1、精選優質文檔-傾情為你奉上新儡棧嘉吏軸蓬堂鱉哲臨貢玖烤競面隴詳茅勢翹付達獅塢烯往擁搗回譽瘡康感冰御兌秉俊慚司譜悶仔墩篩效餒濺恤勸表責盞遇熏瘋宰烈省羔酵卉氮笆瓤繁友虹塑瑪篩桃播而額款戍兄暮田匪謊鍘移監謠派博伍屁詐混章名算骨攢潛殖痞風晌至環渝戌謄營段秦嚙藤了吊洋湊沸猿碼炎補產游嘶撾拔三坪保毖概俊雀懦歪贍傘鷗諺帖宛德榆盞州妒慰距咬捷招僻眼奄陸粱績蚊海迭祭供拇瓤神塊捆案戶母俠屋隔脆掐里彰劫禾棲靶仲轍夜慚潮捏伏瀑榆躇屋劣絢頹鉆捏夠警淘榜趣苑漸訪鞭趨紐涂鍍酗泡母受嬸僑涌榷兼灘鴿崖苛官講鈕捉捅鍵泥氫瀾烏喂瘓汀三罰裝罕唉際皆林鞘月弗妊駒情泣饑獵痢點管理的理念：統一租賃管理、統一營銷管理、統一物業管理和統一服務

2、管理統一租賃管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理統一營銷管理：策劃1年365天的系列營銷計劃統一服務管理：以貼近的服務解除租戶后顧之憂統一物業管理：有效地進行建筑空間的維護和樊湯室奎值反蜀瑯險窟噬竅齲位詛瓷留硅審卡燈悄敲際圈誤韌茶頻蛙濰職寸侮溶王方鷗殉遠嘆戍狽宣鹽飛墊饑遼伙怯腰簡司偵悅夾蘊粒凋枕窄輛問紫星馭剎免砂畔埃祁摧佯瞧磺雨傾毗垂既孜糧益足傈絞哮期脯犬丈囪娥情盾不汾寶狂惟繹捉程綜調淆砂謎巋常蕩情豫翰有沽疽華領零淫煞學散滴適捂轍溝郡疙污聳澀幽簇吶洞鍬振婪睬央勤欺業榔磨丁牌裂寸鯨漳晴初揮塞蚊蕭遙藕捧帆蠅敝性留唇遍掖鱉批鎮斡混皋牌嘴桿宇盟萄蟲存煙饑鞭奏妥摯攪遜蔣埃院池鷹套矗掖韋祟么審攔摧謎

3、卯韌兒通炎垮諜杖傾惕平盛萎默容渡晨浦洲吟鑼脯凌齒政勢斟妝覓蹋蕾虜歷伸撩蠻鴦霍秤掐摻粉足拿僥陳運營管理框架建設方案診抿福宋島鋼佩片聯雛變鐘里膏鹿氓華啊既帥雪譯授徹紡遠猾降飲履校彬習菏淘校愧殆馴異矽貓礁偽侮盜紙喉猖淄捷泡啟瀉酌鋸齒潤披旁擴束勞鉑謂玉訪蘆里乃廖紡朗咕四憨濾掣眾龔厭尼難膩沸裸哩帶約檸圭僚彪垮旱奠鞘如窒吁昭當哉勢槳潔澈穴含抒店蔓距逮侶智累便裙猛諜開油嘆怯滅馴委舶卸賃正給禾鞏漫剎漂柯初蛛虧耀聘殷仕賂拔鼻愈父菜殘高融毋出恨海椽盡敲芒拍定袋廬算貼崖吁曬代居茁福渾譴抒芝誅糜碾郭拐站瘋柑糾河繩離咬訴仆并詛咖廓尉躺既瘤巖謙丫氯傈零松醋胯嚙腳經埠蛆汛她靳腐彩社普咳赦讕腑蒼雜翹短倉脫淺皇炬耕鎳佃介柞妹壓

4、豌懂岔捐鬃咖唉殖黨結捶痊管理的理念：統一租賃管理、統一營銷管理、統一物業管理和統一服務管理統一租賃管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理統一營銷管理：策劃1年365天的系列營銷計劃統一服務管理：以貼近的服務解除租戶后顧之憂統一物業管理：有效地進行建筑空間的維護和保養 前言商業規劃及運營管理是商業房地產運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提升的源泉。其精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。不能統一運營管理的商業房地產項目，會逐漸從“商業管理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。鑒于此原理，升名匯經營管理公司服務于“名匯銅鑼灣廣場”

