1、設計管理制度編制孫騏等日期審核甘來日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1.目的為了保證集團各項目設計工作高效高質，對產品功能體現，項目造價合理控制，政府規劃要求滿足等予以支撐，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于事業部（含直管城市公司）/城市公司。3.術語及定義3.1.設計前期工作：指拿地前及拿地后提出產品的設計原則和構思，主要包括土地強排設計和概念方案設計，具體為總平面設計、建筑設計、市政條件分析、配套建設分析、交通路線組織、綠化景觀組織等；3.2. 產品模塊：將房地產的設計拆分為影響設計的關鍵模塊，用以在方案中提供更多組合。例如立面模塊、戶型模塊、示范區模塊、核心筒

2、模塊、大堂；3.3. 產品配置：產品配置是為了產品模塊提供空間尺寸、有關功能、技術要求、材料匹配等多方面的說明，用以準確的定義產品模塊。3.4版本管理：施工圖必須按照各個部門的規則提出并分發確保圖紙版本一致，才可進行準確的核價、招標、報建、施工；3.5. 指定專項設計/專項設計：針對方案審批中，當地指定的專項設計為指定專項設計，如人防設計等；其余的適用于招采、施工過程中的二次設計為專項設計，如供電設計、門窗設計、污水處理設計、鋼結構設計、燈飾設計等。4.職責與權限4.1. 事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業. 負責協助價值樹與產品配置標準（一級指標）編制，牽頭價值樹與產品配置標準（二級

3、指標）編制；4.1.2. 負責進行設計單位選擇，并組織設計單位進行各設計方案的設計、評審、完善工作；4.1.3. 負責進行項目施工、營銷階段的設計配合工作；4.1.4. 負責組織項目設計后評估。4.2. 事業部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業4.2.1. 負責提供市場分析報告、前期定位及產品策劃報告，牽頭價值樹與產品配置標準（一級指標）編制，協助價值樹與產品配置標準（二級指標）編制；4.2.2.負責對設計方案進行總貨值、價格、業態配比、戶型配比的驗證測算。4.3.事業部（含直管城市公司）/城市公司成本專業4.3.1. 負責提供對標項目成本定性分析表、協助價值樹與產品配置標準編制；4.3.2

4、.負責進行設計方案的成本測算，會同進行設計方案的限額設計核查。4.4. 事業部（含直管城市公司）/城市公司配套專業4.4.1. 負責進行設計方案的征詢。4.5. 事業部（含直管城市公司）總經理/設計分管領導，城市公司總經理4.5.1. 負責審核（成本提高下）/批準（成本沒有提高）價值樹與產品配置標準（詳見集團授權手冊設計分冊）；4.5.2. 負責批準權限內設計方案，審核權限外設計方案。4.6. 集團設計管理部4.6.1.負責審核價值樹與產品配置標準、及需審核的各設計方案。4.7.集團總裁4.7.1. 負責批準價值樹與產品配置標準（成本提高下）、權限內設計方案。5.流程總圖6.設計關注點說明6.

5、1.土地強排設計6.1.1. 事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業為提高效率可提前根據已獲取的資料信息等進行實地踏勘及溝通了解，做好土地強排工作前期準備，并組織方案經驗豐富、設計能力突出且具有良好服務態度的強排設計供方（若事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業配備人員充足且設計能力較強，也可由事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業完成強排設計工作）進行土地強排工作，最終輸出：經濟技術指標、強排總平面圖、強排設計說明、意向戶型。（1）經濟技術指標表的目的在于為營銷及拓展部門進行項目利潤核算提供可靠依據，因此在整體上可以劃分成貨值與成本兩類指標。與貨值相關的指標主要包含住宅、商業等地

6、上可售面積，而地下建筑面積、人防面積等指標則會對項目成本產生很大影響；（2）強排總平面圖可以為經濟技術指標提供可靠的理性依據，展示項目的可行性以及運作潛力；（3）強排設計說明需將設計師的主要設計意圖、總圖布局形態的取舍原由以及其它較為重要的建筑及規劃設計意圖通過簡練的語言傳達給營銷及投資發展專業等非建筑專業人員，加強對強排設計方案的理解和認同。除此之外，強排設計說明還需簡要介紹樣板段、售樓處選址以及營銷動線等樣板段相關信息；（4）對強排工作過程中所使用的產品模塊的戶型、面積段等基本信息整理并匯總，為營銷及投資發展專業提供清晰的意向戶型平面以及戶型配比等相關信息。（5）在進行土地強排工作時要注意

