1、WEI DONG REAL ESTATE項目內部驗收及物業移交管理流程項目維修及質保金管理流程1. 流程概況流程目的為規范修期內維修及保修金管理，使項目保修期內得到應有保修服務，保證交付產品的品質，及樹立偉東品牌形象，使開發、物業管理處于良性循環狀態。適用范圍本流程適用于集團所有地產開發項目。本流程適用于項目交房和物業接管后的保修、保修金管理及保修期過后的驗收移交。定義保修期：分項工程經內部驗收合格交付物業起至合同約定施工單位承諾該分項工程保修責任的期限。參與部門流程中承擔職責工程部各項目部1. 負責協調施工單位對在集中交房和物業接管驗收期間內出現質量問題的進行維修，一般在項目開始交房之后的3

2、個月內。2. 負責配合客服部協調施工單位在保修期內的工程質量問題盡心維修；3. 參加項目保修期過后的驗收移交?？头?、 負責項目保修期內的已交付物業的工程保修管理工作。2、 工程維修保證金的管理主管部門，組織質量責任認定， 審核質保金申請，負責三方保修協議的簽署及負責主辦工程維修保證金的支付及清算。3、 與物業、業主協商維修或賠付金額，簽訂賠付協議。4、 編制項目保修期到期驗收交接計劃。5、 組織項目保修期到期驗收和移交物業。成本部1、審核3000元以上，由第三方施工企業維修的質保金申請。2、質保金結算審核。 物業公司1、 負責項目交付后的接管驗收工作；2、 負責保修期內設備的維護及檢查工作

3、。3、 做好業主投訴記錄、現場拍照取證工作，負責物業移交后項目質量問題的收集匯總并向客服部反饋。4、 對質保期內設備維修結果進行跟蹤確認。5、 參與保修期到期驗收工作，并提出整改意見。6、 負責設施設備質保期到期后的遺留問題的統計，并將相關問題及時匯報到客服部。7、 與客服、業主協商維修或賠付金額，簽訂賠付協議。8、 負責支付質保金，做好與集團項目主管會計對使用質保金的報賬工作集團分管領導簽批3000元以上質保金使用申請。3. 質量責任認定3.1項目交房后，物業公司應在小區內設置客服接待處，并在小區內公示客服及售后維修電話，由專人負責服務熱線接聽及接待工作。原則上物業客服作為唯一的保修及投訴受

4、理通道。如業主報修或投訴至其他部門，相關人員應盡量引導業主按照流程進行投訴和報修。但必須協助業主與物業客服取得聯系，切忌因為應對方式等問題使業主任務我方推諉責任，從而激化矛盾。3.2物業接到業主維修申請后，應第一時間填寫報修及投訴情況記錄表格，并立即通知區域公司客服部，由客服部組織地產項目部專業工程師、物業項目部到場，確定質量責任。3.3如質保期內出現的質量問題，經現場確認屬于施工單位的質量責任，由客服部現場取證并向施工單位發函通知進行維修。如施工單位未及時維修，則物業、地產客服應共同同業主協商賠付金額或委派第三方施工單位進行維修，所發生的費用從質保金中扣除。3.4質保期后屬于未整改的遺留問題

5、，原則上由施工單位負責維修，屬于業主在使用、改建或裝修中發生的問題由業主自行負責。4.維修及驗收4.1物業公司應按照每日根據報修及投訴情況記錄及現場責任認定情況編制售后維修工作計劃。4.2物業公司工程部應根據售后維修工作計劃的時間節點，及時對維修情況進行驗收。如未達到驗收標準，物業公司工程部應第一時間通知維修單位進行整改，整改完成物業公司工程部需再次驗收，收合格后電話通知業主對維修情況進行驗收。4.3客戶驗收合格并在維修記錄中簽字確認后，該單據作為質保金審批附件及支付依據，按照質保金審批流程進行審批。無該單據，禁止支付質保金。5.質保金的結算及返還5.1地產公司同物業公司按月進行售后維修費用的

6、計量和結算，物業公司應建立維修記錄臺賬，注明維修部位、維修物料等，由物業公司發起并向施工單位發函，經地產客服部、物業公司總經理、區域公司成本部、集團分管領導（3000元以上）審批后執行。5.2維修費用涉及對業主進行賠償的，應明確承擔賠償的相關單位，由物業項目部、集團客服及業主確認后方可執行。5.3客服部在項目交房后編制分項工程質保期到期交接計劃，質保期結束前2個月，物業公司應對各分項工程的實際運行問題及維修情況進行匯總，并提交客服部。由客服部根據匯總情況協調質保到期前維修。5.4客服部應在質保期到期10日內，按照質保期到期交接計劃組織物業公司、工程部進行質保期到期結束驗收。如存在質量問題，需協

7、調施工單位維修完畢后，方可通過驗收通過。驗收合格由客服部辦理質保金返還手續。4相關記錄維修記錄質保金申請表（3000元以內）質保金申請表（3000元以上）維修記錄項目名稱：委托單號：報修時間：姓名房號電話原施工單位委派維修單位 報修方式來電/來訪報修內容：維修情況：回訪情況：客服填寫回訪情況備注：維修人：維修時間：完成時間： 年 月 日客戶確認簽字：此表用于屬于施工企業責任或集團責任，委派第三方施工單位維修，同時用于申請質保金，附物業財務聯申請款項，由物業項目部發出給委派施工方，一式三聯：物業項目部、客服、物業財務。 使用質保金申請表項目名稱：維修部位及內容維修委托單號原總包或施工單位維修收款

8、單位/賠付業主款申請原因申請金額：（￥ ）大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分會簽部門意見負責人物業公司領導周黎濱物業公司財務孫香美地產客服部紀麒物業項目部劉元凱/孔凡京/劉明/馬潔/曹東備注使用說明：本表適用于維修項目的資金在3000元以內的審批。此表用于責任屬于施工企業，委派第三方施工單位維修或直接賠付業主款，申請使用質保金，附維修記錄中的物業財務聯或賠付協議,一式五聯：物業財務/集團財務/集團預算/集團工程/客服。 使用質保金申請表項目名稱：維修部位及內容維修委托單號原總包或施工單位維修收款單位/賠付業主款申請原因申請金額：（￥ ）大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分會簽部門意見負責