1、深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利時間：2006-10-31深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利關于長怡花園物業管理的建議書 物業前期介入在建主體進入比較好，可以看出好問題，熟悉圖紙，設計規劃和物業管理的配套設施有一些沖途，給開發商提出修改建議深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利一、土建方面： 1、鋁合金窗施工時，應確保推拉槽內緣比外緣高，結合部位防水沙漿應充實，以防止臺風暴雨來臨時雨水滲入室內。

2、 2、標準層電梯廳的電梯出口地面應做成斜坡面，防止日后清洗樓面時，污水倒灌入電梯井而造成事故隱患。 3、鑒于長樂花園、長安花園外墻的防滲漏的工作。同時，陽臺及室內衛生間、廚房地面應做好防水處理。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利 4、在消防規范允許的條件下，樓層消防通道內的防煙防火門應選用無法上鎖的產品（只有把手而無鎖頭），一來可杜絕日后住戶故意將門鎖上占用公共地方的現象；二來防止發生火警時門被鎖上而延誤住戶逃生時間。 5、地面的各類下水管道（如污水井、雨水井、化糞池等）的水泥蓋板井蓋表面應貼上瓷片或廣場磚進行裝飾，確保與周邊

3、地面環境相一致，并采用特殊符號進行標記。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利 6、所有設備房（包括電梯機房、配電室、變壓器室、水泵房等）內，地面應鋪設防滑瓷磚，墻面瓷片貼至1.5米高處；其中，電梯機房、發電機房、配電室、變壓器室等處應該安裝空調和排氣扇。并做好防水、防臺風處理。 7、大廈地面各個花槽和花池，應做好防水處理，并建議安裝PVC材質的排水管。 8、為了實行封閉管理，建議修建小區圍欄。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利二、電氣方面： 1、大廈內的公共照明

4、系統應分區和分組設置，便于控制開關時間，從而節約用電。 2、除事故照明、樓層指示、地下室照明外，經實踐證明，樓層其它公共照明開關采用光敏感應加入體感應式最為有效和節能。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利 3、各類公共用電器應分別計量，如樓梯照明、電梯用電等等。防止日后的偷漏電現象；每棟干塔樓的住宅部分應安裝至少一個水、電總表。 4、因深圳為沿海城市，故室外庭院燈應選用防臺風型。 5、設備房應注意設置防鼠網、防蟲網、防小動物網，防止管線被破壞。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介

5、入對物業公司有利三、給排水方面： 1、所有的管道和管線應按照國家規范顏色進行涂漆；例如：消防管紅（浮球控制位不合適，給清洗水箱和維修帶了難題）色，給水管綠色，排水管銀灰色，煤氣管黃色等等。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利 2、水箱內部（包括地面、側面）應全部貼瓷片，此舉可大大提高日后清洗水箱的質量，有效防止紅蟲滋生；水箱的爬梯及蓋板應采用不銹鋼材料，防止生銹污染水質。 3、地下停車場內亦應考慮充足的水源，便于日后清潔；所有公共用水應安裝水表進行計量。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在

6、什么時候介入對物業公司有利四、智能化方面： 1、在大廈內的保安設施方面應充分考慮設置門禁系統、電子門鎖、電子巡更系統，閉路監控系統和對講系統等，利用高科技手段提高管理水平，同時提升大廈形象。閉路監控系統應具有長時間自動錄像（如72小時）的功能。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利 2、為了將來在住戶家中統一安裝保安緊急報警系統、門磁防盜報警系統及煤氣探測報警系統，建議預留線管及接線頭。 3、建議停車場等其它監控系統統一設置在消防監控中心監控，以便節約人力資源，同時便于管理。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日