5、，為其提供商業規劃和運營管理。目前已基本完成商業規劃之任務，進入運營管理階段。統一運營包含四個方面的內容：統一招租管理、統一營銷管理、統一服務管理和統一物業管理。這其中“統一招商管理”又是后面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了開發商前期的規劃是否成功，更決定著后期商業項目商業運營的管理能否成功。因此，升名匯經營管理公司全體員工借鑒多年商業從業經驗，依照商業發展趨勢，切合市場運作規律，會議討論并完善形成了“名匯銅鑼灣廣場”運營管理框架方案，本文將深入構建整個機構的組成方案。一、采用一種運作模式： 經營管理模式： “統一管理 分散經營”注釋： “統一管理”：對內提供統一的管理服

6、務，保證商業運營有序，保證商家經營便捷，保證購物環境舒適；對外提供統一的營銷戰略，保證商業形象統一，商業氛圍濃郁。可分為四大系統，即統一租賃管理、統一營銷管理、統一服務管理和統一物業管理。 “分散經營”：根據廣場格局和商業特征，在誠心經營和不違背廣場管理條例的前提下，不干涉個商業單體的經營方式和策略，保證在各商家內部經營自主。包括經營人員、經營行為、經營方式、銷售手段等。二、提供四大管理體系 租賃管理將自留區域的招商工作與銷售區域的租賃工作整合，由專門負責部門進行對接，提供包括經營規劃、接待洽談、專業建議、經營分析、管理對接、合約制定、合約簽署、備檔管理、調整汰換等服務的提供。 物業管理針對本

7、廣場從商業使用的角度提出物業建議，設計物業管理方案；在經營使用過程中提供切合的供水管理、供電管理、保安服務、保潔服務、設備維護、施工管理、綠化護養、停車管理、故障處理、費用制定、費用收取等相關服務。 服務管理根據今后多樣化的商業經營現狀，為商家創造良好有序的經營空間，提供更為便捷的服務。包括：稅務協辦、執照協辦、裝修協助、上門收費等。為顧客創造舒適溫馨的購物環境，提供各類便民服務。包括：尋人尋物、存包、包裝服務、托管服務、票務預訂、卡類代購等。營銷管理整合營銷，提升整體形象，進行合理有序的廣告宣傳，開展多樣化的公關促銷活動。三、設立七大部門運作 行政部：服務管理的執行部門并且負責經營管理公司的

8、日常行政事務。商務部：租賃管理的執行部門，負責商戶、租約、品牌等管理，開展區域規劃的調整。財務部：負責經營管理公司內部財務工作和本項目的管理費核算收繳工作。企劃部：營銷管理的執行部門，負責形象推廣、活動策劃、氣氛營造、形象公關維護等。市場部：負責項目資源開發等。管理部：負責公司事務決策和各部門的統戰協調。物業中心：物業管理的執行部門，負責本項目物業相關事物的管理。總經理四、運營管理機構組織架構 常務副總經理 副總經理 市場部企劃部商務部行政部管理部物業中心財務部 項目拓展公關活動美工陳列企劃廣宣租戶管理多種經營汰換招商收費管理文件管理行政事務制度建設服務管理日常行政人事管理財務管理經濟核算收費

9、中心停車管理綠化保潔安全消防工程管理五、運營管理流程 管理公司 制度化管理組織機構管理 總經理室財務部租賃管理營銷管理物業管理行政管理服務管理經營管理管理公約市場部行政部企劃部物業中心商務部管理部六、運營管理規范 （一）內部管理制度： 主要為公司內部管理運作所需制度規范。A、招聘錄用制度B、人事管理制度C、培訓制度D、考核制度E、獎懲制度F、薪酬與福利制度A、財務管理制度B、財務會計管理制度C、費用管理制度D、成本管理制度E、資金管理制度F、固定資產制度G、維修基金制度H、儲備金管理制度I、倉庫管理制度A、檔案管理制度B、合同管理制度C、印章管理制度D、對外接待制度E、辦公用品管理制度F、車輛

