1、房地產估價報告估價報告編號：京世誠評字2019第S-038號估價項目名稱：河北省張家口市橋東區緯三路6號世紀豪園16號樓4層404室住宅房地產市場價值評估估價委托人：北京市平谷區人民法院房地產估價機構：北京世誠嘉業房地產土地評估有限責任公司注冊房地產估價師：董月鮮(3720020003)劉頌梅(1120040025)估價報告出具日期：2019年7月3日致估價委托人函北京市平谷區人民法院：受貴院的委托，我公司秉著獨立、客觀、公正的原則，對位于河北省張家口市橋東區緯三路6號世紀豪園16號樓4層404室住宅房地產（以下簡稱估價對象）的市場價值進行了估價。估價目的：為估價委托人審理案件提供參考依據而評

2、估房地產市場價值。估價對象：名稱河北省張家口市橋東區緯三路6號世紀豪園16號樓4層404室住宅房地產坐落河北省張家口市橋東區緯三路6號世紀豪園16號樓4層404室范圍本次評估范圍為建筑面積為144.10 平方米的房屋及其相應分攤的國有土地使用權，不包括動產、債權債務、特許經營權等其他財產或權益。規模建筑面積144.10平方米國有土使用權面積平方米用途房屋證載用途住宅，實際用途住宅，設定用途住宅權屬房屋所有權人田軍國有土地使用權人田軍房屋性質商品房土地使用權性質國有土地使用權土地使用權類型出讓共有情況單獨所有價值時點：2019年5月28日價值類型：市場價值估價方法：比較法、收益法估價結果：估價人

3、員根據本次估價目的，遵循估價原則，對估價對象進行了實地查勘并廣泛收集了市場信息和估價對象資料，經綜合分析，運用比較法、收益法，全面分析了影響估價對象價值的各項因素，經過細致縝密的測算和分析、判斷，確定估價對象在價值時點2019年5月28日的估價結果為（幣種：人民幣）：房地產單價：9388元/平方米房地產總價：135.28萬元大寫 金額:壹佰叁拾伍萬貳仟捌佰元整特別提示：報告使用人在使用本估價報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失！估價的詳細結果、過程及有關說明，請見估價結果報告。北京世誠嘉業房地產土地評估有限責任公司法定代表人：2019年7月3日目

4、錄估價師聲明5估價假設和限制條件6估價結果報告9一、估價委托人9二、房地產估價機構9三、估價目的9四、估價對象9五、價值時點14六、價值類型14七、估價原則14八、估價依據16九、估價方法17十、估價結果20十一、注冊房地產估價師20十二、實地查勘期21十三、估價作業日期21附件221、 價格評估委托書【（2017）京0117執4575號】復印件；2、 張家口市房產分層分戶圖復印件；3、 查詢結果復印件；4、 協助執行通知書【（2017）京0117執字第4575號】復印件；5、 估價對象位置示意圖；6、 估價對象現狀照片；7、 可比實例位置圖和外觀照片；8、 房地產估價機構營業執照復印件；9、

5、 房地產估價機構資質復印件；10、 估價師資格證書復印件；估價師聲明我們對自己的職業道德、專業勝任能力和勤勉盡責估價，在此鄭重聲明：1.我們在本估價報告中對事實的說明真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已經說明的估價假設和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系。4.我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。5.我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范、房地產估價基本術語標準以及相關

6、房地產估價專項標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。6.注冊房地產估價師劉頌梅已于2019年5月28日對本估價報告中的估價對象所在位置進行查勘。7.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。估價假設和限制條件一、 估價假設條件（一）一般假設1估價委托人提供了估價對象的查詢結果、張家口市房產分層分戶圖，我們未向政府有關部門進行核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。2注冊房地產估價師已對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對

