1、1 / 32第一章：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究一、區(qū)域市場(chǎng)近 兩 年 ，隨 著 亞 洲 金 融 風(fēng) 暴 阻 礙 的 逐 漸 減 弱 、國(guó) 家 產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及 各種利好 消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得北京房地 產(chǎn)市場(chǎng)呈 現(xiàn)出建國(guó)以來(lái)最為活躍的一面。來(lái)自市房地局的消息 稱 ， 僅2000年 批 租 出 讓 的 地 塊 就 達(dá)700多 塊 ， 平均 每 天2塊 以 上 ，創(chuàng) 歷 史 新 高 。另 具 本 公 司 企 劃 部 不 完 全統(tǒng) 計(jì) ，2000年 北 京 僅 新 開(kāi) 樓 盤(pán) 就 達(dá)200余 個(gè) ， 平 均 每40小時(shí)即 出現(xiàn) 一個(gè)新 樓盤(pán)， 大大 超過(guò)了99年125個(gè) 新盤(pán)

2、 上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。 進(jìn)入2001年后， 第一季 度新 開(kāi)盤(pán)的 項(xiàng)目 就達(dá)90個(gè)，平 均每 天一個(gè) 新樓 盤(pán)出現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出 一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈 競(jìng)爭(zhēng)的端倪。康 堡 花 園 位 于 朝 陽(yáng) 區(qū) 工 體 東 路 ，朝 外 大 街 與 工 體 北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商 務(wù) 區(qū) 、使 館 區(qū) 的邊 緣 地 帶 。由 于 二 環(huán) 周 邊 的 土 地 資 源 越 來(lái)越少， 故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目并不專門(mén)多， 然而，諸如“陽(yáng)光都市”、“金菲國(guó)際公寓”“華普公寓” “吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷(xiāo)售周期較 長(zhǎng)、售價(jià)較高，依舊會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的

3、銷(xiāo)售形成 時(shí)期性阻 礙 。同 時(shí) ，結(jié) 合 該 區(qū)域 目 標(biāo) 客 戶 特 點(diǎn) 等 因 素 ，我 們 認(rèn) 為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體CBD核心 區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京 的開(kāi)發(fā)熱 點(diǎn)地區(qū)，待開(kāi)樓盤(pán)較多，體量較大，其中要緊項(xiàng)目有：1、 北京 世界科 貿(mào)中心 ：開(kāi) 發(fā) 商 為 香 江 國(guó) 際 集 團(tuán) ，曾 在 北 京 成 功 開(kāi) 發(fā) 北 京 國(guó) 際友誼花園和北京科技會(huì)展中心，該項(xiàng)目位于 京廣中心 以南 ，嘉里中 心以北， 原3501廠址，總建筑面積70萬(wàn)平方米，是 集辦公、住 宅、酒店為一體的大型綜合性 商貿(mào)社區(qū)。2、 金 地 國(guó) 際 花 園 ：開(kāi) 發(fā) 商 為 深 圳

4、金 牌 上 市 公 司 金 地 集 團(tuán) ，該 項(xiàng) 目 東 至 北京施工機(jī)械廠，西 至北京儀表廠，北至陽(yáng)光100國(guó)際 公 寓 ，南 至 建 國(guó) 門(mén) 外 大 街 ，總 占 地 面 積7萬(wàn) 平 米 ，可 能 建設(shè)規(guī)模為40萬(wàn) 平方米。3、 建 外SOHO：開(kāi)發(fā)商為北京紅石企業(yè)中鴻天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司，位 于建 外大街 第一機(jī) 床廠 ，占地18公 頃，總 建筑 面 積55萬(wàn) 平 方 米 。 由 日 本 建 筑 師 山 本 理顯 設(shè) 計(jì) ， 打 算 于2001年6月 開(kāi) 始 內(nèi) 部 認(rèn) 購(gòu) ， 樣 板 間 將 在2001年5月底完工，項(xiàng)目未推出，已是喊殺一片。4、 新城 國(guó)際（ 理想世 界）開(kāi) 發(fā) 商 為

