1、離婚訟訴案中按揭貸款房屋物權(quán)取得時(shí)點(diǎn)與所有權(quán)歸屬案由:尚某訴程某離婚房屋所有權(quán)歸屬案原告:尚某(女居住地址:A市清碧小區(qū)A棟16層1號被告:程某(男居住地址:同上案情介紹:程某2006年大學(xué)畢業(yè)后,留在A市工作。因?yàn)楣ぷ骱蜕钚枰?程某于2008年2月與A市某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房購銷合同,購買其開發(fā)的清碧小區(qū)住宅用房一套。房屋坐落于: A市濱江大道清碧小區(qū)A棟16層1號,房屋建筑面積120.50平方米,房屋總房價(jià)款50萬元人民幣。程某在簽訂購房合同后,按合同約定于2008年2月25日付清首付款15萬元人民幣。余款35萬元,采取向銀行按揭貸款20年,按月分期支付。該合同依法于2008年3月到A

2、市房屋權(quán)屬登記管理部門進(jìn)行備案,并辦理相關(guān)登記手續(xù),取得商品房預(yù)售預(yù)告登記證和商品房抵押預(yù)告登記證。程某于2008年5月起開始?xì)w還銀行房貸,2009年5月該小區(qū)竣工并通過驗(yàn)收,交付使用。程某取得房屋鑰匙,并居住生活。2009年程某與尚某結(jié)婚,并于當(dāng)年8月17日到A市民政部門辦理結(jié)婚登記。此后程某與尚某一直居住在該房屋內(nèi)。2009年10月房開商辦理了房屋所有權(quán)證,證上載明,房屋所有權(quán)人為程某,共有情況為:單獨(dú)所有,無其他共有人。2010年4月,程某以婚姻感情破裂為由,向民政部門提出,申請與尚某離婚,尚某也同意離婚。在財(cái)產(chǎn)處分上,被告程某主張?jiān)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)為本人單獨(dú)所有。原告尚某遂起訴到法院,要求該

3、套房屋按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。本案件焦點(diǎn)在于:1、該房屋物權(quán)取得的時(shí)點(diǎn)認(rèn)定是登記時(shí)還是產(chǎn)權(quán)證上所載時(shí)間。2、該房屋屬婚前個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)還是婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)。爭議與分歧意見:被告程某認(rèn)為:該房屋物權(quán)取得時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2008年3月,首次到房屋權(quán)屬登記管理部門進(jìn)行預(yù)告登記時(shí);該房屋應(yīng)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。理由如下:1、根據(jù)物權(quán)法第十四條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。房開商于2008年代本人到房屋權(quán)屬登記管理部門進(jìn)行預(yù)告登記,房屋權(quán)屬登記管理部門按房屋登記辦法進(jìn)行了審核,在規(guī)定時(shí)限內(nèi)發(fā)出了預(yù)告登記證。預(yù)告登記簿上記載產(chǎn)權(quán)所有人就只為本人一人,其

4、登記真實(shí)合法有效,具有法力效力及公示作用,能對抗善意第三人。其買賣關(guān)系一經(jīng)登記,本人就具有對該物權(quán)的所有權(quán)。2、根據(jù)物權(quán)法第17條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。2009年房產(chǎn)部門頒發(fā)的房產(chǎn)證上載明該房屋的所有權(quán)人為本人且為單獨(dú)所有,并無其他共同共有人。<提供房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件> 3、根據(jù)物權(quán)法第20條第一款規(guī)定:當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。2008年3月房開商已代本人到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理了預(yù)告登記且取得了相關(guān)證件,本人也

5、未曾以任何方式同意增加共有人。4、該房系婚前本人以個(gè)人獨(dú)立身份簽訂的購買合同購買,并按合同約定獨(dú)立支付首付款。<出示購房合同原件,購房發(fā)票,首付款收據(jù)等作為證據(jù)> 。作為合同主體的一方,簽訂的合同,并不因?yàn)橘I方的婚姻狀況發(fā)生改變而自動(dòng)變成夫妻雙方與房開商簽訂購房合同。且與房開商簽訂合同時(shí),本人屬于未婚,當(dāng)時(shí)民政部門也出具了未婚證明。合同上購買人也為本人,并無其他共有人。辦理按揭貸款時(shí),出具了本人的未婚證明,及個(gè)人收入證明,房屋他項(xiàng)權(quán)利證上載明的房屋所有權(quán)人為本人,借款人也為本人。<出示蓋有房屋產(chǎn)權(quán)管理部門復(fù)印件與原件相符印鑒的房屋他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件>。且于2008年5月起開

