1、溫江商務酒店投資回報分析一、商務酒店現狀分析1、發展商務酒店的原因從市場角度看，與其他投資途徑相比，商務酒店因市場的強勁需求和較穩 定的出租率、回報率而能獲得更高收益；再以投資角度來看，如以商務酒店作 為房地產投資的另一分支，由于投資額相對適中且市場前景看好而受到境內外 投資者關注。目前在國內酒店集團積極拓展市場的同時，國際酒店運營商也積 極在內地布局， 雅高與"速 8"等外資酒店紛紛宣布了國內的擴張計劃。 同時，我 們回過頭來看看以川內“岷山安逸 158”、“郫縣望園酒店”、“同時達酒店”等 為代表的商務酒店都在迅速的搶占市場。2、經濟型酒店受到國內市場追捧，主要在于：A

2、、高回報與低風險商務酒店在本地迅速發展的重要原因就是出租率穩定和回報率較高。在國 內一級市場投資一家大中型準四商務酒店通常只需投入 500-1,000 萬，且目前 國內知名商務酒店的出租率基本在 70% 80% 左右，如再遇黃金周與節假 日，比例將會更高，甚至可超過 100%！從掌握的資料獲悉，客源穩定和出租 率較高，使商務酒店的年回報率高達 30-40% ，投資回收期只需 2 3 年左右。 資金投入較低與回報率較高更有效規避經濟型酒店的市場投資風險，且相對于 回報率而言，其市場風險不高，這更使得投資者趨之若鶩。B、當地小戶型樓盤優越的地理位置迎合了其選址要求商務酒店因主要服務商務人士和游客，

3、故對選址要求較高，通常會選在市區 交通便捷的商圈、寫字樓或旅游景點附近；而溫江這個成都的后花園以及國色 天香娛樂城優越的地理位置正好配合了這一需求。C、經濟發展、旅游業增長帶動市場需求雙休日及公共假期推動國內旅游呈現快速增長的態勢；接著因入境旅游業 發展，成都豐富旅游資源日益吸引龐大境內外游客與商務客源，造成商務酒店 需求日益強勁。國內旅游業的增長與低價優質服務酒店供需間的不對稱，催生 了商務酒店崛起。另一方面國內 2 次大地震災害及上海世博會的順利召開讓全 世界的目光都聚焦到了中國，同時也為國內旅游市場和商務酒店發展帶來了巨 大商機！D、有效填補市場需求空白商務酒店市場來自原星級賓館的旅游團

4、隊、 散客和一般的商務人士。 以前， 這部分客人除了星級賓館、招待所而別無選擇，但一般二、三級賓館與招待所 的軟硬件設施相對落后，且提供的服務和相應條件不盡人意，檔次較高的賓館 雖配套服務完善但價格較高。 因此價格低廉同時又能提供優質服務的商務酒店， 恰好填補此一市場空白。同時，商務酒店更以其獨特優勢，已逐漸吸引固定的 消費群體，這也是目前國內商務酒店發展迅速的原因之一！ 4、市場前景及投資風險：（一）市場前景在國內商務酒店以其投資小（相對于星級賓館） 、利潤率高、價格低、高性 價比、優質服務和客源穩定等優勢，有著巨大的市場潛力。近幾年隨著內地旅 游市場日趨成熟、會展經濟發展迅猛，為商務酒店贏

5、得廣闊發展空間。很多當地商務酒店大多以租賃小戶型公寓、單位招待所、普通房屋，進行 重新裝修改造后進入市場，雖然目前國內一級城市單體酒店入住率也保持較高 水平，但從長遠發展而言，先得要統一品牌形象、營銷策略、服務標準與系統管理，并形成規模經濟，降低經營管理成本，品牌化連鎖經營將是未來商務連 鎖酒店的必然發展趨勢！（二）投資風險 雖商務酒店市場風險相對較小，但只要是投資就有風險。目前經商務酒店 發展迅速， 但因其行業門檻較低 （相對于星級賓館），較容易在短時間內出現市 場飽和，同時因目前國內尚無統一行業標準， 導致市場上酒店的運營良莠不齊， 因此投資商務酒店仍有固定風險如下：1、物業租賃風險： 本

