1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案資產(chǎn)評估實(shí)驗(yàn)指導(dǎo)書編寫：肖川林實(shí)驗(yàn)一：資產(chǎn)評估在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)?zāi)康模哼M(jìn)一步掌握各種評估方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)任務(wù)：計(jì)算分析題1、待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允 許容積率為6,覆蓋率為0 50%, 土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地 公平市場價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為 2年，第一年投入60%的總建設(shè)費(fèi)，第二年 投入40%的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為 1500萬元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的 6%,利息 率為10%,利M1率為20%,售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的 5%,假設(shè)住宅樓建成 后即可全部售出，

2、樓價(jià)預(yù)計(jì)為4500元/平方米，折現(xiàn)率10%。方法提示：1）預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為：3000 2000 6=297520668）（1+10%）2）總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為：- 91900005)1000 60% 10000 1000 40% 1000005151 10%1 10% 3）專業(yè)費(fèi)用：專業(yè)費(fèi)用=9 190 000 X6%=551 400（元）4）租售費(fèi)用及稅金：租售費(fèi)用及稅金=29 7520 66 X5%=1 487 603（元）5）投資利潤：投資利潤=（地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）X20%=（ 地價(jià) X 20% ）+（9 190 000+551 400） X 20%=（ 地價(jià) X 20%

3、 ）+1 948 2806)總地價(jià)：總地價(jià)=(29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280)+ (1+20 %)=16574783+ 1.2 =13812319(元)2、有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價(jià)格（元/平方米）交易時(shí)間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個(gè)別因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物

4、宗地與待估宗地比較，負(fù)號表 示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值 大小代表對宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1 ,宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增加3%。該城市地價(jià)指數(shù)見下表：年份200520062007200820092010指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2000年1月20日的價(jià)格。方法提示：1）確定待估地分別與參照物1、2、3、4作比較后的評估值P1二 8001 -115 100 106X110 102XX109 1 .1451 10%100 100m X = 7

5、85.4（兀/平方米）1101 100501 10%P2二 850"變 111 1011 -106 M11211 _1451 10%P31 -106MM1501 10%1451 10%父®工812.8（元/平方米） 100 101110 100 103 d 11 401 10%、黑=841.531元/平方米）1_1 45P4115 100 1061 10%100 100=780父XXM XM=881.93（兀/平方米）110 100 100 .199991 一451 10%c P +P2 +P3 +P4785.4 + 812.8+841.53+881.93= 830.41（

6、元/平方米）P = 2）用平均法計(jì)算待估地評估值3、有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5,擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為 50年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建 設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計(jì)為90%, 每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為 300元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平 方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)?銀行貸款利率為7%,不動產(chǎn)綜合還原利率為 8%,開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn) 總價(jià)的15%。試評估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以

7、元為單位（取整）。方法提示：1）測算不動產(chǎn)總價(jià) 不動產(chǎn)建筑總面積：3200X2.5 = 8000（平方米）精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案 不動產(chǎn)純收益 =300 X8000X 90% X （1-25 %） = 1620000（元） 不動產(chǎn)收益年期 =50-3 = 47（ 年）一一 11不動產(chǎn)總價(jià)=1620000/8%父1 4r一（1+8%） j= 19706113 元）2 ）測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) =1000 X （ 1+10% X 8000 = 8800000 （元）3 ）計(jì)算利息利息=地價(jià) X 7%< 3 + 8800000 X 7%< 1.5 = 0.21 地價(jià) + 9240

8、00 （元）4 ）計(jì)算利潤利潤=19706113 X15% = 2955917 （元）5 ）測算地價(jià)地價(jià)=不動產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤地價(jià)=不動產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤=19706113-8800000-0.21地價(jià)-924000-2955917地價(jià)=6994224/1.21 = 5780350（元）單價(jià)=5780350/3200 = 1806.36（元/ m 2）樓面地價(jià)=1806.36/2.5 = 722.54 （元/m2）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，實(shí)際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過

