1、工程項目風險管理分析與研究班 級： 0524104組 別： 小組姓 名： 王偉 張凱紅 劉方嫄 衛倩倩 周妙婷 郭俊曌指導教師： 陳花軍 建筑工程管理系建筑工程項目風險分析及應對研究第一章 緒論 1.1建設項目11.2風險11.3風險管理2第2章 風險概述2.1 風險22.2 風險因素識別32.3風險的評估和分析42.4風險對策的制定4第3章 建設工程項目投資風險管理概述3.1 建設工程項目投資風險分析63.2 建設工程項目投資風險管理7第四章 風險管理的方式與應對策略4.1 管理方式84.2 應對策略9第五章 建筑工程項目風險管理實例應用5.1 項目背景95.2 XQ期工程項目的風險識別11

2、5.3 分析XQ期工程項目的風險因素115.4 XQ期項目的風險應對措施14第六章 結論與展望16第一章 緒論1.1 建設項目建設項目是指在一定建設期間內，在資源有限的條件下，在預定的時間內完成達到要求的規模和質量標準的一次性任務。它以形成固定資產為目的，有明確項目建設規模、質量標準及使用周期，人、財、物的使用上都有明確的限制，通常由建安工程、設備工器具、技術改造活動以及與此相聯系的其他工作組成。建設項目有以下特點:(1)投資巨大建設項目的規模往往很大，投入的資金較多。因此，若建設項目失敗，損失是十分慘重的。(2)建設周期長建設項目的投資如此巨大，因而，建設的工期也較長，短的一年半載，長則幾年

3、甚至更長。在這樣長的周期中，無論任何環節發生問題，其后果都是難以估量的。(3)整體性強、涉及面廣一個工程項目往往由多個單項工程組成，每個單項工程都有獨立的設計文件，而各單項工程之間又具有不可分割的聯系。而且，建設項目涉及的方面十分廣泛，如政府主管部門、銀行、稅務、保險、法律、設計咨詢、施工和材料供應等等，管理上的協調工作量十分巨大。(4)具有固定性、一次性任何建設項目都是十分明顯的一次性任務，而且建設項目都是土地上的附著物，不能移動。獨一無二。即使是在同樣地區，使用同樣的設計圖紙，其最終產品也會因時間、空間和其他外界條件的不同而不同。(5)制約條件多、風險較大由于工程項目都是在指定的地點建設，

4、因而受到的制約因素較多，如氣候、地質、地形等。而且，由于技術條件、資金條件以及參與人員的經驗、水平等方面的限制，使得工程實現的可變因素更加復雜，對管理、協調的要求大大提高。因此，從項目開始到結束，不確定性因素多、風險較大。1.2風險風險是人們因對未來行為的決策及客觀條件的不確定性而可能引起的后果與預定目標發生多種負偏離的綜合。工程項目的風險具有以下特點:第一，風險存在的客觀性和普遍性。作為損失發生的不確定性，風險是不以人們的意志為轉移并超越人們主觀意識的客觀實在，而且在項目的全壽命周期內，風險是無處不在、無時沒有的。這些說明為什么雖然人類一直希望認識和控制風險，但直到現在也只能在有限的空間和時

5、間內改變風險存在和發生的條件，降低其發生的頻率，減少損失程度，而不能也不可能完全消除風險。第二，某一具體風險發生的偶然性和大量風險發生的必然性。任一具體風險的發生都是諸多風險因素共同作用的結果，是一種隨機現象。個別風險事故的發生是偶然的、雜亂無章的，但對大量風險事故資料的觀察和統計分析，發現其呈現出明顯的運動規律，這就使人們有可能用概率統計方法及其他現代風險分析方法去計算風險發生的概率和損失程度，同時也導致風險管理的迅猛發展。第三，風險的可變性。這是指在項目的整個過程中，各種風險在質和量上的變化，隨著項目的進行，有些風險會得到控制，有些風險會發生并得到處理，同時在項目的每一階段都可能產生新的風

6、險。尤其是大型項目中，由于風險因素眾多，風險的可變性更加明顯。第四，風險的多樣性和多層次性。大型項目周期長、規模大、涉及范圍廣、風險因素數量多且種類繁雜致使大型項目在全壽命周期內面臨的風險多種多樣，而且大量風險因素之間的內在關系錯綜復雜、各風險因素之間并與外界因素交叉影響又使風險顯示出多層次性，這是大型項目中風險的主要特點之一。1.3風險管理風險管理是指經濟單位對可能遇到的風險進行預測、識別、評估、分析，并在此基礎上有效地處置風險，以最低成本實現最大安全保障的科學管理方法。國內風險投資的發展歷史不長，而且由于客觀環境的特殊性，使國內風險投資存在一定的先天不足。中國風險投資缺乏相關的規范化法律制

