1、 . 國際葡萄酒交易集散中心建設項目申請報告委托單位：編制單位：編制時間：目 錄第一章 總論1第二章 建設單位概況11第三章 建設方案與市場分析13第四章 工程設計方案18第五章 環境保護與職業安全衛生26第六章 節能30第七章 計劃進度安排與勞動定員31第八章 項目投資估算與資金籌措38第九章 經濟分析38第十章 社會影響分析58附圖1 交易中心區位圖附圖2 總平面圖附圖3 總體功能布置圖附圖4 廣場效果圖附圖5 河道兩岸與拱橋效果圖附件：溫政辦201268號文第一章 總論1.1 項目概況：項目名稱：。項目總投資：24.8231億元。（其中：固定資產投資21.233億元，鋪底流動資金3.59

2、01億元）建設單位：。建設單位法人代表：項目建設地點：1.2 項目提出的背景分到是國較早發展進口葡萄酒產業的地區之一，全國有近30%的進口葡萄酒貿易商姓“溫”。特別是2006到2009這四年間，我市進口葡萄酒業務呈井噴式發展，進口貨值從232萬美元猛增到1832萬美元，增長了7倍，進口量穩居省首位。但是2010年以來，上帝市場上近一半的葡萄酒逐步轉向、等外地口岸進口，上帝口岸葡萄酒進口貨值增速大幅降至2009年的1/3左右。省葡萄酒進口的頭把交椅拱手讓位，打造“全國葡萄酒集散基地”的構想也很快喪失了先機。據國際葡萄酒展覽組織一項調查結果顯示：2012年，中國將以35.91%的增長幅度位居全球葡

3、萄酒消費增長首位。據權威機構預測，到2015年，中國葡萄酒行業的銷售收入將達到700億元以上，其中進口葡萄酒將占居50%以上的市場份額。隨著進口葡萄酒消費者的迅猛增長，各類進口商、經銷商不斷擴，上帝的區域優勢并未得到充分的體現。上帝的交易平臺和集散功能與市場消費形成較大的反差，市場惡性競爭的問題也開始顯露：一是物流集散功能較弱。上帝地處浙南，面臨上有，下有、的擠壓，特別是這些區域距離上帝近，設施齊全，并擁有進口葡萄酒的保稅區和倉庫，商檢通關快捷。二是商家盲目涌進市場，以殺價為主要競爭手段開始顯現，市場價格出現混亂。有些不法分子混水摸魚，以劣充好，以假冒真，以罐裝冒充原裝進口，以國產冒充進口等手

4、段，嚴重影響了進口紅酒市場的信譽。三是消費缺乏品牌引導。由于進口紅酒的生產商、進口商和經銷商相對獨立、各有各自的利益點，沒有形成品牌和市場投入，造成大多數進口紅酒品牌的忠誠度低，形成生產商有牌無名和經銷商有名無牌的現象。品牌缺失阻礙了進口葡萄酒市場的進一步健康發展。 進口葡萄酒產業有著高達60%的利潤率和48.2%的稅收，即能夠為上帝市帶來良好的經濟效益，更有助于提高上帝的港口貨物吞吐量和貿易流量，甚至沒有任何環境消耗，這對上帝來說，無疑屬于最優質的產業。為此，上帝市政府2012年4月11日下發了“關于扶持建立中國(上帝)國際葡萄酒交易集散中心的實施意見”(文件名) 加快培育區域性高端時尚進口

5、消費品展示貿易集散地，提升上帝現代服務業發展水平，推動上帝轉型發展。1.3 項目建設的重大意義1.3.1有利于上帝葡萄酒業發展上帝是國較早發展進口葡萄酒產業的城區之一，2009年葡萄酒業進口貨值就達1832萬美元，居全省之首。但是，2010年以后上帝近一半的葡萄酒轉向，等地進口，上帝進口貨值增速大幅下降。目前，全市共分布200多個酒莊、酒窖與大量的兼營零售商，比較散亂，沒有一個高檔的專業市場。為做大做強葡萄酒產業，實現集中優化經營，發揮規模集聚效應，急需建設一個具有保稅功能的綜合性葡萄酒商貿平臺。1.3.2有利于優化城區產業結構葡萄酒產業有著高達60%利潤率，屬無污染高附加值優質第三產業，符合

6、政府的產業向導。利用甌海中心城區原工業廠房通過“退二進三”建設中國（上帝）國際葡萄酒交易集散中心，能更好的推進城區功能由生產型向商貿型轉變，進一步優化城區產業結構布局，更能輻射帶動周邊地區產業發展，實現互利共贏。1.3.3有利于增加政府財稅收入該項目投資約25億元，如審批正常，明年下半年即可建成營業。據初步估計，項目建成后倉儲容量可達6.5萬噸以上，年銷售額可達100億元左右，為政府增加稅收達30億元左右；若經營正常，以后稅收將以20%左右的速度增長。況且，隨著周邊信泰皮革專業市場和葡萄酒交易中心建設，必將加速該區域專業市場群的形成，為穩定稅源增長創造條件。1.4 項目編制依據和研究圍1.4.

