1、物業(yè)管理企業(yè)的出路在于發(fā)展品牌戰(zhàn)略 實施集約化的管理鄭州市物業(yè)管理協(xié)會武風(fēng)翔物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的售后服務(wù)行業(yè)，在鄭州雖起步 晚，但發(fā)展卻相當(dāng)迅速。從1996年6月開始，在已建成的居住小區(qū) 全面推行物業(yè)管理，到2000年底僅四年的時間，就有181家社會性 和開發(fā)商自行組建的物業(yè)公司，28家由房地產(chǎn)管理所轉(zhuǎn)制而成的物 業(yè)管理公司，共計209家。管理著627個小區(qū)、大廈、商場、寫字 樓、機(jī)關(guān)文化場所等。伴隨著一幢幢大廈的落成，一座座住宅小區(qū)的 交付使用，住房制度改革一步步深入，公有房產(chǎn)一套套變成私有房產(chǎn) 的同時，一家家物業(yè)管理公司也就紛紛誕生，平均每月誕生4 5家。這種快捷的發(fā)展速度和蓬勃的

2、發(fā)展景象，實在讓人感到欣喜，但有些問題也頗為雌目前物業(yè)管理公司都分別存在下述問題:1 .有些物業(yè)公司良莠不齊，不是按公司法通過正規(guī)程序而組建， 多為應(yīng)付竣工驗收而臨時掛牌，名有實無，對外叫“公司” ，對內(nèi)叫 辦公室，無四證（工商局頒發(fā)的經(jīng)營證、房管局頒發(fā)的資質(zhì)證、物價 局頒發(fā)的收費證、培訓(xùn)部門頒發(fā)的上崗證），說嚴(yán)格點實屬非法從業(yè)。2 .有些開發(fā)商為使保修費不外流，一兩幢樓也自行組建一個物業(yè) 公司，麻雀雖小，五臟俱金，浪費了管理資源，加大了管理成本，收 不抵出,舉步艱膽3 .在209家物業(yè)公司中，有95%開發(fā)商和房管部門下設(shè)的分公 司，沒有獨立法人地位，無資格走向社會參與市場競爭；僅有 5%具

3、有獨立法人資格的社會性物業(yè)公司，且所接的物業(yè)不是配套設(shè)備設(shè)施 不全，就是難于管理的“二傳手”物業(yè)，使物業(yè)管理有市場，無競爭， 有改革,無開放。鑒于上述狀況，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)的過多過快發(fā)展，建一 幢樓就出現(xiàn)一家物業(yè)公司，這不一定是好現(xiàn)象，不一定是真發(fā)展，應(yīng) 當(dāng)加以摒棄，向著社會化、集約化、品牌化的管理方向發(fā)展，不能走 魚龍混雜、濫 竽充數(shù)的窒息企業(yè)發(fā)展的路五所謂物業(yè)管理企業(yè)集約化的品牌管理， 就是依靠現(xiàn)代化的科學(xué)管 理手段和高素質(zhì)的管理人員，由具有獨立法人資格的社會性物業(yè)公 司，對物業(yè)實行集中統(tǒng)一的管理。這種集中的統(tǒng)一管理，不僅能避免 上述弊端的產(chǎn)生，避免自家打仗，分爭天下，還可給物業(yè)管理

4、公司帶 來諸多髓。1 .物業(yè)公司實行集約化的品牌管理，減少數(shù)量，提高質(zhì)量，可大大節(jié)儉獻(xiàn)本。以數(shù)量求質(zhì)量，當(dāng)數(shù)量發(fā)展到一定程度，達(dá)到飽和，供大于求的 時候，就要控制速度，限制數(shù)量發(fā)展，提高質(zhì)量，追求品牌，以使管 理再上新的臺階，營造新的社會效益，經(jīng)濟(jì)效益。如將 209家物業(yè) 公司進(jìn)行整頓合并，以名牌公司為基礎(chǔ)，組建集團(tuán)公司，對若干物業(yè) 小區(qū)實行統(tǒng)一管理和調(diào)配，合理配置人力、物力，就可大大節(jié)約財力， 減少管理成本，降低收費標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主直接受益，對物業(yè)管理滿意， 自然就提高了物業(yè)公司的聲譽(yù)，增強(qiáng)了市場競爭能九2 .物業(yè)公司實行集約化的品牌管理，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為，可大 大減少與業(yè)主的矛盾。以品牌為旗

