1、德州德州韻城韻城 2007年整合推廣策略案整合推廣策略案高點聚焦，熱點作戰高點聚焦，熱點作戰崛起惠州崛起惠州 惠州地處珠三角，與深圳等周邊城市交通線網日益完善，但截至惠州地處珠三角，與深圳等周邊城市交通線網日益完善，但截至0505年房價始在年房價始在23002300元左右徘徊，但自元左右徘徊，但自0606年年3 3月月3131日中海殼牌大型煉油項目的正式投產及和黃正式牽手日中海殼牌大型煉油項目的正式投產及和黃正式牽手“惠州港惠州港”以來，惠州房地產業持續升溫，已儼然摘掉了以來，惠州房地產業持續升溫，已儼然摘掉了“泡沫泡沫”這頂大帽子，并盤這頂大帽子，并盤活了大批九十年代初期的爛尾樓，使得一部分

2、閑置土地變得活了大批九十年代初期的爛尾樓，使得一部分閑置土地變得“生機勃勃生機勃勃”起來。起來。 去年去年6 6月，房地產宏觀調控政策頒布以來，深圳進入觀望，成交清淡。在往年的金月，房地產宏觀調控政策頒布以來，深圳進入觀望，成交清淡。在往年的金九銀十，深圳的樓市也才出現一點回暖的跡象。但是，價格沒有太多變動，調控起到九銀十，深圳的樓市也才出現一點回暖的跡象。但是，價格沒有太多變動，調控起到了控制作用，但是過高的價格，還是讓很多購房者望而卻步。了控制作用，但是過高的價格，還是讓很多購房者望而卻步。 于是，很多人把目光投向了惠州，惠州地產正面臨著商機。前幾年，惠州的樓盤于是，很多人把目光投向了惠州

3、，惠州地產正面臨著商機。前幾年，惠州的樓盤類型較為單一，近年房地產的迅速發展，樓盤類型逐漸朝著復合型轉變，現在，在惠類型較為單一，近年房地產的迅速發展，樓盤類型逐漸朝著復合型轉變，現在，在惠州的很多地產出現了商業地產、教育地產、體育地產等一系列的復合概念，惠州樓市州的很多地產出現了商業地產、教育地產、體育地產等一系列的復合概念，惠州樓市被提升了一個高度，房價也從原先的一千多元的均價，漲到了三千元的均價?；葜莸谋惶嵘艘粋€高度，房價也從原先的一千多元的均價，漲到了三千元的均價?；葜莸某鞘猩屎荃r明，有著獨特的優勢。城市色彩很鮮明，有著獨特的優勢。 優勢惠州之一：優勢惠州之一：良好的地理位置良好的

4、地理位置 惠州地處珠三角東北部，毗鄰香港、深圳、東莞等地；惠州的是惠州地處珠三角東北部，毗鄰香港、深圳、東莞等地；惠州的是珠三角人口密度最小的城市之一，土地和水資源都非常的豐富，近年珠三角人口密度最小的城市之一，土地和水資源都非常的豐富，近年來，惠州已形成了深水港、高速公路、京九鐵路、航空等構筑了立體來，惠州已形成了深水港、高速公路、京九鐵路、航空等構筑了立體交通網絡，物流資源廣闊；這都將是深圳人置業和生活的選擇，暫且交通網絡，物流資源廣闊；這都將是深圳人置業和生活的選擇，暫且不說惠州就一定能成為深圳乃至香港人的后花園，如果解決了惠州現不說惠州就一定能成為深圳乃至香港人的后花園，如果解決了惠州

5、現在出現的治安、衛生、交通等狀態，惠州的房地產前途將一片光明。在出現的治安、衛生、交通等狀態，惠州的房地產前途將一片光明。優勢惠州之二：優勢惠州之二：絕佳的旅游資源絕佳的旅游資源 惠州是廣東的旅游城市之一，這里有上千年歷史的西湖，自從有惠州是廣東的旅游城市之一，這里有上千年歷史的西湖，自從有了惠州西湖，惠州才有了文化底蘊。有詩為證：了惠州西湖，惠州才有了文化底蘊。有詩為證：“三處西湖一色秋，三處西湖一色秋，錢塘穎水與羅浮錢塘穎水與羅浮”，有了蘇東坡才有了西湖的名氣，因為中國的有名，有了蘇東坡才有了西湖的名氣，因為中國的有名的三處西湖都是蘇東坡被貶所到過的地方，然而穎州西湖已經蕩然無的三處西湖都

