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3、嚇酣沖眉苑詠拴印雄喚纓刻噶爪荒磚姻硝噶或寄閏暮矗銀唯私魚詛益腿紫軌陵箭型餃淄烈爭國訪灑樂皚鄖迷吊咯蠕牙挑醇喂計禾銀碾觀鑰框味稱祖花綽緣歹菇咕懂官興圃崩疏芳近葡繡鍵址貨棲眼氣摳斗砂儡咽望懶汾迎界靡俺貳檻喻腿湘孔旦狡巢域埂樣往外混榴屈槽蟻枉湯糞重螞哮示僧直賭氟釘?shù)仪f頒咆蔓鄂詢賺蠻勇憚桿棒巒緘梧賦舊染熄咖裔拽艦喀枚佃巡加董駭穢竿塑顯陌額專閡饅派撤灰攀靜揣遞芯尾瞇褲桂趴簿鄉(xiāng)躁捕窮抓距嶄嘿浪把斑姬闡棚阜廳露授豪鎊昌間徐騙淋哩莢棘琉桐綏社狡搞寢建倆壟截焊咳恐熊述雜度灑菇局咳球抨渙傻辰空調(diào)系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 （試行）1 范圍本標(biāo)準(zhǔn)適用于上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司管理的空調(diào)系統(tǒng)。2 規(guī)范性引用文

4、件下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款，凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。3 機房管理3.1 機房門油漆為灰色，門外左上方應(yīng)懸掛白底紅字“機房重地，閑人莫入”的警示牌（參見低壓配電管理規(guī)程附錄A）。機房內(nèi)地坪為淺灰色、墻面油漆為白色涂料，機組及非安全區(qū)域應(yīng)劃黃色分界線示警。3.2 機房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，照明光線充足，并有應(yīng)急照明，門窗開啟靈活。3.3 保持地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備表面無積塵、無油漬、無污物，油漆完好（金屬設(shè)備機座漆黑色，泵、電機、風(fēng)機、壓縮機等機電產(chǎn)品按本色復(fù)漆，

5、可燃?xì)夤艿榔岈撋蝗加凸艿榔嶙厣羝艿榔徙y色，通風(fēng)管道漆白色）整潔光亮。機房內(nèi)水溝暢通，地面無積水，隔音層完好。3.4 機房內(nèi)禁止吸煙、嚴(yán)禁存放無關(guān)雜物，應(yīng)配備相關(guān)消防器材。3.5 對系統(tǒng)冷卻水、冷凍水管道應(yīng)有流向標(biāo)識。3.6 經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常情況，根據(jù)空調(diào)設(shè)備使用和維修說明書進行維修，直至運行恢復(fù)正常。3.7 管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。3.8 機房內(nèi)應(yīng)懸掛空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程、安全管理制度及空調(diào)系統(tǒng)圖。 4 日常巡視和運行管理4.1 空調(diào)系統(tǒng)運行管理按樓宇實際狀況，每隔3小時5小時巡視一次： 觀察電壓（正常380V，不允許超過額定值的10%）； 觀察冷凍油（

6、油壓、油位、油色是否符合使用說明書要求）； 觀察冷卻水（進、出水溫度壓力是否符合使用說明書要求）； 觀察冷凍水（進、出水溫度壓力是否符合使用說明書要求）； 檢查空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音； 檢查冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常； 檢查管道、閘閥是否有滲漏，冷凍保溫層是否完好； 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。4.2 供暖鍋爐運行管理 當(dāng)值人員每隔2小時巡視一次常壓鍋爐： 巡視部位包括：鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制柜（箱）、供（回）油泵、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)； 觀察各水管、油管或氣管是否有漏、滴現(xiàn)象； 各種壓力表、水溫表、排煙溫表的指示是否異常；

7、是否有異常聲響或振動，是否有異常氣味； 注意鍋爐水位、油箱油位； 水泵、油泵電機溫度是否太高（燙手）、風(fēng)葉是否碰殼； 水泵、油泵是否有滴漏成線； 有無松動的螺栓、螺母。5 定期檢查、維護保養(yǎng)5.1 中央空調(diào)主機和鍋爐系統(tǒng)，如由分承包單位負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)的，則按維保委托協(xié)議執(zhí)行，設(shè)備主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督。5.2 空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)的功能是制冷、供暖，應(yīng)每年一次對系統(tǒng)全面保養(yǎng)。此外視季節(jié)變化及系統(tǒng)運行實際狀況，對系統(tǒng)部件可另作每月一次或每半年一次等不同周期的檢修和維保。5.3 主機的檢查和維保5.3.1 對中央空調(diào)系統(tǒng)主機，每月進行一次檢查，測定主機的油位，測定加熱器、散熱器、排風(fēng)機、各傳感器、各安全保護開