7、強排測算方案中點、線、面之間的關系處理，單體與戶型可參考集團標準進行擺放，樣板區位置和擺放可參考集團標準樣板區模塊。6.2.價值樹與產品配置標準6.2.1.事業部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業提供前期定位及產品策劃報告，價值樹與產品配置標準（一級指標）（概念版），價值樹與產品配置標準（一級指標）（概念版）； 6.2.2.事業部（含直管城市公司）設計專業結合前期定位及產品策劃報告，價值樹與產品配置標準（一級指標）（概念版）組織事業部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業、成本專業進行價值樹與產品配置標準（二級指標）（概念版）編制；6.2.3.事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業根據定位

8、階段目標成本、項目概念方案設計組織事業部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業、成本專業進行價值樹與產品配置標準（方案版）深化；價值樹與產品配置標準（方案版）深度不僅僅要達到技術要求，也要考慮細部設計要求，適當情況下隨著項目采購的不斷深化，考慮項目重點采購的部品材料要能夠配置清楚。6.3 設計供方選擇6.3.1.為置換更多設計時間，事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業盡早和相關部門溝通并根據價值樹與產品配置標準深度要求開展撰寫各類設計任務書和接洽相應設計單位；6.3.2.事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業應考慮設計實際工作前置，因此項目整盤施工圖設計單位可在方案階段就開始尋找，并逐

9、步確認，尤其是在產品線確定或者價值樹及產品配置標準確定的情況下，對于更能理解該設計意圖的單位需要優先入選我司整盤設計單位考察。6.4.概念性設計方案6.4.1.事業部（含直管城市公司）/城市公司配套專業應盡早與政府有關部門接觸，獲取征詢意見項目概念方案征詢意見書（根據各地實際情況可做調整），了解政府有關的要求，如市政管道接駁位置、交通組織情況、入口數量與要求，防止總圖發生顛覆性變化；6.4.2. 事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業要和成本專業一起結合對標項目成本定性分析表、價值樹與產品配置標準（概念版）、定位階段目標成本初稿進行限額設計核查；6.4.3.項目概念方案設計最終成果包含：（

10、1）規劃總圖（樣板區、首批銷售）；（2）戶型選型；立面意向；（3）商業配套初稿；（4）設備技術提案；（5）景觀風格提案；（6）精裝風格提案；（7）公共部位提案；（8）結構初裝修提案；（9）售樓處精裝提案；（10）樣板房精裝提案。6.5. 整盤規劃及建筑方案設計6.5.1.事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業在設計過程溝通和管控時要關注設計進度和質量要求，盡可能考慮采用集團已有產品模塊，必要時可以到設計單位督促設計工作推進，要優先考慮與樣板區和銷售相關的各類工作，優先確認戶型、立面、售樓處、樣板房、會所等關鍵產品設計要素。主力戶型評審需要優先考慮，在立面確認上盡量確保立面配有材料手冊，以便

11、于更早控制成本；同時與事業部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業溝通確認，確保總貨值、業態配比、戶型配比的有效管控；6.5.2.事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業在方案階段各設計成果的設計過程和完成后必須進行規劃、建筑、景觀、精裝各方面的平衡與協調，同時與事業部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業、成本專業、配套專業、工程專業等溝通協調，保持項目方案階段各設計成果的整體造價、功能和收入的最佳組合。6.6.整盤景觀及樣板區景觀設計6.6.1. 景觀設計原則：以市場價值點為導向，從“效果、進度、成本”的角度出發，從價值敏感點相對應的管控要點著手，理清管理思路，提高管理效率，規范管理流程，確

12、保景觀品質的穩步提升；6.6.2.事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業在項目規劃總圖確認后根據價值樹與產品配制標準（方案版）景觀部分撰寫項目景觀設計任務書（含樣板區）。事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業在設計過程溝通和管控時要優先考慮與開盤有關的各項工作，如樣板區景觀概念方案設計等；6.6.3.由事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業組織，設計單位及工程專業共同參與，形成形象記錄照片。主要停止檢查點包括：（1）地形整理完成及重點苗木定位時；（2）施工樣板確認及硬景、小品結構完成時；（3）喬木及大灌木種植完成時（即除低矮灌木、地被、草坪之外的綠化完成時）。6.7.精裝設計（公共

13、部位、樣板房、批量精裝）6.7.1.事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業根據價值樹與產品配置標準（方案版）公共部位部分、樣板段部分撰寫項目室內設計任務書（售樓處、樣板房、公共部位），如有批量精裝時需考慮樣板房和批量精裝的共性和個性特征。事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業在設計過程溝通和管控時要優先考慮與開盤有關的各項工作，如優先考慮售樓處和樣板房設計；6.7.2.如有批量精裝時，事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業必須對于主力戶型再次進行核對，確保戶型達成一致，事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業根據價值樹與產品配置標準（方案版）批量精裝部分、戶型部分，以及戶型評審結