7、日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利五、停車場規劃和施工： 1、停車場建議安裝IC卡智能管理系統，以便有效減少人力配置、杜絕人為舞弊、加快車輛流速。 2、停車場地面建議采用瓷片鋪設永久性停車線及指示標志。并完善停車場反光鏡、限速標志、限高標志、防撞標志、防水板、車位牌、停車場及小區出入口永久性崗亭等配套設施。 3、停車場的公共照明系統、智能管理系統應作為一類供電設計，與大廈后備發電機組相連，以便停電時仍然可以提供服務，不會出現混亂。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利 4、停車場的出入口限高必須保證有2.2米以上。建議

8、地下停車場出入口做好防水雨棚。 5、因長怡花園地面幾乎無停車位，大部分住戶主要是從地下停車場直接乘電梯回家，因此建議地下停車場內的電梯間與標準層電梯間的裝修標準一致，避免簡單裝修。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利六、其他： 1、管理用房： 應充分考慮管理用房問題，提前將各類用房（包括管理處辦公室、會議室、轄區警辦公室、管委會辦公室、各類值班室、培訓課室、員工娛樂室、衛生間、員工宿舍、倉庫、工具間、維修操作間等等）和社區文化用房考慮進去并預留空間。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么

9、時候介入對物業公司有利 以上內容系我公司從物業管理的角度出發，針對長怡花園的實際情況提出來的建議，其中一部分是根據以往我公司的管理經驗總結出來，并經過實踐證明確實有效的，一部分則仍在借鑒和摸索中，不一定成熟僅供參考。 同時，由于客觀原因我們在規劃設計階段未能及時介入，故一些建議可能已錯過時機而無法或難以實施，但在此一一列出，希望能為日后的項目建設提供一些參考。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利談新接管物業的前期管理 物業管理的前期介入對于物業的后期管理具有重要意義。但從目前市場運作情況看，物業公司常常來不及作充分準備，便匆匆“

10、走馬上任”。由于新接管物業前期工作時間緊、任務重、責任大，如：樓宇驗收、入伙、裝修等工作，任何一個環節出現失誤或疏漏，都將對后期管理產生不利影響，甚至造成無法挽回的損失。筆者就前期管理中幾個重要環節，略作分析，以資參考。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利樓宇接管驗收應軟、硬件一齊抓 （一）、俗話說“良好的開端等于成功的一半”。要搞好樓宇接管驗收，必須堅持軟、硬件一齊抓。軟件是指相關圖紙資料，主要包括樓宇竣工圖、設備說明書、用地和建樓批文、工程竣工驗收合格證、用電許可證、消防合格證、電梯準運證等，到交接時要仔細清查，缺一不可。齊

11、全的圖紙資料將給今后管理工作帶來方便，特別是在創優考評中，圖紙資料是否完備是一項重要考查內容；硬件是指房屋本體及其配套設施，硬件的接管應從嚴從細要求。一是機電設施、設備的驗收要從嚴。對于各大型系統和設備，如：供水系統、供電系統、消防系統、電梯系統、柴油發電機組等，均須投入試運行一段時間，由專業人員仔細觀察系統運行情況，并應用檢測儀器嚴格檢測設備參數是否符合技術規范要求，發現問題及時報告施工單位維修整改。若在接管后的運行中才將問題暴露出來，盡管施工單位保修，但主動權掌握在他人手中，問題難以及時得到解決，影響管理服務質量。二是對套房的驗收要從細。哪怕是些細小問題，如窗鎖扣、門拉手等損壞情況也要詳細

12、記錄下來，對廚房、洗手間、陽臺要逐個作閉水試驗，以檢驗地面防水層的防水狀況，將存在的問題收集好及時交施工單位，以趕在入伙前修好。若問題等到住戶驗房時才發現，因鑰匙在住戶手中，將給維修帶來不便。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利在入伙現場營造喜慶氛圍，把好驗證關 （二）、喬遷新居乃人生一大喜事，入伙時舉行一種儀式，營造一種喜慶氛圍，將給住戶留下良好的第一印象。如在道路兩旁插上彩旗，在適當位置配上指路牌，在樓宇顯眼位置掛上“恭賀喬遷之喜”等內容的條幅，在大堂門口擺上盆花，員工衣著整潔，精神飽滿，面帶笑容等，展示規范管理、文明服務的