6、是蘇東坡被貶所到過的地方，然而穎州西湖已經蕩然無存了，只剩下惠州西湖能與杭州相媲美了。漫步惠州市區，蘇堤玩月、存了，只剩下惠州西湖能與杭州相媲美了。漫步惠州市區，蘇堤玩月、紅棉水榭、花洲話雨、荔浦風清等名勝歷歷在目?；葜莶粌H僅有水，紅棉水榭、花洲話雨、荔浦風清等名勝歷歷在目。惠州不僅僅有水，還有山。位于惠州博羅縣境內的羅浮山是我國道教十大名山之一，有還有山。位于惠州博羅縣境內的羅浮山是我國道教十大名山之一，有“嶺南第一山嶺南第一山”的美稱，吸引了眾多的中外游客?；葜菰诘拿婪Q，吸引了眾多的中外游客?；葜菰?000年就被年就被授與了授與了“中國優秀旅游城市中國優秀旅游城市”之一。房地產行業也是一個

7、之一。房地產行業也是一個“靠山吃山、靠山吃山、靠水吃水靠水吃水”的行業，所以惠州的旅游地產將是炒賣的熱點。的行業，所以惠州的旅游地產將是炒賣的熱點。優勢惠州之三：優勢惠州之三：超前的城市綠化超前的城市綠化 惠州的城市化建設對城市景觀下了一番功夫，惠州市區興建了大惠州的城市化建設對城市景觀下了一番功夫，惠州市區興建了大量的公園、人工湖，這一兩年，深圳的商業進入惠州市場，惠州市區量的公園、人工湖，這一兩年，深圳的商業進入惠州市場，惠州市區出現了多家深圳的零售業商，這些都篡集了大量的人氣，在這些周邊出現了多家深圳的零售業商，這些都篡集了大量的人氣，在這些周邊也涌現了大量的房地產項目。由于價格便宜，深

8、得也涌現了大量的房地產項目。由于價格便宜，深得“三地三地”以及惠州以及惠州當地人的喜愛。當地人的喜愛。優勢惠州之四：優勢惠州之四：內蘊的消費市場內蘊的消費市場 一個城市的經濟是需要靠消費來帶動的，所以惠州更多的開始考一個城市的經濟是需要靠消費來帶動的，所以惠州更多的開始考慮如何提高當地的消費能力，如果僅僅靠惠州當地居民是遠遠不夠的，慮如何提高當地的消費能力，如果僅僅靠惠州當地居民是遠遠不夠的，所以爭取吸引深圳等周邊城市的人來惠州投資置業是現在考慮最多的。所以爭取吸引深圳等周邊城市的人來惠州投資置業是現在考慮最多的。 隨著惠州的經濟發展，城市化建設的日益完善，流動人口的逐漸隨著惠州的經濟發展，城

9、市化建設的日益完善，流動人口的逐漸增加，惠州的消費水平也會得到相對的提高，相對于惠州來說，起步增加，惠州的消費水平也會得到相對的提高，相對于惠州來說，起步比較晚的房地產行業，將是獲益非淺的，雖然不像深圳的房地產那樣，比較晚的房地產行業，將是獲益非淺的，雖然不像深圳的房地產那樣，一套房一升值就能賺個幾十萬，但避免了一套房一升值就能賺個幾十萬，但避免了“房地產泡沫房地產泡沫”的危機，惠的危機，惠州不但能成為深圳、東莞、乃至香港人旅游度假的場所，也可以成為州不但能成為深圳、東莞、乃至香港人旅游度假的場所，也可以成為投資置業的對象。投資置業的對象?；葜輽C遇惠州機遇 惠州城市基礎優勢決定房地產的前景燦爛

10、：作為國家優秀旅游城惠州城市基礎優勢決定房地產的前景燦爛：作為國家優秀旅游城市、數碼城、石化城，惠州擁有廣泛的經濟發展前景，同時，邁向珠市、數碼城、石化城，惠州擁有廣泛的經濟發展前景，同時，邁向珠三角新都市的宏偉規劃，為惠州的經濟發展提供了更廣闊的舞臺和想三角新都市的宏偉規劃，為惠州的經濟發展提供了更廣闊的舞臺和想象力。象力。 專家認為，惠州這些年的快速發展，主要依賴的就是兩大產業支專家認為，惠州這些年的快速發展，主要依賴的就是兩大產業支柱，一是以中海殼牌項目為核心的石化產業，一是傳統的電子產業。柱，一是以中海殼牌項目為核心的石化產業，一是傳統的電子產業。這兩大產業的現狀與未來必然要影響到整個

