1、（萬科企業(yè)管理）萬科南海 市黃岐區(qū)泌沖崗項(xiàng)目可行 性研究報告20XX年XX月南海黃岐泌沖崗項(xiàng)目可行性研究報告深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 廣州項(xiàng)目發(fā)展部 Monday,November 11, 2002 目錄第一部分 項(xiàng)目概況 一 . 宗地現(xiàn)狀1 地理位置2 地塊四至3 地形地貌4 地質(zhì)條件5 工業(yè)現(xiàn)狀6 路網(wǎng)現(xiàn)狀 .二大市政和社區(qū)配套（一）、大市政配套現(xiàn)狀1 道路交通狀況2 水、電、氣3 通訊（二）、社區(qū)配套現(xiàn)狀1 學(xué)校2 醫(yī)院3 公交 第二部分 法律及政策性風(fēng)險1 土地使用權(quán)現(xiàn)狀2 用地規(guī)劃手續(xù)3 合作方式聯(lián)合競買權(quán)益轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目公司4 風(fēng)險分析競買實(shí)現(xiàn) 權(quán)益轉(zhuǎn)讓 規(guī)劃要點(diǎn) 用地年限第三部分 規(guī)

2、劃要點(diǎn)分析 第四部分 市場分析及項(xiàng)目定位一. 廣州市國民經(jīng)濟(jì)增長與住宅市場主要特點(diǎn)二. 項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn)及項(xiàng)目個性三. 區(qū)域市場分析1. 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目2. 潛在市場競爭分析四. 本案輻射范圍及其市場特征1. 輻射范圍2. 輻射范圍市場特征五. 項(xiàng)目定位1. 客戶定位2. 產(chǎn)品定位3. 價格定位 第五部分 投資收益分析 一 . 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 平均售價測算2. 成本費(fèi)用測算3. 地價與容積率4. 成本水平 建造成本完全成本5. 利潤測算二 . 稅務(wù)分析三 . 開工及銷售安排1. 工程施工安排2. 銷售進(jìn)度安排四 . 資金流量五 . 盈虧平衡點(diǎn)分析1. 保本售價2. 保本銷量3. 項(xiàng)目完全投資保

3、本銷售六 . 敏感性分析1. 銷售均價變化的影響2. 單位成本變化的影響3. 容積率變化的影響七 . 投資分析結(jié)論：第六部分 項(xiàng)目綜合評價第一部分項(xiàng)目概況一、宗地現(xiàn)狀1 .地理位置南海市黃岐區(qū)泌沖崗項(xiàng)目與廣州市白云區(qū)金沙洲接壤，地塊占地面積438238平方米（約657 畝）。地塊南對面的工業(yè)開發(fā)區(qū)占地面積199922平方米（約300畝），目前開發(fā)區(qū)東北面已修建廣東現(xiàn)代俊惠學(xué)校、檢察院培訓(xùn)中心和南方制版廠（約占150畝）。地塊西公路對面為廣州市中學(xué)生勞動技術(shù)學(xué)校。2 .地塊進(jìn)深示意及四至25米的,緊鄰泌沖地塊西至道路東至山崗（與金沙洲緊鄰），南至南海市南興工貿(mào)有限公司工業(yè)開發(fā)區(qū)，西至寬約 城市規(guī)

4、劃支干道（連接廣佛高速公路），北至山崗（與金沙洲城市生態(tài)公園相連） 二小和黃岐高級中學(xué)。地塊南至道路地塊西北角邊界道路3. 地形地貌地塊呈丘陵地貌，區(qū)內(nèi)有七個山丘，其中五個集中在地塊東北部（最大標(biāo)高落差約34=42-8米），西部及南部已開方取土 ，地勢平緩，但尚未平整土地。附著物以自然生長的樹木和雜草 為主，及兩個天然水塘。地塊現(xiàn)狀組圖穿過地塊邊緣的架空輸電線另外，地塊邊緣有兩條架空高壓（220KV和110KV ）輸電線通過，對景觀有一定損害，但開發(fā)商可將其遷移，以消除其影響。4 .地質(zhì)條件依據(jù)同板塊廣州金沙洲居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的分析：地塊山丘覆蓋層屬于泥質(zhì)粘土， 下部為石炭系灰?guī)r風(fēng)化體，風(fēng)

5、化厚度不大，地基條件好，屬基巖地基淺埋區(qū)。5.周邊工廠現(xiàn)狀本地塊邊現(xiàn)存的詠昱金屬制品有限公司（位于地塊西公路對面20米處）及南方制版有限公司（位于地塊南對面的工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)35米處），規(guī)模不大，雖尚在生產(chǎn)，但污染較小，因此應(yīng)該不會對營銷造成損害。詠昱金屬制品有限公司南方制版有限公司6.進(jìn)入地塊沿途現(xiàn)狀.從廣州環(huán)城高速公路下沙貝立交后，沿廣佛高速路旁輔道，穿過地塊邊的工業(yè)開發(fā)區(qū)地塊, 到達(dá)地塊南部約2.2公里，約三分鐘的車程。從廣州進(jìn)入地塊的沿途現(xiàn)狀三. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套情況（a）.大市政配套現(xiàn)狀1 道路交通狀況與廣州市之間的交通：路徑一：黃岐項(xiàng)目雖位于南海，但與廣州老三區(qū)僅間隔金沙洲地塊，地理