7、1項目編制依據所依據的文件1.4.2項目研究圍主要對成立中國（上帝）國際葡萄酒交易集散中心，將其打造建設成集交易集散中心、旅游中心、休閑娛樂中心為一體的全能性展銷平臺，在技術上、經濟上的可行性、合理性進行研究分析和設計，并對交易中心的整體規劃、總圖布局、功能劃分，市場需求，設立通關檢驗檢疫大廳、交易大廳、國際葡萄酒價格指數大型電子屏幕、保稅倉庫、物流配送、葡萄酒文化長廊、星級酒店等配套設施，以與工程技術，環境保護、節能、職業安全衛生、消防、投資估算和經濟效益，進行分析和作出評價。1.5 項目建設目標上帝國際葡萄酒交易集散中心，是上帝市政府為培育高端時尚進口消費品貿易集散地，提升現代服務業的重點

8、項目。集散中心總投資約25億元，占地306畝、建筑面積38.36萬平方米，集展示交易、倉儲保稅、通關檢驗、物流配送、融資服務、旅游商住、休閑娛樂為一體的全功能展銷平臺。集散中心的追求：運用現代信息技術、提供優質公共服務、打造葡萄酒文化、以新業態創造需求，以新服務引導消費，為經營者創造高增值商機，為消費者提供高層次服務。集散中心第一期28.48萬，預期在2013年5月1日開業；第二期9.89萬，預計在2013年底投入使用。1.5.1近期目標2013年：葡萄酒進口量達2400萬支、集裝箱2400國際標準箱單位，進口額達1.2億美元，市場交易總額超15億元人民幣；2014年，葡萄酒進口量達4800萬

9、支、集裝箱4800國際標準箱單位，進口額達2.4億美元，市場交易總額超30億元人民幣。1.5.2中期目標高起點規劃布局，同步配套建成一個以進口葡萄酒為核心，涵蓋高端進口食品，集展示、保稅倉儲、品鑒、交易等功能，具有較大影響力的國際葡萄酒交易集散中心，建設特色的休閑旅游消費景點，形成全國性的市場。近期、中期葡萄酒進口量，市場交易額計劃表見表1-1所示。66 / 66表1-1 近、中期葡萄酒進口量、市場交易額計劃表項目單位近期中期2013201420152016201720182019202020212022葡萄酒進口量萬支2400480060007200850010000115001300014

10、50016000年增幅%/10025201817.6151311.510.3葡萄酒進口單價美元/支5555555555葡萄酒進口額億美元1.22.433.64.2555.756.57.258葡萄酒進口額億元7.65615.31219.1422.96827.11531.936.68541.4746.25551.04葡萄酒交易批發價元/支80808080808080808080葡萄酒交易額億元19.238.44857.6688092104116128配套食品（奶粉、火腿等）進口額億美元0.0240.05680.06240.07630.13770.16500.19320.22330.25230.28

11、80配套食品（奶粉、火腿等）銷售額億元0.15320.36240.39820.48680.87861.05281.23261.42481.60981.83741.5.3 總投資與資金來源1.5.3.1 項目總投資24.8231億元，其中固定資產投資21.233億元，鋪底流動資金3.5901億元。固定資產投資包括以下容：1）、土地廠房入股 45億元2）、上繳土地出讓補償金 45億元3）、企業搬遷費用 554億元4）、新增建筑、改造、裝飾費用 45億元5）、設備設施費用 5億元6）、其它費用 45億元7）、建設期利息 45億元1.5.3.2 資金來源：商請銀行貸款 45億元 企業自籌 13.233

12、億元1.6研究的主要結果經分析研究，其結論性結果為：本項目建設期約為1年，2013春節期間交易集散中心一期開業，國慶期間整體開業，當年葡萄酒批發收入3.84億元，代理收入12.8億元，共上繳稅金3.69億元，利潤總額達1.3億元，進口葡萄酒將以10%-25%的年增幅增長，到2022年進口量達16000萬支，批發與代理總收入將超過100億元。經濟分析表明：項目財務部收益率為28.25%(稅后)，稅前為35.25%。投資回收期為（稅后）5.2年（含建設期1年）。貸款償還期為4.6年（含建設期，還款期企業留利11.8089億元，用于逐年增加流動資金6.275億元。）如扣除留利，則貸款償還期為3.73

13、年。盈虧平衡點：44.11%投資利潤率為：28.93%投資利稅率為：77.57%經上述技術經濟分析、測算，我們認為本項目市場前景看好，經濟效益顯著，符合國家的產業導向和企業轉型升級的要求，推動區域經濟的發展，具有良好的社會效益和帶動效應。且具有一定的抗風險能力。1.7主要技術經濟指標表（見表1-2）表1-2主要技術經濟指標表主要數據1葡萄酒進口量8500萬支(2017年)2葡萄酒批量額58億元（含代理）3新增主要設備214臺（套）4能源能耗用水量9.5萬噸/年用電量新增5315KvA干式變壓器6臺5人員500人6用地面積305.6畝7建筑面積30.3萬m28項目總投資24.8231億元其中固定

