1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上得舍.葉榆澤海景客棧創(chuàng)業(yè)計劃書1.背景分析大理四景“風(fēng)花雪月”，早已被人熟知，依托于下關(guān)風(fēng)，上關(guān)花，蒼山雪，洱海月興起的旅游景區(qū)，餐飲，特色客棧等周邊產(chǎn)品更是數(shù)不勝數(shù)。大理的興盛離不開自然風(fēng)光，更是離不開人文歷史，隨著大理旅游產(chǎn)品的多樣化，大理旅游事業(yè)蒸蒸日上，底蘊濃厚的人文使大理更是具備了四季旅游的條件，大理客棧更是作為大理旅游發(fā)展中的一顆希望新星，為大理大理旅游的轉(zhuǎn)型升級和大理的多層次旅游提供了新的動力，并在一定程度上，帶動了大理旅游經(jīng)濟的進步，也助推了大理經(jīng)濟的繁榮和發(fā)展。據(jù)大理州旅發(fā)委公布的最新數(shù)據(jù)顯示：大理春節(jié)假日旅游接待又創(chuàng)新高。2016年春節(jié)黃金周期間，

2、大理州共接待海內(nèi)外旅游者143.57萬人次，同比增長7.8%；旅游業(yè)總收入11.43億元，同比增長24.18%。其中接待海外旅游者2.01萬人次，與去年基本持平；接待過夜旅游者34.69萬人次，同比增長2.57%；接待一日游旅游者108.88萬人次，同比增長9.58%。目前大理客棧的訂房情況大部分還是依賴于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，在客棧訂房中，40%是通過網(wǎng)絡(luò)平臺，30%依靠口碑營銷，30%以回頭客為主。隨著大理旅游熱的不斷升溫加熱，各界宣傳的力度不斷加大；電影心花路放的熱播更是將大理推向旅游發(fā)展的高峰，大理一時間令世人矚目。客棧作為大理旅游的新名片，它不僅是游客旅游的駐足地，更是傳遞大理旅游與

3、文化的新窗口。如今，大理客棧如春筍般涌現(xiàn)，客棧規(guī)模逐漸擴大，客棧經(jīng)營也出現(xiàn)了飽和狀態(tài)。據(jù)調(diào)查，目前大理客棧的單體房間數(shù)主要以1030間居多，而客棧類型也逐漸呈現(xiàn)多種形態(tài)的發(fā)展。主要有：一線臨海型的品質(zhì)客棧、二線農(nóng)家白族風(fēng)客棧、區(qū)域型古鎮(zhèn)客棧、后助歷史文物保護型客棧以及依畔蒼山的山地型客棧等。據(jù)統(tǒng)計，假日期間，大理旅游住宿設(shè)施平均床位出租率71.86%，同比增長5.01%，大理古城、環(huán)洱海沿線、沙溪等地特色客棧“一房難求”現(xiàn)象時有發(fā)生。本項目客棧位于環(huán)洱海西岸的桃源村，客棧近臨洱海，為度假、旅游、休閑，商務(wù)的各界人士提供安靜愜意的休息場所，以及舒適溫馨的服務(wù)，為廣大顧客提供方便，衛(wèi)生，溫馨的服務(wù)

4、。桃園村隸屬于千年古鎮(zhèn)喜洲，距離喜洲古鎮(zhèn)7公里，大理古城28公里，下關(guān)市區(qū)40公里。東臨洱海，西有聞名遐邇的蝴蝶泉景區(qū)，并有游船碼頭可以供游客進行浪漫的游海之旅，游船途徑雙廊古鎮(zhèn)，小普陀景區(qū)，下關(guān)洱海公園碼頭，大理龍龕碼頭；緊鄰的國道和大理公路為自由出行提供了便利，讓您的出行更加多樣化。2.情況介紹【客棧情況】 當(dāng)前處于客棧主體建筑施工階段，目前一層已經(jīng)封頂，計劃春節(jié)前營業(yè)。【房間配置】 定位于半一線海景客棧，門前15米距離左右即可到達(dá)洱海之邊，房屋共建2層樓房，1樓4大廳，休息區(qū)餐飲區(qū)等配置，2樓4間海景房以及2間花園房，3樓4間復(fù)式海景房以及2間花園房。【租約期限】 18年【優(yōu)缺點】 缺點