6、位置優(yōu)越，交通也非常便利。自黃岐項(xiàng)目出發(fā)，三分鐘的車程上沙貝立交即可進(jìn)入廣州的環(huán)城高速公路（收費(fèi)通道），可以非常快捷地到達(dá)廣州市內(nèi)的任何地點(diǎn)。路徑二：經(jīng)金沙洲大橋（糖廠大橋，現(xiàn)已修至距地塊三公里處）一一增槎路，5分鐘車程即可到達(dá)內(nèi)環(huán)路的西場立交，由此立交便進(jìn)入了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)，如內(nèi)環(huán)路、東風(fēng)路、中山路等，20分鐘內(nèi)即可到達(dá)市中心區(qū)內(nèi)任何一點(diǎn)。項(xiàng)目所在地與南海市之間的交通:內(nèi)環(huán)路路徑一：地塊西部，有一條緊鄰的鎮(zhèn)級公路，沿此公路向南約五分鐘車程可到達(dá)黃岐街辦, 向北十二分鐘車程可到達(dá)里水鎮(zhèn)中心區(qū)。廣佛高速路環(huán)城咼速路路徑二：從地塊南部出發(fā)，穿過工業(yè)開發(fā)區(qū)，沿高速公路旁輔道約三分鐘車程上沙貝立

7、交，進(jìn)入廣佛高速公路，可在十五分鐘到三十五分鐘車程內(nèi)到達(dá)南海市里水鎮(zhèn)，桂城街辦及平洲街辦，鹽步街辦，和大瀝街辦中心位置。b IfHFE項(xiàng)目所在地:1=沿廣佛高速公路可在十五15!：ILLIrtf到三十五分鐘內(nèi)到達(dá)南海 市各鎮(zhèn)中心區(qū)。12分鐘車程 通往里水鎮(zhèn)自本項(xiàng)目出發(fā)，三 分鐘車程上沙貝立 交，即可進(jìn)入廣州 環(huán)城高速公路及廣 佛高速公路。mi魏RTH弗LU市営旳Yi oofl*r* -. z -"IV 冷r:Fk X 1入丨_分鐘車程通往黃岐街辦2 .水目前南海桂城自來水公司直徑02米給水管已鋪至地塊西南角，供應(yīng)量充足。另外，原發(fā)展商在地塊商住開發(fā)區(qū)內(nèi)打井13眼，井深110米，水質(zhì)優(yōu)

8、良，達(dá)國家飲用礦泉水標(biāo)準(zhǔn)，可考慮作為小區(qū)飲用水源使用的可能性。原開發(fā)商已在地塊西面預(yù)留了市政雨水及污水出口，發(fā)展商現(xiàn)還須投資建小型污水處理廠 （成本測算中已考慮投資 290 萬元），污水排放須經(jīng)過鄰近村莊的農(nóng)田及排洪溝渠排入珠江， 與村莊之間的交涉按合同約定將由黃岐區(qū)政府協(xié)調(diào)解決。3電 地塊邊工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)已建好變配電室，裝機(jī)容量兩萬千瓦，可供應(yīng)整個小區(qū)臨時施工用電。 永久用電還須在商業(yè)開發(fā)區(qū)地塊內(nèi)再建變配電室， 并從距地塊 400 米外的 110KV 高壓電力 線接入來提供區(qū)內(nèi)電力。 （成本測算中考慮投資 58 萬元）4煤氣 項(xiàng)目所在的整個黃岐區(qū)尚無煤氣管道， 但有煤氣公司可供氣， 發(fā)展商只須

9、投資建造兩個瓶組 站（ 40 萬元）。而且，目前南海市政府已將煤氣管道的鋪設(shè)工程列為市政府重點(diǎn)工程。5通訊目前地塊內(nèi)已鋪設(shè)有南海市電信局的通信光纖光纜。 具體報裝時， 電信局會根據(jù)區(qū)內(nèi)負(fù)荷情 況進(jìn)行通訊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，開發(fā)商無需額外投資。根據(jù)目前與廣州市區(qū)內(nèi)電信局的接觸， 對方表示只要南海電信局不阻撓， 他們可以裝設(shè)廣州 市的電話， 而且，現(xiàn)在地塊邊的廣州現(xiàn)代俊慧學(xué)校，廣州檢查官培訓(xùn)中心， 廣州中學(xué)生勞動 技術(shù)學(xué)校報裝使用的都是廣州市的電話。 因而，可以預(yù)見，經(jīng)過以后的努力，小區(qū)業(yè)主應(yīng)該 可以裝設(shè)雙線電話。（b ） 社區(qū)配套現(xiàn)狀1 教育： 地塊邊即有泌沖第二小學(xué)及黃岐高級中學(xué)，另外，現(xiàn)已停辦的