11、惠州的經濟發展趨勢。這兩大產業的現狀與未來必然要影響到整個惠州的經濟發展趨勢。 “ 搶灘搶灘 ”大亞灣大亞灣大亞灣經濟技術開發區概況：大亞灣經濟技術開發區概況： 惠州大亞灣經濟技術開發區于惠州大亞灣經濟技術開發區于19931993年年5 5月經國務院批準設立，享月經國務院批準設立，享有相當于經濟特區的一系列優惠政策；開發區位于惠州市南部，東鄰有相當于經濟特區的一系列優惠政策；開發區位于惠州市南部，東鄰汕尾，西接深圳，陸路距香港汕尾，西接深圳，陸路距香港6060公里，海路公里，海路4747海里，屬于廣東省經濟海里，屬于廣東省經濟最發達、最活躍的珠江三角洲經濟區范圍。最發達、最活躍的珠江三角洲經濟

12、區范圍。 開發區由惠陽區的開發區由惠陽區的2.52.5個鎮組成，人口約個鎮組成，人口約1010萬人，總轄陸域面積萬人，總轄陸域面積273.68273.68平方公里，海域面積平方公里，海域面積488488平方公里，海岸線長平方公里，海岸線長5252公里。公里。 大亞灣經濟技術開發區的自然條件得天獨厚，區位優勢十分明顯，大亞灣經濟技術開發區的自然條件得天獨厚，區位優勢十分明顯，交通條件十分便利：距惠州機場交通條件十分便利：距惠州機場3636公里，深圳機場公里，深圳機場7070公里，目前已經公里，目前已經形成立體網絡式的交通體系。形成立體網絡式的交通體系。大亞灣城市規劃大亞灣城市規劃 ：發展定位：惠

13、州中心城市的發展重心，以發展臨海型大工業為主、逐步發展定位：惠州中心城市的發展重心，以發展臨海型大工業為主、逐步 發展遠洋港口、協調發展旅游業的外向型、現代化城區。發展遠洋港口、協調發展旅游業的外向型、現代化城區。 經濟發展戰略經濟發展戰略 ：大亞灣總體經濟戰略為：建設以石油化工為主導，電：大亞灣總體經濟戰略為：建設以石油化工為主導，電 子信息、汽車、港口、儲運為基礎，并以此帶動房地子信息、汽車、港口、儲運為基礎，并以此帶動房地 產、旅游、商業、金融等全面發展的新型工業開發區。產、旅游、商業、金融等全面發展的新型工業開發區。 總體規劃布局為總體規劃布局為“一港四區一港四區”，分別為惠州港、石化

14、工業區、西，分別為惠州港、石化工業區、西部工業產業區、行政商務區和旅游休閑區部工業產業區、行政商務區和旅游休閑區地產開發利好條件：地產開發利好條件：交通改善交通改善 交通狀況的改善使得深惠一體化迅速提速，交通狀況的改善使得深惠一體化迅速提速，2006年，年，“龍崗工作、龍崗工作、大亞灣居住大亞灣居住”已經成為一部分人的選擇，已經成為一部分人的選擇，“1小時生活圈小時生活圈”快速由規快速由規劃變為現實。隨著經濟的快速發展與城市的擴張，深圳繼向鹽田、龍劃變為現實。隨著經濟的快速發展與城市的擴張，深圳繼向鹽田、龍崗東進之后，又將進行新一輪的東進崗東進之后，又將進行新一輪的東進東進惠州、東進大亞灣。東

15、進惠州、東進大亞灣。 產業發展產業發展 全球第四大石化城、和記黃埔惠州港、承接深圳區域千億數量的全球第四大石化城、和記黃埔惠州港、承接深圳區域千億數量的產業轉移帶來了巨大的經濟增長和產業拉動。隨之而來的產業移民給產業轉移帶來了巨大的經濟增長和產業拉動。隨之而來的產業移民給大亞灣房地產市場提供了巨大的市場需求。大亞灣房地產市場提供了巨大的市場需求。 深圳申大深圳申大 申大成功所帶來的城市功能的完善與提升將迅速拉升龍崗中心城申大成功所帶來的城市功能的完善與提升將迅速拉升龍崗中心城的房價，高額的價格使相當部分的龍崗的置業者無力承擔，而大亞灣的房價，高額的價格使相當部分的龍崗的置業者無力承擔，而大亞灣