5、幟，將集團(tuán)公司所管轄的若干物業(yè)小區(qū)， 均統(tǒng)一在一 個品牌旗幟下，每個物業(yè)區(qū)的所有從業(yè)人員的行為都是統(tǒng)一的， 物業(yè) 管理模式、小區(qū)規(guī)章制度，管理收費標(biāo)準(zhǔn)等等都是一致的，真正做到“管理無紙漏，服務(wù)無挑剔，規(guī)章無異詞，收費無不同”。衛(wèi)生清掃、 治安巡邏、道路養(yǎng)護(hù)都是一個標(biāo)準(zhǔn)，一個模式，想要挑剔無縫隙， 想要比較都一樣。這樣矛盾減少、人心順暢，物業(yè)管理公司與業(yè)主之 間的關(guān)系融洽，就出現(xiàn)了社會效益，品牌形象就能進(jìn)入市場，深入人 心。3 .物業(yè)公司實行集約化的品牌管理，資金集中，余缺互補(bǔ)，可產(chǎn) 生宏觀的經(jīng)濟(jì)效益。集約化的物業(yè)管理，通過每個物業(yè)區(qū)取得的微利，集中起來，就 是宏觀的經(jīng)濟(jì)效益，集團(tuán)公司在整體運作

6、上就有回旋的余地， 即便是 個別物區(qū)一時無利或收不抵支，集團(tuán)公司亦可輸血扶持，使小區(qū)增強(qiáng) 內(nèi)力，扭虧為盈。4 .物業(yè)公司實行集約化的品牌管理，要走社會化、市場化的道路， 在競爭中創(chuàng)品牌。現(xiàn)有的物業(yè)公司，多數(shù)為開發(fā)商和房管部門自行組建的， 實行的 是“自家田自家種”，“誰建設(shè)誰管理”的封閉式管理模式。這類公司 的組建者，只顧眼前“肥水不流外人田”，可給后來的商品房銷售帶 來困難。因為這樣的公司只關(guān)注為主管單位負(fù)責(zé)， 勿視物業(yè)管理的自 身建設(shè)，內(nèi)部無活力，對外無競爭力，服務(wù)不到位，管理不嚴(yán)格，造 成業(yè)主不滿意，政府不滿意，給商品銷售帶來不利影響，開發(fā)商又不 滿意，物業(yè)公司內(nèi)部意見分岐，自己也不滿意

7、的尷尬局面。為此，筆 者認(rèn)為：(1)建立一個公正、公開、公平的物業(yè)管理有形市場，這是物業(yè) 管理推行社會化，具有永久生命力的關(guān)鍵之舉。凡投入使用的住宅小 區(qū)(大廈)，均納入這個有形市場里，實行公開招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主和物業(yè) 公司進(jìn)行雙向選擇，公平競爭，優(yōu)勝劣汰，打破“誰開發(fā)誰管理的格 局"。(2)業(yè)主與物業(yè)公司之間是一對矛盾的主體。幾百人口、上萬口 人生活在一個環(huán)境里，管理與被管理之間、鄰里之間的矛盾是經(jīng)常發(fā) 生的，互相間的糾紛是不可避免的。為了保護(hù)當(dāng)事的人正當(dāng)權(quán)益，及 時協(xié)調(diào)摩擦，解決矛盾，政府與司法部門可建立一個權(quán)威性的仲裁機(jī) 構(gòu)或物業(yè)法庭，對案情清楚的民事糾紛，可簡化審判程序，當(dāng)即作出

8、 裁決，當(dāng)場執(zhí)行，這使當(dāng)事人雙方的權(quán)益都及時的受到了法律的保護(hù)， 也促進(jìn)了社會穩(wěn)定。(3)物業(yè)管理要以法律為基礎(chǔ)。建立物業(yè)管理的有形市場，更需 要法律、法規(guī)為其保駕護(hù)航，否則市場將是無序地，競爭將是不公平 的。因此，國家和地方政府應(yīng)盡快出臺物業(yè)管理法規(guī)，現(xiàn)有的規(guī)章已 無法涵蓋今天的物業(yè)管理內(nèi)容。(4)物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨，以管理為中心，要想將“物”管 理好，為“人”服務(wù)好，需要物業(yè)公司和廣大業(yè)主雙方做出共同的努力。就業(yè)主而言，經(jīng)過幾年的輿論傳播，從對物業(yè)管理這一名詞陌生 到耳熟，從疏遠(yuǎn)到咨問；但耳熟不等于理解，咨問不等于支持，業(yè)主 對物業(yè)管理有許多概念、觀念需要澄清。因此，政府應(yīng)該出臺規(guī)范性 的文件，對廣大業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理知識方面的宣傳和普及教育， 加深 業(yè)主對物業(yè)管理的理解和支持，這在創(chuàng)建城市物質(zhì)文明和精神文明的 今天，顯得尤為重要。物業(yè)管理的市場競爭不可避免，大勢所趨；集約化的品牌管理無 力可阻，發(fā)展必然。建設(shè)部召開的全國物業(yè)管理工作會議明確指出：“各地要盡快引入競爭機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)2000年之前， 必須徹底改變誰開發(fā)，誰管理的壟斷經(jīng)營局面。開發(fā)企業(yè)下設(shè)的物業(yè) 管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與開發(fā)企