14、資產投資21.233億元鋪底流動資金3.5901億元9年銷售收入58.560億元（2017年）10年利潤總額8.3637億元（2017年）11年增進口稅、營業稅、消費稅13.4457億元（2017年）12年增所得稅2.0909億元（2017年）、財務評價1投資利潤率28.93%（+年平均）2投資利稅率77.57%（+年平均）3財務部收益率28.25%（+年平均）4投資回收期（年）5.2 含建設期5償款償還期（年）3.73 含建設期第二章 建設單位概況XX公司是經國家工商總局批準的大型無區域鎖業集團。是目前我國最大的鎖業民營企業。成立于XXX年X月，注冊資金X億元，法人代表XXX。公司以鎖具、門

15、業制造、車載氣鋼瓶三大產業為支柱，主要產品有各類中高檔門鎖、建筑五金、日用五金、智能門鎖、防盜門等80多個系列、12000多種規格、花色的產品。產品銷往歐洲、美洲、南非等全世界30多個國家和地區，有穩定的銷售渠道和良好的商業信譽。解決制鎖原材料供應難題，同年12月在投資4億多元，建設五星級的“強強國際商務酒店”，目前經營良好，集團2011年銷售收入9.3602億元，上繳稅金1292萬元，凈利3466萬元。“上帝酒類行業協會”現有會員98家，具有一定的行業資源優勢。擁有較好的葡萄酒貿易網絡和葡萄酒經營經驗。上帝有全國最大的僑商網絡，有最大的高端消費群體，通過政府支持，完全能夠成為高端進口消費品集

16、散城市，以消費推動經濟發展將成為上帝的一大特色。第三章 建設方案與市場分析3.1建設方案3.1.1 全面優化葡萄酒進口流程，實行口岸“大通關”，設立交易大廳、海關、檢驗檢疫、工商等現場監督服務窗口，開辟綠色通道。3.1.2加強葡萄酒的進口港建設，上帝港爭取開辟歐美國際航線，加強專用泊位基礎設施建設，加大港口裝卸，集疏運等配套設施能力。3.1.3切實強化進口葡萄酒的管理，建立“源頭確認+風險監控”為核心的進口酒類檢驗監督模式，杜絕不良品入境，加強防偽標志，提升品牌形象。3.1.4打造進口葡萄酒商貿交易平臺，“把世界葡萄酒集聚到上帝，把上帝市場葡萄酒分銷到全國”，開展葡萄酒展示、品嘗、拍賣、收藏、

17、投資、培訓等文化交流活動。3.2成立葡萄酒交易中心主要優勢（1）區位優勢上帝位于中國最富庶的東南沿海，北承長江三角洲經濟區，南接海峽兩岸經濟區，民營經濟發達，以先富起來聞名中外。上帝人獨特的闖海性格培育了拼搏創業和機靈創新的精神，經濟版圖除“本土上帝”外，還包括“ 全國上帝”、“海外上帝”。上帝有能力“讓全世界葡萄美酒醉紅全中國”。（2）政策支持該項目是上帝市政府提升全市現代服務業，推動轉型發展的既定目標、重點項目之一。省委常委、上帝市委書記多次批示，市政府出臺“關于扶持建立中國（上帝）國際葡萄酒交易集散中心的實施意見”，成立由分管市長擔任組長的領導小組，統合全市職能部門的力量，制定扶持優惠的

18、政策。（3）交通優勢（4）物業優勢集散中心選址在原XX公司工業園區，電、水、路、通訊（網線）等基礎設施齊備，現投入25億元，按葡萄酒儲存要求改造，以歐式風格裝飾景區，設立通關檢驗檢疫大廳、交易大廳、國際葡萄酒價格指數大型電子屏幕、物流配送、葡萄酒文化廊、星級酒店等配套設施，為經營者提供全方位的優質服務。（5）商情優勢先富起來的上帝人，消費觀念超前，與國際同步，更趨于成熟和健康，已經是中國消費葡萄酒的大市，喜宴、商務、聚餐、小酌、休閑都已經離不開葡萄酒。葡萄酒銷售方式多樣化，在上帝本地近200家大小酒莊（羅斯柴爾德家族產業也在上帝設點），并輻射全國。網上銷售葡萄酒正成為一個新的交易方式。（6）人

19、才優勢集群化和專業化是支撐上帝人經濟的兩大特色。遍布全國和全球的500多個上帝商會和各種行業協會，打造了上帝人營銷網絡和人脈優勢。在葡萄酒成為熱門的現代飲品過程中，上帝出現了一批從事葡萄酒進口生意的專業人才，上帝市酒類行業協會應運而生。人才優勢是上帝打造國際葡萄酒集散中心最大的優勢。（7）綠色通關集散交易中心實行口岸“大通關”模式，在交易集散中心設立交易大廳和海關、檢驗檢疫、工商等部門現場監管服務窗口，開辟綠色通道，提供葡萄酒商檢通關全程配套優質服務。 （8）保稅儲存入駐企業以保稅儲存方式進口葡萄酒，試行葡萄酒“分批出庫，集中報關”模式，外口岸海關特殊監管區域向上帝保稅倉庫轉關運輸便利化，有效