7、象能正常安全使用。3注冊房地產估價師未對房屋建筑面積進行專業測量，經現場查勘觀察，估價對象房屋建筑面積與查詢結果、張家口市房產分層分戶圖記載的面積大體相當。4估價對象應享有公共部位的通行權及水電等共用設施的使用權。5.估價對象在價值時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：（1）交易雙方自愿地進行交易；（2）交易雙方在正常稅負下的交易；（3）交易雙方處于利己動機進行交易；（4）交易雙方精明、謹慎行事，并了解交易對象、知曉市場行情；（5）交易雙方有較充裕的時間進行交易；（6）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。 6. 由于本次評估是為司法機關審理案件提供價格參考依據，不考慮

8、抵押權等他項權利對估價結果的影響，亦不考慮查封等行政限制對估價結果的影響。7. 司法鑒定類評估價值時點原則上以實地查勘之日為準，評估委托書另有約定的除外，注冊房地產估價師于2019年5月28日對估價對象進行了現場勘查，故本次價值時點確定為2019年5月28日。 8. 估價人員通過盡職調查，仍未獲取估價對象是否存在拖欠稅費情況，委托方亦未提供記載拖欠稅費的相關資料，由于本次評估是為估價委托人審理案件提供價格參考依據，故不考慮物業費、供暖費、水電費等拖欠水費對估價結果的影響。9. 由于估價師未能進入室內進行查勘，根據北京市平谷區人民法院提供的價格評估委托書【（2017）京0117執4575號】，設

9、定估價對象房屋裝修為普通裝修。（二）未定事項假設對估價對象房屋建成年份的假設。委托方提供的資料中未記載估價對象房屋的建成年份，經注冊房地產估價師實地調查及搜集相關資料，確定房屋建成年份為2003年，本次估價房屋建成年份以2003年為準。如與實際登記情況不符，估價結果需做相應調整。（三）背離事實假設無背離事實假設。（四）不相一致假設無不相一致假設。（五）依據不足假設無依據不足假設。二、估價限制條件（一）本估價報告使用期限自報告出具日2019年7月3日起壹年。若報告使用期限內，房地產市場或估價對象狀況發生重大變化，估價結果需做相應調整或委托估價機構重新估價。（二）本估價報告分為“估價結果報告”和“

10、估價技術報告”兩部分。“估價結果報告”提供給估價委托人，“估價技術報告”根據有關規定由估價機構存檔。（三）估價結果為房地產市場價值，未考慮快速變現等處分方式帶來的影響。（四）本估價報告估價結果按照既定目的提供給估價委托人使用，若改變估價目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調整甚至重新估價。（五）未經估價機構書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發表。估價結果報告一、估價委托人名稱：北京市平谷區人民法院聯系人：張振宇聯系電話、房地產估價機構名稱：北京世誠嘉業房地產土地評估有限責任公司法定

11、代表人：劉強住所：北京市海淀區北小馬廠6號14層1401社會統一信用代碼：91110105757705694Y資質等級：一級估價資質證書編號：京建房估備字2015第0021號資質證書有效期限：2019年5月21日至2021年7月5日聯系人：王超聯系電話、估價目的為估價委托人審理案件提供參考依據而評估房地產市場價值。四、估價對象（一）估價對象基本狀況根據委托方提供的查詢結果、張家口市房產分層分戶圖，估價對象基本狀況如下：名稱河北省張家口市橋東區緯三路6號世紀豪園16號樓4層404室住宅房地產坐落河北省張家口市橋東區緯三路6號世紀豪園16號樓4層404室范圍本次評估范圍為

12、建筑面積為144.10 平方米的房屋及其相應分攤的國有土地使用權，不包括動產、債權債務、特許經營權等其他財產或權益。規模建筑面積144.10平方米國有土使用權面積平方米用途房屋證載用途住宅，實際用途住宅，設定用途住宅權屬房屋所有權人田軍國有土地使用權人田軍房屋性質商品房土地使用權性質國有土地使用權土地使用權類型出讓共有情況單獨所有估價對象地理位置示意圖如下：（二）土地基本狀況1.土地四至：根據估價人員實地查勘，估價對象所在宗地現狀四至為：北至永興西大街，南至朝陽西大街，東至富強路，西至中興北路。2.土地形狀：估價對象所在宗地形狀較規則。3.土地開發程度：達“七通”（即通路、通電、通信、通上水、

