1、關(guān)于加壓供水及其戶表工程管理工作的意見 鑒于目前巴城地價(jià)迅速上漲，商品住宅樓的開發(fā)繼小高層普遍出現(xiàn)之后，高層商住樓的開發(fā)又緊跟而上。隨之帶來的高樓加壓供水及其戶表工程的新問題擺在我司面前。為了研究和解決這一新課題，2007年11月1日公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理代總到技術(shù)發(fā)展部召集有關(guān)人員座談商討，并介紹了成渝兩地不同的管理模式，要求拿出一個(gè)適合巴城情況的初步意見，供公司參考決策。 為此，技術(shù)發(fā)展部邀客戶部、營(yíng)業(yè)部的負(fù)責(zé)人，重點(diǎn)交換了目前巴城加壓供水及其戶表工程方面的情況、意見和存在的問題，在技術(shù)發(fā)展部?jī)?nèi)部就各級(jí)文件相關(guān)內(nèi)容和技術(shù)方案進(jìn)行了比較充分的討論。目的是為了摸清實(shí)情，吃透政策，廣泛征求意見，為制

2、定方案明確方向和尋找切實(shí)可行的依據(jù)。對(duì)公司來說，高樓加壓供水及其戶表工程，既要滿足用戶服務(wù)，又要利于公司的經(jīng)營(yíng)管理，本著社會(huì)效益和企業(yè)利益雙兼顧的原則。對(duì)于該問題的看法和意見如下：一、現(xiàn)狀及問題1.加壓供水規(guī)模不大，已建成加壓泵站停多開少。 巴城目前現(xiàn)有的高樓加壓供水及其戶表工程的基本情況詳見統(tǒng)計(jì)表（附1），就加壓供水在全城的供水總量中所占比重看，目前的規(guī)模不大。據(jù)調(diào)查，已建成的19處加壓設(shè)施，除賓館、酒店在正常運(yùn)行外，其余大部分尚未使用或使用頻率很低。2.管理形式靈活多樣。 目前公司對(duì)已建成的高樓加壓供水管理形式不固定，主要有兩種：a、水司統(tǒng)管。主要是新建的11層以下的小高層住宅樓，按照省、

3、市及公司的文件要求必須加壓。大部分711層的加壓供水設(shè)施由房地產(chǎn)開發(fā)商投資或由我司對(duì)其接水點(diǎn)管網(wǎng)設(shè)施統(tǒng)籌增壓或供水調(diào)度措施，以滿足水壓要求。增壓設(shè)施（或措施）及其戶表工程的建設(shè)、安裝、維護(hù)和運(yùn)行全部由水司承擔(dān)，我司內(nèi)部按職責(zé)再劃分到各部門分工負(fù)責(zé)。b、開發(fā)商自管。目前巴城建成的地勢(shì)高位區(qū)的多層住宅樓和11層以上的高層商住樓，其加壓設(shè)施由房地產(chǎn)開發(fā)商投資和建設(shè)，建成后由開發(fā)商選擇（或自行組建）的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理、運(yùn)行、維護(hù)。其戶表工程由我司承擔(dān)，水費(fèi)按物價(jià)局批準(zhǔn)的全城統(tǒng)一的水價(jià)標(biāo)準(zhǔn)抄收。加壓后應(yīng)增加的那一部分水價(jià)收費(fèi)情況不明，據(jù)了解，有的打進(jìn)了小區(qū)物業(yè)費(fèi)中。 以上這兩種管理形式對(duì)我司的共同好處是

4、：戶表工程完全按公司的一戶一表實(shí)施辦法統(tǒng)一管理，已有章可循，內(nèi)部操作比較規(guī)范；外部開發(fā)商及用戶已經(jīng)接受，已初步形成比較正常的市場(chǎng)秩序。存在的共同問題是：我司或物業(yè)公司無政策依據(jù)，不能向用戶加收加壓部分水價(jià)。3.現(xiàn)有的管理辦法簡(jiǎn)單，主要針對(duì)小高層。 公司對(duì)加壓供水已經(jīng)出臺(tái)的管理辦法是今年十月一日正式實(shí)施的一戶一表安裝實(shí)施辦法中第5節(jié)“加壓工程”部分，只有4條規(guī)定：建筑超過七層以上（含七層），必須實(shí)行加壓。可由用戶自行安裝供水加壓設(shè)施。用戶自愿申請(qǐng)并交納費(fèi)用的，由公司滿足七樓以上供水壓力。實(shí)施戶表前，要現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定水壓，進(jìn)行戶表工程水頭損失計(jì)算，合理設(shè)計(jì)戶表工程水壓。4.經(jīng)驗(yàn)和問題。 從現(xiàn)狀來看，巴城