5、 北 京 萬(wàn) 通 實(shí) 業(yè) 有 限 公 司 ，設(shè) 計(jì) 方 案 通 過(guò) 國(guó) 際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董 設(shè)計(jì)事務(wù)2 / 32所 設(shè) 計(jì) 的 弧 形 板 式 高 層 圍 合 建 筑 ，立 面 新 穎 。它 位 于 原 北京 開(kāi) 關(guān) 廠 廠 址 ，京 廣 中 心 以 南 ，漢 威 大 廈 以 北 ，占 地 面 積12公 頃 ， 總 建 筑 面 積53萬(wàn) 平 方 米 。 新 城 國(guó) 際 由CBD國(guó)際中心和CBD國(guó)際公寓兩部分組成。CBD國(guó)際中 心 緊 鄰 朝 陽(yáng) 路 ，位 于 整 個(gè) 項(xiàng) 目的 北 部 ，占 地1.33公 頃 ， 總 建 筑 面 積12萬(wàn) 平 方 米 ，由 一 棟33層 寫(xiě)

6、 字 樓 和 一 棟 酒 店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國(guó)際公寓位于整個(gè)項(xiàng) 目 的 北 部 ，東 臨 東 大 橋 東 路 ，西 接 關(guān) 東 店 南 街 ，北 依 中 央商 務(wù) 區(qū)3號(hào) 路 ，南 到 小 區(qū) 中 心 商 務(wù) 區(qū) 東 西 街 ，占 地 面 積10.5公 頃 ，總 建 筑 面 積38萬(wàn) 平 方 米 。該 項(xiàng) 目 已 于4月5日 國(guó) 貿(mào) 展會(huì) 亮 相 ，均 價(jià)9400元/平 ，展 會(huì) 期 間 認(rèn) 購(gòu) 火 爆 ， 目 前 正 呈 小步 攀 升 之 勢(shì) ， 均 價(jià) 有 望 突 破1萬(wàn) 元 。5、 建 華 大 廈開(kāi) 發(fā) 商 為 首 創(chuàng) 陽(yáng) 光 房 地 產(chǎn) 股 份 有 限 公 司 ，位 于

7、藍(lán) 島 大 廈東 南 角 ， 一 期 立 即 開(kāi) 工 ， 近10萬(wàn) 平 方 米 ， 近 期 在 國(guó) 貿(mào) 展 會(huì)正 式 推 出 。6、 大 連 萬(wàn) 達(dá) 項(xiàng) 目大 連 萬(wàn) 達(dá) 本 年 度 將 在 北 京 開(kāi) 發(fā) 兩 個(gè) 項(xiàng) 目 ，一 個(gè) 位 于CBD商圈，現(xiàn)代城對(duì)面，金地國(guó)際花園西側(cè)，總建筑面 積40萬(wàn) 平 方 米 ， 屬 綜 合性 高 檔 公 寓 ； 另 外 一 個(gè) 位 于 燕 莎 商 圈 ，欲 打 造 成 為 標(biāo) 準(zhǔn) 的高 爾 夫 社 區(qū) ，可 能 本 年 度6、7月 份 亮 相 。 大 連 萬(wàn) 達(dá) 和 深 圳金 地今 年 同 時(shí) 在 國(guó) 貿(mào) 商 圈 出 手 ，被 業(yè) 內(nèi) 稱 為“ 南 狼 北

8、 虎 ”夾 擊CBD，其 品 牌 優(yōu) 勢(shì) 和 價(jià) 格 優(yōu) 勢(shì) 不 可 低 估 。3 / 324 / 327、城中大廈由成功開(kāi)發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的 宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)，可能于下半年開(kāi) 工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬(wàn)平方米。上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開(kāi) 發(fā)商所操縱，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；同時(shí)， 在我方產(chǎn)品性質(zhì)已差不多定性的情況下，表現(xiàn)在銷(xiāo)售上 會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)1100012000元/平米的 銷(xiāo)售均價(jià)及預(yù)期利潤(rùn)會(huì)有一定困難。詳細(xì)調(diào)研資料見(jiàn)下表：附表1:部分在售項(xiàng)目戶型、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)單位：平方米項(xiàng)目名稱一居|二居三居四居備注雍和家園6

