1、佳程廣場項(xiàng)目上市期包裝專案佳程廣場項(xiàng)目上市期包裝專案策略規(guī)劃推廣建議目錄市場分析一、市場分析71.259.238.11201020304050607080總供應(yīng)量上市供應(yīng)量上市消化量未上市供應(yīng)量1、北京市寫字樓/商住樓的供應(yīng)與需求分析:北京市寫字樓/商住樓市場處于飽和狀態(tài)，供大于求，同時(shí)新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，“佳程廣場”項(xiàng)目占未上市項(xiàng)目的16 .51%。（資料來源于央視調(diào)查咨詢中心）（資料來源于央視調(diào)查咨詢中心）萬m16.51%83.49%佳程廣場53.51%46.49%消化率70.37%29.63%空置率q空置率空置率q消化率消化率q占有率占有率 由于寫字樓/商住樓市場在1998年前投入量過大，導(dǎo)

2、致1998-2000年間市場出現(xiàn)低谷；而今又呈增長態(tài)勢(shì)。38%27%35%98年以前98年2 0 00年2000年至今一、市場分析2、北京市寫字樓/商住樓階段性投入使用量與比例分析:16.020.722.50.05.010.015.020.025.098年以前98年2000年2000年至今萬m 50%20%15%5%10%東三環(huán)路霄云路機(jī)場高速路亮馬橋路其他一、市場分析3、北京市寫字樓/商住樓的區(qū)域分布分析:q 東三環(huán)路：商業(yè)繁華，交通便利，配套設(shè)施完善，以商貿(mào)行業(yè)為主，占50%以上。具體有幸福大 廈、中旅大廈、京信大廈、昆侖飯店等。q 霄云路：重要街路，交通快捷，政府機(jī)關(guān)較多。約占20%左右

3、。q 機(jī)場高速路：為開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，交通及其便利，是進(jìn)出北京市中心的主要地段，約占15%左右。q 亮馬橋路：百貨業(yè)及涉外飯店集中區(qū)域，環(huán)境好，專業(yè)配套完善，是窗口區(qū)域，約占5%左右。q 其他：比較分散，約占10%左右。一、市場分析4、東三環(huán)路商圈分析：東三環(huán)路核心商圈多年歷史日客流量100000多人日成交額數(shù)億元商務(wù)圈霄云路/亮馬橋路/新源南路/聯(lián)合國開發(fā)署（使館區(qū)）文化圈世紀(jì)劇院/農(nóng)展館金融圈中行/工行/農(nóng)行餐飲娛樂圈紅子雞海鮮大酒樓/希爾頓大酒店生態(tài)圈朝陽公園/萊太花卉市場信息圈報(bào)業(yè)/通訊交通圈機(jī)場高速路/公交便捷醫(yī)療圈北京軍區(qū)總醫(yī)院分院商業(yè)圈燕莎友誼商城東三環(huán)路核心商圈擁有9大資源，極具投

4、資與發(fā)展?jié)摿Α２坏巧虡I(yè)活動(dòng)的核心區(qū)，也是城市財(cái)富資源的融匯處。 人流、資金流、信息流 一、市場分析5、佳程廣場項(xiàng)目規(guī)劃概況：內(nèi)容內(nèi)容項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃思想：商務(wù)公寓（商住寫字樓）規(guī)劃思想：商務(wù)公寓（商住寫字樓） 功能用途功能用途層數(shù)層數(shù) 公共公共面積面積（層）（層） 共享大廳共享大廳 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 私人會(huì)所私人會(huì)所 餐飲娛樂餐飲娛樂 樓層規(guī)劃樓層規(guī)劃單位配比單位配比單位單位種類種類備注備注廣場廣場交通交通/泊車位泊車位綠化綠化/景觀景觀全樓分?jǐn)傁禂?shù)全樓分?jǐn)傁禂?shù)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格地下地下裙樓裙樓塔樓塔樓車場辦公設(shè)備房車場辦公設(shè)備房配套服務(wù)區(qū)配套服務(wù)區(qū)備備注注凈高凈高走廊走廊寬度寬度

5、電梯電梯數(shù)量數(shù)量（含貨梯）（含貨梯）步梯步梯數(shù)量數(shù)量(含消含消防梯防梯)分分?jǐn)倲傁迪禂?shù)數(shù) 面積面積（層）（層）數(shù)量數(shù)量（層）（層）項(xiàng)目規(guī)劃狀況二、SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)競爭力？戶型，總價(jià)款低，方便購買東三環(huán)路商圈，構(gòu)成“佳程廣場”的巨大市場潛力酒店式服務(wù)，細(xì)致周到；生活無憂精裝修，省時(shí)省事省力，“拎包即住”地段是“佳程廣場”最重要的優(yōu)勢(shì)二、SWOT分析2、劣勢(shì)：交通：地處旺地深巷（南銀大廈），交通是否便利？電梯：？歷史：本案建造期長，未免會(huì)造成社會(huì)美譽(yù)度差？價(jià)格：單位價(jià)格偏高？（均價(jià)多少？）居住：戶型如何？每層戶數(shù)如何？人流如何？三、策略規(guī)劃商住樓大多數(shù)客戶認(rèn)為商住樓是以住宅演變