20、降低進口葡萄酒通關成本。同時保稅儲存方式能使企業運營資金利用率大幅度提高，企業經營規模得到有效放大。（9）金融支持對入駐交易集散中心的企業、經營商，存放在保稅倉的進口葡萄酒可進行抵押物貸款；對信用好、有一定規模的企業、經營商給予放貸政策上的傾斜；企業在集散交易中心可以得到完善的銀行融資，通過信用證、抵押擔保、融資擔保、在庫葡萄酒貨物擔保等多種融資方式獲得資金保障。（10）品質保護檢驗檢疫部門加強源頭管理，建立“源頭確認風險監控”為核心的進口酒類檢驗監管模式，逐步杜絕不良產品入境，并對交易集散中心出庫的進口葡萄酒加貼防偽標志。（11）租金優惠對企業、經營商租用交易集散中心與公共保稅倉庫的租金，自

21、進入交易集散中心與公共保稅倉庫1年按照50%比例給予補助；對入駐交易集散中心并作出突出貢獻的企業、經營商給予表彰。（12）文化平臺萬多平方米的高檔會所、住宿、餐飲、休閑、旅游、購物商業配套設施。建設國際葡萄酒品嘗文化一條街，每年舉辦葡萄酒交流活動，帶動進口葡萄酒產業規模化發展。3.3市場分析據海關報導：上帝葡萄酒進口逐年增加，2011年進口595.3萬升，同比上升85.02%，貨值3001.7萬元，增長了97.96%，溫企進口葡萄酒總值66.4%在本口岸報關，有更多的上帝人分散在全國各地，從事葡萄酒進口業務。據工信部信息，2010年中國以35.91%的增長幅度位居全球葡萄酒增長的首位，權威機構

22、預測：2015年全國葡萄酒收入將達700億元以上，其中進口葡萄酒占50%以上。經調查表明：目前，上帝市區葡萄酒貿易以分散的形式存在，缺乏統一的市場和交易集散中心，有超過200家葡萄酒莊、酒窖分散在上帝各大街小巷，兼售進口葡萄酒的批發店、便利店更不計其數。他們經過多年的摸爬滾打具備了實力和專業經驗，為進口葡萄酒的運營打下了良好的基礎，上帝擁有一大批華僑和遍布全國各地的商業貿易精英，他們把世界和中國聯合在一起，使世界各地的酒莊和中國消費市場結合的更加緊密，形成了獨一無二的人緣網、產銷網和信息網。葡萄酒在白酒、啤酒、黃酒等各種酒中，因有軟化血管、保護心臟等保健功能而倍受人們的青睞，在喜宴、商務、聚餐

23、、小酌、休閑、娛樂場所已離不開葡萄酒，其消費量呈大幅上升趨勢。第四章 工程設計方案4.1設計原則4.1.1按照“高起點、高標準、高質量、專業化”的原則，將中國（上帝）國際葡萄酒交易集散中心建設成為全國規模最大、功能最全、設施最好的葡萄酒集交易集散中心，旅游中心、休閑娛樂中心為一體的全能性展銷平臺。4.1.2在整體布局上，既要考慮市場的風格、品味、檔次，以與人流、物流的順暢、便捷流程的合理，又要考慮集散中心進一步發展的可能，留有一定的余地，在提高市場知名度的同時，不斷降低經營成本。4.1.3在設備選型上，講究先進高效、實用可靠，如空調盡量采用節能變頻空調，以中央空調為主，充分利用原有的設備，如變

24、壓器、水泵等，再填平補齊進行調整。4.1.4設計始終貫徹國家有關節能減排、環境保護、職業安全衛生與消防等各項政策。4.2總圖布局與功能劃分4.2.1總圖布局交易集散中心選址在XX公司工業園，該處北臨工業區大道，南靠中央路，西為園二路，東為園三路，是上帝市西部的商貿黃金地段。具有海陸空立體交通的優勢，距上帝動車站、金麗溫高速左岸頭互通出口，全國物流基地（甌海貨運物流集散中心）僅5分鐘的車程，距上帝機場24km，碼頭18km。周邊有正在興建的幾十棟商貿大樓，詳見附圖1。根據XX公司原廠區的建筑布局，不作大的更改，只將功能進行調整，外觀進行裝修，按歐式風格頂部加層加蓋，部根據需要進行劃分安裝起重裝卸

25、設備。4.2.2區域功能劃分交易中心將原XX公司工業園劃分為七個功能區域。詳見（附圖2）“總體功能布局圖”，各功能區域的面積詳見表4-1。（1）、酒店營業區在北大門入口西側有19層的大樓與周邊廣場，按四星極標準進行裝飾，總建筑面積3.43萬m2，除大小會議室、娛樂中心、桑拿等設施外，還可安排520個左右的標準客房。門前屋后除道路外，可設置停車場。廣場建有葡萄酒集散中心雕塑等標志性建筑、音樂噴泉以與幾十根旗桿、懸掛主要葡萄酒進口國的國旗，周邊都是歐式古堡型的房頂建筑。詳見廣場效果圖。（附圖4）（2）、綜合辦公樓與期貨交易區原綜合樓與園形建筑，改造成綜合辦公樓和期貨交易區。在該區入駐海關、檢驗檢疫