9、796108153197261吉慶里二期169203幸福二村115170220六居400華普中心145169177199205鴻安國(guó)際151202218239美惠大廈183188197俊景苑86125京華豪園180220230世貿(mào)國(guó)際73181256建外SOHO801502005 / 32120180250陽(yáng)光100104復(fù)式11248140170112340亮馬名居12022090190140330京香福苑125143151206五居260芳馨園7898169189214國(guó)展家園90120198230復(fù)式276176226353浩鴻園107136140164博雅園123228柳源居76134

10、76103177福景苑179272194鳳凰城84118158184國(guó)際港6688126227五居2467496128253255陽(yáng)光都市159177164204柳清居161184183平均面積73.56130.09176.67223.89大小戶型平66117. 3153.8215. 7均面積74.50138.6191.6225.4戶型比例8.65%33.65%31.73%18.27%7.7%附表2:在售項(xiàng)目戶型、價(jià)格市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)單位：元6 / 32項(xiàng)目名稱一居 起價(jià) 均價(jià)二居 起價(jià) 均價(jià)三居 起價(jià) 均價(jià)四居 起價(jià) 均價(jià)雍和家園731671807480104509255924010130122

11、50吉慶里二期1008010080幸福二村995099509950 100509950 100501005010050幸福一村900090009000 93009000 :930093009300華普中心96009600 1500015000鴻安國(guó)際11400114001140011400美惠大廈11898118981300013000俊景苑13000130001500015000京華豪園11000110001300013000世貿(mào)國(guó)際公88898889寓1300013000建夕卜SOHO800080008000900090009000陽(yáng)光10080008100930095009000亮馬名居

12、900090009000900010000100001000010000京香福苑830083008300880088008800芳馨園57005700570057006800680068006800國(guó)展家園78887888788878889500950095009500浩鴻園76007600820082007 / 32博雅園88008800柳源居675067506750760076007600福景苑國(guó)際195051950519505鳳凰城690069006900800080008000陽(yáng)光都市83009700國(guó)際港8100810081008100柳清居7180718078007800均價(jià)856

13、5.249781.949815.799473.32二、結(jié)論通過(guò)以上數(shù)據(jù)對(duì)比2000年度中房指數(shù)北京市本區(qū) 域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清 晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)；至于 今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征， 不足為憑。我們預(yù)見(jiàn)今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn) 市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律進(jìn)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不 可幸免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來(lái)越好。第二章：產(chǎn)品研究及分析專家普遍認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，伴隨著市場(chǎng)成熟的腳步

14、，差不多步入了7 / 32產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接阻礙銷(xiāo)售的最終結(jié)果一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析本 案位于 朝陽(yáng)區(qū) 工體東 路8號(hào)、10號(hào)院 ，地 處 東二 環(huán)與東 三環(huán) 之間、平 安大街 延長(zhǎng) 線與朝 外大街 之內(nèi) ，距 東 二 環(huán)1.7公 里 、距 東 三環(huán)0.8公 里 ；項(xiàng) 目 地 塊 西 隔 工 體東路 為工 人體育 場(chǎng)游泳 館，東隔 東大橋 斜街 為三里 屯 一般居 民住 宅區(qū)，南 臨北空 干休 所，北鄰 北京警 備司 令 部武警 辦公 大樓。 項(xiàng)目占 地1.21公頃 ，屬 典型的 “插 空”項(xiàng) 目；規(guī)劃總 建筑面 積8.12萬(wàn)平 方米 ，建筑 密度31%， 容 積 率5.37。從 建 筑 形 式 上 屬 于 圍 合 型 高 板 和 塔 連 板 形 式 ，規(guī) 劃 方案難 度較 大。針對(duì) 本地塊 周邊 的市政 設(shè)施 、交 通道 路 狀 況 、配 套 設(shè)施 等 諸 多 因 素 綜 合 考 慮 ，對(duì) 該 規(guī) 劃 項(xiàng) 目 作 如下分析：1、 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)分