1、20132013年年8 8月月重慶市觀音橋商圈重慶市觀音橋商圈調(diào)研分析報(bào)告調(diào)研分析報(bào)告 以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域；商業(yè)營業(yè)面積近30萬平方米。商圈現(xiàn)時(shí)主要輻射的人口約10萬，同時(shí)加上龍溪鎮(zhèn)和黃泥磅在內(nèi)的北部人口大致有80萬左右，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。 從業(yè)態(tài)現(xiàn)狀來看，觀音橋商圈商業(yè)的發(fā)展正在悄悄的發(fā)生改變，中、高檔商業(yè)發(fā)展迅速，其原因主要是江北區(qū)大型及高檔的物業(yè)發(fā)展較快，高收入者居多，形成一個(gè)高消費(fèi)需求。一、觀音橋基本情況簡介一、觀音橋基本情況簡介 江北區(qū)觀音橋位于重慶渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是重慶市人民政府確定的五大商圈

2、之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐。 觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。目前，隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實(shí)施，龍湖北城天街、協(xié)信黃金海岸投入使用，該商圈正在進(jìn)行重新定位，希望吸引本區(qū)及以北消費(fèi)人群。商業(yè)營業(yè)面積近30萬方。u 2009年，觀音橋商圈商品銷售總額實(shí)現(xiàn)600億元，榮獲“全國百城萬店無假貨示范街”、“重慶十大標(biāo)志性景觀人氣王”、“重慶

3、十大時(shí)尚地標(biāo)”等榮譽(yù)稱號。u 2010年，觀音橋商圈商品銷售總額實(shí)現(xiàn)956億元，榮膺“中國最具競爭力商圈”和“重慶最美街巷”第一名，成功創(chuàng)建為西部首條“國家4A級旅游景區(qū)”的商業(yè)步行街。u 2011年，觀音橋商圈商品銷售總額一舉突破1000億元，成功打造成“西部領(lǐng)先、全國一流”的千億級品牌商圈，帶動(dòng)江北躍居重慶第一商貿(mào)大區(qū)。u 2012年，觀音橋商圈向商品銷售總額2000億元的全國一流品牌商圈昂首挺進(jìn)。u 2009年以來，江北區(qū)實(shí)施“1595”總體發(fā)展思路，區(qū)委、區(qū)政府將“觀音橋商圈再提升”確定為全區(qū)“九大重點(diǎn)工程”之一予以強(qiáng)力推進(jìn)。u 如今，“買品牌，首選觀音橋;看重慶，必逛觀音橋”已經(jīng)成為

4、一種時(shí)尚。觀音橋商圈正一步一個(gè)腳印，向銷售總額2000億元的全國一流品牌商圈昂首挺進(jìn)!二、觀音橋觀音橋主要經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要經(jīng)濟(jì)環(huán)境 據(jù)了解，觀音橋商圈目前擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)8000個(gè)、5000平方米以上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)40家、世界500強(qiáng)企業(yè)50家、金融保險(xiǎn)企業(yè)45家、酒店賓館100家、外商投資企業(yè)140家，200多個(gè)國際知名品牌及2000多個(gè)國內(nèi)知名品牌亮相各大商場。興業(yè)銀行、民生銀行、新世紀(jì)等總部企業(yè)，匯豐銀行、東亞銀行等外資銀行，哈根達(dá)斯、星巴克等國際知名品牌店紛紛入駐商圈，形成了突出的品牌凝聚效應(yīng)和強(qiáng)大的輻射能力。觀音橋商圈已成為江北商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心聚集區(qū)，成為各大知名企業(yè)競相投資的熱土。 地

5、區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)325.4億元、增長17.2%，增幅名列主城第一； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成367億元、增長38%，增幅名列主城第一； 商品銷售額突破1000億元，增幅名列主城第一； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)177億元、增長26.3%，增幅位居全市第一； 地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入完成37.1億元、增長25%，總量位居全市第一； 實(shí)際利用外資7.45億美元、增長82.8%，總量躍居全市第一； 群眾安全感指數(shù)達(dá)到95.05%，居主城區(qū)第一； 宜居重慶建設(shè)年度考核名列主城區(qū)第一。核心客戶群體：核心客戶群體：觀音橋商圈目前情況：觀音橋商圈目前情況：u觀音橋商圈商貿(mào)繁榮、業(yè)態(tài)豐富，擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)8000個(gè)、5000平方米

6、以上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約50家、5大主力百貨、6大購物中心、4家五星級酒店、150余家特色餐飲、30家中高檔休閑娛樂場所，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)立體業(yè)態(tài)格局。 u觀音橋商圈人氣鼎沸、商氣濃厚，日均人流量達(dá)35萬人次，日均銷售額逾3億元。u觀音橋商圈成功創(chuàng)建為西部首條“國家4A級旅游景區(qū)”的商業(yè)步行街，成為重慶乃至西部地區(qū)的現(xiàn)代都市旅游新地標(biāo)。通過4A景區(qū)的創(chuàng)建，輻射帶動(dòng)了周邊鴻恩寺公園、重慶市科技館、鐵山坪生態(tài)區(qū)等旅游景點(diǎn)的加速發(fā)展，依托購物休閑中心、浪漫休閑中心、生態(tài)休閑中心、文化休閑中心、餐飲休閑中心等五大中心建設(shè)形成都市特色旅游產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮區(qū)域旅游優(yōu)勢，拉動(dòng)商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、酒店業(yè)等大幅增長，打造現(xiàn)代