5、小高層、高層商住樓開發(fā)建設(shè)已形成一定規(guī)模，發(fā)展勢(shì)頭快。我司在多層住宅戶表工程的基礎(chǔ)上，高樓加壓供水和戶表工程也隨之起步，積累了以下的一些經(jīng)驗(yàn)：a.內(nèi)部形成了較成熟的業(yè)務(wù)秩序、管理制度。b.基本已達(dá)到職能機(jī)構(gòu)完整，業(yè)務(wù)和技術(shù)力量雄厚，工程施工裝備配套齊備的水平。c.在外部條件上已經(jīng)得到房地產(chǎn)開發(fā)商和客戶的認(rèn)同和配合，得到了政府部門在物價(jià)、行業(yè)管理和執(zhí)法監(jiān)督方面的政策支持。這些都是我們下一步搞好高樓加壓供水和戶表工程的資源條件，我們應(yīng)該充分加以利用。 在認(rèn)真分析現(xiàn)狀和總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)在高樓加壓供水中存在著不足和問題：a.現(xiàn)有隊(duì)伍難以適應(yīng)高要求。高層商住樓的加壓供水及其戶表工程對(duì)我司的

6、能力和水平是一個(gè)新考驗(yàn)。這是因?yàn)楦邔幼≌瑯桥c多層不同，它層數(shù)多，高度大，建筑面積大，居住人口多，使用功能多。要求有更完善的生活保障設(shè)施，更衛(wèi)生、舒適和安全的生活條件。在高層住宅中設(shè)備多、標(biāo)準(zhǔn)高、管線多，而且管徑較大，建筑結(jié)構(gòu)和水泵、消火栓、水箱、水表箱等各種設(shè)備在布置中的矛盾多。這使得我們不能再象過去搞多層住宅戶表工程那樣單純，不能單打一，必須與其他管線工程的施工密切配合，協(xié)調(diào)工作。高層供水水壓大，負(fù)荷大，管道常常在有限的管井中穿行，要求我們安裝的供水設(shè)施必須安全可靠。這些，國(guó)家制定的各種高層建筑技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)比多層住宅要求更高更嚴(yán)格。而我們已經(jīng)習(xí)慣于在多層戶表工作中的管理辦法、管理水平、技術(shù)

7、裝備和隊(duì)伍實(shí)力是否能夠適應(yīng)高層住宅樓提出的新要求，是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。b.老辦法不能滿足新情況。公司目前的管理形式和管理辦法，偏重在處理多層住宅的戶表工程業(yè)務(wù)方面，還無法適應(yīng)當(dāng)前巴城發(fā)展起來的高樓加壓供水和戶表工程的新形勢(shì)，不能用它去完全解決好工作中所遇到的諸多復(fù)雜情況和實(shí)際問題，還有待進(jìn)一步補(bǔ)充完善，需要制定出同時(shí)適合高樓加壓供水及其戶表工程的較完整、較系統(tǒng)的管理辦法，使之更具指導(dǎo)性和操作性。公司在這一塊新市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想也尚未響亮地提出來，應(yīng)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和分析，明確應(yīng)對(duì)加壓供水市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)策略。c.加壓部分的水價(jià)無政策支持。加壓供水的水價(jià)問題尚未提上政府的議事日程，其加壓

8、后如何收取其加壓部分水價(jià)，還是個(gè)空白，無章可依。二、外地管理模式根據(jù)代總提供的情況以及營(yíng)銷系統(tǒng)最近赴蓉考察情況的介紹，成，渝兩地對(duì)高層商住樓加壓供水和戶表工程分別采用了不同的管理模式：1.成都模式成都水司目前按兩級(jí)市場(chǎng)的管理模式處理高樓加壓供水的問題。大致情況是：一級(jí)市場(chǎng)，由水司面對(duì)開發(fā)商。供水企業(yè)按小區(qū)入院總表抄收水費(fèi)，相當(dāng)于將自來水躉售給小區(qū)開發(fā)商（或物業(yè)公司）。二級(jí)市場(chǎng)，由開發(fā)商（或物業(yè)公司）面對(duì)小區(qū)用水戶。高樓加壓供水及其戶表工程的投資、建設(shè)由開發(fā)商承擔(dān)。加壓站的運(yùn)行、管理和維護(hù)以及用水戶水費(fèi)的抄收由開發(fā)商（或物業(yè)公司）全部負(fù)責(zé)。其好處是：.水司不直接面對(duì)居民用戶，大大簡(jiǎn)化了管理層次和