10、廣州現(xiàn)代俊慧學(xué) 校就位于相鄰地塊內(nèi)，設(shè)有幼兒園，小學(xué)，中學(xué)。還有，距地塊 20 米遠(yuǎn)的廣州市勞動 技術(shù)學(xué)校有廣州市綠色學(xué)校之稱，是廣州市青少年社會實(shí)踐基地和軍訓(xùn)定點(diǎn)基地，校內(nèi) 設(shè)施齊全、環(huán)境幽雅，可考慮聯(lián)合辦班。泌沖第二小學(xué)黃岐高級中學(xué)廣州現(xiàn)代俊慧學(xué)校廣州中學(xué)生勞動技術(shù)學(xué)校2. 醫(yī)療： 現(xiàn)地塊附近有簡陋的泌沖衛(wèi)生所，五公里外有規(guī)模較大的區(qū)級醫(yī)院南海黃岐醫(yī)院。 進(jìn)入廣州老三區(qū)后則可享受廣州市優(yōu)越的醫(yī)療條件。3、公交系統(tǒng)： 南海市內(nèi)有 10 路公共汽車通達(dá)距小區(qū)西部約 100 米遠(yuǎn)的泌沖， 廣州市內(nèi) 276 路公共汽車路過小區(qū)南部的沙貝加油站（距小區(qū)約 300 米）。發(fā)展商尚須開設(shè)住戶大巴或購 買

11、公交線路以方便住戶出行。第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析一、土地使用權(quán)現(xiàn)狀土地使用權(quán)人 ：廣東南海南興工貿(mào)有限公司。土地使用期限： 1993 年 3 月 26 日至 2063 年 3 月 25 日止，共七十年，至今已過近 9 年。欠債敗訴， 法院強(qiáng)制拍賣 （ 廣州市中級法院委托佛山市南海海興拍賣行和南海市土地交 易中心聯(lián)合拍賣）二、合作方式：（一）聯(lián)合競買： 由萬科與南桂公司聯(lián)合競買本項(xiàng)目地塊。 投資及收益的分配比例為南桂公 司 10 ，萬科 90 。付款安排：確認(rèn)書 鑒證之日起十五日內(nèi)支付乙方應(yīng)付總額的20%（含乙方支付首期成交價款） ；確認(rèn)書鑒證之日起第 3 個月內(nèi)，支付乙方應(yīng)付總額的 30

12、% ；確認(rèn)書鑒證之日起第 4 個月內(nèi)，支付乙方應(yīng)付總額的 50% 。但按本協(xié)議的規(guī)定， 甲方將其權(quán)益轉(zhuǎn)讓給乙方的土地使用權(quán)過戶手續(xù)完成后， 甲方未付款項(xiàng) 由乙方按照本協(xié)議規(guī)定承擔(dān)，甲方已付拍賣價款計入其轉(zhuǎn)讓給乙方的權(quán)益轉(zhuǎn)讓款。（二）權(quán)益轉(zhuǎn)讓： 聯(lián)合競買成功后， 南桂公司將其在本項(xiàng)目地塊中擁有的 10 的權(quán)益轉(zhuǎn)讓 給萬科，并取得權(quán)益轉(zhuǎn)讓款。1）權(quán)益轉(zhuǎn)讓總價 按照拍賣地塊拍賣成交后由政府主管部門確認(rèn)的實(shí)際土地面積及按每畝人民幣 180,000 元 為標(biāo)準(zhǔn)計算的總額，扣除實(shí)際拍賣成交價及 18.38 的稅費(fèi)（含拍賣手續(xù)費(fèi)、契稅和至乙方 單方取得拍賣地塊國有土地使用證之日止政府收取的其他稅費(fèi)，含4%

13、拍賣傭金）后剩下的余額部分；全部稅費(fèi)明細(xì)：甲方參與聯(lián)合競買，按本協(xié)議規(guī)定已支付的拍賣價款。2）權(quán)益轉(zhuǎn)讓方式：1. 優(yōu)選“直接轉(zhuǎn)讓方式” 聯(lián)合競買成功后，南桂公司負(fù)責(zé)向執(zhí)行法院及有關(guān)政府部門申請辦理將拍賣地塊100 的土地使用權(quán)由南興公司過戶到萬科單方名下的合法手續(xù)。 付款安排：1 、 甲、乙雙方共同向政府主管部門提交 關(guān)于南海市黃岐區(qū)泌沖崗地塊權(quán)益過戶的申 請獲得批準(zhǔn)后，萬科支付轉(zhuǎn)讓總價的 20 ，作為首期款；2、第二次付款：在滿足下列條件下，乙方支付轉(zhuǎn)讓總價的30% ：拍賣地塊 100% 的土地使用權(quán)過戶到乙方名下， 并完成包括 國有土地使用證 等法律文件的辦理； 本協(xié)議第六條所述的商品住宅

14、用地土地使用年限變更的申請以及 第十五條所述的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)獲得政府主管部門批準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓總價的余款自第二次付款日起， 半年內(nèi)分六次按月等額支付， 每月月末付 款一次。乙方每支付一筆款項(xiàng)的同時， 甲方應(yīng)向乙方提供相應(yīng)金額的可以列入開發(fā)成本 的合法票據(jù)。2. 次選“項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式” 南桂公司與萬科雙方共同成立開發(fā)拍賣地塊的項(xiàng)目公司南海萬科房地產(chǎn)有限公 司（暫定名），南桂公司占 10% 股權(quán)，萬科占 90% 股權(quán)。南桂公司將其 10% 的股 權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科下屬公司。付款安排：1、 第一次付款： 本協(xié)議第六條所述的商品住宅用地土地使用年限變更的申請以及第十五條所述的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，