26、局、工商局等政府監管機構和各銀行等金融服務機構，以與交易中心行政和服務部門。由海關、檢驗檢疫等部門設立現場監管服務窗口，在驗放、通關、保稅、監管與檢驗、標簽等方面提供全程配套優質服務。開設園形建筑為期貨交易中心和拍賣中心；在這里建立有電子商務服務平臺，定期公示葡萄酒期貨價格，形成中國進口葡萄酒指數和定期舉辦高檔葡萄酒拍賣會。（3）、倉儲式酒窯與物流配套區將原1#廠房改建成倉儲式酒窯與物流配送區，其中2萬m2為保稅倉庫，4.5萬m2為酒窯式倉儲倉庫，為今后逐年增加進口量，做好準備。進口葡萄酒由西側門首先進入保稅區倉庫，保稅區倉庫按照海關的要求進行設計和管理。試行“集中報關，分批出庫”的特殊監管模

27、式，形成通關商檢一條龍服務，減少辦事環節，提高工作效率，真正形成匯聚世界，輻射全國的集散作用，保稅區倉庫和倉儲式酒窯按照葡萄酒恒溫、恒濕存放的要求，配備相應的空調、通風機和煙霧感應器等設施，集裝箱裝卸運輸堆放與物流配送還需配置吊車、叉車、推車、電梯、汽車等機械和人員。（4）、國際葡萄酒會館區將原4#、5#、6#、7#、8#五棟多層廠房改造成葡萄酒博物館和國際葡萄酒會館。按照各產葡萄酒國家的風格進行裝飾，如法國國家館、意大利國家館、西班牙國家館、澳大利亞國家館、德國國家館、美國國家館、智利國家館、南非國家館、摩爾多瓦國家館、烏克蘭國家館、羅馬尼亞國家館、中國國家館等近百家國家館，形成名副其實的葡

28、萄酒博物館。同時引進國際上著名的葡萄酒酒莊，如：愛菲堡國際酒莊、羅斯柴爾德酒莊等以與有實力的大散戶入駐，形成國際高端葡萄酒會館區。該區體現各國葡萄酒不同風格和品味。（5）、商業配套服務區將原1-6#宿舍樓改造成商業配套服務區。該區共2.78萬m2。除安排員工宿舍外，還可開辟特色小吃、禮品城、進口食品購物中心等服務性項目。（6）葡萄酒文化展示區將原食堂與前面廣場、河道改造成葡萄酒文化展示區。將道路兩側的所有沿街建筑以“山地”式的風格進行包裝，將原平頂式的廠房按歐式古堡型風格加層加頂，使整體建筑高低錯落、形態各異立面豐富化，在河道上架設兩座拱形的歐式風格仿古橋連接兩岸與整個建筑形成完美的呼應。沿河

29、道兩側建成半地窯式的酒吧，咖啡座供游人休閑，配以燈光、雕塑、營造異國風情（詳見附圖5“河道兩岸與拱型橋效果圖”），在這里除了展示各國各地進口的葡萄酒外，不定期地開展紅酒品嘗會，紅酒健康知識培訓班，開展豐富多彩的酒文化交流活動。（7）、葡萄酒交易區將原2#和3#廠房改造成葡萄酒交易區。是交易中心的主體商鋪，主要從事葡萄酒批發、零售個體散戶入駐，經營不同國度、不同品牌的葡萄酒業務。按照各自的風格進行裝飾，預計約有800-1000戶左右經營戶。表4-1主要建筑物功能分配面積表序號項目名稱建筑面積(萬m2)備注1四星級賓館2.5含餐飲、娛樂中心、桑拿等2辦公區1.1包括海關通關大廳，商檢辦事大廳與檢測

30、實驗室工商辦事大廳，各銀行營業部3期貨交易中心0.254倉儲6.5其中：保稅區倉庫2萬m25葡萄酒文化展示0.52葡萄酒文化廣場6葡萄酒文化一條街107國際高端葡萄酒會館6.5葡萄酒博物館，入駐國外著名葡萄酒莊8商業配套服務區2.78包括員工宿舍、禮品城、特色小吃、購物中心等9其它0.15含倉庫門衛、變電站等合計30.34.3 土建本項目是“退二進三”改造工程，沒有大的土建項目，為了與交易集散中心整體風格相匹配，在倉儲、物流區、葡萄酒交易區和國際葡萄酒會館區等處房頂加層加蓋，建成古堡式的建筑外殼，新增加建筑面積改造后的總圖主要技術指標如下：總用地面積 實際用地面積 一期： m2建筑物占地面積