7、度環境，同時又缺乏合格的專業風險投資人才，更缺乏風險投資的經驗。這些都使中國風險投資項目的風險表現出一定的特殊性， 因而就對投資項目的風險管理提出了特殊的要求。第二章 風險概述 隨著市場經濟的不斷發展，工程建設項目的風險分析也越來越受到重視，通過對風險的防范措施的研究來降低風險產生的損失也變得越來越重要。工程建設項目的風險貫穿項目決策（可行性研究）、實施、生產運營的全過程，每個階段的風險因素都將對項目的預期產生偏離，在實踐中如果對投資風險進行有效的防范，有利于減小實際結果與預期目標的偏離程度， 降低風險損失， 提高管理人員的管理效率和管理水平。 21 風險 到目前為止，理論界對風險這一概念還沒

8、有統一的認識。有人把風險定義為“損失的不確定性， 可以說是不確定的因素造成了投資項目決策的實際結果偏離了預期的程度”，不確定性是指對某些因素缺乏足夠認識而無法做出正確估計，或者沒有全面考慮所有因素發生的可能性而造成的預期價值與實際價值之間差異。 而另外一部分人認為“風險與不確定性既有區別，又有聯系，是某一特定行為的所有可能性結果和每一種結果發生的可能性”。從理論上講，風險是指由于某種不確定的原因所引起的總體實際價值與預期價值之間的差異。風險不僅只是損失發生可能性的一種情況，往往風險既包括損失的可能也包含盈利的可能，與期望值的偏離就是風險。現在比較一致的看法是：不確定性是風險的起因；風險是不確定

9、性的結果，是一個系統造成失敗的可能性和由這種失敗而導致的損失或后果。 風險具有客觀性、普遍性、偶然性、可變性和多樣性的特征。 （1）客觀性。風險是不以人的意志為轉移并超越人們主觀意識而客觀存在，而且在項目的全壽命周期內，風險是無處不在、無時不有的。 （2）普遍性。風險存在于投資項目的全過程，而且風險因素之間內在關系錯綜復雜、與外界交叉影響又使風險顯示出多層次性，不能從根本上完全消除，只能降低風險發生的概率和減少風險造成的損失。 （3）偶然性。風險的發生具有不確定性，影響常常不是局部的，甚至對某一段時間或某一個方面的來講，風險是全局性的。 （4）可變性。風險是不斷變化的，在整個過程中、各種風險在

10、質和量上的變化，并且一旦發生，如不采取必要的挽救措施將可能導致更嚴重的風險損失。 （5）多樣性。風險因素數量多且種類繁雜，致使工程項目在全壽命周期內面臨的風險多種多樣。不同的主體對同樣風險的承受能力是不同的，人們的承受能力受收益的大小、投入的大小、活動主體的地位以及擁有的資源有關。22風險因素識別 風險因素識別是風險分析的基礎， 是運用系統論的方法對項目進行全面綜合考察分析，找出潛在的各種風險因素，并對各種風險能夠比較、分類，確定各因素間的相關性和獨立性，判斷其發生的可能性及對項目的影響程度。通常的風險來源有：（1）條件發生變化。（2）設計誤差。（3）管理不善。風險因素識別應根據項目的特點選用

11、適當的方法，要注意項目的不同階段存在的主要風險有所不同，并正確判斷項目的相關性和獨立性。 對各種可能發生的風險因素識別，是風險管理的首要步驟。在實踐中，用于識別項目風險的方法有很多，目前常用的有：專家調查法、故障樹分析法、情景分析等。 （1）專家調查法是風險識別的基本方法，以專家信息為主要對象，通過專家運用專門的理論知識和豐富的實踐經驗，找出各種潛在的風險因素，并對后果做出分析與估算的一種簡單的方法。該方法在實踐中較容易操作，應用廣泛。 （2）故障樹分析法是利用圖解的形式，將大的故障逐步分解為小的故障，或對各種引起故障的原因進行分析的方法。 （3）情景分析法根據發展趨勢的多樣性，通過對系統內外

12、相關問題的系統分析，設計出多種可能的未來前景， 對系統發展態勢做出自始至終的情景和畫面的描述的方法。并對可能的風險損失起因進行評價，提出預防和規避的有效措施。 風險識別要針對具體的項目區別對待， 注意在不同階段存在的主要風險因素有所不同，并具有特殊性以及相關各方面也有所不同，要注意借鑒歷史經驗，同時能夠正確判斷風險因素之間的相關性和獨立性。 23 風險評估與分析 風險分析是風險識別和風險管理之間聯系的紐帶，可使管理者更準確地認識風險和影響以及相互作用，常用的方法有簡單估計法、敏感性分析法、概率樹法和蒙特卡洛法。 （1）簡單估計法包括專家評估法和風險因素取值評定法。專家評估法也叫德爾菲法，是以發

13、函、開會或向專家咨詢對項目存在的風險因素及其進行評定，每位專家憑借經驗獨立對風險因素和風險影響程度做出正確的判斷， 找出各種潛在的風險并對其后果做出分析和估計。風險因素取值評定法是估計風險因素的最樂觀、最悲觀和最可能值，計算出期望值，將期望值的平均值與目標值相比較，計算出兩者的偏差值和偏差程度， 據以判斷風險程度的方法。 簡單估計法只能就單個風險因素判定風險程度，準確度低，容易產生偏差。 （2）敏感性分析法包括敏感性分析和盈虧平衡分析。其中盈虧平衡分析是一種最簡單的風險評價方法，重點關注產量、成本和利潤三者之間的變化關系，通過測算項目的盈虧平衡點，來分析投資項目在不虧損的情況下所能承受風險的能

