1、一、物業(yè)設備管理概述（一）物業(yè)設備管理意義：更安全的生活環(huán)境為業(yè)主提供更舒適，滿足人們生活基本需求，做有利保障。是提高設備，設施性能與完好率，延長設備壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證。（二）物業(yè)設備所涵概內(nèi)容：給徘水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調(diào)、天然氣供應及通信網(wǎng)絡。3供暖、給排水2消防工程、1、具體劃分為四大部分：供燃氣、通風、空調(diào)、4建筑電氣化；二、物業(yè)設備管理的內(nèi)容（一）物業(yè)設備運行管理：、技術運行管理：通過對設備的了解、技術改造、引進技術等。1、經(jīng)濟運行管理：指在物業(yè)設備安全，正常運行的前提下，通2過有效切實可行的合理的措施，減低設備的消耗，操作費用，維護保即尋求最少

2、的投資的最大的經(jīng)濟養(yǎng)費用以及檢查維修等方面的費用，效益的方法。設備經(jīng)濟運行管理內(nèi)容：初期投資費用管理與運行成本管理。運行成本管理一般包括：（例如使用的電費、水費等）、能源消耗的經(jīng)濟核算；1、操作人員的配置；2、維修費用的管理；3設備運行管理做到以下幾點：）各項管理內(nèi)容都要形成相應的規(guī)章制度，做到有章可循、有法1（可依；）各個操作項目都要制定出安全、合理的規(guī)程，做到規(guī)范、有序2（地操作；）管理、操作、維修人員都是相關方面的專業(yè)人士或經(jīng)過嚴格的3（專業(yè)學習和培訓并通過相應考核持證上崗的技術人員；）專業(yè)技術管理人員、班組長和工人分工明確，職責清楚。4（：（二）物業(yè)設備維修管理包括項目物業(yè)公司的早期介

3、入要做好，要做好設備的維修工作，施工、竣工質(zhì)量驗收、交付使用階段時期要求物業(yè)人員的介入，才能保證后期的物業(yè)維修管理工作進行順利；“ 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理條例第三章第二十八條規(guī)定，建設工程。物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗”及其設備在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告屬于開發(fā)商保修范圍的，1與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修。要明確與施工方的責任分工。建設部規(guī)定，在物業(yè)管理過程中，正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體工程，為設a計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年

4、限；有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，、屋面防水工程、b年； 5 為個采暖期、供冷期；2、供熱與供冷系統(tǒng)，為c年； 2、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為d其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。保修期過后，如果公共設施設備出現(xiàn)故障，屬于小修范圍的，及時組織修復。根據(jù)廠家說物業(yè)設備的維修要與物業(yè)設備備品配件管理相結合，明書及長期的經(jīng)驗，確定備用件，方便維修，另外，對于設備做過的中大修要做好記錄。（三）物業(yè)設備更新改造管理：經(jīng)濟性原則、技術先進實用性原則、針對性原則、設備改造原則：可行性原則；只要通過技術改造能達到同樣的在使用設備時特別

5、要注意的是，目的的，一般就不采用設備更新的方式。2: 物業(yè)設備壽命的減少由以下六個基本的因素造成、開關周期的次數(shù)1 ?、運行時間。2 ?、平均負載3 ?、最初安裝或最后一次大修后起算時間4 ?、空氣泄漏和凈化的程度。5 ?. 、設備日常維護保養(yǎng)的水平6 ?（四）設備固定資產(chǎn)管理單位價值在規(guī)定標準以指使用年限在一年以上，設備固定資產(chǎn)：上，并在使用過程中保護物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。單位價值在規(guī)定標準以設備固定資產(chǎn)必須同時具備的兩個條件：上和使用年限在一年以上。凡具備設備固定資產(chǎn)條件的機器設備，應納入固定資產(chǎn)管理經(jīng)相關人要辦理設備轉固定資產(chǎn)的手續(xù)，當設備達到一定的條件后，員驗收合格后轉為固定資產(chǎn)。：（五）物