31、一期：.96總建筑面積 一期：.66 m2二期： m2建筑密度 一期：39.7%二期：24.2%容積率 一期：二期：3.32道路堆場與停車場面積 一期： m2二期： 00m2地下室面積 一期：41741 m2二期：23820m2綠地面積 一期： m2二期： 50m2綠地率 一期：20%二期：30.4%4.4設備選型設備選型詳見表4-2，共計214臺套，設備總投資為1450萬元。表4-2 設備設施購置清單單位：萬元序號設備名稱單位數量單價金額備注1叉車臺125782吊車（或行車）臺225503貨車輛2081604電梯臺8221765中央空調臺12354206空調機臺400.30127通風機臺50

32、0.1058電腦臺700.5359辦公賓館用品若干40010環保設施費若干6011消防設施費若干54合 計21414504.5平面布置與物流交易中心主入口布置在北面工業區大道上，次入口共有4個，東面園三路，南面中央路各有一個出入口，西面園二路設置2個出入口，主要進口貨物道路與保稅區倉庫相連，歸海關管理。從各地采購的原裝葡萄酒由港口進入保稅區倉庫，保稅區倉庫配備有檢驗、叉車、吊車（或行車），電梯等裝卸，堆放器械，從保稅區倉庫出貨后進入倉儲區后進行交易。4.6綠化原工業園有較大的綠化面積，約為37540m2，綠化率為21%，其綠地在建筑物的周邊，為配合交易集散中心的改造，建設國際葡萄酒品嘗文化一條

33、，與整體的設計風格相配套，使交易中心形成點、線、面相結合的綠化空間，為種植常綠行道樹，為交易中心創造一個清新、優雅、宜人的環境。4.7運輸進口原裝葡萄酒，連同包裝，平均凈重約1kg/支，各年進口量不同以2017年為例，年運輸量見下表4-3表4-3 年運輸量序號項目年運輸量(t)其中（t）汽車叉車其它1運進1000001000002運出100000100000其中貨物98000廢料20003中心運輸200000102000980004.8公共設施4.8.1供電原廠區共設10個配電間、16臺變壓器、變壓器總容量10315KvA,中國（上帝）國際葡萄酒交易集散中心僅需6臺5315KvA容量即可保證滿

34、足中心電力需要。4.8.2供排水4.8.2.1供水原廠區有三個自來水進水口，2個消防水進水口，進水口分別位于3#廠房西面、辦公樓后車棚、3#宿舍樓背面。進水管徑150，進水壓力16Pa，水源來自西山水廠。年用水量約9.5萬m3。4.8.2.2排水污水、雨水分開排放，污水排入市政管網、雨水進入周邊河道。4.8.3倉儲交易集散中心擁有2萬m2保稅倉庫，4.5萬m2的倉儲區。進口葡萄酒，由國家檢驗檢疫局設在中心的辦事處檢測站檢驗，驗明產地、品質、品牌等正身，進入保稅區，分區域、產地、品牌存放。試行“分批出庫，集中報關”模式，外口岸海關特殊監管區域，向上帝保稅倉庫轉關運輸便利化，有效降低進口葡萄酒通關

35、成本，同時保稅儲存方式能使企業運營資金利用率大幅度提高，企業經營規模得以有效放大。根據葡萄酒儲存恒溫、恒濕、通風的要求，倉庫配備有空調、通風機與煙霧感應器等設施。4.8.4海關、港口、檢驗檢疫建設4.8.4.1設立現場監督機構，交易中心設立海關、檢驗、檢疫、工商等政府監督機構，實現現場辦公。4.8.4.2加強港口建設以上帝港航道建設為重點，爭取開辟歐美國際航線，加強專用泊位基礎，加大港口的裝卸、集流運等配套設施的投入，提高港口的吞吐能力，開辟葡萄酒的進口綠色通道，實行精細卸載、即時冷藏、優先送檢，提供個性化的優質服務，盡量減少從附近港口進關，降低物流費用，該建設主要依靠政府實施。4.9、物流與

36、配送從全球各地采購的原裝葡萄酒由集裝箱經輪船海運至上帝港或上帝附近港口，港口貨物裝上汽車運至交易集散中心保稅倉庫存放。保稅區倉庫配備有鏟車、吊車、推車等裝卸工具，進行裝卸、堆放。批發銷售的待運葡萄酒，由中心配備的配送專用車輛運至客戶倉庫，也可由客戶派車自行提貨。第五章 環境保護與安全衛生5.1環境保護5.1.1設計原則：1)嚴格執行國家環境保護法，認真執行“三同時”規定。2）在設計中積極采用無污染、少污染的新技術，新設備。3）對營運過程中產生的廢氣、廢水、噪音采取綜合治理。5.1.2設計采用的環境保護標準與規定：5.1.2.1環境質量標準A、地表水環境質量采用地表水環境質量標準（GB3838-