14、力。該方法可以粗略地對高度敏感的產量、售價、成本和利潤等因素進行分析，方法簡單，是一種廣泛采用的風險分析方法。 （3）概率樹法是在構造概率樹的基礎上，運用概率論和數理統計原理，計算出所有可能變化組合凈現值的期望值和凈現值大于零的概率，再畫出其概率分布圖。從而判斷風險因素可能發生的概率。 （4）蒙特卡羅法是目前風險分析方法中較為經典方法，又叫隨機模擬或統計實驗法，是通過對隨機變量的統計實驗、隨機模擬來估計經濟風險和工程風險的數學方法。該方法在實際應用過程中由于過程較為繁瑣，應用的不是很多。 在工程建設項目中，風險的估計與分析方法很多，每種方法不是孤立應用的，可以根據具體情況組合使用。但必須根據具

15、體情況來正確選擇使用，才能得到可信的分析結果，否則，分析結果與實際將不吻合。 24 風險對策的制定 風險的識別、評估與分析完成后，要根據建設項目具體的情況制定相應的防范對策，以減少經濟損失。風險對策是采取有效的方法避免風險、消滅風險或以應急措施將已發生的風險造成的損失控制在最低限度。一般可以從改變風險后果的性質、風險發生的概率或風險后果大小三方面提出多種策略。 根據風險程度和風險大小的不同，應當采取不同的應對措施，制定應對措施應注意以下原則：1）針對性。應結合行業的特點，針對項目的主要或關鍵風險因素提出切實可行的應對措施。2）可行性。風險對策應立足于現實客觀的措施的基礎之上，應在財務上切實可行

16、。3）經濟性。應將規避風險措施所付出的代價與風險可能造成的損失進行權衡，如應對措施所花費用遠遠超過可能造成的風險損失，應對措施將失去意義。 風險對策的制定主要從減少風險和控制風險事件的發生著手，對風險發生前或已發生時采取的一系列手段和方法，以達到減少風險損失或規避風險的目的。通常有風險回避、損失控制、風險轉移、風險自留等方法。應對措施有控制性措施和財務性措施。 控制性措施是避免和減少風險事故發生的機會，限制已發生損失繼續擴大，可采取風險回避和損失控制措施。風險回避是徹底規避風險的一種做法，通過回避風險因素，從而回避可能產生的潛在損失或不確定性，或風險應對措施的代價昂貴，得不償失，就可以采取回避

17、風險的措施。表現為拒絕承擔某種特定的風險和中途放棄已承擔的風險。損失控制包括損失預防和損失抑制。預防是采取措施減少損失發生的機會，而抑制是設法降低所發生風險損失的嚴重性。 這種方法主要針對那些可以控制的風險因素，提出降低風險發生可能性和減少風險損失程度的措施。 財務性措施包括風險轉移和風險自留。風險轉移通常也叫風險合伙分擔。是投資人針對風險潛在損失較大，發生概率小，獨自無法承擔的項目時，將可能面臨的風險向其他部門或實體轉移，從而減少風險的轉移對策；或為了控制項目的風險源而采取的與其他企業合資或合作方式，共同承擔風險，共同受益的避免風險損失的方法。風險轉移：一是將風險源轉移出去；二是把部分或全部

18、非風險損失轉移出去。其目的不是降低風險發生的概率，而是借助合同或協議，在風險事故一旦發生時將損失的一部分轉移到第三方身上。風險防范與控制的方法措施很多，每種方法的應用不是單一的，也不是互斥的，可視具體情況組合使用，才能取得較好的效果。 第三章 工程建設項目投資風險管理概述 工程建設項目具有投入資金大、開發周期長，影響因素多，效益與風險共存等特點。隨著科技的發展和項目自身環境的變化，工程建設項目所涉及的不確定因素、隨機因素和模糊因素越來越多，從籌劃、設計、建造到竣工后使用，整個過程都存在著各種各樣的風險，并伴隨工程項目建設的全過程。隨著中國經濟全面開放和投資主體多元化進程加快，工程建設單位及其他

19、相關單位的競爭更加激烈，將面臨比以往更多的風險，因此，加強工程項目風險管理已成為項目管理人員的重要任務。 31 工程建設項目投資風險分析 就企業投資而言，投資（直接投資）就是把資金投入生產建設和經營，如購買土地、設備、建造廠房、生產工藝、購買生產原材料等，以便獲得投資后的預期利潤。是企業運用資金調整產品結構、提高生產工藝、實現產業更新換代、增強企業競爭力的主要方式之一，也是投資風險產生的主要領域。 工程建設項目投資風險表現有以下方面:(1)、技術風險：是指技術條件的不確定性而引起工程變更的可能性。技術風險主要表現在可行性研究、工程方案選擇、工程勘察、工程設計、工程施工、工程監理等過程中，由于技

