1、房地產項目方案設計項目規劃設計是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格。一、拓展規劃方案-目的：確定概念規劃、概念方案，以及產品定位指標。評審內容文件要求或備注宗地分析區域分析新華道南側，友誼路東側；距離市中心繁華地段，交通便利，出行方便現狀分析周邊擁有十所高校、項目交通便利，以項目為中心為業主提供一個7分鐘生活圈，無論去百貨大樓，三利，火車站，南湖公園，鳳凰新城，驅車只需要7分鐘，20分鐘可到達三女河機場項目周邊的配套設施齊全，包括醫療（路南婦幼保健醫院，唐山口腔醫院，唐山協和醫

2、院，唐山五官醫院，煤醫路南分院社區門診，唐山工人醫院）、休閑、購物（渤海新世界商場、愛購、新街、尚座、唐人街、新華貿）、生活、娛樂、餐飲（新華道餐飲娛樂一條街）、不利點需要給居住人建立一個相對安靜舒適的住宅，所以隔音效果必須好土地價值分析是唐山市中心繁華地段，附近有土地的價值性很高，概念設計過程對過程中階段方案進行簡單總結在比賽的四塊土地中，我們選擇了一塊擁有豐富的消費市場的、有價值潛力的土地設計意向設計意向根據如此有優勢的土地，無論是消費人群，還是交通位置，都使我們偏向城市綜合體的建設概念方案概念規劃總平面為了獲得一個較高的舒適度，人口密度要求較低交通位于十字路口建筑物要求必須間隙適中，保證

3、住宅區每天窗戶能有陽光照射高壓走廊等按政府的要求經營測算財務測算成本預算很高經營性物業商場、寫字樓、住宅、辦公、多元一體化我們的優勢，面積大，環境好，綠化面積大項目面積綠化面積14088平方米商業面積22540.8平方米建筑面積42264平方米二、總體規劃方案評審1、城市的道路走向（一）道路系統應結合空間發展時序和各項交通設施布局進行調整，道路交通組織應強化區域交通整體性。（二）對交通結構、出行特征、機動車保有量等的現狀資料調查及其預測分析。（三）方案中，四縱四橫布局應延續通達，要保證學校旁的出行安全 （四）應進一步細化慢行交通系統，實現“綠道網”體系，重點在人行道路節點如何跨越主、次、支路問

4、題。2、確定規劃方案及規劃指標。評審內容文件要求或備注宗地分析宗地區域分析新華道南側，友誼路東側；距離市中心繁華地段，交通便利，出行方便宗地現狀分析周邊擁有十所高校、無論去百貨大樓，三利，火車站，南湖公園，鳳凰新城，驅車只需要7分鐘，周邊的配套設施齊全，包括醫療（、休閑、購物、生活、娛樂、餐飲、不利點商業如果過度密集則無法給居住人建立一個相對安靜舒適的住宅土地價值分析1.項目區域位置處于城市中軸線2.項目區位內中高檔物業目前銷售狀況很好3.根據上文中對唐山發展水平和人均收入的調查產品定位（產策、營銷提供）客戶描述1）26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；2）26到35歲年齡段

5、的居民。在經濟能力上處于初步發展地位，且消費者的需求特別強烈，占住房消費市場的25%-33%；但大多是在父母的贊助下買房3）36到55歲階段，他們擁有強大的購買力度，他們在整個住房市場上所占的比重也最大；4）56歲以上的年齡層。對房屋的需求大減。產品描述建立成一個像萬達一樣中心，多元一體化前面規劃設計過程回顧對過程中階段方案進行簡單總結最終方案設計是根據土地自身的優勢設定的本次規劃方案內容規劃設計所依據的材料介紹惠達裝修，家居一體化規劃總平面住宅建筑物層數18層、豎向高度100米以下住宅區主要出入口一個樓梯、兩個電梯，由電梯上頂樓，然后登樓頂需要走一層樓梯日照、消防等要求，要保證消防安全，房間

6、日照要充足地下室一樓消防、防安全要到位對有日照要求的地方，需要求設計院進行簡單日照分析，避免日后由于日照不能滿足要求而調整規劃形式總平面規劃中地下室范圍為住宅地下一樓，商業區地下一樓為停車場，住宅自然采光通風良好。道路交通分析及停車分析1）主次入口位置正東面和正北面為主入口，還有地下停車場入口，次入口應有多個2)整體規劃道路結構；各級道路及流線3）主要停車方式地下，地面停車應在商場前面八米處景觀分析綠化建設土方平衡測算土方平衡圖計算出場內高處需要挖出的土方量和低處需要填進的土方量，就知道計劃外運進、出的土方量。市政管線設計給水地下水管通道、排水地下水處理設施和地下水處理通道；項目場地高度是否影