6、業(yè)設備資料管理包括前期的基礎資料管理、建立現(xiàn)有設備的技術資料檔案及圖、設備維修保養(yǎng)手冊等。內(nèi)容包括：設備生設施設備臺賬紙檔案、產(chǎn)日期、型號、參數(shù)、每年做過的中修、大修等維修維護等。認真填寫“設備在物業(yè)項目接管后要對設備設施進行逐個登記。清單 ”，分類存檔。其分類方法是：將設備設施按專業(yè)分為五大類和若干個小類，即：電氣設備，給排水設備，空 調(diào)供暖設備，消防設備具體如下：其運行編號用其第一個拼音字母的大寫表示，及安防設備， 電氣設備DQ 給排水設備JP 空調(diào)供暖設備KN 消防監(jiān)控設備XJ安防設備AF三、物業(yè)設備管理的要求（一）設備保養(yǎng)維護的要求主要有四項：設備內(nèi)外整潔，各滑動面、絲杠、齒條、齒輪箱

7、、油孔）清潔 1（等處無油污，各部位不漏油、不漏氣，設備周圍的切屑、雜物、臟物要清掃干凈；要放置整齊，管道、線路要） 產(chǎn)品 （工具、附件、工件整齊 （2）有條理；不斷油，按時加油或換油，潤滑良好（3） 油壓正常，無干摩現(xiàn)象，油標明亮，油路暢通，油質(zhì)符合要求，油槍、油杯、油氈清潔；設備的安全防不超負荷使用設備，遵守安全操作規(guī)程，安全 (4)護裝置齊全可靠，及時消除不安全因素。(二)設備“四定工作”的使用維護要求4各設備操作工人應選擇本工按定人定機制度，定使用人員。(1)并盡可能保持較長時技術水平高和實踐經(jīng)驗豐富者，種中責任心強、間的相對穩(wěn)定；定檢修人員。設備較多的企業(yè)，根據(jù)本企業(yè)條件，可組織設(

8、2)備專業(yè)維修人員，專門負責對設備的檢查、精度調(diào)整、維護、修理；加以顯示并設備應分機型逐臺編制操作規(guī)程，定操作規(guī)程。(3)嚴格執(zhí)行；根據(jù)各種設備在企業(yè)生產(chǎn)中的作用及備件來源定備品配件。(4)情況，確定儲備定額，并優(yōu)先解決。、動力設備的使用維護要求(三)動力設備是企業(yè)的關鍵設備，在運行中有高溫、高壓、易燃、有毒等危險因素，為做到安全連續(xù)穩(wěn)定是保證安全生產(chǎn)的要害部位，供應生產(chǎn)上所需要的動能，對動力設備的使用維護應有特殊要求：運行操作人員必須事先培訓并經(jīng)過考試合格； (1)必須有完整的技術資料、安全運行技術規(guī)程和運行記錄；(2)不得隨意離開工作崗運行人員在值班期間應隨時進行巡回檢查，(3)位；值班人

9、員應根據(jù)操作規(guī)程緊急在運行過程中遇有不正常情況時，(4)處理，并及時報告上級；備用設備完定期校驗。保證各種指示儀表和安全裝置靈敏準確，(5)整可靠；動力設備不得帶病運轉，任何一處發(fā)生故障必須及時消除；(6)5定期進行預防性試驗和季節(jié)性檢查；(7)經(jīng)常對值班人員進行安全教育，嚴格執(zhí)行安全保衛(wèi)制度。(8)(四)設備的三級保養(yǎng)制年代中期開始，在總結前蘇聯(lián)60 世紀 20 三級保養(yǎng)制度是我國逐步完善和發(fā)展起來的一種保養(yǎng)修計劃預修制在我國實踐的基礎上，反映它體現(xiàn)了我國設備維修管理的重心由修理向保養(yǎng)的轉變，理制，了我國設備維修管理的進步和以預防為主的維修管理方針的更加明確。三級保養(yǎng)制的工作實施分為：、 “