15、支付轉(zhuǎn)讓總價的 10% ；2、第二次付款：項(xiàng)目公司營業(yè)執(zhí)照取得后，支付轉(zhuǎn)讓總價的10% ；3、第三次付款：甲方持有的項(xiàng)目公司10%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署并公證后，支付轉(zhuǎn)讓總價的 10% ；4、第四次付款：項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記完成后，支付轉(zhuǎn)讓總價的20%；5、第五次付款： 在第四次付款完成后的次月， 開始支付轉(zhuǎn)讓總價另外 50%的款項(xiàng)， 付 款期為 6 個月，分 6 次等額支付，每月月末支付一次。乙方每支付一筆款項(xiàng)的同時，甲方應(yīng)向乙方提供相應(yīng)金額的可以列入開發(fā)成本的合法票據(jù)。每次付款至少間隔半個月。三、“市政配套”及“土地使用期限起算日期的變更” 萬科向南海市黃岐區(qū)政府支付費(fèi)用，

16、 由黃岐區(qū)政府完成項(xiàng)目地塊的市政配套， 并負(fù)責(zé)向有關(guān) 政府主管部門申請將項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)的起始時間重新起算。詳細(xì)見附件二、風(fēng)險分析：（ 一） 競買實(shí)現(xiàn)：風(fēng)險： 泌沖崗地塊估價較低，可能吸引較多競爭對手，抬高成交價格。 防范：1. 合作方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)法院與拍賣行，縮短拍賣公告期；2. 抬高拍賣保證金金額，減少潛在的競爭者；3. 制定最高拍賣價格。（二 ） 權(quán)益轉(zhuǎn)讓 ：風(fēng)險： 合作方在聯(lián)合競買成功后至將其 10 權(quán)益轉(zhuǎn)讓給萬科之前，可能出現(xiàn)將其 權(quán)益另行處置給出價更高者。防范：1. 拍賣完成后，全部法律原始文件由我方保管；2. 合同約束規(guī)定 1000 萬元的違約金。（ 三） 規(guī)劃要點(diǎn)：風(fēng)險： 原土地

17、使用權(quán)人因與政府間關(guān)系問題，長期未能取得規(guī)劃許可證，致使泌沖崗地塊至今沒有規(guī)劃要點(diǎn)。防范： 廣州項(xiàng)目發(fā)展部已與南海市主管該業(yè)務(wù)的常務(wù)副市長請示，明確表示我方競買成功后， 給予辦理（容積率在 1.5 內(nèi)）規(guī)劃要點(diǎn)手續(xù)。（ 四） 用地年限：風(fēng)險： 項(xiàng)目原土地使用權(quán)起始日期為 1993 年 3 月 26 日。如不更改起始日期對項(xiàng) 目銷售將產(chǎn)生較大負(fù)面影響。防范：1. 將與南海市黃歧區(qū)政府簽訂合同， 規(guī)定由其負(fù)責(zé)將土地使用權(quán)的起始日期的更 改。2. 南海市主管常務(wù)副市長明確表示給予大力支持辦理。第三部分 規(guī)劃設(shè)計思路一、規(guī)劃理念： 南海市泌沖崗項(xiàng)目擬以深圳萬科四季花城為藍(lán)本，結(jié)合國外優(yōu)秀社區(qū)發(fā)展范例，

18、以“發(fā) 展傳統(tǒng)和睦的鄰里關(guān)系社區(qū)” 為主線，加強(qiáng)人文、自然與建筑之間的對話；并充分利用 “1090000 平方米金沙洲城市生態(tài)公園和 54000 平方米的自然湖泊”這一環(huán)境主題優(yōu)勢， 在內(nèi)部環(huán)境上營造一種“親水”居住氛圍，迎合廣州人“喜山好水”的居住喜好；其設(shè)計風(fēng) 格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計主題可以考慮國內(nèi)的“江南風(fēng)情”或歐洲“萊茵河畔小市鎮(zhèn)”等概念； 通過典雅精致，值得推敲的建筑規(guī)劃和細(xì)部，形成素質(zhì)高于其它當(dāng)?shù)卮笮蜆潜P的特色住宅產(chǎn) 品。二、規(guī)劃功能：本地塊土地地勢較平整，臨湖靠山，根據(jù)市場分析，擬修建 以多層住宅為主，情景洋房為輔的居住小區(qū)。由于該項(xiàng)目位于規(guī)劃中的新區(qū)一一金沙洲邊緣，周邊生活設(shè)施尚

19、不健全， 距離市中心有一定距離，預(yù)計將來小區(qū)業(yè)主基本生活需求在內(nèi)部解決，因此根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求， 計劃修建小學(xué)、幼兒園、公交站、市場、會所、商業(yè)配套、物業(yè)管理、文體設(shè)施和體育用地 等生活配套設(shè)施，反映出該住宅小區(qū)的高尚品質(zhì)。三、規(guī)劃布局：初步設(shè)想小區(qū)主入口設(shè)在東南面，利用新修道路，將金沙洲城市生態(tài)園的山水景觀作為本項(xiàng)目的前區(qū)，結(jié)合入口，依山臨湖設(shè)置會所兼售樓處、商業(yè)配套、以及一期啟動住宅組團(tuán)，在 開盤及一期即形成鮮明的“山水樓盤”概念。在小區(qū)東側(cè)風(fēng)景較好的臨湖區(qū)域及山體區(qū)域，修建一定數(shù)量的情景洋房，容積率約為0.7 ,建筑密度約為20% ,戶均居住建筑面積 120-140平方米。多層住宅設(shè)計在小