6、而來，形象力較弱；區(qū)域內(nèi)，并不缺乏此類產(chǎn)品銷售情況不甚樂觀；無鮮明差異，不能凸顯競爭力。寫字間項(xiàng)目周邊近交通、近環(huán)境無法匹配寫字間功能；寫字間市場，空置率高；無競爭力，難以達(dá)成銷售；銷售周期過長。住宅無中庭，無園區(qū)；北向的單元，銷售阻力大；無住宅的配套環(huán)境；均價(jià)價(jià)位如何？酒店近郊通環(huán)境無法適應(yīng)其客流要求；啟動(dòng)資金數(shù)巨大、管理龐雜；貨幣回籠遲緩，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。1、項(xiàng)目定位論證：三、策略規(guī)劃2、項(xiàng)目定位：商 務(wù) 公 寓酒店式公寓源于歐洲，是在旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”。國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，近兩年在上

7、海、北京均有開發(fā)。由于酒店式商務(wù)公寓提供的商務(wù)服務(wù)更多地迎合了信息化時(shí)代日益加快的生活節(jié)奏對(duì)時(shí)間的需求，被廣大商務(wù)人士所接受，結(jié)合“佳程廣場”的產(chǎn)品特征和東三環(huán)核心商業(yè)區(qū)的特色，將項(xiàng)目定位在：將商務(wù)活動(dòng)、個(gè)性化商務(wù)居住與國際標(biāo)準(zhǔn)酒店式服務(wù)有機(jī)結(jié)合，利用國際商務(wù)公寓，以全方位高層次的星級(jí)服務(wù)為“商務(wù)人士”在東三環(huán)核心商務(wù)區(qū)營造一個(gè)“隨時(shí)起降”的商務(wù)生活平臺(tái)。三、策略規(guī)劃3、競爭區(qū)隔：個(gè)性化的商務(wù)居住和自助式家居服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸從事商務(wù)活動(dòng)和酒店式服務(wù)提供商務(wù)居住和酒店式服務(wù)無論是設(shè)施，還是服務(wù)，質(zhì)量是差別商住樓酒 店住 宅寫字樓三、策略規(guī)劃4、目標(biāo)群界定：大投資商中產(chǎn)階層/特定人群新經(jīng)濟(jì)新

8、環(huán)境的新貴一族地位優(yōu)越的小資群體無家，無憂，有資金的單身貴族投資者使用者以東三環(huán)路商圈為中心，從事商務(wù)活動(dòng)的本地的個(gè)人或組織，以及外地辦事機(jī)構(gòu)，具有投資意識(shí)的商務(wù)人士。投資性是“佳程廣場”的目標(biāo)客戶群（投資者與使用者）共有的特征三、策略規(guī)劃5、核心概念：新投資時(shí)代讓資本為您工作新資本主張投資“佳程廣場”投資是一個(gè)永遠(yuǎn)熱門的話題，各種投資渠道也是極其引人注目，許多人都不愿意再將錢存入銀行，而股市又是一種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤的投資手段，但風(fēng)云莫測的股市行情讓許多投資人望而卻步。更多的投資人為求得穩(wěn)定的保障，將目光投注到“國債”、“原始股”等安全穩(wěn)妥的投資途徑上，但這一類型的投資渠道大都受到政府的限制，致使

9、機(jī)會(huì)極為難得。現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的投資人關(guān)注的房地產(chǎn)投資，希望從中得到高額安全的利潤。在這里，我們提出：q“佳程廣場”將酒店式商務(wù)公寓劃分為小面積房間產(chǎn)權(quán)出售，統(tǒng)一經(jīng)營。為投資者提供了一個(gè)絕佳商機(jī)。q成立“房屋投資銀行” ：客戶在簽定購房合同的同時(shí)，即可將房產(chǎn)存入發(fā)展商設(shè)立的“房屋投資銀行”。每年只需給經(jīng)營者提供60天的空置時(shí)間，就可以得到相當(dāng)于月供款的租金利潤，如果經(jīng)營者有所贏利還可獲得年終分紅。相當(dāng)于購房的同時(shí)就可擁有穩(wěn)定的租約，安全穩(wěn)定有保障，還可獲得不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再投資。讓資本為您工作。三、策略規(guī)劃6、支持點(diǎn)：（以商業(yè)貸款利率6.336%，售付三成，十年還款期政策計(jì)算）以自備10萬元為例，

