1、整個產品的分析節點，以專業性的整合營銷策略來 制定操作流程的。而在對產品的具體設計問題上， 則有專業設計公司去具體執行操作。我們清楚，再多的空洞概念，或是從他人處COPY 來的秀稿這些都是不值得發展商所用的，更是 不值得我們去做的。我們要做到的，就是成為發展 商的品牌設計者和管理者，為甲方項目提供全程的 策略服務，幫發展商把握住每一個節點，彌補每一 處疏漏。我們就是要從對產品的整體把握開始，先理制 出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以全新的個性 和理念，秉著完美主義的精神，將其塑造成為一項 完美、鮮活的產物，最終成功地將其推向市場。我們相信，沒有成功的開始，就沒有成功的結 果！項目提案 報告百都

2、會菁英，城市主義樂園對一項產品的準確 理解和定位，是成功推 廣該產品的關鍵！思維幾何對新光這 個項目從理解到策略企 劃都是從其產品的整體 特性去做深入思考和概 念提升的。我們是以目 標消費者的自身特點及 消費理念為基礎來把握SWO分析優勢：1 .目前區域發展潛力較大2 .本案所定戶型市場需求量較高3 .區域出行交通便捷4 .本案所處地理位置優勢（二環周邊）5 .區域個案品質較高，配套較全機會：1 .政府關于一環路以內只拆不建的政策2 .全新的99+1的社區酒店式物業服務 3.本案產品類型市場尚未飽和 劣勢： swot析綜述：1 .區域環境較差2 .區域內相關生活配套設施較少3 .高層樓特質，造

3、價高、公攤大4 .靠近火車站，流動人口較多，存在諸多隱患威脅：1 .競爭個案2 .部分市場份額已經分化3 .性價比脫離市場4 .開發商自身定位失誤我們通過對以上所列優劣勢、機會點及威脅點的整合與對比，可以看出，其優劣勢相差是很明顯的！目前昆明房產市場的大環境較為樂觀， 一直處于穩中 有升的勢頭。從本案 優勢來看,首先是就小戶型而言，其市場接受程度比較高。而且其所面對的消費群體多屬于年輕的單身及上班族，他們對城市化要求程度比 較高，由于工作原因，更需要在市區生活及擁有便利的交通， 而本案項目處在二 環路傍，且多路公交車總站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個重要優勢。另外，本案的戶型較之已推出的

4、樓盤都比較好， 所推出的物管服務有更大的靈活 性，使得居住品質能夠高于已有社區， 這也是本案一大推廣優勢。但本案所存在 的劣勢也是顯而易見的,本案項目雖處市區，交通便利，但由于距離火車站較近， 周邊環境比較嘈雜，大環境給人印象較差，其次還有一些相關的生活配套設施較 遠，如運動場所、學校、超市等等。另外，項目容積率過高，活動空間少；加上 項目造價高，公攤面積大（高層住宅樓本身的局限性），也是本案的主要缺點， 所以要通過個案品質的提升及更為全面的物業服務來彌補這些缺點。在項目推廣上，還有來自市場的威勝，就是本案所定戶型目前雖屬于市場真空地帶， 但現有 個案中，小躍層為主的戶型已有相當的數量， 它們

5、已經占據了很大一部分市場份 額，對日后本案的推廣不能說是沒有壓力的。但是，我們的 機會點就在于,小戶 型市場并不飽和，而且還很有潛力。加之現已推出的項目使我們在產品推廣及投 放市場時有很多經驗可以借鑒，使我們在自身項目品質的定位和提升上能夠更勝 一籌。止匕外，現在政府關于昆明一環城路以內只拆不建的政策也是我們的最大機 會點，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多核心圈層的競爭。土地價值決策（一）、項目概況：1 .項目位置本案項目地塊位于南市區，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南 接二環路，西通北京路，本案項目距離市中心約5公里，車行需15分鐘左右。2 .地塊狀況本案項目地塊總占地總面積平