20、區(qū)西南面較為平整的區(qū)域、及西北取土區(qū)臺地區(qū)域，容積率約為1.0，建筑密度約23% ,戶均居住建筑面積 80-120平方米。四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積438238平方米（約657畝）容積率1.00建筑密度 21%綠化率 55%總建筑面積447003平方米其中：住宅：情景洋房125921平方米占30%戶均面積130平方米 約969戶多層住宅293817平方米占70%戶均面積100平方米 約2938戶配套公建:托兒所1所1000平方米幼兒園1所2500平方米小學(xué)1所6000平方米會所4000平方米商業(yè)：5000平方米地下車庫:8765平方米第四部分 市場分析及項(xiàng)目定位 一、廣州市國民經(jīng)濟(jì)增長與住宅市

21、場主要特點(diǎn)（一）、國民經(jīng)濟(jì)增長 ：? 廣州市從 1998 年以來國內(nèi)生產(chǎn)總值每年均以 13 的高速遞增， 2001 年廣州市國內(nèi)生 產(chǎn)總值 2685 億元 ，比上年增長 l2.67% 。? 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 2001 年達(dá) 3.8 萬元，增長 9.8% ，按當(dāng)年國家平均匯率計算，達(dá)到 4586 美元 ，在全國十大城市中居于前列。? 今年上半年，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1327.75 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 12.1% ，從橫向?qū)Ρ惹闆r看，上半年經(jīng)濟(jì)增長速度快于北京（ 9.1% ）、上海（ 10% ）， 稍低于天津、深圳，比全省的速度（ 10.7% ）快 1.4 個百分點(diǎn)。（二）、居民收

22、入與消費(fèi)能力 ：? 2001 年居民人均可支配收入 14694 元，同比增長 5.2% ；? 2002 年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 6989.20 元，比上年同期增長 6.6% 。? 恩格爾系數(shù)今年上半年為 40%（較去年下降 2.8% ），居民收入中可用于住宅消費(fèi)的比 例越來越高。（三）、住宅市場特點(diǎn)總體特點(diǎn)： 2001 年初至今年 9 月，廣州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)健康發(fā)展的勢頭，其表現(xiàn)為預(yù) 售商品房成交面積同比略有上升， 而同期供應(yīng)量則得到有效控制， 二手房屋交易亦繼續(xù)增長， 顯示本地房地產(chǎn)市場逾趨成熟。 而預(yù)計后市樓盤供應(yīng)量將持續(xù)增加， 樓盤之間的競爭進(jìn)一步 加劇。1）市場成交活躍

23、，年成交量穩(wěn)中有升? 近三年廣州市區(qū)（老八區(qū)）的住宅成交量均穩(wěn)定保持在 500 萬平方米左右，市場成交 穩(wěn)定而活躍。? 廣州市 2001 年住宅成交總量 714 萬平方米，較 2000 年 694 萬平方米增長 2.9% ；2002 年 1-9 月廣州全市住宅成交總量 556 萬平方米， 較上年同期增長 4.3% ，同期的供應(yīng)量 為 532 萬平方米，說明廣州市場成交依然活躍，呈健康穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。? 從市場熱點(diǎn)來看， 2001 年、 2002 年 1-9 月份，住宅市場的熱點(diǎn)都集中在郊居化住宅 上，首先是 2001 年五一開始的華南板塊，接下來是今年五一距離廣州 40 公里之外的 碧桂園鳳凰城

24、， 這一方面說明了廣州市民對住宅郊居化模式的接受程度逐漸認(rèn)可； 同時 說明郊居化優(yōu)美的自然風(fēng)景、清新的空氣、新穎的建筑形式對客戶的引力正在加大；2）住宅市場供應(yīng)量較去年有較大增加，但依然小于同期成交量? 2002 年 1-9 月份，全市住宅成交量 556 萬平方米，同比增長 4.3% ；同期批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積 532 萬平方米，同比增長 41% ，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量。其中八區(qū)預(yù)售面積 315 萬平方米，同比增幅也為 40% 。? 市區(qū)住宅高層與多層供應(yīng)量的比例大約為4.8 ：1，市區(qū)多層住宅呈現(xiàn)一定的稀缺性。3）二手市場成交活躍，極大地刺激了商品房市場2001 年，廣州市二手房屋成交 378 萬

25、平方米，其中八區(qū) 223 萬平方米，同比增長 78% ， 今年 1-9 月份，廣州市二手房屋成交 385 萬平方米，已超過去年全年成交量。 廣州市人均居住面積 13 平方米，距離“居住富裕”尚有一定距離，因此，改善現(xiàn)有居住條 件的內(nèi)在需求加上二手市場、租賃市場的支持，使得相當(dāng)一部分人能從容“以房換房”。目 前二手成交量占同期房屋交易比例的 28.8% ，有效促進(jìn)了一手樓的成交活躍。4）近兩年總體樓價保持平穩(wěn)，市區(qū)高層住宅價格小幅下跌，多層住宅價格略有上升 商品住宅成交價格走勢（ 1998 年 2002 年 6 月：舊八區(qū)）今年 1-9 月高層均價 5029 元/ 平方米，同比下降近 4，多層與