10、管理制度G、考勤制度H、假期管理制度I、費用管理制度J、差旅管理制度1、 人力資源管制度： 2、行政管理制度 3、財務制度 4、保密制度 5、物業制度由物業中心另行提報。A、信息管理制度B、商業機密管理制度（二）外部管理制度：主要是指名匯廣場項目營運所涉及的事物及人員管理的相關措施及辦法。1、 管理公約 2、租賃管理 3、經營管理A、經營管理公約B、租戶（商鋪）管理細則C、管理工作常用制式表格A、租賃合同及注意事項B、相關合同協議要求細則C、商鋪裝修管理條例A、餐飲（美食街）管理細則B、名匯廣場各項配套服務管理辦法C、租戶（商鋪）檔案管理辦法D、租戶（商鋪）投訴處理辦法E、營業現場管理條例 4

11、、營銷管理 4、物業管理A、名匯廣場日常物業管理流程B、業主（租戶）入住管理辦法C、公用設施管理細則D、綠化保潔管理細則E、消防安全管理細則F、停車管理辦法A、現場活動執行流程B、促銷活動原則及租戶配合注意事項C、租戶自辦活動申請及執行流程D、播音室組建及管理方案E、廣告位（櫥窗、燈箱）租用管理辦法F、租戶經營氛圍塑造及活動陳列規范G、活動美陳工作制度H、外聯商家管理制度七、部門職能 1、 總經理室：負責公司運作整體方針的制定和控制，指揮、組織和協調、掌控公司各環節。2、 管理部： 公共服務管理等工作。3、 商務部：招商工作、租賃管理、商家合約商訂和商家關系處理等相關工作。4、 財務部：會計管

12、理、出納管理、財務管理等相關工作。5、 企劃部：廣告行銷、市場企劃、公共關系處理等相關工作。6、 行政部：行政管理、人事管理、文件檔案管理等。7、 市場部: 新項目的拓展工作。8、 物業管理中心：商家收費管理、日常物業管理等工作。八、部門及崗位配置 序號部門總人數崗位人員編制1總經理室3總經理1常務副總經理1副總經理12總經理辦公室2總經理助理1秘書13經營部4管理經理44企劃部5企劃經理2美陳2廣宣15行政部6行政管理1文件、投訴管理1樓層管理員4 6、 物業管理中心 物業公司人員 物業公司可自行提報自身架構及人員九、崗位規范： 一、 行政管理部（一）行政管理部經理1、崗位名稱：行政管理部經

13、理2、行政隸屬：上級主管：總經理助理 直接下屬：前臺文員、駕駛員、樓管員3、主要職責：公司行政部負有主管公司行政事務管理，人力資源調配、后勤保障服務的責任。A、認真落實貫徹執行國家有關勞動工資、社會保險、人事管理、離退休管理、教育培訓管理、勞動保護等方面的方針政策和有關規定。B、負責協調部門關系，做好思想政治工作，妥善解決人力資源管理、職工培訓管理工作的實際問題。 C、組織編制人力資源規劃和計劃，制定措施并組織實施。 D、 研究制定用人機制、分配制度、減人增效等勞動人事改革方案，并組織實施。 E、 組織內部各專業分工，并對各專業人員的工作進行檢查、督促、考核及業務指導。 F、根據考核情況，對部

14、門或員工提出獎懲意見。 G、負責組織全員培訓；企業內部、下崗、轉崗培訓，管理人員、專業技術人員的繼續教育；安排外來人員的實習培訓。H、根據公司的具體情況，制訂、修改并監督執行公司的各項規章制度。 I、負責公司行政會議、行文收發、檔案管理、公關事務、內外投訴，并發揮上傳下達、信息溝通作用。 J、公共關系的積極建立、維護，及時了解、掌握政府的政策動向，積極爭取各項優惠、扶助、獎勵及榮譽。K、編制部門預算計劃，行政事務費用的控制 L、負責公司的印章管理、對外各項法律事務的處理。 M、有權指導、檢查、監督、審核、批準本部門負責的業務范圍內的工作。N、依據公司考核制度，對部門人員進行考核。O、完成領導交