20、術標準和計算模型的選擇、設計參數的選取等問題上出現偏差而形成的技術變更風險。 （2）、自然條件風險:是指由于自然現象如嚴寒、臺風、暴雨、洪水、火災地震、地質災害、雷暴等風險因素可能給工程施工帶來影響和損失。 （3）、經濟風險：是指由社會因素導致的工程造價上升或工期延誤的風險。主要表現為宏觀經濟形勢不利； 工程投資硬環境和軟環境(管理部門服務意識和工作作風等)變差；通貨膨脹幅度過大；資金籌措困難；原材料價格不正常上漲等方面。 （4）、合同條件風險：是指由于合同條件制定的不完善以及合同執行不力給工程施工帶來的變更風險。如合同范圍界定不清，計價方式不合理、項目組織管理混亂等因素均給管理帶來負面影響。

21、 （5）、人員素質風險：是指工程參與各方的主要從業人員技術素質欠缺給工程施工帶來不利影響。如主要設計人員素質差造成工程出現大量的設計錯誤和遺漏；施工管理人員素質低下，使工程出現大面積返工；監理人員素質低下，導致工程變更頻繁發生；業主管理人員素質低下，導致工程管理失控，項目各方難以協調工作，致使工期延長和成本上升等。 工程建設項目的風險表現多種多樣， 同一個風險因素在不同的階段所表現形式和造成的損失都是不同的，如果不重視每個環節風險的防范，最終導致風險因素相互疊加，引發更大的風險后果。 工程建設項目投資風險伴隨工程項目建設的全過程，是一個周期長、投資多、技術要求高、系統復雜的生產和消費過程，在全

22、過程中，存在著未知的、隨機的因素，至今沒有得到有效的理論和方法， 由此而造成的風險直接影響工程建設項目的順利實施和成功。 32 工程建設項目投資風險管理 工程項目的風險管理就是以降低工程項目中風險發生的可能性為目標，減輕或消除風險的影響，實現工程項目的預期目標和經濟安全。工程項目風險管理一般包括以下內容：工程項目風險的識別與預測、風險源排列分析、確定風險管理策略、制定風險管理計劃、風險的測定與評估以及工程項目風險的防范與處置。 工程項目的立項，各種分析、研究、設計和計劃都是基于對將來情況(政治、經濟、社會、自然等方面)的預測之上，基于正常的、理想的技術、管理和組織之上。而在實際實施以及項目的運

23、行過程中，這些因素都有可能會產生變化，各個方面都存在著不確定的因素使目標不能實現。工程項目風險管理是工程項目管理的重要組成部分，但其不同于其他管理功能。它是人們在追求可靠和安全的目標下，在傳統管理思想和現代科技理論相結合的基礎上發展起來的一門新學科。 工程項目風險管理就是人們對潛在的意外損失進行辨識、評估，并根據具體情況采取相應的措施進行處理，即在主觀上盡可能有備無患或在無法避免時亦能尋求切實可行的補償措施，從而減少意外損失或使風險為我所用。 工程建設項目風險因素涉及面廣泛，表現在以下三個主要的階段：前期決策階段、項目實施階段和生產運營階段，對風險的管理也主要集中在這三個階段，本文重點對決策階

24、段和實施階段的風險因素進行分析。工程建設項目風險分析貫穿工程建設的市場預測、工程技術方案、融資、經濟和社會效益的各個方面，是對工程建設項目活動中涉及到的風險進行識別、評估并制定相應的政策，以最少的成本，最大限度地避免或減少風險事件所造成的實際效益與預期效益的偏離， 安全地實現工程建設項目的總目標，主要包括幾個環節，即工程項目風險識別、風險分析、風險評價及風險管理方法制定，如圖 1-1 所示。 第四章 風險管理的方式與應對策略4.1管理方式 第一，采取更嚴格的法律約束，在投資協議中增加對風險投資的特別保護條款。對于在投資前投資協議中相關約束條款缺乏的項目，在投資項目增資或者其他事件發生時，應當利

25、用此契機，作為談判的條件，加入新的約束條件，以加強對投資項目的監別保護條款。對于在投資前投資協議中相關約束條款缺乏的項目，在投資項目增資或者其他事件發生時，應當利用此契機，作為談判的條件，加入新的約束條件，以加強對投資項目的監控力度，防范和規避風險的發生。由于創業企業一般急需第二輪的融資,所以風險投資公司如果愿意給該項目繼續投資，在與創業者做增資談判時，由于在談判時處于有利地位，可以把加入的相關條款作為繼續投資的前提，從而加強投資協議中的監管條款的效力。 第二，推進投資企業內部治理結構的規范化。風險投資公司必須有意識地推動風險企業內部治理結構的完善，培育風險企業對規范化管理的意識。要明確股東大

26、會、董事會、監事會及經營管理層的責權利，以制度的設立與完善制約投資者與經營者的行為。要用樹立現代企業管理理念，以先進的管理手段與管理方式，對企業進行規范管理。 第三，以提供增值服務契入監管。根據中國創業者的文化習慣，中國風險投資方應該對投資企業的風險管理采用靈活的策略。要與被投資企業建立比較好的關系,多提供管理咨詢，幫助引進客戶、合作伙伴等增值服務。用服務來換取投資企業的配合，從而有利于對被投資企業信息的及時掌握，做好對其風險管理和監控。4.2 應對策略 首先,對于資金不足的創業企業，或前景基本不看好的企業，應該時刻關注其財務狀況，對已經或者將支持不下去的企業，建議風險投資公司及時采取休眠、合