26、去年基本持平，為 4070 元 / 平方米。5）郊區(qū)樓盤對市區(qū)有一定沖擊2001 年南部番禺迎賓大道（即所謂的華南板塊）一帶涌現(xiàn)出星河灣、南國奧林匹克花園、 錦繡香江、 華南新城等幾個巨型樓盤， 今年五一在增城新塘， 碧桂園鳳凰城又掀起市場狂潮， 些樓盤的發(fā)展商都花了很大心思提高產(chǎn)品的質(zhì)素， 其中一些邀請國際知名的專業(yè)力量參與開 發(fā)，故這些樓盤的綜合質(zhì)素較以前有較大較高，再加上政府、 媒體的大力宣揚(yáng)，吸引了不少 的廣州人尤其是一些二次置業(yè)消費(fèi)者到郊外置業(yè)，對市區(qū)樓盤帶來一定的沖擊。 番禺樓盤對市區(qū)樓盤的影響，首先表現(xiàn)在價格上， 由于土地成本、 開發(fā)稅費(fèi)便宜， 番禺樓盤 在價格上有較大的優(yōu)勢；

27、其次是消費(fèi)心理上大規(guī)模開發(fā)加上集體炒作， 使得消費(fèi)者對這 一區(qū)域的認(rèn)同感加強(qiáng)； 再有就是對產(chǎn)品質(zhì)素的認(rèn)識上， 這些樓盤為消費(fèi)者提供了更好的參照， 市區(qū)樓盤要想吸引消費(fèi)者，也必需提高。6）居住理念已經(jīng)發(fā)生了較大變化，消費(fèi)者買房的目的趨于多元化：從解決居住提高居住水平、改善居住環(huán)境度假、養(yǎng)老、投資賺錢。二、項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn)及項(xiàng)目個性1 、 項(xiàng)目位于南海、廣州交界處，面向廣州商業(yè)密集的老城區(qū)，背靠廣東“四小龍”之一南 海，所依托腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口稠密，且購買力旺盛；2 、 項(xiàng)目所在片區(qū)開發(fā)程度弱， 自然生態(tài)資源保護(hù)良好， 空氣素質(zhì)好， 是罕有的生態(tài)住宅項(xiàng) 目建設(shè)基地；3 、 項(xiàng)目與廣州中心城區(qū)、南海

28、市區(qū)的交通聯(lián)系非常緊密，既可便捷地享受老城區(qū)的繁華， 又可享受寧靜的自然環(huán)境；4 、 項(xiàng)目所在片區(qū)無競爭性樓盤，較為獨(dú)立， 產(chǎn)品創(chuàng)新的空間極大，有創(chuàng)造、引領(lǐng)市場的機(jī) 會；5、 項(xiàng)目所在地黃岐一直以來素有廣州的 “中山九路” 之稱， 廣州市民對該區(qū)房地產(chǎn)市場的 認(rèn)同度較高。三、區(qū)域市場分析1、區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目本案所在區(qū)域土地現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量小，且開發(fā)程度極弱，因此本區(qū)現(xiàn)有住宅市場供應(yīng)量極少。 同一片區(qū)在建、在售項(xiàng)目：金沙洲城西花園? 占地10萬平方米，建筑面積 18.8萬平方米，目前已開發(fā)到第四期；? 目前三期已完成銷售，現(xiàn)推售四期最后單位，總體銷售良好；? 該項(xiàng)目以當(dāng)?shù)丶案浇鬄硡^(qū)拆遷戶為主要目標(biāo)客

29、戶；? 平均售價3400元/平方米，其中蘇州園林銷售均價為4000元/平方米;? 開發(fā)商為村辦企業(yè)，所使用土地為征地返還用地該項(xiàng)目對本案不構(gòu)成競爭威脅。（如圖）相鄰片區(qū)一一白區(qū)羅沖圍在建在售項(xiàng)目：富力半島花園總建筑面積：43.5萬平方米，已全部開發(fā)；2001年全年銷售9.48萬平方米，均價4736元/平方米。列廣州市單個項(xiàng)目銷售第六名。? 目前在售第四期高層單位，望江單位均價 5200元/平方米，園景單位均價 4800 元/平方米，總體銷售率達(dá) 95%。該項(xiàng)目與本案在開發(fā)時間上不會沖突。結(jié)論：目前同一區(qū)域內(nèi)在建、在售項(xiàng)目對本案不會構(gòu)成威脅。2、潛在市場競爭分析對本案構(gòu)成潛在威脅的競爭性因素：金

30、沙洲拍賣地塊：? 本案與金沙洲唇齒相連，且地塊條件基本相同，都具有獨(dú)特的山水資源和優(yōu)良的生 態(tài)環(huán)境；? 預(yù)計金沙洲拍賣將在 2003年下半年進(jìn)行，如果順利，本案將在2003年上半年開工;?因金沙洲的地價要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目地塊，因此，本案對金沙洲的拍賣也勢必會構(gòu)成影響。富力在羅沖圍的新項(xiàng)目年底將開售? 該項(xiàng)目規(guī)模較大，占地 500畝，預(yù)計建筑面積將超過 80萬平方米；? 該項(xiàng)目位于本案東 5公里處，周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品定位與富力半島相近，以本區(qū) 原居民以及中低收入者為主要客戶；? 預(yù)計今年 12 月底開始內(nèi)部登記，首期均價在 4000 元/ 平方米以內(nèi)。 需密切關(guān)注金沙洲的拍賣動向，同時在產(chǎn)品定位上