5、：客棧門前現(xiàn)有污水處理池，阻礙了1層大廳休息區(qū)觀看洱海的視線，3樓陽臺前面有電線，一定程度也對觀海有影響。 目前村里正在新建2個污水處理池，計劃待建好以后將原有這個處理池拆除，拆除后規(guī)劃為觀海花園。優(yōu)點：臨海未開發(fā)以及能辦下證的地段已經(jīng)很難尋覓，擁有海景房的優(yōu)勢，周邊交通，生活各方面均很便利。【客棧手續(xù)】  已簽訂正式租賃合同（有第三方公正機構(gòu)），并已一次性完成9年租金付款；已拿到準(zhǔn)建證，房屋在建，一樓已封頂；后期需辦理環(huán)保、消費等相關(guān)證件（股東為本地人，熟悉當(dāng)?shù)剞k理流程，有一定資源，證件辦理會比較快）3.項目特色（1）位于洱海邊，與水相依當(dāng)你在擁擠的都市呼吸著充滿霧霾的空氣時，洱海

6、純凈的天空中飄著朵朵白云；當(dāng)你在車水龍馬間來回穿梭時，洱海的野鴨在優(yōu)先戲水，海鷗翱翔藍(lán)天；洱海，是群山間的無瑕美玉。獨具一格特色的海景房，獨具匠心的設(shè)計，在這可盡收洱海之奇，洱海之奇在于“日月與星，比別處倍大而更明”。 洱海月之著名，還在于潔白無瑕的蒼山雪倒映在洱海中，與冰清玉潔的洱海月交相輝映，讓這一切美景盡收眼里。（2）風(fēng)花雪月、詩意大理大理，已經(jīng)成為一個文藝的詞、詩意的詞。美麗的客棧，坐落于詩意的城市，情懷、文藝、夢想、旅行讓人向往。（3）一家智慧型客棧立志于打造藝術(shù)精品與白族特色相互融合的智慧客棧，客棧將人文藝術(shù)與智能科技完美融合，只需二維碼就能一鍵開鎖的二維碼智能門鎖，只需輕輕按鍵的

7、自動換套馬桶智能馬桶，只需手機即可一鍵控制空調(diào)開關(guān)，天窗升降，電視切換等；智能家電、實木家具、五星床品一站式服務(wù)，為投資人專業(yè)定制私人旅行行程。4.客源分析客棧主要以自駕游客、度假游、個人游、背包客、公司群體等為目標(biāo)人群。（1） 自駕游客人數(shù)從兩人到多人不等。一般情況而言，都有相應(yīng)安排和準(zhǔn)備，這類客人經(jīng)濟狀況良好。（2） 度假游這類游客主要以情侶蜜月度假，家庭度假為主，經(jīng)濟狀況較好，經(jīng)常會選定長期居住。（3） 個人游這類人群一般都是個人出來散心，在情感、工作上面不順心，找個地方來改善和寄托的，短期住宿。（4） 背包客主要是以那群好登山、徒步、探險等尋找刺激的人為主，目的在于通過游歷認(rèn)識世界，認(rèn)

8、識自我，挑戰(zhàn)極限等。（5） 公司群體主要是針對公司年度出游活動，員工旅游度假獎勵。為不同的游客提供相同的高質(zhì)量服務(wù)，感受不一樣的風(fēng)土人情。5.裝修風(fēng)格 客棧的定位是立志于打造藝術(shù)精品與白族特色相互融合的智慧客棧，古典中優(yōu)雅，現(xiàn)代中大方，客棧將人文藝術(shù)與智能科技完美融合，只需二維碼就能一鍵開鎖的二維碼智能門鎖，只需輕輕按鍵的自動換套馬桶智能馬桶，只需手機即可一鍵控制空調(diào)開關(guān)，天窗升降，電視切換等。“優(yōu)雅，古樸，精致，文藝，科技，舒適”，置身于客棧中，是心靈的放松和心境的舒展，她將待給你全新的不一樣的入住體驗。（1） 遠(yuǎn)觀靜謐蔚藍(lán)的洱海，與室內(nèi)主題色彩遙相呼應(yīng)，讓人置身于亦海亦房的獨特感