13、通下水、通燃氣、通熱力），開發程度高。4.土地用途：居住。5.土地使用權類型：出讓。（三）建筑物基本狀況估價對象所在樓宇為鋼混結構，該樓為住宅樓，建成年份2003年，樓型為塔樓，總樓層為16層，估價對象所在樓層位于第4層。估價對象房屋規劃用途為住宅；根據估價人員實地查勘，實際用途為住宅，本次評估房屋用途設定為住宅。估價對象朝向為南北；估價對象公共區域裝修具體情況如下：估價對象外立面：涂料；公共區域：地面水泥，墻面刷白，頂棚刷白；公共區域設備設施：防盜門、24小時保安、小區監視系統，設備設施較完善。由于估價師未能進入室內進行查勘，根據北京市平谷區人民法院提供的價格評估委托書【（2017）京011

14、7執4575號】，設定估價對象房屋裝修為普通裝修。小區物業管理較好，樓宇維護維修情況較好。估價對象現狀照片列示如下：（四）估價對象權益狀況描述與分析1、土地權益狀況描述與分析估價對象土地所有權人為國家。至價值時點土地使用權人為田軍，估價對象尚未辦理單獨的國有土地使用證， 根據北京市平谷區人民法院提供的查詢結果及房地一體原則，房屋所有權人田軍擁有估價對象出讓國有建設用地使用權。終止日期：。宗地使用的特殊規定：無。相臨關系權利：在估價基準日相互毗鄰的不動產使用人均遵守提供便利，并確保雙方正常生產經營及利用。2、建筑物權益狀況描述與分析房屋所有權人：田軍。共有情況：單獨所有。拖欠稅費情況：估價人員通

15、過盡職調查，仍未獲取估價對象是否存在拖欠稅費情況，委托方亦未提供記載拖欠稅費的相關資料，由于本次評估是為估價委托人審理案件提供價格參考依據，故不考慮物業費、供暖費、水電費等拖欠水費對估價結果的影響。查封情況：根據北京市平谷區人民法院提供的協助執行通知書【（2017）京0117執字第4575號】，估價對象存在查封情況，由于本次評估是為估價委托人審理案件提供價格參考依據，故本次評估不考慮查封情況對估價結果的影響。限制權利情況：無。權屬清晰狀況：估價對象權屬清晰。3他項權利設立（1）抵押權根據委托方提供的查詢結果，估價對象已設定抵押，由于本次評估是為司法機關審理案件提供價格參考依據，故本次評估未考慮

16、抵押情況對估價結果的影響。（2）租賃權由于估價人員未進入室內，無法判斷估價對象是否存在租賃情況，委托方亦未提供相關資料，本次評估不考慮租賃權對估價結果的影響。（3）其他無。五、價值時點司法鑒定類評估價值時點原則上以實地查勘之日為準，評估委托書另有約定的除外，注冊房地產估價師于2019年5月28日對估價對象進行了現場勘查，故本次價值時點確定為2019年5月28日。六、價值類型根據房地產估價規范、國家現行有關標準規定和項目的具體要求，本次評估采用的是市場價值標準。根據房地產估價基本術語標準GB/T50899-2013，市場價值是經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式

17、在價值時點自愿進行交易的金額。本次估價的“房地產市場價值”是指在正常市場情況下，在價值時點2019年5月28日，估價對象河北省張家口市橋東區緯三路6號世紀豪園16號樓4層404室住宅房地產價值，包括房屋建筑物及其分攤土地使用權價值。七、估價原則我們在本次估價時遵循了以下原則：1.獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求房地產估價機構和注冊房地產估價師站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人都是公平合理的價值或價格。2.合法原則房地產估價遵循合法原則，要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。估價對象所在項目在價值時點已取得查詢結果、張家口市房產分層分戶圖