31、做好文章。四、本案輻射范圍及其市場特征1、輻射范圍：1) 一級輻射區(qū)范圍：荔灣區(qū)、白云區(qū)、越秀區(qū)、東山區(qū)；2) 二級輻射區(qū)：南海市3) 三級輻射區(qū)范圍：天河區(qū)2、輻射范圍市場特征一級輻射區(qū)：1) 供需矛盾： 老三區(qū)即荔灣區(qū)、越秀區(qū)、東山區(qū)土地面積小，開發(fā)強(qiáng)度大，已經(jīng)少有開發(fā) 建設(shè)用地，因此新上市的住宅項(xiàng)目少， 2002 年 1-9 月份，老三區(qū)實(shí)際成交量 59 萬平 方米，僅占全市總成交量的 10.6% ；然而老城區(qū)是廣州市傳統(tǒng)的人口稠密區(qū)，尤其荔灣 區(qū)、越秀區(qū)人口密度達(dá)到 4 萬人 / 平方公里，對住房的現(xiàn)實(shí)需求量，尤其改善現(xiàn)有居住 環(huán)境的需求大，因此存在一定供需矛盾。2) 人口外遷趨勢明顯

32、： 由于空氣污染、 居住環(huán)境等因素， 老城區(qū)的居住人口每年都在減少， 尤其近年來廣州外擴(kuò)速度加快， 許多原先居住在老城區(qū)的廣州人通過二次置業(yè)向周邊區(qū) 域遷移，人口減少最多的是越秀區(qū)， 5 年間凈減 10 萬人。人口主要流向?yàn)樘旌訁^(qū)、海 珠區(qū)、番禺區(qū)、白云區(qū)等。3) “三高”樓盤占據(jù)主要市場： 老城區(qū)住宅項(xiàng)目以“三高”為特點(diǎn)即：高樓層、高密度、 高價格。由于土地稀缺，項(xiàng)目占地規(guī)模較小，幾萬平方米占地就算大盤，于是追求高容 積率、高建筑面積就成了共性，客觀上無法營造良好的小區(qū)居住環(huán)境；同時因城市土地 地價、開發(fā)成本等導(dǎo)致樓價較高，尤其東山區(qū)、越秀區(qū)為廣州市樓價最高的區(qū)域，很多 居住于此的人， 在二

33、次置業(yè)時會將環(huán)境作為第一考慮因素而寧愿選擇位置較遠(yuǎn)而環(huán)境較 好的樓盤。4) 二手樓租售市場活躍： 老城區(qū)換房率顯著提高，許多房改房都集中在老三區(qū)，而房改房 上市交易增長最快。今年 1-9 月份老三區(qū)二手樓成交量為 51 萬平方米，成交價格明顯 高出其他區(qū)域， (越秀區(qū) 3665 元/平方米、東山區(qū) 4350 元 / 平方米)。5) 城市中心的地位匯集了購房主力軍： 老三區(qū)，尤其越秀區(qū)、東山區(qū)是廣州市的政治、經(jīng) 濟(jì)、文化中心區(qū)，東風(fēng)路商務(wù)圈，環(huán)市中路商務(wù)圈，北京路、上下九商業(yè)圈，以及廣東 省政府、廣州市政府各部門機(jī)關(guān)均匯集于此，是購房主力軍的集中區(qū)域。二級輻射區(qū)：1 ) 南海市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，充滿活力

34、2001 年，南海市國內(nèi)生產(chǎn)總值 393.9 億元，同比增長 16.3% ，僅次于廣州、深圳、東莞， 居廣東省第四位。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 35858 元，同比增長 14% 。2 ) 南海市居民收入高，存款多，購買力旺盛? 2001 年底南海市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款 46808 元，增長 8.6% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過京、 滬、穗。? 2001 年南海市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資 13352 元，同比增長 10% 。? 南海市個體經(jīng)濟(jì)活躍，是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的主體，這部分?jǐn)?shù)量龐大的個體經(jīng)營者對居住條件、環(huán)境、面積等要求較高，是我們的目標(biāo)客戶之一，尤其與廣州有生意往來的人。3 ) 南海市房地產(chǎn)市場活躍，開發(fā)量、成交量逐年上

35、升2000 年南海市商品房成交量 64 .25 萬平方米， 2001 年成交量達(dá) 86 萬平方米，增幅為 34% 。4 ) 南海市常住、外來人口總數(shù)超過 200 萬，住房需求市場大。5) 南海市住宅銷售均價范圍在 3300 3800 元/ 平方米之間。 三級輻射區(qū)：1) 高級寫字樓云集了大量高級職業(yè)白領(lǐng) ：天河區(qū)為廣州新的中心區(qū)，廣州市的 CBD 硬核 天河北、珠江新城均位于該區(qū)。天河北商務(wù)中心區(qū)集中了密集的寫字樓，如著名的市長 大廈、中信廣場、大都會廣場、國際貿(mào)易中心等。而珠江新城的建設(shè)較為緩慢，另外， 天河區(qū)還集中了大量的高科技技術(shù)人才，廣州市軟件園、天河電腦城都位于此。這些白 領(lǐng)追求時尚