9、覺之中。（意向圖）（2） 靜臥星星斑點的舒適房中，讓人仰觀星空，體驗不一樣的星空感受。（意向圖）（3） 恬靜的田園風(fēng)格，讓人沉醉于午后花影藤風(fēng)，迷失于夕陽夜色。（意向圖）（4） 日出日落，花開花謝，靜待朝霞的來臨，讓人沉寂于向日葵的花海之中，等待太陽的緩緩升起。（意向圖）6.營銷策略（1）各大OTA平臺合作推廣，阿里旅行·去啊、攜程網(wǎng)、去哪兒網(wǎng)、同程網(wǎng)等在線旅行網(wǎng)站，適當(dāng)選取合適的平臺上線。（2）各大團購網(wǎng)站，美團，大眾點評，百度糯米等，適當(dāng)選取合適網(wǎng)站進行團購促銷活動。（3）微博，QQ群，QQ空間，百度貼吧，微信個人號（公眾號前期推廣不適用，待后續(xù)人流量大了使用，主要是針對老客戶的

10、維護），進行發(fā)帖；微信朋友圈擴散。（4）高德地圖，百度地圖，騰訊地圖上進行客棧位置標(biāo)注。（5）微電影、軟文宣傳。（必要時后期安排進行）。（6）和本地旅行社以及本地客棧達(dá)成合作協(xié)議，客源在過剩情況下進行分配。（7） 客棧住宿主要針對于外地客戶，可以和外地公司（比如一線城市，北上廣）進行洽談，可以和公司簽訂旅游度假協(xié)議合作，比如公司年度出游活動，員工旅游度假獎勵等；加入客棧聯(lián)盟，建立自己的營銷體系，資源共享。以上策略均需更具實際情況而定，從而到具體實施。7.經(jīng)營團隊年輕的團隊，朝陽的氣息，不一樣的思維模式，必定能碰撞出絢麗的火焰。杜一潤在北京拼搏了三年，不喜歡被束縛的他，明明可以靠技術(shù)吃飯，但不安

11、分的心總是躁動著，為了一個多年的客棧夢，毅然回到家鄉(xiāng)，睜眼望海，與眾同學(xué)品茶，賞花。從IT圈離開后，半年的洱海邊客棧經(jīng)營管理的實踐經(jīng)驗，勵志想打造一個智慧海景精品客棧，讓其成為IT人溫暖的家，更想讓這里成為同學(xué)們學(xué)習(xí)，交流，創(chuàng)業(yè)的平臺。周韜在北京讀書工作摸爬滾打8年的他，放棄了北京誘人的高薪，帶著更成熟的想法和更堅定的信念回到故鄉(xiāng)，和志同道合的兄弟們實現(xiàn)曾經(jīng)的創(chuàng)業(yè)夢想。北京交大的教育，讓他掌握了生存的各項核心技能；華為的歷練，讓他身心成長；HP外企的大家庭 ，讓他結(jié)交四方友人，對夢想有了更清晰的思路。現(xiàn)在的他，具備良好的人脈，極強的人際交往能力，管理能力；同時，多年的大項目管理經(jīng)驗，讓他深得各

12、類項目管理的精髓。李樹明習(xí)慣了穿梭于鋼筋混凝土龐大的現(xiàn)代化建筑工地的他，想建造一個小小的院子，有幾枝竹，和一個罩滿了綠油油的苔蘚花壇，潔白的建筑，清新不落俗套，白色墻壁結(jié)合青色屋瓦，挑高大面窗的客廳，無敵的海景房，讓人心神蕩漾。向工匠精神致敬！8.投資規(guī)模出租的土地面積為300，準(zhǔn)建建筑面積約為650，房屋擬建三層，排除大堂、休閑區(qū)等，擬建12間客房。【項目總體預(yù)算】租地費用 土地出租時限為18年，土地租金費用每年13萬元，一次先付款9年，9*=。 建筑成本 建筑面積約650平米，其中復(fù)式多算半層約120平米，建筑成本以包工包料計算 1500*（650+120)=。裝修成本：12間房裝修齊全帶

13、家居家電，床品衛(wèi)浴五星級標(biāo)準(zhǔn)，以五星級為標(biāo)桿，12*80000=；另外還有污水處理池預(yù)計20000（可能會按照當(dāng)?shù)丨h(huán)保要求加裝污水處理器成本在18萬左右，目前不算在成本里）；熱水使用太陽能，空氣能熱水器，以及水源凈化器，處理水量較大，預(yù)計10000+20000+15000=45000；花園配置30平方米左右，假山、泳池、花卉或者小橋流水等，預(yù)計80000；大廳，休息區(qū)，餐飲區(qū)等公共區(qū)域，90平方米左右，預(yù)計。證照辦理費用 排污，消防，特種等預(yù)計60000。客棧預(yù)留營業(yè)準(zhǔn)備金 元。投資總計。最終成本以實際投資為準(zhǔn)。【營業(yè)費用預(yù)算（按年計）】  房租 0；  人員薪酬（店長1名

