1、1房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程政府審批全手續(xù)2通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用 配套設(shè)施建筑材料 資金34房地產(chǎn)開發(fā)主要房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門涉及政府部門l市（縣）政府市（縣）政府、發(fā)改局、土地、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、震、氣象局、環(huán)保局、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃氣公司、廣力局、通信公司、燃氣公司、廣電局、工商局、電局、工商局、水利

2、局、財政局等水利局、財政局等5項目推廣、銷售項目獲取（取得土地）項目啟動規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)竣工驗收項目交付權(quán)證辦理房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程圖房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程圖選址、立項6789101112131415概念設(shè)計概念設(shè)計規(guī)劃概念設(shè)計規(guī)劃概念設(shè)計景觀概念設(shè)計景觀概念設(shè)計規(guī)劃時空環(huán)境分析規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計建筑方案設(shè)計建筑方案設(shè)計景觀方案設(shè)計景觀方案設(shè)計詳細規(guī)劃設(shè)計詳細規(guī)劃設(shè)計建筑單體設(shè)計建筑單體設(shè)計16171819施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設(shè)工程項目地名報批；工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理 ；設(shè)計方案評標(biāo)

3、會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理 ；勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；施工招標(biāo)辦理 、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項目保險事宜洽談；編制項目開發(fā)進度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙 是否準備就緒等。20重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批流程示意圖國土局出具“用地預(yù)審意見”環(huán)保局出具“環(huán)境評估審查意見”地震部門提供地震安全性評價文件規(guī)劃局出具“規(guī)劃意見函復(fù)”，分別交發(fā)改委和建委國土資源部門進行國有土地使用權(quán)出讓（招拍掛），合法建設(shè)用地批準書、國有土地使用權(quán)證書普通商品住宅固定資產(chǎn)投資項目備案規(guī)劃部門發(fā)放規(guī)劃部門發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證編制修建性詳細規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖、建設(shè)工程設(shè)計方案施

4、工 圖 設(shè) 計規(guī)劃部門審定修建性詳細規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖、建設(shè)工程設(shè)計方案建設(shè)、規(guī)劃、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)、國家安全等有關(guān)職能部門聯(lián)合審圖、備案審圖機構(gòu)進行施工圖審查規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證已審定的修建性詳細規(guī)劃（或建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖）、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃許規(guī)劃許可階段。可階段。其中行政審批、辦理時間共計為9日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察21組織施工單位、監(jiān)理單位招標(biāo)招標(biāo)文件備案， 招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告，招標(biāo)合同 備 案建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)備 案排水部門核

5、發(fā)城市排水許可證市容環(huán)衛(wèi)部門對城市建筑垃圾處置核準建設(shè)部門核發(fā)建筑工程施工許可證1、提供土地使用權(quán) 證、工程規(guī)劃許可證2、提供施工圖紙審查合 格書；3、已辦理工程質(zhì)量、安 全監(jiān)督手續(xù)；4、建設(shè)資金已落實1、提供土地使用權(quán)證、建設(shè) 工 程規(guī)劃許可證、施工許 可證；2、投入開發(fā)建設(shè)的資金達到 工程建設(shè)總投資的25% 以上3、已有商品房預(yù)售方案房產(chǎn)部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收規(guī)劃、建設(shè)、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)等有關(guān)職能部門聯(lián)合進行竣工驗收、認可建設(shè)工程竣工驗收備案規(guī)劃驗

6、線；規(guī)劃條件、工程質(zhì)量、施工安全從開工至竣工的監(jiān)督施工許施工許可階段。可階段。其中行政審批、辦理時間共計為4日竣工驗竣工驗收階段。收階段。其中行政審批、辦理、驗收時間共計為5日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督22房地產(chǎn)開發(fā)的證件房地產(chǎn)開發(fā)的證件l1、核準或備案證（固定資產(chǎn)投資）l2、土地證l3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證l4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證l5、建筑工程施工證l6、商品房預(yù)售許可證23l辦理“五證”的條件建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證：24一、項目獲取一、項目獲取l項目可行性研究調(diào)研項目可行性研究調(diào)研 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢；當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢； 政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境；政府優(yōu)惠

7、政策、投資環(huán)境； 當(dāng)?shù)叵M水平；當(dāng)?shù)叵M水平； 人口組成；人口組成； 地理位置、交通；地理位置、交通； 項目開發(fā)成本、利潤測算；項目開發(fā)成本、利潤測算； 25開發(fā)開發(fā)成本構(gòu)成成本構(gòu)成26開發(fā)開發(fā)利潤構(gòu)成利潤構(gòu)成27房地產(chǎn)涉及稅費房地產(chǎn)涉及稅費l1、涉及房地產(chǎn)購置的：包括契稅、印花稅及交易手續(xù)費。l2、涉及房地產(chǎn)出售的：包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續(xù)費。l3、涉及土地購置的：土地出讓金、地上附著物補償款28二、項目啟動二、項目啟動1土地報批土地報批3房產(chǎn)資質(zhì)審批房產(chǎn)資質(zhì)審批4項目可行性項目可行性 報批報批2項目公司注冊項目公司注冊報批

