1、世家領地世家領地山水郡山水郡 整合營銷報告整合營銷報告第一部分第一部分市場研究篇市場研究篇一、整體房地產市場現狀一、整體房地產市場現狀 各類數據持續上揚，整體市場高位運行各類數據持續上揚，整體市場高位運行 全市價格穩步上升，浦東價格一步一階全市價格穩步上升，浦東價格一步一階 市場運行分析市場運行分析 從整體市場運行情況看，上海房地產業仍處于快速發展過程中的市場繁榮階段，預計短期內市場將持續走高，但對于市場過熱現象應引起重視。 價格分析價格分析 全市價格在2003年繼續攀升，至四季度市場均價約在每平米6500元左右，年平均漲幅超過20，局部超過50。但政府在2004年調控目標是價格增幅在12左右

2、。對本項目而言，價格的持續高漲對本項目的營銷是極為有利的。但值得注意的是，本案周邊的不少地塊也已被金地等開發企業拿走，這些地塊存在競爭，但也與本案一起形成相互促進的發展格局。真正對本案產生影響的是本板塊周邊的同類物業。本案的價格定位必須充分考慮上海整體市場的價格走勢以及上述地塊所帶來的價格影響。 二、二、上海市房地產市場發展趨勢上海市房地產市場發展趨勢項目分析項目分析 宏觀經濟推動房市良性發展，但新策、利率宏觀經濟推動房市良性發展，但新策、利率等影響不容忽視等影響不容忽視（121號文、國務院通知、利率調整、期房不得轉讓、物業稅） 三、上海市房地產市場供需情況分析三、上海市房地產市場供需情況分析

3、 供需市場基本平衡，開發商供需市場基本平衡，開發商“惜售惜售”應正確看應正確看待待 從2003年全年的市場狀況看，空置房僅100萬平米，全市供需關系基本均衡。在2003年出現了較為嚴重的“惜售”現象，這是開發商看好樓市的結果，但“非正常囤積”有可能在房市生變后加劇“恐慌”，提請開發商注意由此所引發的風險。 四、客戶群體對房地產需求分析四、客戶群體對房地產需求分析 20032003年市場持續走熱，市場上的客戶群體體現出以下年市場持續走熱，市場上的客戶群體體現出以下幾個方面的特點：幾個方面的特點： 一、購房者投資、消費的需求比例趨于平衡，追求生活品質 促進閑居比例適度上升，購房者對市場的理性認識增

4、強。二、各種物業的投資、消費比例各有升降。購置獨立別墅、 商鋪和產權式辦公樓的比例有所上升，而聯體別墅、酒 店式公寓的需求增長相對遲緩甚至有回調趨勢。三、上海樓市的高中低價房“468”的結構基本形成。單價 8000元成為上海樓市高價房新的起點。 通過對客戶需求的調查，可以發現，客戶對多層物業的通過對客戶需求的調查，可以發現，客戶對多層物業的需求在需求在48.7%48.7%，對小高層物業的需求在，對小高層物業的需求在44.8%44.8%，對高層物業，對高層物業的需求在的需求在12.5%12.5%，對別墅物業的需求則占到總客戶的近，對別墅物業的需求則占到總客戶的近8%.8%.這只是針對全市的客戶群

5、所作的調查，可作為本案在物業這只是針對全市的客戶群所作的調查，可作為本案在物業形態方面以作參考，但具體的物業類型及產品定位須視本形態方面以作參考，但具體的物業類型及產品定位須視本項目的其他因素而定。項目的其他因素而定。 五、本案周邊地區房地產現狀及發展分析 三大板塊發展不均，浦三板塊潛力較大 上南板塊威脅仍在，同質競爭難以回避 在外環線以南區域，樓盤較少，比較具規模的主要有康橋地區的多個別墅社區，以及少量的混合型社區，一方面由于其地理位置相距本案較遠，另一方面由于其供應量有限，故對本案的影響并不大。 由于本案位于浦三路西側，故對本案產生影響的基本是同區域內的產品，上南板塊有大量的潛在樓盤存在，