6、地商務酒店進入市場方式一般采用租賃物業，雖然避免去前期買地、建 造等環節的時間成本與建設費用， 但卻面臨著選址正確與否、 物業產權不明晰、 租賃合同中斷、可供使用年限長短等經營風險。2、行業內外激烈競爭： 隨著境內外各大品牌的迅速擴張，有些非酒店行業也紛紛轉向商務酒店投 資，使競爭更加激烈。 目前各大商務酒店雖然經營狀況看好， 但同時存在缺乏 專業管理人才與國際相接軌的管理理念等一系列問題。未來 2 年內，在行業擴 張的同時，國內的酒店業也將面臨更加嚴峻的考驗，如何面對“優勝劣汰”法 則是我們首要思考的課題。3、"連鎖"和"品牌"的沖擊：目前市場上如單體

7、酒店未創立品牌或是加盟品牌連 鎖，將很難打響知名度，在激烈的競爭中立足！4、投資商務酒店注意事項：1 、行業標準未統一規范。 目前未有行業統一規范約束， 容易造成市場上各自為 政、管理混亂與惡性競爭情況。2 、理智分析市場供需，切忌市場定位不明確， 盲目投資。 當前市場上一些本土 商務酒店在前期未進行深入的市場調研和分析，在巨大利益的驅使下，沒有根 據客戶群制定相應的營銷策略和經營理念，而是片面模仿其他高檔酒店，導致 定位混亂，缺乏企業文化和特色。3、增強品牌意識，大膽創新，提升競爭力。4、租賃物業產權合法性與明確性。由于本地商務酒店基本上都（查看地圖） 采 用租賃物業方式經營，故在對物業進行

8、考查的同時，首先得要弄清物業產權的 合法性，避免日后出現法律紛爭！二、溫江上午酒店市場定位分析1、市場定位：XXXXXXXX2、地理位置：XXXXXXXX3、主要客源主要客源以周邊協議單位為主體，以網絡預訂、周邊商務客人、部份旅游 團隊會議消費為輔。4、酒店功能分布及市場價格定位：位置功能布局接待量掛牌價執行價會員價五樓空中花園15 20 臺10 15 元 /人XX四樓情侶間14間228108XX三樓標間12間308148XX二樓商務間/操作間10間368168XX一樓特色餐廳60 80 人2040 元/人XX三、望園酒店裝修預算（用酒店行業公標預算）商務酒店裝修價格行業簡約均價在 400 5

9、00元/平米，酒店總體客房為 36間/19平米計算為均價 7600 9500元/間客房；則客房裝修費用預計為 273600元RMB 342000元RMB :特色餐廳與大廳一共預計 20萬,則本項 投入共需費用預計47萬一一54萬（不含房間隔離土建費用），裝修投入但視 其具體裝修風格，使用材料與所購置物品而有所不同。四、酒店物品配置清單及價格預算：（電器設備及家具按市場現有的物品價格預算）（床上用品按1 : 3配置36個房間核定）物品名稱單位單價數量合計（元）家俱全套（六件套）視機（長虹24）液晶熱水器（美的）或太陽能個300004120000

10、床單件7020014000被套件9020018000枕套件222004400枕芯個25802000被芯個85806800床靠枕個20801600床圍巾個20601200床墊個6506039000電熱水壺個80362880電吹風個75403000茶杯個5.5100550面巾條92001800浴巾條222004400漱口杯個2.8100280托盤（衛一房一）個7100700房間空調間19003668400合計397010特色餐廳投入100000軟裝及公共區域20000消防設施及管理軟件200000合計717010物品配置及裝修費用預計總投入：元RMB五、酒店人力資源分配及管理費用按商務酒店同等級崗

