1、論文摘要近年來房地產行業迅速擴張和上漲勢頭，2021年是房地產持續走高的高點。自2021年，受經濟危機和國家從控制房地產企業從銀行的貸款，到嚴格的限購令的房地產政策的影響，萬科集團盈利狀況呈現出疲軟態勢，盈利情況較2021年有所下降。本文以真實財務報表為分析原材料，以財務分析有關理論為依據，主要通過比率分析法來比照分析萬科集團從2021年到2021年的主要財務數據，找出萬科各主要財務指標近年來的變化狀況和變化趨勢，更好的了解企業狀況和開展趨勢，以及國家的調控手段對企業的實際影響水平。關鍵詞 財務報表分析 資產結構 償債能力 盈利能力Abstract In recent years, the r

2、eal estate industry rapid expansion. Since 2021, suffer economic crisis and national strict restrictions on real estate policy implications, Vanke Group profit condition presents fatigued and weak state, profitability is relatively dropped somewhat 2021. Based on the analysis of financial statements

3、 to the relevant theory as the basis, mainly through the ratio analysis method to analyze the Vanke Group in 2021 and 2021 a major financial data, identify the major financial indicators of Vanke recent changes and trends, to better understand the business situation and development trend.Key words:

4、analysis of financial statements; asset structure; debt paying ability; profit ability目錄論文摘要1關鍵詞1一 所選公司概況 3二萬科財務報表分析3（1） 資產結構分析3（2） 負債結構分析4（3） 償債能力分析6 1 短期償債能力分析6 2 長期償債能力分析6（4） 盈利能力分析7 1 利潤總額分析7 2 期間費用及營業本錢分析7五財務效益指標分析8 三 結論9 四 致謝9 五 參考文獻10萬科集團財務狀況分析房地產調控政策下企業財務變化狀況一 所選公司概況萬科企業股份，成立于1996年10月，是目前中國最

5、大的專業住宅開發企業，也是股市里的代表性地產藍籌股。總部設在深圳，至2021年，已在20多個城市設立分公司。2021年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2021年實現營業收入486億，營業利潤142億，毛利率29.2%，實現凈利潤52.8億。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在開展過程中先后入選?福布斯?“全球200家最正確中小企業、“亞洲最正確小企業200強、“亞洲最優50大上市公司排行榜；屢次獲得?投資者關系?等國際權威媒體評出的最正確公

6、司治理、最正確投資者關系等獎項。這些成績使萬科成為房地產行業的領軍人物。二 萬科集團財務報表分析一資產結構分析 表1 主要資產工程構成表工程2021年構成百分比2021年構成百分比資產總值215,637,551,742100%137,608,554,829100%流動資產合計205,520,732,20195.31%130,323,279,44994.71%貨幣資金37,816,932,91217.54%23,001,923,83116.72%應收賬款1,594,024,5610.74%713,191,9060.52%存貨133,333,458,04661.83%90,085,294,3066

7、5.46%非流動資產合10,116,819,5414.69%7,285,275,3805.29%固定資產1,219,581,9270.57%1,355,977,0200.99%在建工程764,282,1410.35%593,208,2340.43% 表2 主要資產工程變動表 工程2021年變動百分比2021年資產總值215,637,551,74257.70%137,608,554,829流動資產合計205,520,732,20157.70%130,323,279,449貨幣資金37,816,932,91264.41%23,001,923,831應收賬款1,594,024,561123.51%7

8、13,191,906存貨133,333,458,04648.01%90,085,294,306非流動資產合10,116,819,54138.87%7,285,275,380固定資產1,219,581,92710.06%1,355,977,020在建工程764,282,14128.84%593,208,234 資產總額比上期明顯增加，增長率高達57.70% 。流動資產的增加是導致資產總額增加的最主要原因，其中應收賬款，貨幣資金，存貨均有較大的增長幅度，應收賬款的增長翻倍值得注意。另外，非流動資產的增長幅度有限，主要是因為固定增產較去年相比下降。 由此可見，從企業資產數量來看，固定資產和流動資產都

9、比上期增加，流動資產增加幅度大于固定資產。 資產合理性評價：從資產各工程的比例關系來看，企業的流動資產比例很高，固定資產比例很低，充分表達了萬科作為房地產行業龍頭的地位。房地產行業同其他行業相比，不需要廠房、大型儀生產設備等固定資產，因此流動資產比例相對較大。萬科A流動資產的比例高達95%，可以保證它的盈利能力和周轉效率，對企業經營起到了決定性的作用，另外與其今年的大規模“囤地運動和營銷戰略有很大關系。2021年企業資金不合理占用數額較小，企業經營資金寬松，資產結構比擬合理。從資產結構的變化來看2021年與2021年相比，總體來看資產情況沒有明顯的好轉或者惡化情況。二負債結構分析 表3 主要負