27、并、清算等方式止損；對尚存在發展前景的企業，要密切關注其財務情況，防止創業者損害投資者的利益；在市場開拓方面為創業者提供有效的幫助，同時為其尋找技術、市場、資本方面的戰略合作伙伴；對于發展前景較好但缺乏資金的項目，應積極幫助聯系貸款擔保獲得銀行貸款，也可追加投資。 其次，對于產品結構單一的企業，建議盡量拓展產品線，或者適當改變經營策略，開辟新的贏利點。對尚在產品開發階段的企業，應對其產品潛在市場進行深入了解，建議在其開發過程中，增加產品寬度和市場適應能力，并隨著市場變化適當調整產品方向和經營模式。 第三，對于經營管理能力弱的企業，應加強與管理層的協調溝通，盡可能地輸出增值服務和管理，幫助企業的

28、管理者改善經營管理，或推薦職業經理人直接參與管理，并督促被投資企業完善法人治理結構，幫助投資企業建立健全內部管理制度。 第五章 建筑工程項目風險管理實例應用5.1 項目背景隨著國家一系列救市政策出臺，如金融機構貸款利率降低、多項房地產稅費減免或延遲收取、公積金貸款首付下降、政府購房獎勵等多項措施的推動，XQ期項目所在地區房地產業在遭遇金融危機后逐步回暖。同時，由于全球金融危機的蔓延，全球市場對水泥、鋼材等產品的需求陷入低迷狀態，鋼鐵、水泥等建材產能過剩，建材價格持續較低。XQ期項目正好借機上位，利用現有優惠政策和低成本的有利時機，更好地實現利潤最大化。加之XQ期項目積累的經驗、為企業打響了品牌

29、，更為期銷售打開了市場，奠定了基礎。5.1.1 項目主要建設條件1.工程地質條件XQ期項目處于長沙城沿江盆地中心，其巖基結構堅硬，地下水源豐富，地表為粘土砂礫層，適宜于建設高層建筑。從現場勘察及原有建筑物使用情況判斷，該地結構穩定，無滑坡，無洪水危害，地震裂度為6級，歷史上無突發性地震等不良跡象。2.自然氣候條件XQ期項目所處地屬亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春濕多變，夏秋多睛，嚴冬期短，暑熱期長。全年無霜期約275天，年平均氣溫16.817.2，年平均總降水量1422.4毫米。3.水電、交通等公用配套設施XQ期項目臨近湘江，水源充足。市區供電情況良好，能保證生產

30、生活所需。該項目定址于長沙城某縣中心主干道上，地理位置優越，交通便利，區域基礎配套設施十分完善，規劃布局十分合理，還積聚商業、教育、醫療、金融、郵電等設施于一身，區位優勢明顯，投資價值大，升值空間大。5.1.2 項目主要技術經濟指標表6.1 XQ期項目主要技術經濟指標表項 目單 位數 值備 注一、總用地面積：405101.商品房371902.商場3320二、總建筑面積：1160151.商品房 住宅建筑面積90485架空層建筑面積2160車庫及雜物間面積1420物業及活動用房面積480地下車庫建筑面積4854不計入容積率合計993992.商場 商業建筑面積12240地下車庫建筑面積3276不計入

31、容積率合計15516三、新增住戶數戶657四、新增出售車位/163五、容積率（總建筑面積/總用地面積）/2.86六、建筑密度%20.4%七、綠化率%50.9%依上述建筑工程項目風險管理理論知識，對XQ期項目進行風險管理研究。5.2 XQ期工程項目的風險識別通過分析XQ期項目的實際工程情況，運用專家調查法、WBS分解法，經實地考查、口頭咨詢、以及問卷調查，結合圖2.1“建設工程項目風險的分類圖”，總結出XQ期項目面臨的風險，進行分類，建立風險因素初步清單。根據初步清單列出的重要風險來源，針對XQ期項目的特點，推測與其相關的各種合理的可能性，包括贏利、損失、時間、成本等方面，經項目管理者及其他有關

32、人員的認真分析、預測，得到XQ期項目的風險因素表，結果見表6.2。對XQ期項目的風險進行識別工作的，主要是項目組人員。他們對項目的直接和間接的資料的掌握比較多，比較了解項目的情況。表6.2 XQ期項目風險因素表風險分類風 險 因 素政策法律和政策不健全、內容變動等經濟通貨膨脹、產品市場動蕩、物價上漲、匯率和利率浮動、相關財務風險等設計設計錯誤、遺漏、變更、不具有先進性等施工施工工期延誤、材料和設備選擇不當、質量不達標、技術工藝水平低下或流程不合理、安全措施不當、施工環境惡劣等管理決策失誤、操作規程不完善、制度不健全、各利益相關者的協調不良好、從業人員水平低或失職等合同合約簽訂及履行能力的風險、

