下房地產活動（）。A、出讓B、抵押C、轉讓 D、質押E、租賃 12.不得轉讓的房產主要有：（）。A、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的B、依法收回土地使用權的C、權屬有爭議的 D、共有房地產，未經其他共有人書面同意的E、司法機關和行政機關依法規定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的 四、判斷題 1、房地產具有不可移動性、永久性、個別性、保

7、值性和增值性的特征。（）2、房地產法調整的對象包括房地產行政關系和房地產民事關系。（）3、我國的土地所有權歸屬分為國家所有、集體所有以及宅基地個人所有三種情況。（）4、國有土地使用權和集體土地使用權都可以有償出讓。（）5、國有土地使用權出讓的最高年限為70年。（）6、土地使用權劃撥都不需要繳納費用。（）7、土地使用者權利效力及于地下之物，即對地下資源、埋藏物和市政公用設施等不享有權利。 （） 8、農村集體土地必須由國家通過征用轉為國有土地后，才能成為房地產開發用地。（）9、房地產開發一級企業的注冊資金和自有流動資金必須達到人民幣2000萬元以上。（）10、商品房預售時必須已經取得土地使用權證書

8、。（）11、以出讓方式取得的土地使用權不能抵押。（）12、房屋租賃可以分為公房租賃和私房租賃兩種形式。（）13、新生的房地產權一定要通過登記加以確認和公示。（）14、房屋所有權因買賣、贈與、繼承、調撥等原因轉移變更時，應自變更之日起6個月內辦理變更手續。（） 15、地產轉讓時，該土地上的房屋必須同時轉讓。房地產轉讓時，房屋的所有權及其土地使用 權必須同時轉讓。（） 16、房地產抵押必須經過登記才能發生法律效力，否則即使訂立抵押合同并經公證，亦起不到 確保抵押權的作用。（） 五、名詞解釋 1、房地產 2、房地產法 3、房地產法律關系 4、房地產業 5、土地使用權出讓6、土地使用權劃撥7、房地產轉

9、讓8、房地產抵押9、房屋租賃10、房地產開發11、房地產交易六、簡答題1 .簡述房地產法律關系的概念及構成要素2 .簡述房地產的特點3 .簡述房地產法的調整對象4、簡述以出讓方式取得的土地使用權的轉讓條件5、簡述商品房預售的概念和條件6、簡述房地產開發的特點7、簡述房地產開發應遵循的原則8、簡述不得轉讓的房產七、論述題1.論述房地產法的基本原則。2、論述土地使用權出讓的特點。3 .論述房地產轉讓的特點。4 .論述房地產抵押的概念及特點。5 .論述房屋租賃的原則及規定。八、案例分析題案例一：東明化工廠為擴大生產規模，擬投資850萬元建一個分廠，向某縣級人民政府申請用地30畝（愿以出讓方式取得土地

10、使用權），經縣人民政府批準使用城市規劃區內屬于蓮花村集體所有的土地（非耕地）30畝。為保證按時使用土地，東明化工廠與蓮花村簽訂了土地使用權出讓合同。該合同規定由蓮花村向工廠出讓土地30畝，土地使用權出讓金 450萬元，土地用途為工業地，土地使用權出讓年限50年。有關合同的其他內容，均參照國家出讓土地使用權的標準合同寫明。問：1、該土地使用權出讓合同是否有效？為什么？2、縣級人民政府批準工廠用地 30畝是否合法？為什么？3、按照有關法律規定該工廠應該怎樣取得土地使用權？案例二：1995年12月，南江市（省轄市）土地規劃局與中外合資亞明房地產開發有限公司簽訂了一份土地使用權出讓合同，將南江市江東區

11、花園路100-120號200畝土地使用權出讓給亞明公司。亞明公司付清地價款后，對建設項目未作實際投入，即與花木公司簽訂聯合開發合同 該合同在有關條款中注明 “在開發工程做到樁基完工，可以進行地下室施工時，花木公司付清 全部應付款后，該地塊的國有土地使用權和房產所有權即歸花木公司所有“。問：1、亞明公司與花木公司的合同是否有效？為什么？2、本案應該怎樣處理？參考答案一、填空題1、房產地產2、土地房屋3、行政民事4、生產流通分配消費5、全民（即國家）所有集體所有6、使用權轉讓權7、基礎設施房屋建設8、不動產9、40年10、買賣贈予11、縣級以上12、公房租賃 私房租賃13、土地登記發證二、單項選擇