10、債工程構成表工程2021年構成百分比2021年構成百分比短期借款0.92%1.29%應付賬款10.51%17.68%預付賬款46.20%34.42%應付職工薪酬0.88%0.87%應繳稅費1.97%1.28%其他應付款10.44%10.04%流動負債合計80.50%73.82%長期借款15.39%18.98%應付債券萬元3.61%6.28%遞延所得負債0.46%0.87%非流動負債合計26.18%負債合計萬元100.00%100.00% 表4 主要負債工程變動表工程2021年變動百分比2021年短期借款24.38%應付賬款3.83%預付賬款134.46%應付職工薪酬75.54%應繳稅費168.

11、97%其他應付款81.60%一年內到期的非流動負債105.71%流動負債合計90.50%長期借款41.64%應付債券萬元0.47%遞延所得負債7.91%非流動負債合計30.07%負債合計萬元74.68%萬科公司2021年的負債總額為萬元，比上年增加68,851.00萬元，增長幅度到達74.68%。公司的負債規模進一步增加，負債壓力有較大幅度的提高。在負債總額中，流動負債合計為萬元占負債總額的80.50%，其中預付賬款，應交稅費，一年內到期的非流動負債的高增長應提高關注程度。造成這一情況的主要一個原因是因為對于房地產企業來說，只要拿到商品房預售許可證后，為盡快回籠資金，房地產行業便開始預售，這樣

12、所得收入計入“預收賬款且數額較大，所以流動負債較高。預售賬款越大，說明房產銷售越好，資金回籠越快，企業效益較好。此外，預收賬款屬于非實付、無本錢行負債。一方面說明企業擴大經營和積極的營銷態度，另一方面那么說明企業的資金大局部來源于短期借款，負債壓力進一步增加，所以應該警惕。（3） 償債能力分析 表5 負債能力表工程2021年2021年速動比率流動比率現金比率資產負債率67.00% 1 短期償債能力分析 在短期償債能力分析中，流動比率和速動比率是很重要的財務指標。從數據表中我們可以看出，2021年企業的流動比率，速動比率，現金比率都有所下降，但資產負債率卻有明顯增加。由此可見，企業的償債能力有所

13、下降，而資產負債率的上升趨勢超過70%，說明企業本期營運資本較上期增加，企業利用長期債務融資的流動性資產增多，經營者對企業的經營還持有高調的態度，充分募集資金，經營企業。2021年，國家對房地產行業的抑制日趨明顯，萬科加大了樓盤的預售，不再進行工程儲藏。萬科在收到預售的樓款時只能計入流動負債中的預收賬款，相應的存款尚不能結轉，由于預售的樓盤的增加，2021年預售賬款較去年增加近1.5倍，進而也使應繳稅費增加一倍之多。現金比率的下降反響出萬科集團在近年的現金償債能力上的下降趨勢。 2 長期償債能力 企業的資本結構的合理性是影響長期償債能力平安穩健的一個根本要素，企業的資產中流動資產比重很大，且呈

14、現出明顯的上升趨勢，高于其他行業。萬科的大局部流動資產是短期籌資而得，風險較大，這種資本結構穩健性不好。企業的負債結構分析，2021年，萬科的流動負債占總負債的90%，預收賬款急劇增加，這是由于業務規模的擴大，但這種擴大是對于宏觀環境的被動反響，與之前的商業信譽和開展前景的看好有著本質的區別，這就影響了資金周轉問題，應引起重視。而長期負債的增長趨勢，說明企業充分注重長期負債的融資方式和歸還能力，同時也可以看出近階段萬科資金的需求迫切和資金缺口的擴大。整體負債結構的大幅度增加，使得資產負債率的進一步增加，現金比率減少，這種全面大規模的負債融資降低了公司的最大付息能力，使得企業長期償債壓力增加，長