33、索賠及合同糾紛等自然與環境地震、火災、暴雨雪、惡劣的天氣變化、復雜的工程地質條件、施工對環境的污染等5.3 分析XQ期工程項目的風險因素5.3.1 政策風險因素為了應對全球金融危機，2009年上半年，中央政府推行了許多促進樓市健康發展的政策，從金融和財政上給樓市穩定發展予以政策扶持。省、市、縣為“保增長，擴內需，調結構”推行的一系列政策措施已經成效顯著。房地產業作為城市建設投入的大頭，也是固定資產投入比重最大的行業，對縣經濟增長的推動作用日益凸顯，為了提振市場信心，保持房地產投資消費熱度，實現房地產業的健康持續發展，XQ期所在縣政府于2008年出臺一系列房產激活政策，如減免房產交易稅費、財政獎

34、勵購房戶等，激發了市民購房積極性。為進一步激活房地產市場，促進全縣房地產業大發展、大提速，縣政府還明確提出，2008年以來應對金融危機，中央和省市出臺的有關政策，沒有明令取消的，都將繼續執行，凡是我縣出臺的相應激勵機制，都將堅持下去。縣政府還對對房產企業還實行縣級領導聯點服務制度。這些措施都促進了房產消費熱度持續攀升，為XQ期項目提供了很好的建設和發展環境，激發了其投資積極性。 5.3.2 經濟風險因素通過專家調查可知，XQ期項目的主要經濟風險是市場變化、融資對項目收益的影響。1.市場風險從長沙城的整體銷售情況來看，2009年上半年商品房銷售面積和銷售金額，與去年同期比分別增長63%

35、、56%。特別是90平方米左右的二房以及120平方米左右的三房，銷量最大，占總量比都超過了20%，其中90平方米以下中小戶型供應占比為43.93% 。整個城區樓市呈現“量增價穩”的局面，呈現健康有序發展的良好趨勢。2009年XQ期項目所在縣房地產發展勢頭也非常良好，新開發面積近27萬平方米，在建面積超過139萬平方米，竣工面積超過30萬平方米；銷售商品房與去年同期相比增長172%，銷售面積與去年同比增長183%；銷售金額達12.4億元，實現財稅收入2.35億元；商品房銷售均價與去年同比增長8.6%。同時，伴隨著經濟的迅猛發展，大量工業企業的進駐，產業發展規劃的實施，XQ期項目所在地的產業實力在

36、持續增強，居民人均GDP在2002-2008年間累計增長339%，總體購方能力也在持續增強。針對XQ期項目而言，它地處縣政治經濟文化中心，是省會長沙的西大門，倚“長株潭”經濟一體化黃金圈；小區位于縣中心主干道，交通便利，區域基礎配套設施十分完善，規劃布局十分合理，還積聚商業、教育、醫療、金融、郵電等設施于一身。因此，XQ期項目地理位置和區位優勢得天獨厚，市場競爭力明顯強于其他樓盤，投資價值大，升值空間大。2.融資風險XQ期項目分為商品房和購物商場兩大內容，企業將I期回籠的資金調劑至商品房建設，加上公司計劃對此項目分兩次開工，因此，首批開工的項目不需向銀行貸款。期商品房購地款項已全部付清，前期設

37、計和項目報建工作的部分費用也已支付，如前期項目的預售情況好，立即開工余下工程，同時建設該項目可分期向施工方支付工程費用，項目開工至主體封頂時支付70%的工程款，綜合預測整個期項目，一共需向銀行貸款約1億元，貸款利率按現行5.31%預算，貸款年限按建設工期1年預算。購物商場的全部資金則由企業自籌出資。預計在建設工期內，銀行貸款利率的變動不大，因此，XQ期項目的融資風險不會給項目預期目標帶來很大的影響。5.3.3 設計風險因素隨著房地產業的不斷成熟，住宅小區建設進入高品質時代，XQ期項目規劃空間布局合理、科學，注重建筑與環境并重，綠化率高達50.7%。小區整體的設計更注重創新、超前，創造性地設計出

38、了一個綠地景觀優美，功能質量優良，人居文化上乘，物質、精神可持續發展的理想高品質宜居家園。在市場調查的基礎上，該項目高層商品房的戶型設計為三室二廳占60%，四室三廳占40%，主流面積在100130平方米之間。戶型采用大開間、短進深板式結構和少量點式結構，戶戶朝南，房屋緊湊適用，功能布局明顯，做到干濕分離、動靜分隔、臟凈分區。XQ期項目在設計階段，存在著向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，造成的“投機性”質量問題，給項目帶來風險；為了企業持續穩步發展，追求項目與周邊項目的“差異性”， XQ期在打造高品質住宅小區的設計理念上，在環境、戶型方面大膽創新，存在著一定的風險。5.3.4