10、一級保養(yǎng)”1也就是通稱的操作者保養(yǎng)，誰負責使用誰就得負責保養(yǎng)，操作者保養(yǎng)是一切保養(yǎng)的基礎，保養(yǎng)項目均為一般操作工就可執(zhí)行的工及外觀表面檢調(diào)整 堅固、防腐、防凍、通過擦拭、清掃、潤滑、作，等一般方法對設備進行護理，以維持和保護設備的性能和技術狀查一部機器能否正常地使用。在很大程度況，是設備的基礎保養(yǎng)方式。上取決于是否有一套良好的預防保養(yǎng)制度，尤其是操作者保養(yǎng)。、 “二級保養(yǎng)”2通常是由廠內(nèi)設備維修部門負責對機器進行局部更換的檢查，更換消耗性部件，保養(yǎng)周期視具體情況而定。、 “三級保養(yǎng)”3一般指對設備進行全面的檢修，以期使設備在良好的狀態(tài)下運轉。如果說公司條件無法完成，通常與專業(yè)維保單位簽定檢修協(xié)

11、議，并定期至本公司保養(yǎng)檢修。6、檢修與保養(yǎng)關系：維護為主計劃檢修為輔3（五）設備巡回檢查的方法要求：歸納為 “一看二聽三觸四聞”）設備內(nèi)外的清潔、完整；1（一看：）表、油位、指示燈是否正常；2（3（）閥門、開關啟閉是否正常；）無漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象；4（）照明、通風、電線絕緣體等是否正常；5（）轉動設備轉動聲是否平穩(wěn)，有無異聲；1（二聽：）電氣元件有無噪音；2（）風機、風管有無噪音；3（）控制柜接觸器、變壓器鐵心的電磁聲響是否正常；4（）操作機構是否銹蝕；1（三觸：）電動機泵散熱器外殼溫度是否正常；軸承溫度是否正常；2（四聞：）有無絕緣漆的味道；1有無塑膠、塑料、保溫棉等的焦味；（2）（六）

12、電氣系統(tǒng)維修維護保養(yǎng)標準及要求）配電柜室內(nèi)保持通風干燥整潔，配電柜無灰塵及污垢，表面整1（潔。警示牌完好，并置于醒目處。）配電柜及配電箱內(nèi)無雜物，保持干凈。各接線排端子應牢固。2（7各指示燈指示正確、完好，各操作手柄及按 鍵開關均指示正常。）配電柜內(nèi)各零部件、電線電纜接頭、連接螺栓無松動斷裂，標3（號清楚，配電柜及配電箱內(nèi)應有相應的電路接線圖。）定期對各設備的配電系統(tǒng)（配電柜、配電箱）的和電機進行緊4（歐姆。 2M 固，每年至少一次。各用電設備絕緣檢查不低于）高低壓配電室每兩個月至少進行一次除塵，各配電柜、箱內(nèi)的5（接觸器、漏電保護器、變頻器等零部件也相應地進行除塵。配電室的防護用具（絕緣靴、

13、絕緣手套、驗電筆等）應按要求進行檢驗。6（）對即將運行的電氣設施要提前試運行，發(fā)現(xiàn)異常及時維修，確保設備正常運行。）對停用的電氣設備設施要定期送電，確保電氣系統(tǒng)干燥。具體7（溫（設備周圍的濕度、送電周期和送電時間應根據(jù)各設備所處的環(huán)境度和通風情況）而定，原則上每月最少保證一次。四、提高設備維護水平的措施（一）設備維保工作的“三化 ”工即規(guī)范化、為提高設備維護水平應使維護工作基本做到三化，藝化、制度化。8哪些零件該調(diào)整、哪些部位該清洗、規(guī)范化就是使維護內(nèi)容統(tǒng)一，哪些裝置該檢查，要根據(jù)各企業(yè)情況按客觀規(guī)律加以統(tǒng)一考慮和規(guī)定。按規(guī)程進行維工藝化就是根據(jù)不同設備制訂各項維護工藝規(guī)程，護。規(guī)定不同維護周期和維制度化就是根據(jù)不同設備不同工作條件，護時間，并嚴格執(zhí)行。（二）設備的區(qū)域維保設備維護工作應結合員工的個人職責分工表，做到設備區(qū)域維操作工人負責維護相應的設備維保，護。對于間斷性運行的設備也要維保人員及操作人員按照