9、環(huán)節(jié)，減少了矛盾；.消防用水量也能抄收回來；.減少了分戶表與總表的計(jì)量差損失。不足之處是：.與省、市文件中關(guān)于“一戶一表，計(jì)量到戶，水表出戶”的有關(guān)規(guī)定不符。.丟掉了加壓市場(chǎng)和戶表工程的收益，減少了工作量也減少了就業(yè)崗位。對(duì)于我司來說：這個(gè)辦法使我司現(xiàn)在推行的戶表工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)失去了所構(gòu)成的工程量的依據(jù)，戶表工程收費(fèi)的主體不再是我司，而是開發(fā)商，我司只能收取從管網(wǎng)接水點(diǎn)至小區(qū)總表前的工程費(fèi)用。.按照巴建發(fā)【2004】348號(hào)文件中關(guān)于“建設(shè)業(yè)主在住宅交付使用后，必須將室外水表箱移交城市供水管理部門統(tǒng)一管理，自來水收費(fèi)按現(xiàn)行規(guī)定辦理”的精神，當(dāng)開發(fā)商或物業(yè)公司與用水戶的供用水矛盾得不到妥善解決時(shí)，

10、必然會(huì)波及供水企業(yè)，水司仍會(huì)最終承擔(dān)其中相關(guān)義務(wù)和責(zé)任。政府最終也會(huì)要求水司出來解決遺留問題。2.重慶模式重慶水司對(duì)于高樓供水采用的模式是：下設(shè)一個(gè)二次加壓供水的子公司，公司內(nèi)部實(shí)行兩級(jí)管理。凡需二次加壓供水的一切業(yè)務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、戶表工程以及加壓站運(yùn)行管理，全部由二次加壓供水公司負(fù)責(zé)。人、財(cái)、物管理體制按總公司與子公司的關(guān)系處理。自來水按總表計(jì)量與二次供水公司進(jìn)行結(jié)算，加壓后的水價(jià)由二次供水公司按市場(chǎng)產(chǎn)品定價(jià)原則報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)后確定。與成都模式相比，重慶模式的優(yōu)缺點(diǎn)正好相反，互為補(bǔ)充。好處是：.擴(kuò)大了供水業(yè)務(wù)市場(chǎng)；.對(duì)我司來說維持了現(xiàn)行的戶表工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；.能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決用戶的矛

11、盾。缺點(diǎn)是：.直面用戶，管理面寬量大，矛盾多，需要服務(wù)更及時(shí)；.消防用水量難以收費(fèi)；.水表計(jì)量的總分差無法收回。三、 想法和建議 按照省、市相關(guān)文件的規(guī)定，參考外地的經(jīng)驗(yàn)，考慮巴城的實(shí)際情況，結(jié)合我司成功的經(jīng)驗(yàn)以及現(xiàn)有的人力、技術(shù)等資源條件優(yōu)勢(shì)，綜合相關(guān)部門的討論意見，對(duì)于公司今后如何加強(qiáng)高樓加壓供水及其戶表工程的經(jīng)營(yíng)管理工作，初步提出下面的一些想法和建議：1.全程服務(wù)，負(fù)責(zé)到戶。.這是文件的要求，供水企業(yè)職責(zé)所系。省、市兩級(jí)文件中均要求“一戶一表，計(jì)量出戶，城市供水企業(yè)抄表計(jì)量到戶”，并明確提出，住宅交付使用后，必須將水表箱移交城市供水管理部門統(tǒng)一管理，自來水收費(fèi)按現(xiàn)行規(guī)定辦理。對(duì)于七層及以