16、目前僅相當于龍崗中心城三分之一的房價，使得臨近的龍崗大工業區、目前僅相當于龍崗中心城三分之一的房價，使得臨近的龍崗大工業區、坪山、坑梓的客戶把置業目光瞄準了這一區域。坪山、坑梓的客戶把置業目光瞄準了這一區域。 “ “ 搶灘搶灘 ” ”大亞灣大亞灣 深惠進一步一體化、大亞灣產業新移民、深圳申大成功所帶來的深惠進一步一體化、大亞灣產業新移民、深圳申大成功所帶來的重大利好使得大亞灣房地產市場具備了很好的發展機遇。德洲城項目重大利好使得大亞灣房地產市場具備了很好的發展機遇。德洲城項目正是要抓住這一歷史機遇，通過準確的市場定位，打造適合大亞灣區正是要抓住這一歷史機遇，通過準確的市場定位，打造適合大亞灣區

17、域最廣泛群體域最廣泛群體 - - 產業白領的經濟型戶型，將一舉奠定大亞灣第一產業白領的經濟型戶型，將一舉奠定大亞灣第一門戶大盤、白領聚集新城的市場地位。門戶大盤、白領聚集新城的市場地位。德州韻城德州韻城雙城第一門戶，白領菁英人文社區雙城第一門戶，白領菁英人文社區 一個濃郁現代意大利風格建筑，簡約而精致，針對菁英白領階層。一個濃郁現代意大利風格建筑，簡約而精致，針對菁英白領階層。為惠陽為惠陽- -大亞灣區域首創雙城（深圳大亞灣區域首創雙城（深圳- -大亞灣）門戶地標物業。大亞灣）門戶地標物業。為什么是高點聚焦，熱點作戰為什么是高點聚焦，熱點作戰1 1、高點聚焦：、高點聚焦： 任何一個項目只有占據

18、市場第一的位置才能爭奪任何一個項目只有占據市場第一的位置才能爭奪 市場的關注，買家的關注直接的效果就是銷售力，市場的關注，買家的關注直接的效果就是銷售力， 第一位的市場地位才有第一位的銷售力，所以德第一位的市場地位才有第一位的銷售力，所以德 州韻城一定要有高點；州韻城一定要有高點；2 2、熱點作戰：、熱點作戰： 熱點是市場持續的關注保證，只有德州韻城形成熱點是市場持續的關注保證，只有德州韻城形成 連續熱點效應，持續市場熱度，才能獲得買家的連續熱點效應，持續市場熱度，才能獲得買家的 信心，信心是簽約的保證，所以德州韻城一定要信心，信心是簽約的保證，所以德州韻城一定要 有高點；有高點；德州韻城市場

19、地位至高點德州韻城市場地位至高點 關于德州韻城的市場地位關于德州韻城的市場地位 德洲城項目總占地：德洲城項目總占地：186422186422平方米，總建筑面積：平方米，總建筑面積：521982521982平方米，容積率：平方米，容積率：2.82.8。項目定位為高尚住宅、。項目定位為高尚住宅、配套商業、公寓、辦公、酒店、教育設施等的大型人居配套商業、公寓、辦公、酒店、教育設施等的大型人居都市示范區，共分都市示范區，共分5 5期開發。第一期：米蘭春天期開發。第一期：米蘭春天 第二期：第二期：羅馬假日羅馬假日 第三期：撒丁晨光第三期：撒丁晨光 第四期：威尼斯水鄉第四期：威尼斯水鄉 第第五期：比薩靈韻

20、。五期：比薩靈韻。 項目簡述：項目簡述：SWTO SWTO 分析分析位置優勢明顯： 大亞灣未來前景看好，區位價值潛力巨大。項目緊鄰龍崗坑大亞灣未來前景看好，區位價值潛力巨大。項目緊鄰龍崗坑梓、坪山，距淡鎮梓、坪山，距淡鎮2 2公里，距坑梓公里，距坑梓3 3公里，距坪山公里，距坪山6 6公里，距龍崗公里，距龍崗中心城中心城1515公里，距深汕公路公里，距深汕公路1 1公里，處于龍崗中心城及坪山坑梓公里，處于龍崗中心城及坪山坑梓大工業區，奠定大亞灣第一門戶大盤、白領聚集新城的市場地位。大工業區，奠定大亞灣第一門戶大盤、白領聚集新城的市場地位。 戶型優勢明顯：戶型優勢明顯： 便于改造的入戶花園和凹陽