6、且與本項目一樣，均屬于中密度住宅區，屆時，這些地塊所構成的競爭威脅較大。南浦大橋板塊由于其區位關系，樓盤的檔次和產品定位與本項目有一定差別，且距離較遠，故影響較小，競爭威脅大大減弱。六、本案周邊地區潛在市場供應量預測正視內憂外患的開發勢態，挖掘自身優勢突出重圍地塊名稱 占地面積（） 容積率 建筑面積 （） 土地出讓金 (萬元) 備注 三林鎮1號地塊 235400 1.1 258940 246.44 每畝地價246.44萬，樓面價3359元/平方米 三林鎮607街坊1宗43902.5111018.9213不含動遷費 三林鎮聯豐村17宗364081.450971.2831三林鎮聯豐村11宗5040

7、51.4975103.451230三林鎮1418681.7241175.6851.2三林中林7/6宗941421882862.1三林鎮勝豐村18/2、18/3宗749281.397406.4449.6 從潛在的供應量看，處于本項目周邊的開發地塊供應充足，且平均容積率在1.64左右，與本項目相仿，均屬中密度住宅區，且不能排除同期上市的可能性，將對本項目構成一定的威脅。 其次，從本項目周邊看，處于隨時可能開工的條件之下，有著相同的區域優勢和地理條件，且在產品定位等方面也將對本項目產生深遠的影響 。七、本板塊可比性競爭樓盤分析七、本板塊可比性競爭樓盤分析 對比樓盤缺乏，產品定位需以其他板塊為參照物對

8、比樓盤缺乏，產品定位需以其他板塊為參照物 周邊地塊充足，尋求創新是本案進入市場之保證周邊地塊充足，尋求創新是本案進入市場之保證 從價格情況看，日月豪庭目前每平方米6000元（公寓）、7300元（別墅）的價格對本項目有參考意義。本項目的別墅物業的價格增幅可基本保持與公寓物業的增幅同步。 本案威脅點本案威脅點：本項目周邊容積率相似，周邊地塊開發商較具實力，將遭遇產品定位類似威脅；2004年面臨政府對房市的調控，政策影響難以避免；本案機會點：本案機會點：區位優勢，可充分利用水景營造環境；規模優勢，是周邊地塊中面積最大的一塊，可自由規劃；交通優勢，本案位于楊高南路中環線邊，出行優勢明顯；第二部分第二部

9、分產品解析篇產品解析篇 一、一、規劃解讀規劃解讀 主要經濟指標 大面寬的完整基地，在整個板塊中可謂翹楚 適合中低密度建筑排布總建筑面積約17萬平方米 中大型社區建筑密度23% 常規尺度綠地率45% 常規尺度建筑限高40米 景觀亮點與密度規劃上制約因素 二、總體規劃定位二、總體規劃定位 依據開發商提供的規劃方案設想，在小區中部規劃大面積高爾夫球場綠地，而從南側三林塘港至北部華夏西路沿線，依次規劃聯排、小高層、聯排、小高層的交替布局形式。其優點不言自明，但對其不利的條件我司有以下觀點陳述：1. 從使用效率和維護成本考慮，大面積的果嶺綠地的實用性較低， 且較高的建設成本和維護費用會對經濟核算帶來巨大

10、影響。2. 將聯排別墅與小高層混合交錯排布，在管理上將帶來很大困難， 且難以滿足不同層次客戶的不同需求。難以進行品質的區位劃分。3. 在地塊本身南北進深淺的特點下，中心地塊規劃大面積果嶺將 造成地塊的平面利用率較低。4. 地塊兩側臨近河道的優勢未能得到充分的發揮。5. 本項目的主流客戶群是高爾夫消費邊緣群體，影響力不大。 草案一草案一 總體規劃描述總體規劃描述 將樓盤規劃成以街區型聯排別墅住宅作品質主打，形成東西、南北兩條軸線，以聯排別墅與小高層綜合規劃為目標的一體化住宅樓盤。 景觀規劃描述景觀規劃描述 為了增強產品自身的賣點，強化水景均享，在地塊入口南北軸線中心位置規劃人工湖，為實現土方平衡