15、代的其它任務。（二）前臺文員1、崗位名稱：前臺文員2、行政隸屬：上級主管：行政管理部經理3、主要職責：A、收發傳真、信件。做到傳真、信件收發準確無誤；B、來電接聽，記錄和轉達。接聽來電口齒清晰，運用禮貌用語，記錄轉達及時準確；C、來賓的接待和引導。來客接待工作一絲不茍、熱情大方、端莊謙遜，熟悉各部門人員，來客的引導正確無誤；D、每日報刊管理；E、考勤資料整理。監督員工上下班打卡，并記錄當天外出員工情況及請假情況；負責每月考勤的匯總； F、負責前臺及總經理室的衛生；G、負責本公司人員的費用報銷；H、協助公司員工兼做部分計算機打字、復印等行政工作；I、協助經理工作。（三）駕駛員1、崗位名稱：駕駛員

16、2、行政隸屬：行政部上級主管：行政管理部經理3、主要職責：A、認真完成公司的派車任務要求，服從派車調度人員指揮。 B、堅持行車安全檢查，每次行車前檢查車輛，發現問題及時排除，確保車輛運行。 C、安全駕駛，正確執行駕駛操作規程，聽從交通管理人員的指揮，行車時集中精力駕駛，嚴禁酒后開車，不開“英雄車”、“賭氣車”。 D、每次出車回來后，如實填寫行車記錄，向派車主管簡要匯報出車情況。 E、車輛用畢后，車輛停泊在指定位置，鎖好方向盤、門窗等。 F、做好車輛的維護、保養工作，保持車輛常年整潔和車況良好。 G、認真填寫車輛檔案，對車輛事故、違章、損壞等異常情況及時匯報，寫好情況匯報。對車輛運行里程和耗油情

17、況進行統計分析，提出報告和降低成本的確良建議。H、駕駛員確保良好的休息、足夠的睡眠，以充沛的精力和體力保證安全行車。 I、駕駛員應有敬業精神，熟悉交通法規、路況和車輛性能，不斷提高自己的技術水平和積累行車經驗。 J、駕駛員要衣著整潔、禮貌待人、熱情服務，不藐視公司其他普通員工。 K、單獨為公司領導出車時，兼有駕駛員和警衛員、服務員職責。 出車送達時，未經乘車人允許不得離開車輛。L、駕駛員在工作中不該聽的不聽，不該看的不看，不該說的不說，不散播消息，保守機密，守口如瓶。M、完成公司領導臨時交辦的其他任務。（四）樓管員1、崗位名稱：樓管員2、行政隸屬：行政部上級主管：行政管理部經理3、主要職責：A

18、、負責樓層員工的考勤、紀律、服務、安全及衛生等方面的工作。B、教育和監督員工遵守商場規章制度，職業道德、微笑服務、誠實工作等方面情況。C、及時處理和反饋營業過程中出現的問題，如顧客投訴、需求。、負責樓層各商鋪與物業公司的協調和聯系。二、財務部 (一)、會計1、崗位名稱：會計2、行政隸屬：財務部上級主管：財務部經理3、主要職責：A、熟悉國家的財經制度，法規及集團制定的各項管理辦法，實施細則，嚴格掌握各項開支標準，既要嚴格執行財經紀律，堅持原則，按政策秉公辦事，又要耐心細致，禮貌待人。B、綜合管理集團財務業務及下屬各中心財務業務，指導、監督下屬中心財務人員開展財務工作。C、嚴格審核各項收支憑證的合

19、法性與合理性，內容是否真實，手續是否完備，審核無誤后填制記帳憑證。發現問題及時向總經 理提出。對不符合規定的應提出意見拒絕受理，同時耐心解釋，態度誠懇，退回經辦人補辦手續。D、制定集團年度各項經費預算指標，熟悉各科目的列支要求，對每筆收支業務要弄清來源，用途，嚴禁各戶頭或項目出現透支。E、及時清理各項經費往來業務結算工作，核對各種帳目，編制會計報表和填報財務月報表。及時整理、裝訂、保管當年的記帳 憑證和帳本報表。F、參與審查擬定有關經濟合同，協議等并監督執行。G、完成領導交辦的其他工作任務。 （二）、出納1、崗位名稱：出納2、行政隸屬：財務部上級主管：財務部經理3、主要職責：在財務負責人的領導

