1、重慶老年住宅投資風險及對策    提要近幾年，老齡化趨勢逐漸成為中國人口發展的趨勢，也成為重慶人口發展的趨勢。老年人口數量的增多，對于我國老年地產的發展既是良好的機遇，又是嚴峻的挑戰。如何避免老年住宅開發建設中遇到的風險，開發出更適合老年人居住需求的住宅產品，成為房地產市場一個重要的研究課題。本文通過對老年人口增多對重慶經濟、社會影響的分析，及對現有的養老機構供求分析，敘述了開發老年地產這一新興地產所面臨的投資風險，并站在開發商的角度，提出相應的建議。關鍵詞：人口老齡化；老年住宅；投資風險一、重慶老齡化的趨勢及對社會的影響（一）重慶老齡化趨勢。根據國際上

2、通用的標準，當一個國家65歲以上的人數占國家總人數的7%或60歲以上的人數占總人數的10%以上時，即標志該國家進入老齡化社會。近年來，中國成為世界上老年人口最多的國家，老齡化漸漸成為中國人口發展的一個趨勢，也成為重慶人口發展的一個趨勢。截至2009年，重慶常住人口2，859萬人，其中65歲及以上的人口有325.35萬人，約占總人數的11.4%，表明重慶已成為老齡化的城市，且人口出生率比2008年降低0.2%，死亡率降低0.1%，可見未來幾年重慶老年人口有增加的趨勢。（二）重慶老齡化對社會經濟的影響。重慶人口老齡化趨勢的加劇，不僅對老年人自身帶來了問題，同時也給社會、政治、經濟和文化等方面也帶來

3、了諸多問題。1、對重慶養老負擔的影響。我國現處于社會主義初級階段，城市經濟發展水平不高，此外隨著重慶老年人口數量的急劇增加，使重慶成為一個“未富先老”的城市。重慶人口老齡化趨勢的加速，其結果必然是加大了重慶社會養老和醫療服務的壓力，如老年人口的數量增多，勢必導致養老保險費用的增加等，此外，老年人患病的幾率增大，對城市醫療服務體系提出了挑戰。2、對勞動生產率和經濟增長的影響。重慶人口老齡化速度加快，使勞動適齡人口數量急劇減少，勞動適齡人口逐漸老化，尤其在2025年到2040年之間，是重慶人口老齡化的高峰時期和人口高齡化的高峰時期，低齡人口的數量減少，老齡人口的數量增加，人口老齡化加速，其結果使得

4、重慶成為一個老化程度較高的城市。而勞動適齡人口的數量直接影響城市經濟發展和勞動生產率，到時勞動力人口數量減少，進而使重慶經濟發展緩慢和勞動生產率降低。3、對老齡產業的影響。重慶人口老齡化速度加快，使老年人的壽命增長，老年人口的數量也不斷增加，老年人對社會的需求將越來越大，將會形成一個競爭性弱，開發潛力較大的老年市場。又由于老年人這一特殊群體的需求特殊性，就要求了老年消費市場的多元化、多層次。老齡產業的發展將會成為重慶經濟發展的一部分，將會為重慶經濟的發展做出自己的貢獻。4、對消費結構和經濟結構的影響。隨著老年人口的增加，市場為滿足老年人的精神和物質需求，將會不斷的開發老人醫療用品、生活用品、保

5、健用品，以及老年旅游、老年大學等產業，拓寬老年消費市場，尤其是在高齡老齡化階段，老年人口對社會消費需求將明顯增大，因而，人口老齡化很可能對城市的消費結構和經濟結構產生深遠的影響。5、對稅收、儲蓄及收入的影響。重慶人口老齡化加劇，使得勞動力人口數量減少，而勞動力人口是稅收的主要提供者，進而影響國家稅收收入；老年人口的數量增加，使得老年人口平均撫養費增加，養老負擔系數提高，勞動力人口的養老費用支出大大提高，這樣就降低了銀行儲率；在城市人口結構和就業率不發生變化的情況下，人口老齡化將導致勞動力人口數量減少，受贍養的人口數量增多，稅收、儲蓄減少，這些都將導致生產總值下降，進而影響收入分配。二、重慶老齡

6、化背景下的老年住宅供需分析（一）重慶市老年住宅現狀1、重慶現有的老年機構較少。截至2008年底，重慶市約有養老機構1，255所，床位64，374張。主城區養老機構的入住率接近100%，部分受歡迎的老年公寓存在排隊一年以上才能入住的情況。可見，重慶養老機構遠遠不能滿足重慶老年人的需求，養老住宅的發展空間很大。2、重慶現有的老年住宅面積普遍偏小，且戶型設計落后。設施功能單一，未完全按照老年住宅施工標準進行建設，不能滿足老年人這一特殊群體的生活功能要求，未體現以人為本的關懷。3、重慶現有的老年住宅設施落后，且人員素質不高。重慶現有的老年住宅大部分是傳統的福利院、養老院等，其配套服務設施落后，休閑娛樂