36、，懂得享受生活，本項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境對其中一部分具有吸引力。2) 新移民是本項(xiàng)目重要客戶群： 天河區(qū)住宅高層項(xiàng)目居多，且一般物業(yè)檔次較高，樓價也 較高；而在天河區(qū)工作的很多人是“新移民” ，本區(qū)域的住宅價格對他們來說偏高，但 他們往往具有非常好的預(yù)期，對自己的供樓能力很有信心，而且買樓時最看重居住環(huán)境 與氛圍，而對刻意居住在哪個區(qū)往往不太在意。因此，這部分新移民是我們的重要客戶 來源。五、項(xiàng)目定位1 、 客戶定位：(1 )客戶源區(qū)：1)一級輻射區(qū)：60%2)二級輻射區(qū)：20%3)三級輻射區(qū)：15%4)其他區(qū)域共：5%客戶特征：1) 一、二次置業(yè)者比例 7 ：32) 廣州市客戶： 老城區(qū)有穩(wěn)定職業(yè)的

37、年輕的工薪階層，家庭月收入穩(wěn)定在 5000 元 / 平方米以 上；荔灣、越秀、白云等老城區(qū)原居民中的換房者， 為改善居住環(huán)境二次置業(yè)， 年 齡結(jié)構(gòu)以 45 歲以上為主；自由職業(yè)者、 律師、 廣告從業(yè)人員、文藝界等收入不固定、 但文化層次較高的 從業(yè)者；個體經(jīng)商者、私營企業(yè)主； 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員3) 南海市客戶： 個體經(jīng)商者、私營企業(yè)主并在廣州有生意往來者； 本地附近大瀝、桂城個體老板；其他行業(yè)有車一族3）其他客戶：在廣州自有生意的外戶籍人士2、產(chǎn)品定位：大型綜合性生態(tài)園林小區(qū)，產(chǎn)品形式包括：1）多層住宅2）情景洋房3、價格定位：參考樓盤：結(jié)合考慮以下因素：1）項(xiàng)目所擁有的獨(dú)特的環(huán)境資源品質(zhì)；2）

38、充分考慮區(qū)域特征：地處南海行政區(qū)的負(fù)面因素影響，社會整體關(guān)注度低于廣州東、 南部郊區(qū)；3）首期以多層住宅為主， 以較低價格入市，突出強(qiáng)調(diào)成交速度與成交量，為項(xiàng)目成功做好鋪墊；4）充分考慮目標(biāo)客戶承受能力與接受度。最終確定綜合均價：4077元/平方米，具體安排如下： 總價方面：第五部分投資收益分析本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤總額33865萬元，單位稅前利潤 797元/平方米，凈利潤22689萬元,建筑形式多層住宅情景洋房面積80平方米100平方米120平方米120平方米140平方米總價31萬39萬46萬54萬63萬15年7成月供1665216526162997349620年7成月供1390180721852

39、5032920單位凈利潤534元/平方米。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過集團(tuán)關(guān)于新項(xiàng)目的要求。見下圖:一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 平均售價測算：A、住宅均價4066元/平方米；B、商業(yè)面積5000元/平方米。綜合均價4077元/平方米2. 費(fèi)用測算管理費(fèi)用按直接成本的 4% 計提，銷售費(fèi)用按銷售收入 3% 計提且開盤前發(fā)生的部分資本化， 資金利息按資金流量測得并已資本化， 開發(fā)間接費(fèi)中已包含按照建安成本 2% 計提的物業(yè)基 金；物業(yè)補(bǔ)虧項(xiàng)下預(yù)計 1052 萬元：住戶大巴和引進(jìn)公交 408 萬元物業(yè)補(bǔ)虧按建筑面積 1 元/ 平方米月計提兩年 644 萬元 費(fèi)用明細(xì)表：3. 地價與容積率： 按 30 萬元 / 畝計，地

40、價 19710 萬元，稅費(fèi)、拍賣傭金由合作方包干。說明：紅線外市政設(shè)施費(fèi)預(yù)計 1260 萬元：1. 高壓線遷移 300 萬元2. 連接廣州的 9 米寬道路建設(shè) 860 萬元3. 現(xiàn)有道路維護(hù) 100 萬元成本水平：項(xiàng)目總投資 127717 萬元，單位投資 3007 元/ m 2，開發(fā)成本 120338 萬元， 單位開發(fā)成本 2833 元 / m 2。見下表：4. 利潤測算：核心指標(biāo)：利潤實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)如下：本項(xiàng)目分 6 期開發(fā)，五年內(nèi)售罄，每期工期約 10 至 12 個月。二、稅務(wù)分析1 、 應(yīng)交營業(yè)稅金及附加為 9835 萬元；2、 企業(yè)所得稅按 33% 計算，高達(dá) 11175 萬元；3、土地增值稅按營業(yè)收入 1% 繳交，則應(yīng)交 1731 萬元。三、開工及銷售安排：1 、 施工安排：本項(xiàng)目分 6 期開發(fā)，每期施工工期為 10 至 12 個月，至 2006 年 12 月全部竣工。2 、銷售進(jìn)度安排：各期開工后 3 至 5 個月內(nèi)即能達(dá)到預(yù)售要求，計劃每期銷售周期約為6 15 個月，在每期竣工時，該期可售至 80% ，可及時體現(xiàn)利潤四、現(xiàn)金流量1 、合作價款拍賣價款 11826 萬元在拍賣成交確認(rèn)后 6-10 個月內(nèi)支付。 市政政配套等費(fèi)用 7884 萬