8、報批環(huán)保初步意見環(huán)保初步意見5立項報批立項報批29l1、獲取土地獲取土地 獲取形式：拍賣、招標(biāo)、掛牌、劃撥獲取形式：拍賣、招標(biāo)、掛牌、劃撥l2、項目公司注冊項目公司注冊 A、項目公司申報；、項目公司申報； B、辦理項目公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證；、辦理項目公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證； C、辦理銀行開戶、稅務(wù)登記等手續(xù)；、辦理銀行開戶、稅務(wù)登記等手續(xù)；l3、房產(chǎn)公司資質(zhì)審核、房產(chǎn)公司資質(zhì)審核l4、項目可行性研究報告審批項目可行性研究報告審批l5、項目立項報批項目立項報批 A、環(huán)保部門審查，做、環(huán)保部門審查，做環(huán)境影響評價報告環(huán)境影響評價報告； B、發(fā)展計劃部門立項報批，列入當(dāng)年投資計劃；、發(fā)

9、展計劃部門立項報批，列入當(dāng)年投資計劃；30資質(zhì)資質(zhì)等級等級注冊資本注冊資本（萬元）（萬元）開發(fā)經(jīng)營開發(fā)經(jīng)營年限年限3年累計竣工面年累計竣工面積（萬積（萬m2）質(zhì)量質(zhì)量合格率合格率專業(yè)技專業(yè)技術(shù)人員術(shù)人員一級一級5000530連續(xù)連續(xù)5年年100%40二級二級2000315連續(xù)連續(xù)3年年100%20三級三級80025連續(xù)連續(xù)2年年100%10四級四級5001已竣工工已竣工工程程100%5暫定資質(zhì)證書暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件 31三、項目規(guī)劃設(shè)計三、項目規(guī)劃設(shè)計1規(guī)劃方案審批規(guī)劃方案審批2初步方案審批初步方案審批3 施工圖審批施工圖審批4建設(shè)工程

10、規(guī)劃建設(shè)工程規(guī)劃許可證報批許可證報批321、規(guī)劃方案審批、規(guī)劃方案審批選址、定點選址、定點 報批報批規(guī)劃設(shè)計條件規(guī)劃設(shè)計條件意見書審批意見書審批環(huán)境影響評估環(huán)境影響評估報告書審批報告書審批規(guī)劃方案審批規(guī)劃方案審批地質(zhì)初勘地質(zhì)初勘332、施工圖審批、施工圖審批施工圖外審施工圖外審施工圖內(nèi)審施工圖內(nèi)審規(guī)劃報批規(guī)劃報批氣象報批氣象報批消防報批消防報批防震報批防震報批人防報批人防報批環(huán)保綠化方案環(huán)保綠化方案報批報批地質(zhì)詳勘地質(zhì)詳勘施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖報批施工圖報批343、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃建筑工程規(guī)劃許可證報批許可證報批墻墻 改改物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金散裝水泥散

11、裝水泥節(jié)節(jié) 能能35四、項目建設(shè)施工四、項目建設(shè)施工1建設(shè)工程施工建設(shè)工程施工許可證許可證2項目建設(shè)能源、項目建設(shè)能源、系統(tǒng)報批系統(tǒng)報批3施工建設(shè)雜項施工建設(shè)雜項報批報批361、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程施工許可證工程類別核定工程類別核定工程建設(shè)招投標(biāo)工程建設(shè)招投標(biāo)建設(shè)工程擬建備案建設(shè)工程擬建備案安全生產(chǎn)條件備案安全生產(chǎn)條件備案工程質(zhì)監(jiān)備案報批工程質(zhì)監(jiān)備案報批建設(shè)工程施工建設(shè)工程施工許可證許可證泥石流方案報批泥石流方案報批林業(yè)部門報批林業(yè)部門報批372、項目建設(shè)能源、系統(tǒng)報批、項目建設(shè)能源、系統(tǒng)報批項目建設(shè)項目建設(shè)能源、系統(tǒng)報批能源、系統(tǒng)報批雨水、污水雨水、污水排放、接入排放、接入許可證報批

12、許可證報批電力、燃氣、電力、燃氣、熱氣、自來水、熱氣、自來水、郵政電信郵政電信相關(guān)部門報批相關(guān)部門報批裝修消防報批裝修消防報批383、施工建設(shè)雜項報批、施工建設(shè)雜項報批施工建設(shè)雜項施工建設(shè)雜項報批報批城區(qū)綠化臨時占用城區(qū)綠化臨時占用樹木砍伐（遷移）樹木砍伐（遷移）報批報批城區(qū)道路、城區(qū)道路、河道占用（借用）河道占用（借用）開設(shè)道路開設(shè)道路各項施工圖變更各項施工圖變更39五、項目銷售五、項目銷售房管處面積預(yù)測房管處面積預(yù)測商品房預(yù)售證報批商品房預(yù)售證報批銷售合同工商銷售合同工商審批備案審批備案商品房價格備案審批商品房價格備案審批40六、項目竣工驗收六、項目竣工驗收項目竣工驗收項目竣工驗收質(zhì)監(jiān)單項驗收質(zhì)監(jiān)單項驗收驗收備案驗收備案單項局部驗收單項局部驗收專項工程驗收專項工程驗收綜合竣工驗收綜合竣工驗收竣工圖紙竣工圖紙 檔案備案檔案備案規(guī)劃驗收規(guī)劃驗收土管驗收土管驗收建筑業(yè)管理處備案建筑業(yè)管理處備案41項目能源、系統(tǒng)的開通運營能源開通能源開通電電 力力自來水自來水電電 信信雨水、污水雨水、污水開通開通出入口出入口開通開通燃氣開通燃氣開通42l項目專項工程驗收項目專項工程驗收專項工程專項工程驗收驗收消消 防防人人 防防綠綠 化化燃燃 氣氣氣氣 象象環(huán)環(huán) 保保43七、項目交付七、項目交付項目交付項目交付項目竣工驗收項目竣工驗收物業(yè)管理費價格審批物業(yè)管理費價格