18、，具有合法的產權且用途合法。3.最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。最高最佳利用是房地產在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規模、檔次等。查詢結果、張家口市房產分層分戶圖記載估價對象房屋規劃用途為住宅；根據估價人員實地查勘，估價對象實際用途為住宅，故本次評估設定估價對象房屋用途為住宅。估價對象現狀使用正常，周邊有較多同類用途物業，租賃和交易市場活躍。我們認為估價對象維持現狀、繼續利用最為有利，以維持現狀為前提進行估價。4.替代原則替代原則要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格

19、偏差在合理范圍內。替代原則的理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同的市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。本次評估估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內。5.價值時點原則價值時點原則要求估價結果是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調：估價結果是估價對象在價值時點的價值體現，不能將估價結果作為估價對象在

20、其他時點的價值。八、估價依據（一）本次估價所依據的有關法律、法規和政策文件1.中華人民共和國資產評估法2.中華人民共和國物權法3.中華人民共和國土地管理法4.中華人民共和國城市房地產管理法5.中華人民共和國土地管理法實施條例6.最高人民法院關于人民法院執行工作中若干問題的規定（試行）7.最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定8.最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定（二）本次估價采用的技術規程1.房地產估價規范（國標GB/T 50291-2015）2.房地產估價基本術語標準（GB/T50899-2013）（三） 估價委托人提供的其他有關資料1.價格評估委托書【（20

21、17）京0117執4575號】復印件；2.張家口市房產分層分戶圖復印件；3.查詢結果復印件；4.協助執行通知書【（2017）京0117執字第4575號】復印件；（四）評估人員掌握的有關市場資料及估價人員實地勘察、調查所獲得的資料。九、估價方法根據房地產估價規范（GB/T50291-2015），通行的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。估價人員在認真分析所掌握的資料，并對估價對象進行了實地查勘以及對周邊房地產市場進行調查后，根據房地產估價規范（GB/T50291-2015）、房地產估價基本術語標準（GB/T50899-2013），遵照國家有關法律、法規、估價技術標準，

22、經過反復研究，最終選取比較法、收益法對估價對象房地產進行估價，具體分析如下：（一）本次估價所選取方法的理由1.選取比較法的理由估價對象是有交易性的房地產，而且在同一供需圈內存在著較多的類似房地產的交易，所以適合采用比較法。2.選取收益法的理由由于估價對象為收益性房地產，且區域內有與估價對象類似房地產租賃可比實例，故選用收益法。（二）本次估價未選取方法的理由1. 雖然估價對象理論上適用成本法，但受到運用的客觀條件限制，特別是現時成套住宅價格主要受市場供求關系左右，成本法的均衡原理已被淡化，在這種背景下，成套住宅房地產價格與開發成本的關聯性弱，房地產的開發成本根本不能反映出房地產的現時的市場價格，

23、故不適合選用成本法。2.由于估價對象屬于可正常繼續使用的房地產，也無重建或改擴建的規劃，故未采用假設開發法。（三）估價方法定義1.比較法比較法是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。2.收益法收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。（四）估價的思路1.運用比較法求取估價對象房地產比較價值。其計算公式為：估價對象市場價格可比實例成交價格×（正常價格/實際成交價格）×（價值時點價格/成交日期價格）××（估

24、價對象區位狀況條件指數/比較案例區位狀況條件指數）×（估價對象實物狀況條件指數/比較案例實物狀況條件指數）×（估價對象權益狀況條件指數/比較案例權益狀況條件指數）具體步驟如下：擇可比案例選擇比較案例時，應符合以下要求（與估價對象比較）A、用途相同B、屬于正常交易C、房地產狀況各因素相近D、價值時點接近E、統一價格基礎進行交易情況、交易日期、房地產狀況（權益、區位、實物）等因素修正求取估價對象房地產市場價格2.運用收益法求取估價對象房地產收益價值。根據房地產估價規范【GB/T 502912015】規定：收益法估價時，應區分報酬資本化法和直接資本化法，并應優先選用報酬資本化法。報酬資本法估價時，應區分全剩余壽命模式和持有加轉售模式。當收益期較長、難以預測該期限內各年凈收益時，宜選用持有加轉售模式。至價值時點估價對象收益期限較長且難以預測該期限內各年凈收益，故本次采用持有期加轉售模式。公式如下:V=i