11、位工資預算按36間客房，一個空中花園茶坊及一個230余平米的特色餐廳人員配置圖及薪資標準其分布如下：管理架構及費用：（單位：元/月）（以下薪資標準不包含所有人員的食宿、社保等福利待遇）崗位名稱工資標準人數合計駐店經理500015000值班經理250025000前廳接待180047200酒店資產員180011800客房服務員130056500PA/洗碗工10003+25000餐廳/茶坊服務員1300911700保安150023000工程維修（兼職）100011000廚房班子人均3000515000會計250012500出納200012000合計3065700六、酒店經營費用預算按商務酒店平均房價

12、140元/間.天，平均入住率80% （入住率視其酒店位置 及市場規律變化）預算，每月經營情況預算如下：酒店客房月營業收入：總房間數X入住率X平均房價X30天酒店客房月營業收入匯總=36間X80%X140元/間.天X30天=120960元/月空中花園月營業收入：總接待量X上客率X人均消費X2餐X30天空中花園月營業收入匯總=80人X 60% X 12 X 2 X 30 = 34560 元/月 特色餐廳月營業額收入：總接待量X上客率X人均消費X2餐X30天特色餐廳月營業收入匯總=80人X 50% X 30 X 2 X 30 = 72000 元/月則：酒店月營業額匯總 =227520.00元/月直接

13、成本及費用：143513元/月,其分解如下：低值易耗品：3/元間按使用70%情況核算，需1815.00元/月管理費：65700.00元/月洗滌費：按4.5元/間核算按80%出租率核算，需3888元/月水電費：按20元/間核算按80%出租率核算，需17280元/月稅費：按80%出租率核算，按營業額0.6%使用率70% ,需:5080元/月租金：按22元/平方核算需：1200平米X 22 = 26400元/月物管費：按2元/平方核算需：1200平米X 2 =2400元/月另外：裝修及設施設備折舊費 按五年折舊核算每月需20950元/月 則：每月預計利潤額 =84007元/月七、完成經營目標任務保障

14、措施酒店經營管理指導思路：以銷售為龍頭， 以服務為保障， 以完善的配套設施為基礎， 以優良的管理 為后盾，開源節流促進酒店全面高效增益運作。建立健全酒店各項規章制度1、全面引進 ISO90001/14000 國際酒店質量體系建設， 建立健全酒店的各項 規章制度與作業程序，實行事事有“法”可依，工作有“章”可循，以制度來管 理人的標準， 認真執行各項制度并落實到實際工作中去， 為酒店經營目標任務的 完成打好基礎。2、提高酒店內部服務質量 酒店內部服務質量的提高， 對實現營銷任務的完成工作至關重要。 好的產品（服務）只有通過銷售才能轉變成商品，才能獲得經濟利益與社會價值，而產 品（服務）本身的質量

15、是直接影響顧客是否購買的首要條件，我們必須從內部 管理的規范著手，加強對員工的培訓，提高他們的服務技能與技巧，體現出星 級酒店的服務水平。3、實行目標責任與績效管理 對酒店經營目標進行分解到每月、每周、每天、每個部門責任人，真正做到 千斤重擔人人挑，人人頭上有指標。讓大家關注成本與費用，關心每天的營業 情況，把經營業績與各位員工的待遇績效相結合，讓所有員工充分發揮其主觀 能動性，為公司發展獻計獻策。4、提高酒店客房出租率；1）、充分開發中高端商務客戶，與成都市各旅行社合作，憑借幾個旅游黃金周 及年底商務會議的高峰時段，抓住散客、會議的入住，從而提高出租率；2）、加大對鐘點房的推銷力度，通于短平