6、始獨(dú)自歸還銀行房貸。本人不僅獨(dú)立支付首付款。還獨(dú)立歸還了婚前25個(gè)月的房屋貸款<出示歸還銀行貸款的活期存折復(fù)印件一份>,婚后也繼續(xù)獨(dú)立承擔(dān)歸還銀行貸款,<出示婚后繼續(xù)還貸的銀行存折復(fù)印件>。所以,程某認(rèn)為該房屋物權(quán)的取得時(shí)點(diǎn)應(yīng)是到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門進(jìn)行登記時(shí),該套房屋是應(yīng)屬婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),共有情況為單獨(dú)所有。原告尚某認(rèn)為該房屋物權(quán)的取得時(shí)點(diǎn)應(yīng)是房屋產(chǎn)權(quán)證上所載時(shí)間;該房屋應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。理由如下:1、根據(jù)物權(quán)法第17條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。房開商于2009年12月辦理的房產(chǎn)權(quán)證,是產(chǎn)權(quán)所有人取得該物權(quán)的重要憑證,所以該房物權(quán)取得的時(shí)點(diǎn)

7、應(yīng)為產(chǎn)權(quán)證上所記載的時(shí)間。2、雖然首付為程某婚前單獨(dú)所付,婚后本人也確實(shí)未歸還過銀行貸款。但婚后因?yàn)槌棠彻べY償還貸款后,所剩不多。且程某支付房貸后,家中一切開支均不再負(fù)擔(dān)。家庭生活的所有開支均是由尚某的工資,獎(jiǎng)金,及其他合法收入來支付,<出具水,煤,電,物管等生活開支的收據(jù)>。婚后夫妻生活在一起,期間的收入,負(fù)債都應(yīng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)來處理。婚前程某也未到公正處要求進(jìn)行婚前財(cái)產(chǎn)公正,或以其他方式證明該房屋系被告單獨(dú)所有的財(cái)產(chǎn)。3、2009年12月房開商辦理產(chǎn)權(quán)證到業(yè)主手中時(shí),程某已和本人締結(jié)了婚姻關(guān)系,該房屋屬婚姻關(guān)系續(xù)存期間取得,應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房開商辦理房屋所有權(quán)證所時(shí),房產(chǎn)

8、權(quán)證上載明只有原告為房屋所有權(quán)人,并且為單獨(dú)所有,是房屋權(quán)屬登記管理部門按房開商提供購房人的相關(guān)資料進(jìn)行的登記。所以尚某認(rèn)為該房屋物權(quán)取得的時(shí)點(diǎn)應(yīng)為產(chǎn)權(quán)證上所載時(shí)間,該房屋所有權(quán)性質(zhì)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。結(jié)論:本人認(rèn)同被告程某的觀點(diǎn),認(rèn)為:1、該房屋物權(quán)取得的時(shí)點(diǎn)應(yīng)以首次在房屋權(quán)屬登記管理部門登記的時(shí)點(diǎn)來認(rèn)定。2、該房屋應(yīng)屬婚前個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)。一、該房屋物權(quán)取得的時(shí)點(diǎn)應(yīng)為首次在房屋權(quán)屬登記管理部門登記的時(shí)間來認(rèn)定。理由及依據(jù)為:1、我國屬于大陸法系國家,不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是權(quán)利登記制,兼采托倫斯登記制。權(quán)利登記制:登記機(jī)關(guān)對權(quán)利人的申請進(jìn)行進(jìn)性實(shí)質(zhì)性審查,登記是由房地產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)備置登記簿,

9、簿上記載房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過程,使有利害關(guān)系到的第三人可就登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài),若房地產(chǎn)權(quán)利的取得未經(jīng)登記,便不產(chǎn)生效力,不僅不能對抗第三人,即使在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。登記機(jī)關(guān)對登記申請采取實(shí)質(zhì)審查主義,登記權(quán)利的現(xiàn)狀;登記有公信力即登記簿上所載事項(xiàng),對抗善意第三人,在法律上有絕對的效力。托倫斯制:不動(dòng)產(chǎn)在核準(zhǔn)登記以后發(fā)給權(quán)利人權(quán)屬證書,房地產(chǎn)權(quán)利一旦載入政府產(chǎn)籍,權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上,權(quán)利人可以憑證行使房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對真理的法律效力。房產(chǎn)證是購房者通過交易,取得房屋的合法所有權(quán)的憑證,可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。被