12、上成套居民住宅，文件同樣明確提出按四川省城市供水管理?xiàng)l例和城市供水價(jià)格管理辦法的有關(guān)規(guī)定和設(shè)計(jì)規(guī)范，結(jié)合實(shí)際情況實(shí)施，并未排除供水企業(yè)服務(wù)和抄表到戶的義務(wù)和責(zé)任。.積極介入，主動(dòng)把握加壓供水市場(chǎng)。公司如果從申請(qǐng)一開始就介入管理加壓供水和戶表工程，直至抄表到戶。這不僅大大擴(kuò)展了公司的經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍，積極主動(dòng)地把握住了二級(jí)供水市場(chǎng)，同時(shí)能夠直接跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)中間環(huán)節(jié)的矛盾和問題，切實(shí)有效地解決供需矛盾。通過全程服務(wù)，負(fù)責(zé)到戶，減少了很多后遺癥，防止和避免了開發(fā)商（或物業(yè)公司）可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁來的供水責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。2.預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，制定經(jīng)營(yíng)對(duì)策，確定水司的主導(dǎo)地位。加壓供水工作既已起步，新情況新問題既已出現(xiàn)，從

13、長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)，建議公司認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，綜合城市建設(shè)和城市用地的規(guī)劃和政策，預(yù)測(cè)巴城未來高層建筑的發(fā)展前景，結(jié)合公司自身?xiàng)l件和優(yōu)勢(shì)，當(dāng)仁不讓擺正城市供水的主角地位，充分發(fā)揮在加壓供水中的主導(dǎo)作用，努力成為安裝市場(chǎng)的主力軍，積極主動(dòng)全方位把握供水市場(chǎng)，以主體姿態(tài)制定出高樓加壓供水及其戶表工程近、遠(yuǎn)期的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)及對(duì)策，分階段實(shí)施。3.先統(tǒng)后分，分步推進(jìn)。從現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)情況看，巴城目前高層商住樓總規(guī)模的比重和用水量均不大，估計(jì)近一、兩年內(nèi)其規(guī)模也不會(huì)很大，相應(yīng)的業(yè)務(wù)工作量和安裝工作量也不會(huì)太大。從巴城的經(jīng)濟(jì)條件看，巴城也不能與成、渝兩地類比。因此，采用什么樣的管理模式，我們一方面要學(xué)習(xí)同行的經(jīng)驗(yàn)，另

14、一方面應(yīng)結(jié)合本地條件，不去照搬他們的做法。對(duì)此，我們提出巴城的高樓加壓供水及其戶表工程管理宜采取先統(tǒng)后分，循序漸進(jìn)，步步推進(jìn)的發(fā)展方式。即在最近一兩年內(nèi)實(shí)行公司統(tǒng)管、部門負(fù)責(zé)的方式管理，以充分利用現(xiàn)有的人力、技術(shù)資源條件和管理經(jīng)驗(yàn)，靈活多樣、短平快地解決問題。今后規(guī)模大了，業(yè)務(wù)量和工程量多了，就可以考慮把它獨(dú)立出來，組建二次供水服務(wù)公司，獨(dú)立辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)，使之成為公司下屬的二級(jí)機(jī)構(gòu)或子公司。4.細(xì)化職責(zé)，完善辦法。在目前規(guī)模小、練隊(duì)伍、打基礎(chǔ)階段，公司對(duì)加壓供水和高樓戶表工程實(shí)行統(tǒng)一管理，部門分工負(fù)責(zé)的管理辦法。可參照剛剛出臺(tái)的一戶一表的安裝實(shí)施辦法為藍(lán)本，但這個(gè)辦法主要服務(wù)于多層住宅戶表工程

15、，對(duì)于高層住宅來說就顯得太簡(jiǎn)約，不適應(yīng)。為了克服這些不足，還應(yīng)補(bǔ)充完善一些內(nèi)容，相應(yīng)增加業(yè)務(wù)部門的職能，使之對(duì)工作實(shí)踐具有指導(dǎo)性和操作性。我們認(rèn)為應(yīng)補(bǔ)充完善以下內(nèi)容：.客戶部。在受理申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)要求業(yè)主提供相應(yīng)的住宅建筑加壓供水及高層“一戶一表，水表出戶”的施工圖設(shè)計(jì)，交技術(shù)發(fā)展部審查合格后，才能受理后續(xù)業(yè)務(wù)。客戶部在簽訂供用水合同時(shí)，必須明確加壓供水設(shè)施的投資主體、建設(shè)主體以及加壓站運(yùn)行管理維護(hù)的責(zé)任主體。無論由誰(shuí)投資建設(shè)的加壓站均應(yīng)有工程質(zhì)量承諾書留存客戶部備案。客戶部從一開始就要介入和監(jiān)督加壓設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)行管理，并納入用戶戶籍管理內(nèi)容。開發(fā)商委托的對(duì)加壓供水設(shè)施管理的物業(yè)公司，應(yīng)接受城市