12、題D 2、C 3、D 4、D 5、D 6、C 7、D 8、B 9、A三、多項選擇題1、A、C 2、A、B、C、D、E 3、A、B、C、D、E 4、A、B、C、D、E5、A、B、D、E 6、D、E 7、A、B、C、D、E 8、A、B、C、D9、A、B、C、D、E 10、A、B、C、D、E 11、B、C、E 12、A、B、C、D、E四、判斷題1、/ 2 V 3 X 4、X5、/ 6 X7、X 8、，9 V10、V 11 X 12、V 13 V 14 X 15、V 16 V五、名詞解釋1、房地產即房產和地產的通稱。地產是指土地財產。在一定的土地所有權制度關系下作為財 產的土地，是由其地貌、土壤、巖石

13、、植被、水文、氣候等條件所組成的一個獨立的自然綜合 體。房產是指房屋財產，是在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者、使用者之間可以出 租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋等建筑物或構筑物。2、房地產法是指調整房地產財產權、房地產開發、經營、管理和服務及其他與房地產相關的 各種經濟關系的法律規范的總稱。3、房地產法律關系是指以房地產法律規范調整人們在房地產生產、流通、分配和消費過程中 當事人之間形成的房地產權利義務關系。4、房地產業是從事房地產開發經營、管理和服務的產業。房地產業包括：土地的開發，房屋 的建設、維修、管理，土地使用權的出讓，房屋的買賣、租賃，房地產的抵押，房地產中介服 務

14、和行政管理，以及由此形成的房地產市場。5、土地使用權出讓是國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，是國家作為國有土地所有權 人將其所有權權能中的使用權分離出來轉讓給土地使用者的一種制度。取得土地使用權后，使 用者享有占有權、使用權、轉讓權、抵押權等民事權利。6、土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后， 將該幅土地交付使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。7、房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈予或其它合法方式將房地產轉移給他人的行為。8、房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔 保的行為。9、房屋

15、租賃是房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承擔人使用，由承租人向出租人支付 租金的行為。10、房地產開發是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。農 村集體土地必須由國家通過征用轉為國有土地后，才能成為房地產開發用地。房地產開發既包 括基礎設施建設，也包括房屋建設。11、房地產交易是指當事人之間進行的房地產轉讓、抵押和房屋租賃的活動。這種交易的客 體是一種特殊的商品-不動產。六、簡答題1.房地產法律關系是指以房地產法律規范調整人們在房地產生產、流通、分配和消費過程中 當事人之間形成的房地產權利義務關系。房地產法律關系與其他法律關系一樣，也具有主體、 客體和內容三個基本要

16、素。（1）房地產法律關系主體。 房地產法律關系主體是指參與房地產法律關系并享有權利和承擔義務的當事。（2）房地產法律關系的客體。房地產法律關系的客體是指房地產法律關系主體的權利和義務所共同指向的事物。房地產法律關系客體也包括物、行為和 智力成果三大類。2、房地產與其他經濟物品或法律上的其他財產相比較，具有以下特點：（1）不可移動性：位置固定，不可移動，或者移動后喪失其經濟價值。（2）永久性：土地永久。 建筑物可長期使用，相對其他物來說也具有永久性。（3）個別性：房地產基本上都是特定物，如設計風格、外形規格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環境，其價值和使用價值都是不同 的。（4

17、）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長和經濟的發展，人們對房 地產的需求量會不斷增長。房地產保值增值成為一種規律性的現象。3.房地產法是指調整房地產財產權、房地產開發、經營、管理和服務及其他與房地產相關的 各種經濟關系的法律規范的總稱。房地產法調整的對象是房地產關系和以房地產關系為核心的經濟關系。基本上可分為房地產行政關系和房地產民事關系兩大類：（1）房地產行政關系，是指國家行政機關根據行政職能與被管理者之間發生的有關房地產的法律關系。（2）房地產民事關系，是指平等主體之間發生的有關房地產的法律關系。4、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合下列條件：（1）按照出讓合

18、同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上。屬于成片開發土地的，應符合工業用地或其他建設用地條件。（3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。5、商品房預售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權預先售予他人的行為。商品房 預售，應當符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）持有建設規劃許可證。（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資 的25%以上，并已經確定施工進度和峻工交付日期。（4）向縣級以上房產管理部門辦理預售

19、登記，取得商品預售房許可證。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民 政府房產管理部門和土地管理部門備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。6、房地產開發的特點：（1）涉及面廣。涉及到規劃、土地、勘測、設計、施工、市政、供電、通訊、商業、服務、房地產、文教衛生、園林、環境、銀行等部門。（2）工程項目多。如住宅區，小項目幾十項、大項目幾百項，包括配套項目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設周期長。7、房地產開發應遵循的原則：（1）嚴格執行城市規劃原則。城市規劃法和城市房地產管理法確定了 "城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃，服從城