11、，在東西中軸線設集中綠化坡地（最高處3M）。將地塊自然地分割成南北兩塊，再利用南北兩門的對流通道，將整個地塊分成四個區域。 此規劃建議有以下幾大基本出發點：此規劃建議有以下幾大基本出發點： 利用小區自身的景觀平面布局，將地塊分成南、北兩塊，便于在不同的景觀資源區，根據規劃控制要求，規劃不同的產品形態。東西走向布置的坡地綠化景觀，形成一道宏偉的景觀走廊，好似龍脈的走向。蘊涵無限的寓意內涵。借助地塊東側及南側的天然河道，將水域面積通過一定的規劃線路引入到地塊內側，有望使地塊整個東南側成為背靠坡地綠化，南依天然水岸的優質景觀區。南側利用臨近水域的特點，將天然河道引入內側，并利用河道與綠地的組合，在南

12、塊聯排別墅區規劃一小型推桿果嶺。利用樓盤南北兩個出入口的資源條件，將樓盤很自然的分割成南北兩塊，形成干擾較少，而又很好的保證了小區的整體性。在東南塊優質景觀區可考慮雙拼產品，并利用天然河道，可引入游艇碼頭規劃方案。 草案二草案二 總體規劃描述總體規劃描述 利用小高層的占地優勢和空間利用率，在保證地塊限高規劃的要求下，留出足夠的地域面積來規劃集中綠化景觀，以期利用自然景觀和人造環境的綜合營造，打造超豪華公共景觀社區。 景觀規劃描述景觀規劃描述 從地塊條件考慮，利用外形方正、東西面寬的特點，在地塊中心區域集中規劃大面積集中景觀，形成地塊中心的高爾夫景觀軸線鏈。 此規劃設計方案有二大特征：此規劃設計

13、方案有二大特征： 1. 在地塊中心區域，出現強勢景觀賣點完整高爾夫 景觀區域。 2.在充分利用地形優勢的情況下，實現小高層產品低密度、 大綠化的規劃戰略。根據以上論證，對以上兩種方案有幾大結論：根據以上論證，對以上兩種方案有幾大結論： 從規劃角度從規劃角度1、方案一與方案二相比，各單元物業所享受的視野景觀更 為均衡。2、方案一與方案二相比，更與地塊南北狹長的地形相適應。 在單元排布上更具靈活性。3、方案一較為豐富的景觀規劃元素是市場賣點的有力支撐。從市場角度從市場角度 1、在激烈的市場競爭條件下，為了使樓盤更具競爭力，必 須在產品規劃上求新求異，利用創新意識和品質塑造來 達到吸引目標客戶的目的

14、。而兩種方案相比之下，方案 一因融合了多種物業形態和豐富的景觀元素而更具優勢。2、在周邊地塊的規劃容積率相當的情況下，盡可能的使產 品多樣性能有效地將低市場運作風險。 。 從經濟分析角度考慮從經濟分析角度考慮1.在聯排規劃面積進行有效控制的前提下，小高層的品質不會因為密度的提高而降低，反而因為有聯排別墅的加入而使整盤銷售利潤獲得提高。2.產品形態的多元化，使各產品之間形成相互的烘托和補充。通過聯排別墅的品質塑造，來達到整個樓盤的價值提升。從而有機會獲得更高的經濟收益。3.方案二中大面積的高爾夫綠化，使樓盤的日后維護成本相對較高，實用性也不強。 從可操作角度考慮：從可操作角度考慮： 從方案的市場