14、（5000），前臺1名（2000），服務(wù)員1名（2000），保潔員1名（2000），廚師1名早餐供應(yīng)（3000），共計。水電維護兼職10000）；  水電 水費（無，當(dāng)?shù)啬壳白詠硭M不收錢，以及同時使用井水），電費（目前居家用電0.5元，全年平均一天100度計算，0.5*100*365=18250）； 稅、衛(wèi)生、網(wǎng)絡(luò)、電話、電視等費用 80000；硬件維護2萬；  員工伙食5萬； 其它開支2萬，合計：按最高值計算約。  【營業(yè)收入預(yù)算（按年計，按12間房計算，以淡季價格平均估）】 房價區(qū)間4801080元。春節(jié)5天、中秋2天、端午2天、清明2天 （11天

15、） 房間平均價600元，入住率80%，收入預(yù)計63360元。  五一2天，國慶節(jié)5天 （7天） 房間平均價格600元，入住率100%，收入預(yù)計50400元。  暑假+旺季150天  房間平均價格600元，入住率70%，收入預(yù)計元。  淡季150天  房間平均價格600元，入住率30%，收入預(yù)計元。  合計約以上 ，再按90%估算，約為：元。除去主營房費保守計算外還有額外收入如下（客房共計12間，均為估值計算）：餐飲：除去早餐，一日兩正餐計算，人均40元左右，以全年50%入住率以及2人/間來計算，2*40*2*（36

16、5*0.5）*12=，凈利潤以40%計算為。車費：大理機場、火車站、古城、雙廊等地方接送，均價120元/趟，及以全年50%入住率和1趟/2間房計算，120*(12/2)*（365*0.5）=，凈利潤以40%計算為52560。酒水，咖啡，茶葉，特產(chǎn)銷售：人均消費80元左右，以全年50%入住率和每2個房間有一人消費，80*（365*0.5）*(12/2)=87600,凈利潤以40%計算為35040。場地提供，承接活動：以三月進行一次計算，4*3000=12000。合計約為。【回報率】：年利潤為+-=，投資回報率24.9%【成本回收周期】：第一年均以較低價格和入住率來計算，后三年凈利潤會穩(wěn)定增長。凈

17、利潤增長以每年18%計算（4年期）第一年：第二年：*（1+0.18）=第三年：*（1+0.18）=第四年：*（1+0.18）=經(jīng)以上估算，在營業(yè)4年后將收回投資成本。第五年開始利潤相對持續(xù)穩(wěn)定。（以上不作為具體利潤依據(jù)，僅供參考）。9.未來規(guī)劃最重要的是永遠(yuǎn)打造“優(yōu)雅，古樸，精致，文藝，科技，舒適”的客棧，為愛好者提供當(dāng)掌柜的機會。古樸中永遠(yuǎn)不失那個科技范。（1）連鎖運營在客源充足，客棧房源緊張不能滿足供給的時候，向外擴張，尋找志同道合的客棧愛好者共同打造同樣的精品客棧，使客棧連鎖規(guī)模化，并提供周邊產(chǎn)品及服務(wù)。（2）加盟運營品牌的成長，可以使用自身品牌的價值，加盟擴展，在條件適當(dāng)時可以實現(xiàn)客棧加盟運營的模式。（3）交流平臺這不光是一家客棧，更是一家智慧型客棧，在這安靜的環(huán)境里你可以計劃準(zhǔn)備你的項目，也可以尋找志同道合的伙伴，為同學(xué)們學(xué)習(xí)，交流，創(chuàng)業(yè)的平臺。最好能為你提供一杯3W。10.眾籌眾籌規(guī)模：380萬*0.25=95萬1萬元起投，上限5萬元。預(yù)期投資收益率：12-25%/年股東每季度進行分紅，且大股東承諾補足最低收益至8%/年；投資人免費消費權(quán)益： 10%/年每年返給股東投資金額的10%作為免費消