7、響管道:部分影響項目總體的供電方案在土地的正中心地下，還要設立應急發電設備發電機房的位置在地下一樓，土地正中心、面積500平方米，剩下四面八方分別修四個200平方米發電站項目總體的電氣消防住宅樓每層樓一個，商場是每500平方米一個消防處，及每層樓樓梯處均有消防用品項目綜合技術經濟指標表總用地面積56352平方米、凈用地36352平方米、容積率或大于1并且小于或等于6.1、建筑面積343745平方米、建筑密度小于或等于40%、綠地率大于或等于40%、車位配比1：1、90套型建筑面積戶型比例50% “可售比”80%建筑風格風格類型為中歐一體化、整體色調調性外部為棕色、內部主要以白色調主要公建配套1

8、）位置、層數18、面積各種不等2）商業日后的業態（大的主力店、小型單元式店鋪共存；一層層高還是4.5-6米假復式層高物業管理模式物管方案：四級管理/主要出入口，四個大入口、物業管理用房擬定的位置應設置在門口、面積各期示范區構思售樓部在土地附近、樣板房位置在最外面，看樓路線應東側進入三、建筑單體方案評審1-目的：確定主力戶型平面方案。評審內容文件要求或備注戶型單體主力戶型戶型整體評價戶型布局方正合理；戶型布局方正，主力戶型方正；舒適度較高的三居（170-180）南北通透，動靜分區，方便業主使用戶型格局方正，基本功能空間齊全寬敞南北雙露臺，視覺感覺良好，采光性強客廳挑空，大氣，奢華贈送露臺、陽臺、

9、車庫，贈送面積大360°觀景交流，預留電梯位，生活更加便利舒適70二居110三居戶型緊湊實用，小而精。影音室、健身房等全功能娛樂空間，獨立保姆間；豪華套房設計，超大露臺贈送，戶型特點分析戶型設計符合產品定位要求結構布置方案1.結構方案應合理優化，質量要抗震，在保證結構安全的前提下力求節約，堅持成本最優原則。構件尺寸及配筋若不是計算和概念設計需要，應取最小值。2混凝土墻位置在正心 商業商業布局外部商業、層高15米、大商業規劃每層都有不同的商業布局，第一層主要為金銀等飾物核心筒、電梯、樓梯電梯初步選型寬1.2米高3米，梯級11、樓梯寬1.1米、2.房間整體布局 3.主材類:一、地面精裝修

10、項目條款【單位：】強化地板低端的3070,中端的80110,優品120150,品質優良的一般一年1-3損耗。實木地板大自然,安信價格在250元左右, 每年1-3損耗。客廳磚低端的2080,中端的80150,高端的160280，櫥衛墻磚低檔1040，中檔40100，高檔100300，。櫥柜根據房子大小和要求，品牌，配置，造型，在20008000左右廚房五金含各種拉藍，掛件等， 3002000元不等馬桶低檔的200600，中檔的7002000，高檔的20005000不等蹲便+水箱目前用沖水閥的還是少了，低端的100300，中端的300600，高端的6001000。二、五金類項目價格【單位:元】門鎖

11、 低檔的2550，中檔的60150，高檔的150500。四、 大體布局外部：外圍建成一個一體化的商業中心，商業用地在一萬多平方米，商業內部一到五樓為商業用地，六樓為辦公區，外部大致沿馬路兩側成垂直分布，商場應建立兩個停車場，四個地下停車廠口，出入口分別在東南西北面，大概擁有300個停車位；內部 正中心為綠化帶，共建18棟住宅區，每層樓高約三米【出于唐山的地理位置考慮，由于唐山地下水嚴重短缺，唐山不適合建立高樓】；且出于日照考慮，每兩棟樓的間隔應該在15米左右，每六棟樓一個物業負責，分別為兩棟舒適樓層豪宅，占地為350，此樓自帶停車位，游泳池等大型設備;五棟樓房用來建筑每戶170，每層兩戶，舒適家居;