7、更為落后，且醫療服務不完善。同時，重慶現有的老年住宅中缺乏大量專業的護理人員，除了要對老年人身體上的照顧，還要對老年人精神上給予關懷。（二）重慶市老年住宅市場需求量分析。截至2009年，由于社會轉型、政府職能轉變、家庭養老功能逐漸弱化，養老服務業發展嚴重滯后，難以滿足日益壯大的老年人群，特別是迅速增長的“空巢”、高齡和帶病的老年人的醫療需求。根據對老年人養老服務需求情況調查，截至2009年，重慶市60歲以上的老年人有超過3%明確提出要入住養老機構，超過7%的老年人需要養老服務。由此可以測算得出，現有的養老機構遠遠不能滿足重慶老年人的需求。隨著重慶經濟的發展、老年人生活質量的提高，老年人對老年住

8、宅的需求將會逐步提高。（三）重慶市老年住宅市場供給量分析。截至2008年底，全市有城鄉養老機構1，255所，床位64，374張。其中：城鎮福利院、社會福利中心、老年公寓等203所，床位23，983張（國辦94所，床位13，160張；社會力量辦109所，床位10，823張），但2008年重慶65歲及以上的人口有319.39萬人，僅按5%的老人選擇機構養老計算，全市還有接近15萬張的床位缺口，可見養老床位供求矛盾突出，已遠遠不能滿足老年人的需求，且重慶老齡化趨勢加重，老年人口的數量日益增多，養老機構的不足與老年人需求的增多之間的矛盾將會日益明顯。三、重慶老年住宅投資風險及對策（一）政策風險。老年住

9、宅帶有的一定的社會福利性質，因而政府的政策扶持對老年住宅的發展起著至關重要的作用，是房地產商投資開發老年地產首要考慮的因素。一般而言，政府會在土地的取得、貸款政策、稅收等方面給投資者提供一定的優惠條件，投資者獲得政府或多或少的政策扶持和鼓勵，但目前有關老年住宅的支持政策太少，且在實施過程中往往不能落實到位，如老年住宅使用水電氣，仍按照商業住宅收費標準；有關行政事業性收費較難得到減免；相關稅收政策優惠較少等，政府沒有及時采取一些如給予老年住宅建設的專項撥款、稅收優惠和資金援助等措施，在一定程度上制約了老年住宅的發展。    站在開發商的角度，建議開發商應熟

10、悉國家關于老年住宅方面的政策，積極主動地去爭取政府的優惠政策，就建設用地、養老服務設施、財務稅收與費用等方面積極與政府進行洽談，爭取一定數量的資金扶持，減免相關行政費用，降低項目建設中的政策風險。（二）市場風險。市場的需求直接決定了項目的存活。市場需求量很大時，項目發展的空間就很大，反之，項目發展空間較小，項目存在市場風險。老年地產項目作為一個新興的地產市場，必然面臨新興市場所要面臨的市場風險。家庭養老作為中國最傳統的養老模式，其養老理念在社會生活中牢牢占據統治地位，在很多老年人眼中，把老年住宅和養老院、福利院區分不開，認為去老年住宅居住是一件不光彩的事，在一些子女看來，則是一件不孝順的事。可

11、見，老年住宅尚未被社會真正認可與接受，此外，老年住宅市場化程度較低，尚未形成一套完善的運行管理機制，一定程度上阻礙了養老住宅的發展。                 項目開發商應做好項目的市場宣傳工作，加大宣傳力度。積極宣傳項目是以老人為本的建設宗旨，項目建設的目標是為了解決老年人的養老問題，減輕年輕子女的負擔。要破除“只有孤寡老人才入住養老機構”、“送老年人入住老年住宅為不孝者”等陳舊觀念。同時，項目開發者保證項目優質完成，在老年市場逐漸樹立自己的品牌，適應市場的需求，為以后進一步的開發老年住宅做好準備。主要參考文獻：1重慶老齡化現狀及老年公寓初探.22010年重慶統計年鑒.3乜堪雄.人口老齡化對重慶經濟的影響與產業對策J.探索，2005.6.4重慶市社會養老服務項目建設專項規劃（2009年-2010年）.5曹建芳.對新形勢下養老服務體系的探討J.山西財經大學學報（高等教育版），2007.11.6劉藝容，門佳蓬.老齡化-發展我國公寓養老的可行性分析與對策探討J.中國集體經濟·社會視野，2010.2（下）.7宋言奇，韓衛關.關于蘇州市公寓養老發展的調查與思考J.