16、供水企業(yè)對(duì)其運(yùn)行管理情況的指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保用戶水壓、水質(zhì)和消防安全的要求。同時(shí)，客戶部應(yīng)為建星公司承攬加壓工程創(chuàng)造條件。.技術(shù)發(fā)展部。要直接介入或承擔(dān)高樓加壓供水和戶表工程的施工圖審查、修改和設(shè)計(jì)工作。本著“一戶一表一管”和“集中設(shè)置分戶表箱”的要求，遵循“因地制宜，因房制宜，科學(xué)設(shè)計(jì)，形式多樣，方便使用，有利安全，兼顧消防”的原則，擇優(yōu)確定技術(shù)方案。在設(shè)備選型上，盡量采用同一廠家的系列產(chǎn)品，注意在全城范圍內(nèi)各加壓站設(shè)備的互換性，禁止選用淘汰產(chǎn)品。在設(shè)計(jì)表箱表位時(shí)，要兼顧營(yíng)營(yíng)業(yè)部抄表人員的方便和安全。技術(shù)發(fā)展部要參與高樓加壓設(shè)施和戶表工程的驗(yàn)收，對(duì)不合格的工程有權(quán)提出整改并要求返工。.建星公

17、司。要適應(yīng)高樓加壓供水業(yè)務(wù)的新要求，加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，充實(shí)技術(shù)力量，完善業(yè)務(wù)體系，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，進(jìn)入加壓設(shè)施安裝工程和加壓站運(yùn)行管理托管業(yè)務(wù)的市場(chǎng)，向供水物業(yè)方面發(fā)展。為此，可先組織人員向重慶同行學(xué)習(xí)，進(jìn)而為公司下一步組建專門的二次供水公司做好業(yè)務(wù)和技術(shù)準(zhǔn)備。同時(shí)要隨時(shí)掌握當(dāng)前城市高樓加壓供水設(shè)施相關(guān)的供貨及市場(chǎng)信息，熟悉內(nèi)部業(yè)務(wù)承接情況，實(shí)行加壓設(shè)備器材計(jì)劃供應(yīng)管理辦法，保持合理的庫(kù)存，為加壓供水做好物資保障。.營(yíng)業(yè)部。要專門研究加壓后的戶表水費(fèi)抄收的新辦法。可結(jié)合建星公司承接的小區(qū)加壓站托管業(yè)務(wù)，建立代收水費(fèi)業(yè)務(wù)關(guān)系，方便高樓小區(qū)用水戶。.管網(wǎng)所。要建立全城高樓加壓供水的測(cè)壓點(diǎn)，合理布置和調(diào)整管網(wǎng)測(cè)壓點(diǎn)，增加對(duì)加壓站接水點(diǎn)壓力及加壓供水方式的監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)視水壓薄弱環(huán)節(jié)，防止從市政給水管網(wǎng)直接裝泵抽水。同時(shí)要增強(qiáng)對(duì)各處加壓供水的采樣送檢及水質(zhì)衛(wèi)生監(jiān)測(cè)，預(yù)防因加壓系統(tǒng)管理不善造成水質(zhì)的二次污染。.客戶部、營(yíng)業(yè)部要加強(qiáng)業(yè)務(wù)銜接，同時(shí)要建立與加壓供水小區(qū)物業(yè)管理部門的工作聯(lián)系，及時(shí)處理供用水矛盾。5.爭(zhēng)取政策，解決水價(jià)。加壓供水后所增加的投資和運(yùn)行成本，理應(yīng)進(jìn)入水價(jià)，其中特別不能忽視的是：若干年后，加壓設(shè)施的大修和更新改造資金從何而來？這個(gè)問題不解決，加壓供水就難于維持長(zhǎng)久。建議：當(dāng)開發(fā)商或業(yè)主自行管理加壓站時(shí)，應(yīng)在供用水合同中增加由業(yè)主自