9、調(diào)查測算， 現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本 800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投 入建造成本的60%第二年投入建造成本的40%,管理費(fèi)用為建造成本的3%年利息率為 6%銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用 為18萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設(shè)備部分的 重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用8年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建 筑物的折舊（貶值）總額。方法提示：1）建筑部分的重置成本：精彩文檔800X（1+3%）+800X 60%< 6%X 1.5+800 X 40%< 6%X 0.5+5

10、0+120=1046.8（萬元）2）建筑部分的折舊：建筑部分的折舊：（1046.8-18 ） X 8/50+18 = 182.6（萬元）3）裝修部分的折舊：裝修部分的折舊:200 X 2/5=80（萬元）4）設(shè)備部分的折舊：設(shè)備部分的折舊：110 X 8/10=88（萬元）5）總折舊：總折舊：182.6+80+88=350.6（萬元）實(shí)驗(yàn)二、資產(chǎn)評估在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)?zāi)康模哼M(jìn)一步掌握各種評估方法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)任務(wù)：計(jì)算分析題1、某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1995年，原始價(jià)值100萬元，2000年和2003年分別 投資50000元和20000元進(jìn)行了兩次更新改造，2005

11、年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。調(diào)查表明，該 類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在1995年、2000年、2003年、2005年分別為110%125% 130% 150%該設(shè)備尚可使用年限為 6年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要 5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運(yùn)營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，所得稅稅率為33% 適用折現(xiàn)率為10%根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價(jià)值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X150吩 110%+型 150吩 125%+2< 150吩 130險(xiǎn) 144.67 （萬元）2）估算加權(quán)投

12、資年限加權(quán)投資年限=10X136.36 + 144.67 + 5 X6+144.67 + 2 X2.3 +144.67 = 9.66 年3）估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=9.66 + （9.66 + 6） =61.69%4）估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=144.67 X 61.69%= 89.25（萬元）5）功能性貶值估算第一步，計(jì)算被評估裝置的年超額運(yùn)營成本（5 4） X 12000= 12000 （%）第二步，計(jì)算被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本12000 X （1 33% =8040 （元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性

13、貶值額將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功 能性貶值額8040 X （P/A, 10% 6） =8040X4.3553 = 35016.61（元）=3.5 萬元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值=144.67 89.25-3.5= 51.92（萬元）2、某被評估設(shè)備購建于2005年6月，賬面原值100萬元，2008年6月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬元，2009年6月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案估基準(zhǔn)日為1999年6月30日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：2005年至2009年該類設(shè)備的定基價(jià) 格指數(shù)分別為

14、105% 110% 110% 115% 120%被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%規(guī)模效益指數(shù)為0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評估價(jià)值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X120% 105%+10< 120吩 115%= 124.72（萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=4X 114.29 + 124

15、.72 + 1 X 10.43 + 124.72 = 3.75 年3）估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=3.75 + （3.75 +6） =38.46%4）估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=124.72 X 38.46%= 47.97（萬元）5）估算功能性貶值第一步，計(jì)算被評估設(shè)備的年超額運(yùn)營成本1000X 12= 12000 （元）第二步，計(jì)算被評估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營成本12000X （133% =8040 （元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以 確定其功能性貶值額8040 X （P/A, 10% 6） =8040X 4.3553 =3501

16、6.61（元）=3.5 萬元6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=1 （60吩80% X X100%=1 （60吩 80% 0.7 X100%= 18.24%7）估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值）X經(jīng)濟(jì)性貶值率=（124.7247.97 3.5） X 18.24%= 13.36（萬元）8）求資產(chǎn)價(jià)值待評估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 =124.72 -47.97 3.5-13.36 =59.89（萬元）3、評估對象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)I型機(jī)組，該機(jī)組于 2006年5月20日購 置并投入使用，具設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A產(chǎn)品10萬件賬面原