7、都市旅游的集散中心，成為拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)增長的都市旅游形象典范。u觀音橋商圈商業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)大，品牌效應(yīng)日益凸顯：金源大飯店年銷售額突破2億元;哈根達(dá)斯以年銷售1150萬元排名西南第二、重慶第一;星光68廣場Gucci(古馳)旗艦店以5萬元/平方米的銷售額位列中國旗艦店前三強(qiáng)。遠(yuǎn)東百貨在遠(yuǎn)東集團(tuán)全國同類店中銷售排名第一;世紀(jì)新都以年銷售額超22億元排名“重慶第一、全國前十”。 項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：1）我項(xiàng)目未開業(yè)，屬于未來產(chǎn)品，無現(xiàn)經(jīng)營實(shí)際狀況進(jìn)行比較，好壞僅在宣傳的方式和渠道上，如同白紙，可以盡情描繪；2）公司屬于全國布局的戰(zhàn)略，成功開發(fā)全國數(shù)個(gè)項(xiàng)目，對商戶投資及經(jīng)營信心

8、有一定的促進(jìn)，可借鑒其他城市現(xiàn)經(jīng)營比較好的項(xiàng)目做隱射，參照性較強(qiáng)； 3）大渡口商圈相比觀音橋商圈可發(fā)展性高，屬于投資性商業(yè)圈，在重慶人口密集的環(huán)境下，本地居民都能嗅到各種商機(jī)，可促進(jìn)經(jīng)營和銷售，由我司專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)全盤操作，能夠給商戶及消費(fèi)者一種嶄新的商業(yè)模式和購物體驗(yàn)，以此依據(jù)重慶大渡口實(shí)際情況開展定位與招商，可信任度和可行度高；4）我項(xiàng)目在大渡口商圈是目前最大面積的商業(yè)中心，可解決大渡口商圈品類不足，消費(fèi)單一的不足，打造一個(gè)集購物、娛樂、休閑為一體的商業(yè)中心，聚集人氣，配以恰當(dāng)?shù)男麄骱凸芾恚磥砬熬胺峭话恪Ａ觿荩毫觿荩?）、大渡口商圈發(fā)展較慢，目前大多數(shù)商業(yè)中心空氣、環(huán)境、格局、裝修、貨品

9、檔次都給人一種不信任的感覺，大渡口商圈消費(fèi)者多以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎邇r(jià)格品牌并不適合目前的大渡口。需要重新更改消費(fèi)者的認(rèn)知習(xí)慣，就要拿時(shí)間和實(shí)踐佐證。2）、從大渡口目前所有商業(yè)來看，商鋪?zhàn)饨鹌毡槠停軌蜻_(dá)到200元/月/以上的門面比較少，主要集中在新天澤購物廣場、義烏小商品城、金帝廣場及春光購物廣場的較好位置，對我場租金的定價(jià)有很大的制約；3）、常住大渡口的消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)單一，中老年和兒童占比很大，消費(fèi)中檔需求消費(fèi)主要集中在周末兩天，而且存在消費(fèi)外流嚴(yán)重的情況；4）、目前不了解大渡口消費(fèi)者潛在的需求，周邊商業(yè)氛圍雖發(fā)展較快，但并不濃郁，通過我場單一的努力不一定對消費(fèi)者構(gòu)成影響，和周邊商場聯(lián)盟的形

10、式可行性有待商榷。5）、結(jié)合本報(bào)告，可看出楊家坪商圈對我項(xiàng)目的發(fā)展有相當(dāng)大的沖擊。建議建議我項(xiàng)目找準(zhǔn)客戶群，針對目標(biāo)群加大營銷宣傳推廣，引進(jìn)主力店再結(jié)合我項(xiàng)目找準(zhǔn)客戶群，針對目標(biāo)群加大營銷宣傳推廣，引進(jìn)主力店再結(jié)合自身的優(yōu)劣勢制定合理的可實(shí)施的租金、優(yōu)惠等相關(guān)政策，自身的優(yōu)劣勢制定合理的可實(shí)施的租金、優(yōu)惠等相關(guān)政策，以達(dá)到良好招商以達(dá)到良好招商條件，完善招商工作。條件，完善招商工作。建議我項(xiàng)目定位為中低端購物商城項(xiàng)目，以多品種餐飲帶動(dòng)其他品類，低端建議我項(xiàng)目定位為中低端購物商城項(xiàng)目，以多品種餐飲帶動(dòng)其他品類，低端卻時(shí)尚的品牌產(chǎn)品帶動(dòng)人流量和交易量，形成一個(gè)大渡口商圈自己的購物中卻時(shí)尚的品牌產(chǎn)品帶動(dòng)人流量和交易量，形成一個(gè)大渡口商圈自己的購物中心，完善消費(fèi)者消費(fèi)需求。心，完善消費(fèi)者消費(fèi)需求。 建議建議我項(xiàng)目應(yīng)該定位為以時(shí)尚年輕為主，集吃、喝、玩、樂、購一體的綜合我項(xiàng)目應(yīng)該定位為以時(shí)尚年輕為主，集吃、喝、玩、樂、購一體的綜合購物中心。找準(zhǔn)客戶群，針對目標(biāo)群加大營銷宣傳推廣，引進(jìn)主力店再結(jié)合購物中心。找準(zhǔn)客戶群，針對目標(biāo)群加大營銷宣傳推廣，引進(jìn)主力店再結(jié)合自身的優(yōu)劣勢制定合理的可實(shí)施的租金、優(yōu)惠等相關(guān)政策，招商前景及發(fā)展自身的優(yōu)劣勢制定合理的可實(shí)施