10、你可以投資一套面積100平方米，單價(jià)5300元平方米，總價(jià)約50萬元左右的房子，余錢可以通過銀行貸款獲得，那么這10萬元的投資收益又是怎樣的呢？短線投資炒樓5300元平方米是在期房剛公開時(shí)購進(jìn)，到現(xiàn)房時(shí)約6個(gè)月再賣出，按1.5的樓價(jià)升幅計(jì)算，這時(shí)，房子的單價(jià)可以賣到6000元平方米左右，總價(jià)約57萬元，短短的6個(gè)月，你就回收了投資成本，還賺了7萬元，月投資回報(bào)率達(dá)11.7。長線投資長期租賃50萬元的總房價(jià)，首付10萬元，其余40萬元20年按揭貸款，按等額還款計(jì)算，月還款約為2700元(含利息)，如果月租金是3500元，用租金來還按揭款還有盈余，不到12年，你就可以收回投資款，還得到一套房子的產(chǎn)

11、權(quán)，并且可以繼續(xù)獲利，因?yàn)橐惶追孔拥氖褂脡勖辽僭?0年以上。 三、策略規(guī)劃6、支持點(diǎn)：（以個(gè)人貸款利率5.04%，售付三成，三十年還款期政策計(jì)算）以自備10萬元為例，你可以投資一套面積100平方米，單價(jià)5300元平方米，總價(jià)約50萬元左右的房子，余錢可以通過銀行貸款獲得，那么這10萬元的投資收益又是怎樣的呢？短線投資炒樓5300元平方米是在期房剛公開時(shí)購進(jìn)，到現(xiàn)房時(shí)約6個(gè)月再賣出，按1.5的樓價(jià)升幅計(jì)算，這時(shí)，房子的單價(jià)可以賣到6000元平方米左右，總價(jià)約57萬元，短短的6個(gè)月，你就回收了投資成本，還賺了7萬元，月投資回報(bào)率達(dá)11.7。長線投資長期租賃50萬元的總房價(jià)，首付10萬元，其余40

12、萬元20年按揭貸款，按等額還款計(jì)算，月還款約為2700元(含利息)，如果月租金是3500元，用租金來還按揭款還有盈余，不到12年，你就可以收回投資款，還得到一套房子的產(chǎn)權(quán)，并且可以繼續(xù)獲利，因?yàn)橐惶追孔拥氖褂脡勖辽僭?0年以上。 首先，投資酒店式商務(wù)公寓的收益率令人向往：假定按揭期限15年，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格19.5萬元。投資者只需投入房價(jià)的30，即58500元，就可擁有一套全產(chǎn)權(quán)物業(yè)。無需承擔(dān)每月1082.28元的月供，且省去維修的麻煩。在按揭期內(nèi)由酒店經(jīng)營者經(jīng)營，一個(gè)月可以享受4天的免費(fèi)入住權(quán)及使用酒店裙樓健康會(huì)所設(shè)施。同酒店經(jīng)營者相比，投資者不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤，回報(bào)穩(wěn)定連續(xù)，回報(bào)率高。我們?cè)儆?jì)

13、算一下年投資回報(bào)率：年投資回報(bào)率（1082.28124100）58500=22.88（100元為房價(jià)，未考慮利潤分成）15年后如繼續(xù)選擇由酒店管理者經(jīng)營，年現(xiàn)金回報(bào)率1082.281258500=22.2。我們不妨來看看酒店式公寓與銀行儲(chǔ)蓄、債券回報(bào)率之間的比較： 酒店式公寓與儲(chǔ)蓄、債券回報(bào)率對(duì)比很明顯，酒店式商務(wù)公寓的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另外兩種投資模式。其次，讓我們對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。“高收益伴隨高風(fēng)險(xiǎn)”在這種創(chuàng)新的理念下成為空穴來風(fēng)，我們對(duì)酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)和銀行存款、國債、股票和普通住宅的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)比如下：(見下圖）通過對(duì)比，結(jié)果不言而喻。投資酒店式商務(wù)公寓，如同找到了新奶酪一般，前途光明

14、。 銀行存款國債股票普通住宅本案風(fēng)險(xiǎn)性分析收益率及低，風(fēng)險(xiǎn)低，面臨通貨膨脹，貨幣貶值利率較銀行存款利率稍低風(fēng)險(xiǎn)極高，收益不穩(wěn)投入較大，收益不連續(xù)，穩(wěn)定性差，同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，出租價(jià)格呈下降趨勢(shì)投入小，收入穩(wěn)定可靠，收益率高，風(fēng)險(xiǎn)低專業(yè)的酒店經(jīng)營和優(yōu)越的地理位置提升價(jià)值，企業(yè)品牌效應(yīng)的信息保證三、策略規(guī)劃6、支持點(diǎn)：三、策略規(guī)劃7、利益點(diǎn)：黃金地段小戶型精裝修酒店式服務(wù)東三環(huán)路商圈市場投資機(jī)會(huì)整合利益點(diǎn)佳程廣場投資/自用兩輕松24小時(shí)商務(wù)中心自身配套支持進(jìn)行延伸三、策略規(guī)劃7、利益點(diǎn)：精選的地段：地產(chǎn)投資中的第一要素地段優(yōu)勢(shì)，已無需詳加論證。選擇了具有投資價(jià)值的地段就取 得了80%的成功。“佳程廣場