37、2002）類標準；B、環境空氣質量采用環境空氣質量標準（GB3095-1996）二級標準；C、聲環境質量執行城市區域環境噪聲標準（GB3096-93）類標準；5.1.2.污染物排放標準A、廢水執行污水綜合排放標準（GB8078-1996）中的一級標準；B、廢氣執行大氣污染物綜合排放（GB16297-1996）中的二級標準，餐飲業油煙排放執行飲食業油煙排放標準（GB18483-2001）中的相應標準；C、噪聲執行工業企業廠界噪聲標準（GB12348-90）中的類標準；5.1.3主要污染與治理葡萄酒經營是一項無污染的清潔行業。本項目主要污染源有：賓館與餐飲的生活污水、生活垃圾與餐飲的煙氣，以與變壓

38、器、娛樂場所的噪音。主要治理措施如下：A、生活廢水：餐飲廢水經隔油池預處理后與賓館的生活廢水、酒吧、娛樂中心的洗滌廢水，各入駐部門、散戶與辦公、宿舍衛生間廢水匯合集中一起經化糞池預處理達標后由XX公司原排污管網排入西部污水處理廠，再處理最終排入甌江。B、廢氣，餐飲業的炊事煙氣，經過濾處理后，采用集風罩高空排放。C、噪音、變壓器房產生的噪音，娛樂中心產生的噪音約在68-90dB,采取特殊的吸音設計，再經門窗關閉綠化帶與圍護結構吸收之后，不會對外界造成較大影響。4、固體廢氣物固體廢棄物主要是生活垃圾、交流中心設置垃圾箱、分可回收和不可回收兩種，由環衛部門定時清運到指定地點存放。5、環境保護設施共投

39、入資金60萬元。5.2安全衛生5.2.1設計采用的勞動安全標準：a)生產過程安全衛生要求總則（GB12801-91）b)工業職業安全衛生設計規（TBJ18-2000）c)工業企業照明設計標準（GB50034-92）5.2.2保證勞動安全衛生的技術措施：a)交易中心房屋火災危險性屬于丁戌類，耐火等級為二級，按規定要求，配備有室消防栓和干粉滅火器。b)交易中心設置安全通道，中心布置合理，保證人流、物流通暢。c)電器安全采取的措施有：各建筑物按類防雷建筑設計，接地電阻不大于30，電器裝置做接地保護，各場所的插座回路均安裝漏電保護裝置，利用建筑物的金屬體做防雷接地裝置，變壓器的中性點直接接地，接地電阻

40、要大于4，中心采用TN-S配電系統。d）本設計的店面、倉庫等均考慮通風換氣、防雷、防靜電、倉儲還要考慮恒溫保濕，以滿足安全衛生設計規定和葡萄酒存儲的技術要求。5.3消防5.3.1設計依據（1）GBJ16-1987建筑設計防火規（2001修訂本）；（2）GBJ140-1990建筑滅火器配置設計規（1997修訂本）；（3）GBJ50057-1994建筑物防雷設計規（2000修訂本）（4）GB50193-19936二氧化碳滅火系統設計規（1999修訂本）；5.3.2總圖消防交易中心各建筑物之間，消防通道可供消防車通行，建筑物之間防火間距滿足防火規要求，原廠區道路設計環狀，道路寬8-10m，轉彎半徑1

41、2m。道路結構采用城市型道路，混凝土水泥路面，能供消防車通行。5.3.3建筑消防經營區建筑物耐火等級為二級，火災危險類別為丁類。中心設有多處直接對外疏散出口。安全疏散滿足防火要求。5.3.3電器消防a、中心區用電負荷等級為二級，均采用低壓用電設備。b、各經營點與變配電所設應急照明。c、變壓器中性點直接接地，建筑物采用TN-S配電系統，均設專用PE線，插座回路裝設漏電保護裝置。d、新建建筑物按類防雷建筑設計，并利用建筑物金屬體做防雷與接地裝置。5.3.4消防給水本次設計主要消防對象為賓館、商業配套服務區，國際高端葡萄酒會館，葡萄酒交易一條街等人群密集之地，其室消防用水量為10L/S，室外消防用水

42、量為30L/S，設室消火栓和ABC類干式滅火器。街消火栓間距為30米，消火栓采用SN65型，消防水源為城市自來水。5.3.5消防設施投入54萬元。第六章 節能節約能源是國家的長期國策。能耗指標的控制，不僅降低能耗，降低經營費用，也是低碳減排的要求，有利于改善環境，增強市場的競爭力。為保證本項目的合理節能和節約能源，設計中貫徹了國家和有關部門頒發的節能法律和規定，采取以下幾方面的必要措施。6.1 加強能源管理，建立健全能源消耗統計系統，對賓館、餐飲、倉儲、辦公、宿舍、娛樂場所系統，各入駐散戶、各入駐部門用水用電安裝計量儀表，進行單獨核算，以節約能源。6.2技術進步是節能降耗的根本出路，設計中重視

43、采用成熟的先進設備和公用系統設備，設施均采用節能高效產品如中央變頻空調等。6.3交易中心平面布置綜合考慮物流和非物流因素，使其物流順暢，減少搬運能耗。6.4變壓器采用電容器補償，減少電能損失。6.5照明采用高效LED源，以減少照明耗電量。6.6加強用電制度管理，嚴格用電計量考核，做到隨手關燈、關水，促進各部門節約用電、節約用水。第七章 項目計劃進度安排與勞動定員7.1項目計劃進度安排1）、2012.4月市政府批準下達XX公司退二進三改建成“中國（上帝）國際葡萄酒交易集散中心”文件。2）、2012.4-7初 完成企業策劃、方案設計：成立葡萄酒交易集散中心建設領導小組。3）、2012.7-8完成項