17、值為150萬元，現(xiàn)評估人員 需要評估該機(jī)組于2011年5月20日的價(jià)值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù) 據(jù)資料：從2006年5月至2011年5月，該類設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù)2007年為102% 2008 年為101% 2009年為99% 2010年為100% 2011年為102% I型機(jī)組在2011年的出 廠價(jià)格為100萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價(jià)格的25%被評估機(jī)組從使用到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的60%估計(jì)評估基準(zhǔn)日后其利用率會達(dá)到設(shè)計(jì)要求；該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用7年；與具有相同生產(chǎn)能力的R型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運(yùn)營成本超支額大約在4萬元左右；折現(xiàn)

18、率為10%試評估確定該機(jī)組的市場價(jià)值。方法提示：1）運(yùn)用市場重置方式（詢價(jià)法）評估I型機(jī)組的過程及其結(jié)果重置成本：重置成本=100X （1+25%）=125（萬元）實(shí)體有形損耗率：實(shí)體有形損耗率=5X 60%/（5 X60%）+7X100%=3/10X 100%=30%評估值：評估值二125X (1 -30%)=87.5(萬元)2)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評估I型機(jī)組的過程及其結(jié)果重置成本=150X (1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實(shí)體有形損耗率=3/(3+7) X100%=30%功能性貶值=4X (1-3 3%)(P/A,10%,7)=2.68 X 4.8684=

19、13.05 萬元評估值=156.04 X(1 -30%)-13.05=96.18(萬元)3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場重置方式(詢價(jià)法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過51端口算為主)。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢昧耸袌龅呐袛啵?近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。實(shí)驗(yàn)三、無形資產(chǎn)評估實(shí)驗(yàn)?zāi)康模赫莆諢o形資產(chǎn)評估方法 實(shí)驗(yàn)任務(wù)：計(jì)算分析題1、甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是 三年前自行研制的，賬面成本為 80萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升了 25%該專利保護(hù)期10

20、年，剩余保護(hù)期6年，專業(yè)人員測算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤率為400%乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為4000萬元，成本利潤率為13%專業(yè)人員通過對該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨 勢分析，認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為 4年。通過對市場供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得 知，乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為 20萬件，成本費(fèi)為每件400元，未來4年期間的產(chǎn)量與 成本費(fèi)用變動不大，使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在未來第一、 二年為500元，第三、四年為450元。折現(xiàn)率為10%所得稅稅率為33%試確定該專利 的評估價(jià)值。方法提示:1)求利潤分成率80 X (1+25% X ( 1+400% /80 乂 (1+2

21、5% 乂 ( 1+400% +4000X (1+13% = 9.96%2)求未來每年的預(yù)期利潤額第 1、2 年：(500-400) X 20 = 2000 (萬元)第 3、4 年：(450-400) X 20 = 1000 (萬元)第 5 年：(430-400) X 20 = 600 (萬元)3)求評估值：9.96%X (1-33%) X 2000/ (1+10% +2000/ (1+10% 2+1000/ (1+10% 3+1000/ (1+10% 4+600/ (1+10% 5 = 352.2 (萬元)2、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評估。經(jīng)過預(yù)測該企業(yè)未來5年凈利潤分別為100萬元、110萬元、120萬元、150萬元、160萬元，預(yù)計(jì)從第6年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)， 即每年平均為160萬元。該企業(yè)一直沒有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且 其評估值分別為100萬元和500萬元。該企業(yè)有一尚可使用5年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn) 品每件可獲得超額利潤10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8萬件，經(jīng)過綜合生產(chǎn)能力和市 場分析預(yù)測，在未來5年每年可生產(chǎn)10萬件。折現(xiàn)率為6%試評估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。方法提示：1)計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值10011012015016016。南+(1+6%J+(1+6% + (1+6%J + (1+6%)+6%x(l