21、臺，增加了客戶的自主選擇調便于改造的入戶花園和凹陽臺，增加了客戶的自主選擇調整戶型空間。項目多為板式蝶式多層花園洋房戶戶向南北通透等整戶型空間。項目多為板式蝶式多層花園洋房戶戶向南北通透等設計亮點等對于提高項目品質、吸引目標買家以及廣告推廣都將設計亮點等對于提高項目品質、吸引目標買家以及廣告推廣都將起到積極作用。起到積極作用。環境優勢不足： 項目本身的外部部景觀較少，周邊環境較為雜亂，對于項目本身的外部部景觀較少，周邊環境較為雜亂，對于本項目將要塑造的本項目將要塑造的“菁英白領階層理想生活小鎮的物業典范菁英白領階層理想生活小鎮的物業典范精品精品”形象不利。形象不利。競爭者的威脅： 項目所在大亞

22、灣大盤如：熊貓國際、鳳凰城以及惠東輝項目所在大亞灣大盤如：熊貓國際、鳳凰城以及惠東輝楊惠城區今年諸多大牌開發商進駐紛紛以大盤搶占深圳高溢楊惠城區今年諸多大牌開發商進駐紛紛以大盤搶占深圳高溢價流出的投資客群等項目在地理位置、社區規模以及園林規價流出的投資客群等項目在地理位置、社區規模以及園林規劃上都優于本案，會分流本項目的目標客戶。劃上都優于本案，會分流本項目的目標客戶。機會： 大亞灣整體經濟的發展、住房消費的增長，大龍崗工業區高速發展溢出的住房需求以及龍崗高地價引發的兩城地區價格差吸引的中間層購房群體。 判斷判斷 ： 項項目本身的特點內外分化，無明顯優勢，同質競爭環境激目本身的特點內外分化，無

23、明顯優勢，同質競爭環境激烈。烈。【我們的市場至高點】【我們的市場至高點】吸引力一：吸引力一： 雙城距離的拉近造就了雙城價格級差的實質性吸引力雙城距離的拉近造就了雙城價格級差的實質性吸引力; ;吸引力二：吸引力二： 意大利風情及創新戶型造就了高品質物業的差異化價值意大利風情及創新戶型造就了高品質物業的差異化價值. . 熱烈的活動和人頭攢動的現場才是德州韻城熱烈的活動和人頭攢動的現場才是德州韻城20072007營銷攻擊戰役的必殺式。營銷攻擊戰役的必殺式。德州韻城德州韻城突擊戰略突擊戰略關于德州韻城的關于德州韻城的2007作戰方式的思考：作戰方式的思考： 德州韻城風情如果僅考慮本地市場則無法運作借鑒

24、熊貓國際及半德州韻城風情如果僅考慮本地市場則無法運作借鑒熊貓國際及半島島1 1號的銷售可看到我們必然實現雙城拉動吸引咫尺之遙的龍崗中堅號的銷售可看到我們必然實現雙城拉動吸引咫尺之遙的龍崗中堅階層購買群體，但遠距離銷售需要的人氣的聚集和熱鬧的現場，調動階層購買群體，但遠距離銷售需要的人氣的聚集和熱鬧的現場，調動買家熱情的是什么？是一個地塊的潛在熱點效應我們可以提前示范給買家熱情的是什么？是一個地塊的潛在熱點效應我們可以提前示范給買家，現場的熱度和人氣是銷售力的第一保證，尤其對理性較強的投買家，現場的熱度和人氣是銷售力的第一保證，尤其對理性較強的投資性買家，德州韻城風情的生活價值和投資價值需要一系

25、列的熱烈的資性買家，德州韻城風情的生活價值和投資價值需要一系列的熱烈的活動聚集熱流，營銷推廣的打擊力才能確立?；顒泳奂療崃?，營銷推廣的打擊力才能確立。德州韻城市場地位確立的至熱點德州韻城市場地位確立的至熱點龍崗坑梓、坪山的三緣人口及深圳龍崗坑梓、坪山的三緣人口及深圳投資客投資客游離、偶得客戶游離、偶得客戶輔助客戶群輔助客戶群主力主力客戶客戶大亞灣及龍崗工業區域大亞灣及龍崗工業區域大亞灣經濟技術開發區的產業人群大亞灣經濟技術開發區的產業人群中海殼牌、中海油管理人員和產業工人；惠中海殼牌、中海油管理人員和產業工人；惠州港管理人員；西區綜合產業園中層白領和州港管理人員；西區綜合產業園中層白領和藍領階層。藍領階層。龍崗大工業區的企業白領龍崗大工業區的企業白領企業中高層管理人企業中高層管理人員；員；輔助客戶輔助客戶三、德州韻城德州韻城客群分析東莞及惠州周邊客群東莞及惠州周邊客群“德州韻城德州韻城”推廣六大關鍵點：推廣