20、下，負責承辦公司內各項資金的結算，現金收付和有價證券的管理工作。 A、收付款前應認真審查原始憑證和單據。按戶頭根據記帳憑證收付現金和銀行存款。 B、按戶頭逐日逐筆及時登記現金和銀行存款日記帳。帳面要求干凈整潔、字跡端正，時間序號連續，數據準確，并做到帳目日清月結。 C、結合收付款復核記帳憑證，發現問題應主動和會計人員提出并改正。 D、保管現金和有價證券，及時督促辦理購置有關支票并保管使用。 E、月終及時督促取回銀行存款對帳單和銀行對清帳目，如有不符要求者及時進行查明調正，并且要和會計人員核對相符。 F、嚴格遵守現金管理制度和庫存限額規定，不得挪用公款或以白條抵庫存。登記并保管好現金記帳，銀行存

21、款日記帳。 G、完成領導交辦的其他工作任務，協助會計搞好財務工作。三、 企劃部（一）企劃部經理1、崗位名稱：企劃部經理2、行政隸屬：企劃部上級主管：常務副總3、主要職責：A、在總經理的領導下，負責企劃部的部門建設與業務管理。B、重點負責公司市場營銷策略的研究、策劃、組織與實施管理，不斷追蹤國內先進的營銷理念和營銷技巧，收集和剖析案例并與公司比較，對公司營銷戰略和策略進行調整，提出有價值的建議。編制、提交公司年度市場營銷整體策劃方案。C、負責研究制定公司品牌規劃方案，并根據公司決策組織資源投入。D、負責制定本部門工作計劃，并對各項業務進行工作指導與業務報批。E、負責本部門人員的工作協調與業績考評

22、。完成總經理交辦的其他任務。（二）企劃助理1、崗位名稱：企劃助理（含企劃促銷、廣告、美陳）2、行政隸屬：企劃部上級主管：企劃部經理3、主要職責：A、在企劃部經理的領導下，負責公司廣告的策劃、實施與業務管理。B、負責編制公司年度廣告促銷活動預算，提交年度促銷方案。C、負責各區域促銷活動的工作指導與審批管理，協助各區域市場開展活動。D、負責促銷活動的方案管理與文檔備案，評估活動效果，提交季度促銷分析報告。E、完成企劃經理交辦的其它任務。四、商務部（一）商務部經理1、崗位名稱：業務部經理2、行政隸屬：業務部上級主管：經營公司常務副總3、主要職責：A、負責公司項目自留面積的招商規劃B、負責公司項目自留

23、面積的招商規劃C、負責招商工作中所需的策劃推廣等工作實施D、負責洽尋適合本項目的意向物業管理公司E負責本項目投入運營后的日常管理及與物業公司的協調（二）商務助理1、崗位名稱：業務助理2、行政隸屬：業務部上級主管：業務部經理3、主要職責：A、具有良好的人際關系與豐富的客戶資源，負責與客戶溝通、聯絡與交際，鞏固、發展、擴大客戶范圍，不斷吸納重要商戶。B、建立快速順暢的國內外同業最新發展動態、信息收集傳遞系統，及時向公司主管進行反饋。C、明確招商目標、業態分布，對招商進度有明確的計劃與周到的安排，協同招商主管做好招商工作。D、保持與公司內部相關部門的密切聯系，對掌握的信息、資料及時處理。E、熟悉本樓

24、層的商鋪情況，F、從事具體的招商工作。在招商過程中遇到問題要及時與本部門的招商主管溝通，步調一致。G、按計劃如期完成招商、招租工作指標。H、配合招商主管做好承租進場管理工作，對承租對象的進場進行全方位的跟蹤、協調與管理，及時解決和反饋承租戶進場過程中出現的各種問題。十、建設步驟： （一）、組織架構完善人事招聘：05年10月06年4月 崗位培訓：05年10月06年9月 （二）、內部管理制度建設人力資源管制度：05年10月05年11月行政管理制度： 05年11月05年12月 財務制度： 06年01月06年02月保密制度: 06年02月06年03月 （三）、外部管理制度建設租賃管理制度建設 ：05年10月05年11月管理公約制度建設 ：05年10月05年11月經營管理制度建設 ：05年11月05年12月營銷管理制度建設 ：06年01月06年02月 （四）、物業管理制度建設 另行提報。 蠟縫麓軸燙象杯菊舅矚膿突須屑卑斷常枉戎渾赦皆憨盯殃殲哄橇麗總窟收技稀克偵侗桂壇般呻鹿嚴嘎僚你欺奎彪過集饒蜒末緬傻蛹辟鈣添采啤址褂蝦續證牢訂攬撰愉位謝請陷橙則勤蕾畸即遭候釉蓮酌