13、良好開端。 入伙時驗證把關是一項重要的工作。如：驗證入住通知、購房合同、家庭人員身份證等原件，并留復印件存底，讓住戶填寫好家庭情況登記表和簽定的業主公約，并將資料一一歸檔保存，為日后管理提供依據。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利及時辦理電氣等供用手續，實現“三通” （三）、 實現“三通”是樓宇入伙的前提條件。但在入伙初期，由于樓宇水、電、氣的供用關系尚未理順，抄表到戶的時機也不成熟，施工單位尚未辦理好手續。所以在這一階段須辦理一系列的相關手續：深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時

14、候介入對物業公司有利 供用電手續。樓宇一旦竣工驗收，就不再使用施工用電，在啟用樓宇正規供電系統前，供電局要對系統進行檢驗和封裝電表處理。此時，應著手兩方面的工作：一是報停暫不投入使用變壓器，以免造成不必要的損失，因為樓宇入伙初期用電量少，而變壓器一旦投入使用，不管用電多少，都要繳納一定數額的基本電費。二是與供電局簽定供用電協議，及時辦好委托銀行代收費手續。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利 (2)供用水手續。一般而言，樓宇入伙初期的實際用水情況往往與自來水公司所定用水指標不符，比如：商業用水所占比例相對比實際偏高造成水價偏高，

15、管理單位在與自來水公司簽定供水協議的同時，應注意適時向自來水公司申報更改用水指標，調整用水比例。值得特別強調的是，按有關規定，非因火災不允許開啟消防水使用，若因需要則須向自來公司辦理申報審批手續。一般而言，樓宇供水系統有兩個進水口:小口徑的是生活用水，大口徑的是消防用水，若未經審批而擅自開啟消防水，自來水公司將按實際用水量的三倍以消防水給予處罰。 (3)管道煤氣雖由煤氣公司一條龍設計、施工和管理，但由于種種原因，煤氣的開通往往滯后于樓宇入伙，管理單位應在入伙前就加大協調力度，盡快實現通氣。對于嚴禁使用罐裝煤氣的高樓宇更是如此。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物

16、業前期在什么時候介入對物業公司有利向開發建設單位申請劃撥: 專用房屋、專用基金和開辦經費 （四）、根據深圳經濟特區住宅區物業管理條例及其實施細則的規定，開發建設單位應劃撥給業主委員會一定面積的管理用房和商業用房，由管理單位使用和經營，其經營收入用于補償管理經費的不足，開發建設單位還應在移交樓宇時按規定一次性向業主委員會劃撥公用設施專用基金。管理單位應密切關注以上事項，力求盡快劃撥到位。為保障前期物業管理工作的正常開展，管理單位還應向開發建設單位申請劃撥開辦經費，作為物業管理的前期投入。深圳市長城物業管理股份有限公司2006年年10月月31日日CCPM物業前期在什么時候介入對物業公司有利嚴格控制

17、裝修，統一樓宇外觀 （五）、對住戶的裝修控制包括兩個方面：一是嚴格裝修審批。首先是對住戶提供的圖紙資料是否規范齊全進行審核，包括平面布置圖、水電施工圖、施工隊營業執照、裝修人員身份證、特種作業人員操作證等，查驗后留復印件存檔：其次是對裝修內容的審核，不允許對承重墻造成成任何破壞，對可能損壞房屋暗敷管線和廚房、洗手間地面防水的裝修項目，應與住戶簽訂“責任書”以明確責任。二是加強裝修巡視。盡量將違章裝修制止在初始階段，以免“生米煮成熟飯”造成整改難度加大和住戶蒙受損失。對于直接影響樓宇外觀的裝修項目，如住戶防盜門、防盜竊網和空調架的安裝，商戶廣告招牌的安裝等，管理單位可組織專業施工隊伍統一式樣、統一標準制作安裝，這樣既可保樓宇