44、目可行性研究報告。4）、2012.7-2012.11老企業設備搬遷。5）、2012.8-2013.3按功能區分布進行裝修改造。6）、2013.2-2013.4裝卸、配送設備訂貨。7）、2013.4-2013.5設備安裝完畢、裝飾竣工。8）、2013.5.1交易中心開業試運營。9）、2013.10.1交易中心整體開業運營。7.2勞動定員與員工培訓7.2.1勞動定員本項目實施需新增勞動定員500人，其中葡萄酒從業人員385人，酒店餐飲業從業人員115人，主要從事采購、運營、管理、物流配送、服務等崗位。7.2.2人員培訓新增人員須經過各專業培訓，或有從事該專業資格的人員，經考核與格后方可上崗操作。要

45、培養出一批技術精、業務強的骨干，企業在經營商品品牌的同時也在經營服務，創造出一流質量的商品，一流質量的服務。第八章 投資估算與資金籌措8.1投資估算8.1.1固定資產投資1.實物投資，XX公司將原有的305.6畝土地，28.39萬m2廠房辦公樓經評估95000萬元，作價入股投資。2.“退二進三”須上交土地出讓補償金59614萬元（補償金單價4200元/m2，政策優惠50%）。3.企業搬遷與安置費5000萬元。4.新增建筑物費用3088萬元1)景觀標志性建筑 2)平面屋頂改造成古堡造形歐式立體形狀3)生態停車場 4)音樂噴泉 5)河上歐式仿古橋6)雕塑 5. 30.3萬m2主要建筑物裝飾費395

46、22萬元，詳見表8-56.改造項目費用 551萬元1)水電改造 2)道路改造 3)河道拓寬4)照明改造 5)場地綠化7.設備設施購置費 1450萬元 詳見表4-21)辦公設備 2)中央空調 3)運輸設備4)裝卸設備 5)電梯 6)環保與安全設施8.電子商務平臺建設 465萬元9.廣告費 3000萬元10.不可預見費 500萬元 以上10項小計 20.819億元11.建設期利息 4140萬元 固定資產投資合計 21.233億元 詳見表10-1“投資概算表”8.1.2流動資金流動資金需求量詳見表8-2“流動資金估算表”，第一年輔底流動資金為3.5901億元。隨著進口量和交易量的增加，流動資金也逐年

47、增加，第二年(2014年)達5.3168億元，到2022年流動資金達15.0566億元。8.1.3總投資項目總投資=固定資產投資+輔底流動資金=24.8231億元。8.2資金籌措8.2.1固定資產投資項目固定資產總投資21.233億元，其中建設期利息4140萬元。資金來源：實物投資9.5億元，現金投資11.319億元，其中企業自籌3.319億元，申請銀行貸款8億元。8.2.2流動資金第一年需輔底流動資金3.5901億元，企業自籌1.5901億元，申請銀行貸款2億元，第二年需流動資金5.3168億元，再追加貸款2億元，其余部分由企業留利中逐年增加解決。8.2.3資金使用資金使用詳見表8-3“資金

48、來源與使用計劃表”和表8-4“資金使用明細表”表8-1 投資概算表單位：億元序號項目名稱數量金額備注一固定資產投資21.2331土地廠房辦公樓入股投資305.6畝，28.39萬m29.5002上交土地出讓補償金單價4200元/m25.9614優惠50%3企業搬遷費0.50004新增建筑物0.3088約2萬m25建筑物裝飾費3.9522見表8-56設備設置購置費0.145見表4-27水電、照明、道路、河道改造費用0.05518電子商務平臺建設費用0.04659廣告費0.300010其它不可預見費0.0500小計20.819其中：固定資產13.9611無形資產與長期待攤費6.857911建設期利息

49、0.4140第2年利息分別為1380、2760萬元二鋪底流動資金3.5901三總投資24.8231表8-5主要建筑裝飾費用表序號項目名稱數量(萬m2)單價(元/m2)金額(萬元)備注14星級賓館2.5300075002辦公區1.1120013203期貨交易中心0.2512003004倉儲與保稅區倉庫6.5100065005葡萄酒文化廣場（展示區）0.5212006246葡萄酒文化一條街101100110007國際高端葡萄酒會館6.5150097508商業配套服務區2.78110030589其 它0.15800120合 計30.339522表8-2 流動資金估算表單位：億元項 目單位建設期經 營 期2013201420152016201720182019202020212022合計一流動資產億元3.96647.46489.108610.743112.512814.569716.627518.638220.697222.76561應收帳款億元1.32952.52293.07843.63084.22884.92405.61956.29906.99497.69392存貨億元2.46534.63095.65076.66477.76269.038610.315211.562612.839914.12313現金億