6、方米 （約合5畝），整個地塊呈現為一個較 為整齊的正方形，地勢較為平整。3 .周邊狀況簡述本案地塊市政道路建設較為理想，但周邊兩條小商品街使得環境較為混 舌L不過，支撐市民出行的公交線路較多，交通十分便利。（二）、土地價值分析通常一塊土地價值是由多種因素共同組成的，包括自身土地特征、交通狀 況、周邊環境、配套設施、治安狀況、發展趨勢等等，而土地價值是這些因素綜 合作用的綜合反映。下面我們將結合這些因素對該項目進行分類闡述。1 .地塊位置本案項目地塊位于南市區，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南 接二環路，西通北京路。2 .地塊特征地塊較為平整，目前原有建筑尚未拆除，總用地面積為平方米。3

7、.交通狀況本項目位于永平路和春城路交叉處, 公交路線較多，3路、44路、47路、 58路、63路、64路等起點站均在本項目地塊東側，分別通往金苑商廈、海 境基地、世博園、黃土坡、太平村、聯盟路，東臨春城路直通飛機場，路線 四通八達，交通十分便利。4 .周邊狀況由于位于火車站附近，人流量較大，過于煩雜。另外，周邊綠化率較低。5 .治安狀況由于地處火車站附近，人員性質較為混雜，流動性較大，周圍居民素質 層次不一，使得本案在治安方面存在一定的安全隱患。6 .配套狀況還缺少部分生活配套設施，如運動場所、學校、超市等等。這給區域內 生活帶來一定的不便。總評:結合以上眾多因素分析，本案地塊的綜合優勢不是很

8、高。在區域的周邊 狀況和治安狀況上存在一定缺陷，這主要是其客觀因素（人員復雜，流動 性大）造成的。但也要看到，項目周圍也不失其繁華性，也有客觀優勢的 存在。所以，我們必須看到本案的發展潛質，只要能夠把握好本案項目的 前期市場定位和銷售的入市時機，完全可以把本案做成一個能符合市場需 求的商住樓，并極有可能成為引領一種嶄新時尚消費的項目。一、發展商開發模式的建立從本案地塊所處的位置與周邊環境來看，適宜做中端項目。從發展商的意圖來看，本案應遵循快 和 準 的原則。首先，入市要快，銷售要快，因此工程既要保證質量，又要盡量縮短工期，以把握房地產市場的銷售旺季，搶占市場先機，達到銷售周期短的目的。其次，市

9、場的定位要準，投放的時機要準，尋求最好的切入點，以有力的形象，適當的價格介入市場，一炮打響。小戶型占大比例的陽光 A版、86街U2等已全部售完，而永平苑、幸福家園以大戶型為主力房型，因此，目前昆明房產市場上小戶型產品已經斷檔，形成昆明的小戶型市場真空期，這將是本案進入市場的極好時機。二、發展商開發流程 2003 年 08 月2003年11 月為方案設計時間 2003 年 11 月 12 月方案擴出 2004 年 01 月本案開始動工 2004 年 03 月 04 月內部認購 2004 年 05 月 1 日本案開盤，售樓處投入使用。 2004 年 12 月建筑工期結束三、發展商開發時機項目開發時

10、機要盡量把握好4 月 5 月開盤的節點，同時配合5 月的昆明春季房展會，利用春季房展會繼續做好本案的銷售內部認購，并把握好市場動機及消費者消費傾向，及時調整產品，把握先機，搶占市場。另外要把握10 月份的昆明秋季房展會及銷售旺季，及時推出樣板房，以快和準的操作模式贏得消費者的青睞。使本案保持穩定熱銷的局面。四、發展商開發思路由于本案開發量較小，在萬方左右，就昆明房產市場的消化量來看，項目風險是相對較小的。通過對市場的摸查了解，對于本項目建議以產品 類型來間接控制開發量。本項目主要以三種戶型為主，分不同時間、不同 階段，分類分批推向市場，以便靈活地控制銷售及調整產品。五、資金模擬表項目綜合容積率

11、（總套數約300戶，總建筑面積約33000平方米）均一，人2904 兀/ m2價總A型：45 m2 * 2900 元/ nf =130500 元心B型：60m2 * 2900元/nf =174000 元價C型：80褶 * 2900元/m2 =232000 元土地：767元/褶建安成本：1000元/褶酉己套：30元/褶綠化：5元/ itf財務分析設計費：5元/ itf智能化：20元/nf資金還款：80元/褶營銷管理：60元/褶稅收：50元/褶767+1000+30+5+5+20+80+60+50=2017 元/ m2按 44%g利J: 2017X44%+2017n/ m2 住宅：27000平米