15、運作風險考慮，以發展商別墅開發的品牌與荒島工作室以往操作的類似規劃樓盤（如涵合園），則方案一更具操作性和把握力。 我司根據綜合對比論證，第一方案優勢更大。 平面布局平面布局 在整體景觀布局的基礎上，考慮到地塊東、南兩側的天然河道以及中心大面積坡地綠地的優勢賣點，建議將東南側沿林塘港和分涇河一側以及果嶺綠地沿線周邊規劃聯排別墅，而在北側沿華夏西路沿線和地塊兩頭，集中規劃小高層公寓住宅。此規劃方案有以下基本出發點：1.將東南側沿河道一側以及果嶺綠化區集中規劃聯排別墅，使 該區域范圍內景觀資源的優勢發揮至極限。2.北側規劃小高層公寓住宅，使地塊的規劃允許容積率得到充 分利用。為項目開發獲得投資回報最

16、大化創造條件。3.小高層公寓住宅的集中規劃和聯排別墅相對歸集的平面布局， 使樓盤對于兩種不同形態、不同定位的產品得以適當的分離， 便于針對不同的目標客戶，提供不同需求的管理服務。4.通過一些綠化、道路等將其進行軟性分割。但又在聯排 別墅充分享受景觀資源的同時，又使小高層公寓樓借助 較高的樓層，使享受小區整體景觀資源的賣點得以釋放。5.北側的小高層的排狀布局，有效的降低了來自華夏西路 以及楊高南路城市快速主干道的噪音及環境污染。保證 了小區內部較高的物業綜合品質。6.考慮到地塊東南側較西南側的景觀資源更為優越，在別 墅區平面上，東側的建筑密度可適當降低（如規劃雙 拼），以提高其品質，而西側可適當

17、提高聯排單元數。房型方案房型方案結合社區的整體規劃定位以及與本項目同期開發的周邊其他競爭樓盤的差異化市場策略，在房型方案的選擇上，有以下基本思路供參考： 建議將聯排別墅的單套面積控制在180-200平方米之間，以2-4個單位為一組，利用各組的整體外形，將各組的建筑立面和風格進行綜合整體處理。形態上將摒棄“豬圈式”產品，導入北歐小鎮街區聯排單元，再以4-5個單元組成一個組團，通過單元平面布局的處理，利用組團建筑的自然圍合，形成組團內部建筑之間的內庭景觀。每套聯排別墅在房型設計上，兼顧內部有效空間的利用和室外活動空間（如露臺）的完美銜接。在每套單元內部盡量設置挑空空間。以增強使用空間的舒適感和舒展

18、性。在單套聯排別墅的房間設置上，不必過度追求臥室的數量。而更應考慮到其他功能活動空間的利用。經濟房型經濟房型-人氣凝聚人氣凝聚在一定的總價控制范圍內，以犧牲一定的室內有效使用面積來達到居住環境、鄰里層次、配套服務等多方面的生活享受，是有相當的誘惑力的。可在經濟型房型單元適當提高每單元樓層的戶數（如一梯三戶）以保證其規劃容積率的要求。對于同一單元中的東西兩側房源，應盡可能保證各使用空間的全明設計及南北通透。單套面積可基本參照以下標準： 精致一房： 60-70平方米比例15% 幽雅二房： 85-95平方米 比例 40% 安逸三房： 110-120平方米 比例 25% 舒適三房： 130-140平方

19、米比例20%面積配比面積配比 以綜合容積率1.6計算，按項目總占地10.81萬平方米為基準，將聯排別墅容積率控制在0.8左右，小高層容積率控制在1.75。則建議聯排別墅占地2萬平方米，總建筑面積1.6萬平方米，按平均每戶190平方米計算，共約84套。按小高層占地8.81萬平方米計算，總規劃建筑面積約15.4萬平方米。開發控制節奏開發控制節奏 從項目現有的資源條件，綜合產品的營銷策略，建對整個開發地塊分成三階段：第一階段：西側靠楊高南路部分的小高層 體量8萬平方米 以此開發節奏進行控制，主要有以下考慮：v為保證樓盤在先期具有較強的人氣注入，建議第一階段先期開發西北側的小高層。v第二階段將聯排別墅