15、”地處東三環(huán)核心商圈內(nèi)，是重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)，持續(xù)攀升的售價(jià)及 租金，使得“佳程廣場”成為地產(chǎn)投資中的原始股。精彩小戶型：“佳程廣場”？戶型，給您一個(gè)低投入高利潤的絕佳投資機(jī)會(huì)。精裝的房子：全品牌化精裝修，節(jié)省時(shí)間，節(jié)省資金，拎包即可入住，讓您的投入物超所值。精心的服務(wù)：“佳程廣場”酒店式管理，服務(wù)細(xì)致入微方方面面貼身呵護(hù)，營造無優(yōu)的生活空間。精明的投資：客戶在簽定購房合同的同時(shí)，即可將房產(chǎn)存入發(fā)展商設(shè)立的“房屋投資銀行”。每年只需給 經(jīng)營者提供60天的空置時(shí)間，就可以得到相當(dāng)于月供款的租金利潤，如果經(jīng)營者有所贏利 還可獲得年終分紅。相當(dāng)于購房的同時(shí)就可擁有穩(wěn)定的租約，安全穩(wěn)定有保障，還可獲得 不動(dòng)

16、產(chǎn)進(jìn)行再投資。三、策略規(guī)劃8、傳播語：南國貿(mào)，北佳程三、策略規(guī)劃9、賣點(diǎn)與買點(diǎn)：投資/服務(wù)增值/方便/欲望東三環(huán)商圈潛力酒店式服務(wù)24小時(shí)商務(wù)中心戶型？/總價(jià)低精裝修配套全投資過度住宅投資/增值一個(gè)人住服務(wù)好離工作地近不用再住酒店了作辦事處回報(bào)投資的回報(bào)、利潤的回報(bào)、使用的回報(bào)、欲望的回報(bào)三、策略規(guī)劃10、營銷策略：打造高品質(zhì)品牌影響力有節(jié)奏、有控制的銷售推進(jìn)和投資炒作拉動(dòng)投資者推動(dòng)使用者產(chǎn)權(quán)銷售項(xiàng)目經(jīng)營兩步走/兩層推三、策略規(guī)劃11、產(chǎn)品建議：面積：以？M？戶型為主；功能：24小時(shí)物業(yè)服務(wù)、24小時(shí)熱水供應(yīng)、24小時(shí)中央空調(diào)、24小時(shí)中央廚房、公 用律師/會(huì)計(jì)師/秘書/保姆、專業(yè)全程代辦公司

17、注冊(cè)、商務(wù)中心；配置：3-5條外線；付款：降低首付壓力，實(shí)施“零首付”或“3萬進(jìn)住”；銷售終端：作高售樓中心的調(diào)節(jié)性，提高檔次； 自助特約服務(wù)，即在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中增設(shè)了諸多類似酒店服務(wù)功能的服務(wù)項(xiàng)目，如叫早、送餐、上門洗衣、計(jì)時(shí)家政服務(wù)等。這些頗具 新意、細(xì)致入微的服務(wù)，可以為生活節(jié)奏快、時(shí)間緊張、工作繁忙的年輕白領(lǐng)們解除衣食住行的后顧之憂，而且在凸現(xiàn)“享受”這一生活 的重點(diǎn)的同時(shí)，還盡可能地為他們降低了生活成本。此外，“自由度”還利用底商精心規(guī)劃配置了諸如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健 身房、美容院、托兒所、超市、咖啡廳、銀行、郵局等服務(wù)設(shè)施 將單位產(chǎn)權(quán)進(jìn)行最小化分割向外發(fā)售，降低門檻值，吸引更多投資人，參與其中， 縮短資金回籠周期四、推廣建議1、推進(jìn)策略：分層銷售：根據(jù)不同時(shí)期，向不同人群，推出不同 樓層，進(jìn)行有針對(duì)的推廣與發(fā)售。推進(jìn)節(jié)奏：一期與二期控制銷量，制造售罄的氛圍， 激發(fā)目標(biāo)客戶群的購買欲望。推廣策略：以口碑及信息傳播為主，附以品牌形象 廣告，制造神秘感和急迫感。一期：3-