16、快的方式，提高客房運轉率；3）、堅持靈活與原則的掌握，針對散客值班管理人員掌握一定折扣尺度，在盡 可能提高價格基礎上，留住每一位到店的客人。5、提高平均房價1）、加強高價位房間的推銷針對散客，讓每個進入酒店的客人都成為我們成交 的對象，特別是情侶間、商務間等，從而促進平均房價的提升；2）、在保持穩定的前提下，開發更多的協議單位，并逐步提高協議價；3）、特殊情況總臺與樓層做好配合，掩蓋房態的差異，做好推銷。6、增加客房附加值，提高收益1）、房間酒水食品結構與品種，根據每個月經營所反饋的信息，擬定客人的喜 好逐步改善房間酒水品種、結構、以促進消費，增加收入；2）、購進房間洗浴保健用品壓縮毛巾的品種

17、和結構，與供貨商協調溝通，不斷 增加新品種，以刺激消費，提高收入；3）、增設房間種類特別是個性化房間，如商務房、情侶間的經營思路調整、增 添酒店組合消費、滾動消費，在傳統的客房經營下，改善經營方式，增添新的 項目，讓客人到酒店消費既能感受配套的優勢，又能感受酒店的細微服務，在 商務、旅游、娛樂、休閑的獨立空間中，尋得都市的一份靜謐、倍感酒店的不 同之處。7、節能降耗，控制運營成本每天按規定開關燈，空調等，操作辦法如下： 總的思路建議將洗手間設置為聲控；過道設置為間斷性聲控設備1）、樓層過道開燈時間：晚 19：30次日 07：00（單組，隔個開放） ；2）、衛生班做衛生，首先開窗、切斷水電、關掉

18、房間所有燈，衛生間只開一盞；3）、客房服務員，住客離房后，必須進行檢查，關燈、關水，客人退房后，打 開窗戶，原則上房內不開一盞燈；4）、房間空調，必須在總臺通知入住客人后才開，其它時間原則上不開空調；5）、對房間低易耗品，嚴格管理、嚴格控制，對住人房實行補新不撤舊的原則， 對于能回收或是可以進行二次使用的要再次利用。8、消防安全管理1）、加強對各崗位工作人員的消防知識培訓，培養員工的消防安全意識。2）、通過培訓要求員工掌握一定的消防技能，并能夠熟練操作消防器材。3）、要求各崗位員工熟記消防報警電話。4）、加強日常巡視，杜絕消防安全隱患。5）、與保安部密切配合，加強巡視，保證住店客人的人身財產安

19、全。9、完善營銷激勵機制，提高銷售人員的工作積極性；營銷激勵機制的建立健全， 是直接影響營銷人員工作積極性的關鍵因素， 良 好的內部激勵機制可以促進酒店在銷售業績上節節攀升，而反之則很難實現經 營目標任務的完成。要讓我們所有的員工的業績與經濟效益相掛鉤，實現按勞 取酬、多勞多得的原則，樹立業績標兵、讓優秀員工有優越感，落后的員工有 緊迫感與危機感，實行末位淘汰制。9 0 推行全員營銷，提高員工的推銷意識 ； 酒店必須開展全員營銷工作，酒店每位員工都是酒店的營銷員，每個員工都有 責任和義務支持酒店的銷售工作，通過培訓提高員工的推銷意識，在顧客滿意 的前提下，進行全員營銷，促進顧客二次消費。9 1

20、 增設酒店宣傳系統顧客到酒店后，都希望能在短時間內熟悉消費項目及價格，我們可以根據這一特點，制作酒店的各種宣傳手冊，突出酒店配套項目與消費標準，讓客人能根據自己的消費水平，進行選擇性消費，建設酒店內部宣傳頻道，增設一個 專門宣傳酒店的電視頻道，實行二十四小時全面宣傳。10、檢查和監督10 0 堅定不移的貫徹酒店“對內加強管理，提高房間品質和服務質量，對外 加強銷售，充分、合理、有效利用資源”和“總臺帶動樓層”的方針。10 1 做好內部管理工作，特別是各節假日消防安全工作，定人定崗，層層負 責，落實到位（引起重視，加強人防） 。10 2 加強總臺的現場管理，對入住登記手續嚴格把關，確保各項工作的正常 開展。10 3 加強樓層、監督檢查力度，及時發現問題，分析問題，并解決問題；從 而