10、告與房開商簽訂的商品房買賣合同,屬于債權(quán)債務(wù)合同,而房地產(chǎn)管理部門發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證,實(shí)際上是債權(quán)變成物權(quán)的實(shí)證,房屋所有權(quán)證是權(quán)利人取得物權(quán)的主要憑證。產(chǎn)權(quán)證上記載產(chǎn)權(quán)人是程某,則該房屋產(chǎn)權(quán)為個(gè)人,按揭貸款為其個(gè)人債務(wù),結(jié)婚后配偶一方參與清償貸款,并不能改變該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。根據(jù)物權(quán)法第十四條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。買賣雙方于2008年簽訂商品房買賣合同,也于同年到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了備案登記,其登記就具有法律效力及公信力,也才具有公示作用。物權(quán)法也規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示。2、在通常意義上,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱

11、,是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。二、該房屋應(yīng)按婚前財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定,其法律依據(jù)如下:1、2009年辦理房屋所有權(quán)證時(shí),房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對程某提供登記的要件進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性審查,其提供的資料齊全,真實(shí)、合法,有效。預(yù)告登記時(shí)確定的原告婚姻狀況為未婚,登記為程某一人單獨(dú)所有,是合法有效的。所以該物權(quán)應(yīng)屬婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。2、原告以婚后取得房產(chǎn)證的時(shí)間來判斷為夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)是不嚴(yán)謹(jǐn)及缺乏理論依據(jù)的。 婚后取得的房產(chǎn)證是由于被 告婚前與房開商簽訂了商品房購買合同的結(jié)果， 是個(gè)人財(cái)產(chǎn)具體形 態(tài)的轉(zhuǎn)化，這存在因果關(guān)系，而且尚某以婚后共同償還房貸為由， 確定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)也無法律

12、依據(jù)來支持， 雖然存在婚后共 同還貸部分，但婚前所購房仍屬于程某獨(dú)立行為，且其支付了首付 款和部份按揭。 所以不能僅僅因?yàn)樯心硡⑴c了婚后還貸就改變房屋 所有權(quán)歸個(gè)人所有的屬性。如果僅以婚后取得產(chǎn)權(quán)證為由，來判定 房屋為共同產(chǎn)權(quán)有失公平。 3、 房開商于 2008 年 3 月到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門進(jìn)行了預(yù)告登記， <出示預(yù)告登記證復(fù)印件>。 “預(yù)告登記”實(shí)際上是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng) 的一種特殊的公示方法，所登記是由“債權(quán)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔餀?quán)” 。根 據(jù)物權(quán)法第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng) 當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。明 確確立了的物權(quán)行為原則， 程某和房開

13、商的房屋買賣合同一經(jīng)依法 登記，程某便對該物權(quán)具有占有、使用、處分的權(quán)利。原告在與被 告締結(jié)婚姻關(guān)系以前，已經(jīng)簽訂了商品房購買合同，且已到房屋產(chǎn) 權(quán)管理部門進(jìn)行了登記，其登記合法有效，登記簿上也有記載。所 以應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)應(yīng)為婚前財(cái)產(chǎn)。 4、 合同法第 44 條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī) 定。原告與房開商所簽商品房購買合同，雙方存在買賣關(guān)系，買方 有交付資金的義務(wù)， 賣方有按合同約定， 到期履行合同約定的義務(wù)。 5、2001 年修改后的婚姻法第十九條 第一款 夫妻財(cái)產(chǎn)約 6 定 夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)

14、產(chǎn)歸 各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采 用書面形式。房開商在原告與被告結(jié)婚后辦理了產(chǎn)權(quán)證， 2009 年 12 月取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，原告也知道此房的產(chǎn)權(quán)所有人為被告，且為 單獨(dú)所有的情況。 并未要求被告一同到房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門進(jìn)行 更正登記，增加原告為房屋所有權(quán)人，產(chǎn)權(quán)共有情況登記為共同共 有。其行為已表示默認(rèn)承認(rèn)該房為程某一人單獨(dú)所有。最高人民法 院關(guān)于中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）第十九條 婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)， 不因婚姻關(guān)系的延續(xù) 而轉(zhuǎn)為共同財(cái)產(chǎn)。因?yàn)樵摲肯祷榍氨桓嫠灪贤徺I，也于依法于 婚前進(jìn)行了相關(guān)登記，雖然此后婚姻關(guān)系發(fā)生變化，但依據(jù)此條司 法解釋，此房產(chǎn)并不隨婚姻關(guān)系的延續(xù)，而轉(zhuǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。 最后，對于原告尚某提出的程某婚前單獨(dú)支付預(yù)付款，婚后其 也確實(shí)未歸還過銀行貸款。 但婚后程某工資償還貸款后， 所剩不多。 且程某支付房貸后，家中一切開支均不再負(fù)擔(dān)。家庭生活的所有開 支均是由尚某的工資，獎(jiǎng)金