20、市規劃管理”。”房地產開發必須嚴格執行城市規劃"。（2）堅持經濟、社會和環境效益統一的原則。經濟效益是房地產開發生存與發展的必備條件，社會效益是指房地產開發對全社會的效果和利益，環境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統一才能保持強大的生命力。（3）按照土地使用權出讓合同約定的用途、動工開發期限開發土地的原則。（4）設計、施工必須符合標準和規范，項目竣工驗收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵開發、建設居民住宅的原則。8、不得轉讓的房產主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；（2）司法機關和行政機關依法規定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

21、（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、法規規定禁止轉讓的。七、論述題1 .房地產法的基本原則是：（1）堅持國家壟斷城鎮土地一級市場，國有土地有償、有限期使用原則。我國城市房地產管理法明確規定了這一原則。凡進行房地產開發者，必須先獲得房 地產開發用地的土地使用權，由國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給受讓人，由受讓人 向國家支付土地使用出讓金。（2）保護房地產所有權的原則。國家立法保護房地產所有權，禁止任何組織和個人用任何形式侵犯國家、集體和個人的房地產所有權。（3）國家扶持發展居民住宅建設的原則

22、。我國絕大多數城市長期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造慢。對此，國家采取一系列措施加快住宅建設步伐。如稅收優惠、住宅建設供地優惠、貸款優惠等。2 . 土地使用權出讓的特點：（1）土地使用權出讓是以土地所有權和使用權分離為基礎的。土地使用權是一種在法律規定范圍內對物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權利，是物權。（2）土地使用權出讓是有償的。土地使用者必須向國家支付一定數額的出讓金。出讓金的構成，既 包含一定年限內的地租，也包含出讓前國家對土地的開發成本和有關的征地拆遷補償、安置費用等。（3）土地使用權出讓是有一定年限的。這個最高年限由法律予以明確規定，實際出讓年限由土地使用權出讓

23、合同約定，但不得超過最高年限。根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地 40年；綜合用地或者其他用地50年。（4） 土地使用者權利效力不及于地下之物，即對地下資源、 埋藏物和市政公用設施等不享有權利。3、房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。從法律上看，房地產轉讓具有以下特征：（1）房地產轉讓人必須是房地產權利人。（2）房地產轉讓的權利內容是特定的房地產權利，包括：國有土地使用權和國有土地上的房屋所有 權。（3）房

24、地產轉讓的方式包括買賣、贈與或者其他合法方式，主要有買賣、贈與、互換、繼 承、遺贈等。（4）房地產轉讓屬于要式民事法律行為。即房地產轉讓的雙方主體應簽訂書面房 地產轉讓合同并經過轉移變更登記。建設部城市房屋產權戶籍管理暫行辦法第18條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的 設定，均為無效。"房產轉讓時，房屋所有權及其土地使用權必須同時轉讓。地產轉讓時， 該土地上的房屋必須同時轉讓。房地產轉讓時，房屋的所有權及其土地使用權必須同時轉讓。4.房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔 保的行為。債務人不

25、履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。 房地產抵押是一種物的擔保，確立的是擔保物權。房地產抵押權的法律特征有：（1）房地產抵押權是為擔保債權而設立的，與所擔保的債權是主從關系，對其具有附從性。（2）房地產抵押權具有特定性。以特定的抵押房地產擔保特定的債權。（3）房地產抵押權具有不可分性。其效力及于抵押房地產的全部和被擔保債權的全部，不受抵押房地產的分割、部分轉讓、部分滅失 和債權的分割、部分轉讓、部分清償的影響。（4）房地產抵押權的物上代位性，即抵押房地產發生原有形態變化時，房地產抵押權的效力及于該抵押房地產的轉換物上。（5）房地產抵押權的追及性，即抵押人將抵押房地產轉讓給他人時，抵押權人仍可對抵押房地產行使抵押權。新 的房地產權利人不得以其不是債務人而提出異議。5、公房租賃，應遵循以下原則：（1）充分利用、合理分配；（2）實行"以租養房"、"適當照顧職工負擔"；（3）逐步提高公房租金，促進住房商品化、私有化。同時國家規定：（1）承租人可以依照政府規定與第三人換房；（2）與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權；（3）住房承租人對翻修改建后的房屋有優先承租權。 私房租賃應遵循以下原則：（1）主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交納房租，出租人有修繕義務。（2）公平合理。一般租金