20、推出，將樓盤的整體品質抬高到一個新的高度。有利于在綜合品質上抬高物業的競爭力。v聯排別墅的盡早推出，為其有足夠的市場消化提供基本條件。v西側小高層單元建成后，可通過中心綠化坡地，與聯排別墅群連成一體，在出行上亦可通過南側主入口進行。 第三部分第三部分銷售控制篇銷售控制篇 建議價格走勢原則：建議價格走勢原則：穩開快走微幅上調價差適度動態控制隱性降價。推廣進程控制推廣進程控制假設項目在2004年7月可進行一期開盤銷售，則暫排定以下推廣進程：前期預熱：樓盤形象概念的前期炒作第一波：西塊小高層展露頭腳表現均價6800元/平方米第二波：聯排別墅隆重登場表現均價9000元/平方米第三波：東塊小高層全面上市

21、表現均價7000元/平方米總銷售周期共12個月各階段實際銷售時間及間隔根據工程進度再作動態控制資金回籠計劃資金回籠計劃 階段 建筑面積 銷售回籠資金 （萬平方米） （億元）整盤銷售單價：7094元/平方米備注：此資金回籠計劃與方案二全小高層設計對比，按17萬平方米 分兩期開發，q整盤銷售均價為6894元/平方米結論：與方案一相比，則方案一比方案二在回籠資金總量上要贏余 3400萬。進一步證實了方案一在投資回報上的優化性。第四部分第四部分 營銷推廣篇產品的核心產品的核心使用價值使用價值 產品的形體產品的形體 產品的外延產品的外延 從有形和無形兩個方面來認識產品，其整體可分為如從有形和無形兩個方面

22、來認識產品，其整體可分為如圖所示的三個層次：圖所示的三個層次： 產品的核心。產品的核心即產品的使用價值。產品的形體。產品的形體是指表現為具體形態的實物造型。產品的外延。產品的外延是指消費者購買產品時所收到或感受到的 品牌、服務等利益的總和。目標客戶定位：有一定事業基礎，追求生活品質的群體。年齡：3550歲。 二、推二、推 廣策略廣策略（一）推廣案名 推廣案名 “世家領地世家領地山水郡山水郡” “領地”強調這是一片精神高地。“山水郡”強調這里的貴族生活是有章可循的 “郡”指的是建筑形態與景觀優勢的疊加。 廣告宣傳主題：廣告宣傳主題：五脈合一五脈合一 天脈：自然資源天脈：自然資源 地脈：建筑規劃地

23、脈：建筑規劃 水脈：護城河水水脈：護城河水 人脈：人文氛圍人脈：人文氛圍 交通動脈：空間自由跨度交通動脈：空間自由跨度 （二）廣告基調、風格的確定（二）廣告基調、風格的確定 （三）廣告主題1、預熱期、預熱期 在在“世家領地世家領地山水郡山水郡”正式開盤之前，主打形象廣告。正式開盤之前，主打形象廣告。系列廣告文案一：系列廣告文案一：“天脈傳承天脈傳承 私家領地風光悠游私家領地風光悠游”世家領地世家領地山水郡位置獨特，麗質天成山水郡位置獨特，麗質天成兩條天然河流與中環線將之圍合兩條天然河流與中環線將之圍合猶如護城河般將小區標識，王者氣度卓然猶如護城河般將小區標識，王者氣度卓然 系列廣告文案二：系列廣告文案二： 輕松簡單輕松簡單 貴胄生活貴胄生活 2 2、開盤期、開盤期系列廣告文案一：系列廣告文案一： “世家領地山水郡”盛大公開 年 月 日 是應該告別城市污染的日子 是躺在草地呼吸清香的日子 是駕御游艇氣宇軒昂迎風破浪的日子 更是擁有私家領地，做生活