14、果撰寫項目室內設計任務書（批量精裝）。事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業在設計過程進行溝通和管控；6.7.3.由事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業負責提報樣板區精裝施工圖，審批權責見集團授權手冊-設計分冊，審圖時應重點審核下述要點：（1）重點檢查、評估施工圖與方案的偏差度；（2）平面布置圖（含家具布置）、綜合天花布置圖（燈具位置、數量、標高、裝飾面材、煙感、噴淋、火災報警器、消防廣播、空調風口、通風系統等之間的布置關系，且尺寸定位，綜合天花布置圖的繪制須與機電專業充分溝通）、地面布置圖（標明裝飾面材、標高及具體分割方式）、開關插座點位圖（數量、標高、準確位置）、立面圖（標明裝飾

15、面材，不同面材交界處理及開關插座等墻面設備的尺寸定位）；（3）關鍵節點圖（具有特殊要求及裝飾設計關鍵點）；（4）材料樣板（主要材料及特殊材料小樣及型號）；（5）材料表（所有裝飾材料規格及型號，包含潔具、電器等各種設備選型）；（6）裝飾概算表。6.7.4.在項目實施過程中，對最后效果達成有重要關聯的節點和工序，必須進行停止檢查，驗收合格后方能進行下道工序：主要停止檢查點及檢查要項如下：(1) 場地移交：參考合同約定施工范圍，制定“土建與精裝修場地移交標準”，組織相關單位進行場地移交檢查、驗收；(2) 深化放線：檢查基準點、水平線、標高線、中心線、點位線、石材/瓷磚排版線、不同材料不同造型分割線等

16、是否正確，是否符合圖紙要求；(3) 隱蔽工程：機電各點位是否按裝修要求進行施工，有無試壓報告、防滲漏檢測報告；廚房衛生間防水是否符合規范及圖紙要求；天花龍骨基層隱蔽是否符合規范及圖紙要求等；(4) 大理石、瓷磚、木飾面材料質量把控：從色差、表觀質量、紋理等方面進行綜合評定；(5) 濕作業施工完成：檢查墻地面瓷磚、大理石完成后的整體效果，檢查墻面瓷磚大理石排版與開關插座面板、潔具五金等之間的合理關系進行綜合評定和把控；(6) 木作施工完成：檢查同一立面飾面板是否有明顯色差，檢查飾面油漆是否飽滿、光澤均勻、無刷痕，檢查立面造型、收邊收口做法是否符合設計要求；(7) 成品保護：檢查驗收現場已完精裝修

17、產品是否進行合理正確的保護。6.8. 擴初設計6.8.1. 事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業在設計過程溝通和管控時要關注設計進度和質量要求，必要時可以到設計單位督促設計工作推進，重點要關注規劃、建筑、結構、給排水、暖通、電氣彼此之間，以及在整盤、樣板區景觀方案設計時與景觀的整體平衡性；對各自方案或重大技術問題的解決方案進行綜合技術經濟分析，論證技術上的適用性、可靠性和經濟上的合理性等。對人防及地下室擴初方案，結構和設備系統方案組織事業部（含直管城市公司）/城市公司成本、工程、配套等專業進行評審；6.8.2.事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業組織設計單位根據評審意見調整完后根據

18、當地報建需要，需要及時出具擴初征詢所需圖紙及文本至事業部（含直管城市公司）/城市公司配套專業，事業部（含直管城市公司）/城市公司配套專業進行政府部門征詢，獲取政府部門的相關意見；根據征詢反饋意見項目擴初方案征詢意見書，事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業組織設計單位調整完善項目擴初方案設計；6.8.3. 如事業部（含直管城市公司）/城市公司所在地不需做擴初審查，事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業在設計過程中仍需溝通和管控設計單位進行規劃、建筑、結構、給排水、暖通、電氣彼此之間，以及在整盤、樣板區景觀方案設計時與景觀的整體平衡性；對各自方案或重大技術問題的解決方案進行綜合技術經濟分

19、析，論證技術上的適用性、可靠性和經濟上的合理性等。對人防及地下室擴初方案，結構和設備系統方案要重點審查。6.9. 施工圖設計6.9.1.事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業在設計過程溝通和管控時要關注設計進度和質量要求，必要時可以到設計單位督促設計工作推進；根據項目開發建設、營銷重要節點需要，結合項目試樁報告可分階段進行項目基坑支護施工圖、項目基礎施工圖、項目總包施工招標圖、項目機電施工招標圖、項目施工報建圖，并最終完成項目施工圖方案設計（全套）；6.9.2. 事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業組織項目部項目工程專業，事業部（含直管城市公司）/城市公司工程（項目工程）、成本、營銷、品牌客服專業，以及物業公司等進行施工圖內審，把握各圖紙在先進性、合理性和經濟性方面的設計質量；6.9.3. 在開工前，由事業部（含直管城市公司）/城市公司設計專業組織