15、期償債能力不穩定。綜上所訴，宏觀調控政策的變化，對企業的融資能力和償債能力提出了嚴峻的挑戰，土地政策的收緊，也進一步增加了企業的長期財務負擔，銀行信貸的全面收緊也是企業面對的現實。在今年，企業面臨資金緊張和債務負擔成為影響企業長期償債能力和短期償債能力下降的必然趨勢。四盈利能力分析 1 利潤總額分析 表6 利潤工程變動表工程 2021年變動比率 2021年利潤總額營業外收入1.48%營業外支出81.31%投資收益15.81%主營業務收入3.75% 2021年，利潤總額較上年增長了38.57%，主營業務收入增長了3.75%，投資收益下降了16個百分點，值得關注的是營業外支出大幅度減少。本期經營盈

16、利情況變化不大，主營業務收入比例只占整體收益的一半，企業整體盈利能力不強。 2 期間費用及營業本錢分析表7 期間費用變動表工程2021年增加比率2021 年營業收入3.75%營業本錢12.87%營業稅金及附加56.11%銷售費用37.35%管理費用28.04%財務費用12.11% 期間費用是企業降低本錢的能力和對本錢的管理水平有密切的關系。在營業收入增加的2021年，營業本錢和財務費用有12.87%和12.11%的下降，但是營業稅金及附加和銷售費用，管理費用的增加幅度更大，遠遠超過營業收入的增加速度。這反映出了企業除了市場銷售向好外，還反映出對期間費用的管理存在問題，企業內部本錢控制能力下降，

17、主營盈利能力減弱，應適當加以控制。表8 盈利指標變動表工程2021年2021年新增銷售凈利率銷售毛利率本錢費用利潤率總資產凈利潤率-凈資產收益率 本期銷售凈利率較上期上升，銷售毛利也較上期上升，說明企業總體盈利能力增強，銷售盈利也有增加。2021年本錢費用控制能力較上期有所增強，經營管理水平有所改良，本期資產盈利能力比去年有所下降，說明企業在資產利用效果方面存在問題，本期凈資產盈利能力比上期增加，說明企業的管理效益和盈利能力較去年有所好轉。 通過以上分析可見，萬科擁有較強的獲利能力，且這種獲利能力有著持續性和很好的穩定性。在2021年，房地產行業巨大的變化下，萬科一直保持了盈利水平的增長，除了

18、說明市場宏觀調控對房地產行業的壓制沒有太明顯的作用外，還表達出萬科的管理水平和業務能力。五財務效益指標分析表9 財務效益指標變動表工程2021年2021年增長率應收賬款周轉率應收賬款周轉天數存貨周轉率存貨周轉天數流動資產周轉率總資產周轉率從單項上比擬上期，應收賬款周轉率下降明顯，減少了15.8%，存貨周轉率和總資產周轉率都有所下降，但是不明顯。但是上升的有應收賬款周轉天數，存貨周轉天數，流動資產周轉率，其中存貨周轉天數增長過快。由此可見，應收賬款周轉天數及存貨周轉天數都上升，企業的經營周期也上升，說明企業銷售能力減弱且應收賬款的回收力度出現問題，而且本期資產周轉率較上期減少，說明企業資產經營能

19、力較上期減弱，資產效率減低。2021年，在財務數據上分析，萬科的數據不是像幾年前那樣全面長紅，一路飄紅，在資金的運用和資金的周轉變現上存在比擬大的問題。從另一方面也側面說明財務分析與報表分析的互補性及重要性，萬科在其他報表數據還不錯的根底上，應該及時發現財務數據帶來的信息，對宏觀對房地產的抑制盡早做出反響。三 結論綜上所述，從萬科2021年2021年財務報表分析，可知萬科的資產結構和負債結構比擬合理，屬于穩健型企業。資產負債率較高，開展積極，但是流動狀況較好，短期償債能力相對較強，但是長期償債能力較弱，資金的變現能力也有較大問題。盈利能力沒有明顯變化，但是上升趨勢不明朗。由于房地產行業受制于國家宏觀調控的力度較強，利潤空間不會擴大，為其以后的開展前景不被看好，而且金融危機給全球經濟帶來了極大地不穩定性，所以給公司經營帶來了一定的風險。總體而言，萬科的盈利能力，償債能力高于其他同類型企業和行業平均水平，屬于穩健性企業。但是企業暴漏出很多問題如長期負債能力偏低、現金的變現能力下降、存貨周轉天數急劇減慢等一系列問題。我認為企業首先應該適當考慮減少對房地產業務的開發和擴張，減少資金的需求量減少不必要的負債，其次加強內部控制，加強內部管理，提高公司的資金運用率。最后就是企業高層應對宏觀經濟有客觀的認識，及時調整部署，保持企業在客觀