39、 施工風險因素工程項目施工風險有很多種，對于XQ期項目而言，主要有工期風險、質量風險和安全風險。1.XQ期項目工期的不確定性因素分析：(1) XQ期項目施工大多在露天、高空作業，氣候環境等因素對工期有影響，如施工過程中出現的暴雨、天氣變化異常等都有可能拖延項目工期；(2)勞動生產率，如施工隊伍素質、勞動用工配套的合理性、勞動用工動態性等；(3)各工種交叉作業時間安排不當；(4)材料供給、當地運輸條件，XQ期項目小區位于縣中心主干道，交通便利，運輸條件良好。XQ期項目實施進度計劃安排合理，預計2010年9月能完成土建工作，然后開始預售、預租。2. XQ期項目施工質量的不確定因素分析：(1) XQ

40、期項目建立了一個較為完善的質量體系，確定了質量目標；(2)項目嚴格要求材料的選取、質量要求，重點防范減少材料用量現象，杜絕“偷工減料”；(3)項目存在從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計而造成的質量風險；(4)在質量管理過程中，存在沒有重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，未及時處理，沒有做到“事前”控制，給售出、交房后造成的質量“隱患”等。3.XQ期項目工程施工在施工準備、施工過程、竣工及試運行等階段中，存在的安全風險因素主要有：(1)員工誤操作，導致機械設備損壞，傷害現場人員；(2)設備、工

41、具等的運行和使用狀態不良，如腳手架搭設不牢、超載。(3)施工設計對安全風險的考慮不充分。5.3.5 管理風險因素XQ期項目建設單位是具有獨立法人地位的有限責任公司，公司技術力量較強，綜合人才云集，公司組織機構健全，設有行政部、財務部、企劃部、銷售部、工程部。本著團結務實，開拓進取的經營理念，不斷為社會和民眾提供買得起的優質產品。XQ期項目制定了完善的規程制度、安全制度及其他相關制度。在做決策前，邀請專業人士對項目進行可行性研究，以加強決策的準確性。嚴格控制選取相關管理人員的過程，對其各方面的素質進行了綜合考察，并對從事人員進行了專業培訓，以提高他們的專業工作能力。XQ期項目面臨的主要管理風險因

42、素是各利益相關者之間的協調，雖然項目有從各個方面盡量協調各方關系，但是由于工程時間長且復雜，難免會有摩擦和誤會。5.3.6 合同風險因素XQ期項目在合同審查和簽訂階段，嚴格按照中華人民共和國合同法的相關規定，采用規格的合同范本，明確約定的合同條款。XQ期項目面臨的主要合同風險是合約履行能力的風險。在其運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議的履約過程，涉及方面多，如果在關鍵的過程出現失誤，都將給項目造成相當大的麻煩。 5.3.7 自然與環境風險因素從工程地質條件分析中可知，XQ期項

43、目所處地結構穩定，無滑坡，無洪水危害，地震裂度為6級，歷史上無突發性地震等不良跡象；其自然氣候四季分明，氣溫較舒適。XQ期項目注重高品質的住宅小區建設，采取積極措施防范建設過程中對環境造成的影響，制定了相應的污水、污氣、噪音及建筑廢棄物的處理措施，盡量不給自然環境與項目周邊環境帶來影響。5.4 XQ期項目的風險應對措施5.4.1 政策風險應對措施從上述XQ期項目政策風險分析與評價的情況來看，它是屬一般的項目風險，較容易防范和規避。而且，相關法律、政策在日漸完善，且變動頻率很低。因此，主要采用風險自留和風險回避的方式來應對XQ期項目政策風險。在進行風險自留措施時，綜合考慮國家政策、法規和社會的穩

44、定性，以及因這些因素的變動而導致的其他不利因素，及時對項目進行調整，且多爭取地方政府的支持，享有現有優惠政策，積極適應國家宏觀調控，都能減少項目損失。當面臨不可接受的政策風險時，可選擇風險回避的措施，以減少不必要損失。5.4.2 經濟風險應對措施經上述風險分析與評價可知，XQ期項目經濟風險中的市場風險是整個項目的重點防范風險之一，因此，需加強市場管理，防范其對項目產生巨大的影響。XQ期項目在項目前期進行可行性研究時，已對市場進行嚴密和詳細的市場調查，估測市場的需求量以及要求，加之XQ期項目積累的經驗，打響了企業品牌，為期銷售打開市場奠定了基礎，可有效預防“有價無市”現象。XQ期項目還可通過加強

45、經營管理，提高產品的性價比，并采用差別化戰略，拉大與同類房產的差距，以提高市場競爭力；還需要保持市場信息的及時反饋，以及時了解市場的需求；并制定風險管理制度，起風險預警作用。在融資方面，XQ期項目可以采取風險自留來應對通貨膨脹，如在投標中考慮應急費用；采取風險轉移應對匯率浮動，如投保匯率險、套匯交易；也可以通過市場調匯來控制風險，轉危為安。為防范資金風險和銷售風險，公司對XQ期項目采取“一次規劃設計和報批，分兩次開工建設”，第一次開工“商場”和1號棟和2號棟商品房，如果預售情況較好，立即開工剩余的3號棟和4號棟商品房，防范資金沉淀。5.4.3 設計風險應對措施應對設計風險，XQ期項目首先應嚴格

46、監控設計質量和進度計劃，盡量防范和控制設計風險的發生。此外，XQ期項目還應針對不同原因產生的不同設計風險，制定相應對策。1.采取在設計合同中分清責任以轉移設計不充分或存在缺陷帶來的風險；2.對于現行規范不完善帶來的設計風險，通過風險分散將風險分散給項目的其他利益相關人；3.通過加強保護措施、員工培訓、標準化作業及制定應急措施來預防設計變更風險和創新風險；4.對于圖紙滯后風險則采用風險分散或應急方案來應對。5.4.4 項目施工風險應對措施應對項目施工風險，XQ期項目應采用先進的、抗風險能力強的技術方案和可靠的安全措施，采取有效的管理組織形式，對施工過程進行嚴密的監控。1.XQ期項目計劃工期為一年

47、，它是建立在嚴謹的科學態度上，分析評價進度目標實現的可能性及存在的主要影響因素，采用倒排進度法編制總體進度計劃，給出富余量，包括預計各種可能風險的的時間損失，作為項目具體實施的總工期。XQ期項目已集中力量做好前期準備工作,抓緊項目規劃和設計,為施工順利展開創造條件。為了積極應對合同工期中的風險因素，避免因工期延誤而造成的損失。首先，XQ期項目在施工進度控制過程中,可以總工期關鍵路線上的關鍵節點為控制目標,保證關鍵節點的進度目標；其次，可通過對工期的合理安排，減少窩工和機械閑置現象，加快材料、設備的周轉，減少資金占用量；并對進度實施動態控制,及時調整進度計劃。再次，項目可建立協調制度,定期協調各

48、參建單位間的進度關系；針對施工工期中的關鍵問題,事先制定解決方案,采取措施進行系統研究。2. XQ期項目為了應對的質量風險，已制定了明確的質量目標保證體系，建立了層層負責的質量責任制。 為了控制因質量風險而對項目造成的損失，XQ期項目應完善施工技術及工序，對施工過程進行嚴密監控，以降低質量風險。對于原材料和能源的供應及其質量風險，項目可通過對供應商進行資格預審來回避風險，也可通過風險轉移要求供應商履行保函責任。對于設備的毀壞則可利用購買保險的方式來應對，把風險轉移給保險公司。3. XQ期項目可采取工程保險方式將風險轉移給保險公司以應對安全風險，但主要還是應通過風險控制，采取預防、保護和應急措施

49、來消除和降低風險，回避不可承受的風險。首先，XQ期項目已建立了安全生產管理體系，制定了操作規程和管理制度，建立了施工安全監督機構，把安全責任制具體落實到了個人。其次，項目應采用與經濟發展水平相適應的施工安全設防標準，通過各種手段完善的施工安全技術；并建立施工安全應急救援預案及運行機制，以應對突發安全事件。再次，項目可以通過員工培訓，提高從業人員的安全意識及工作能力；定期對對現場安全管理進行績效評價，實施獎罰制度，以增強員工對安全事故防范的積極性；并對危險場所、危險作業和危險設備，加強運行控制。5.4.5 項目管理風險應對措施1.XQ期項目在項目前期已組建了合適的項目管理班子，建立了權威的管理體

50、制，編制了科學的管理方案，并在在可行性研究報告中做出了決策。由于決策的失誤會給項目帶來預料不到的風險，項目在完善決策程序的同時，可采取損失控制的措施，在項目的各個階段編制損失表、調查風險事故的因素，來應對決策失誤風險。同時，遵守建筑行業的相關法律法規，不非法承發包；并嚴格考察各利益相關單位的資質、信譽、技術能力等，以避免承擔連帶責任。2. XQ期項目可在人事制度上，建立目標責任制度、問題責任制度、獎罰制度，以明確每個工作人員的目標與責任，完成目標出色的可給予獎勵，出現問題的則追究當事人責任，從而提高管理水平。同時，可建立隱蔽驗收和中間驗收制度，它是搞好各個工種之間的協調工作的關鍵，能更容易發現

51、、解決和補救問題。3. XQ期項目可通過對人、財、物和技術的投入，加強管理人員和操作人員的教育與培訓，以提高管理人員和作業人員的專業技術水平和質量、安全意識；同時，使管理人員了解項目管理的新技術、新方法，操作人員掌握新工藝、新方法。4. XQ期項目在注重內部管理的同時，應更注重各利益相關方之間的協調管理。項目應建立專門的溝通職能，理順項目的管理關系和反饋關系；對有關工程變更、計量及重大技術問題，應及時與工程參與方召開協商會議，共同研究討論解決方法；在項目管理內部和與建設相關的各方面接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。XQ期項目應采取各種積極措施，與各參與方建立相互信任、團結合作的良好關系，共同抵御和負擔風險。5.4.6 項目合同風險應對措施XQ期項目的合同風險與其市場風險一樣，是項目的主要風險之一。當今社會的市場經濟就是法制經濟和信用經濟,建設工程項目必須嚴格執行的合同管理制度, 樹立項目所以行為均以合同為唯一依據的意識,強化合同管理的核心地位。XQ期項目可從以下幾個方面應對合同風險。1.在組織上采取措施實施規范化、標準化、