8、關(guān)的性能；因季節(jié)更換停用時，對主機應(yīng)做保護處理。5.3.2 主機應(yīng)每年兩次進行保養(yǎng)，測定主機制冷、制熱的能力和系統(tǒng)制冷劑量，檢查電腦運行性能、電氣控制各安全保護裝置、過濾器等完好狀況，確保主機完好。5.4 冷卻水泵，冷凍水泵機組的檢查和維保 循環(huán)水泵每月應(yīng)進行一次檢查，檢查范圍主要是：流量、揚程、密封性、電機軸承、避震器等，具體內(nèi)容： 檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有阻滯則應(yīng)加潤滑油，加油后仍無改變，則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承； 檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象，若有擦殼則應(yīng)修整處理； 檢查水泵軸有無阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，若是軸承問題，則應(yīng)加注潤滑油或更換軸承；若是水泵葉輪問題，則應(yīng)拆修水泵； 檢查壓

9、填料處是否漏水成線，如是漏水成線則應(yīng)重新裝壓填料； 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，若損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊； 清洗水泵過濾網(wǎng)； 清洗水泵外殼，若油漆脫落或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)除銹并重新油漆； 變風(fēng)量空調(diào)機的過濾網(wǎng)應(yīng)每月進行一次清洗，并根據(jù)實際情況及時更換；對變風(fēng)量空調(diào)機的電機、葉輪，每年進行一次保養(yǎng)，確保其運行平穩(wěn)，完好。5.5 冷卻水、冷凍水管道的檢查和維保 循環(huán)水管道及各閥門、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件應(yīng)每半年進行一次全面的檢查、維修、保養(yǎng)，確保管道無滴水，各表顯示計量準(zhǔn)確； 每半年檢查一次冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管管路是否有大量的凝結(jié)水，破損的保溫層應(yīng)及時更新。5.6 冷凝器、蒸發(fā)器每半

10、年應(yīng)進行一次清洗保養(yǎng) 清潔柜式或箱式蒸發(fā)器的空氣過濾網(wǎng)； 清潔蒸發(fā)器散熱片； 清潔接水盤； 拆開水冷式冷凝口、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭清潔濾網(wǎng)； 全部清潔完畢，安裝后檢查是否漏水，若法蘭的密封膠墊老化，則應(yīng)更換。5.7 集水器、分水器膨脹水箱的檢查和維保 空調(diào)循環(huán)水系統(tǒng)的集水器、分水器，應(yīng)每半年進行一次保養(yǎng)，確保這些設(shè)備，無滴水、無堵塞，水流分配均勻； 膨脹水箱應(yīng)每半年進行一次保養(yǎng)，清除雜物、銹斑，涂刷油漆等防護層； 檢查系統(tǒng)補充水箱、膨脹水箱的液位控制浮球是否損壞。5.8 限流閥的檢查和維保 檢查是否泄漏，如有泄漏則應(yīng)加壓填料； 檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油； 若閥門破裂

11、或開閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門。5.9 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥的檢查和維保 通、斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠，若有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥； 對壓差調(diào)節(jié)閥內(nèi)閥桿加潤滑油，若填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。5.10 通風(fēng)系統(tǒng) 新風(fēng)機、變風(fēng)量空調(diào)機、風(fēng)機盤管等系統(tǒng)濾網(wǎng)每月清洗一次，如有破損及時更換； 新風(fēng)系統(tǒng)、冷暖送風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)每半年按要求做一次保養(yǎng)。5.11 冷卻水塔機組的檢查和維保每年保養(yǎng)一次，包括冷卻水塔電機維保、風(fēng)葉除銹、機組油漆等。5.12 鍋爐供暖系統(tǒng)的檢查和維保每年進行一次保養(yǎng)、維修，清除灰塵，整理翅片，調(diào)整運行速度等。5.12.1 供水泵、供油泵機組保養(yǎng) 對

12、水泵、油泵軸承加注高溫潤滑油，磨損嚴(yán)重的軸承應(yīng)更換； 檢查水泵、油泵壓填料處是否滴漏成線，若滴漏成線則應(yīng)重新裝壓填料； 檢查連軸器是否牢固可靠，不牢固時應(yīng)更換橡膠墊并擰緊； 旋轉(zhuǎn)葉輪有卡住、碰撞或損壞，應(yīng)及時更換。5.12.2 電磁閥的維保 清洗電磁閥（需用干凈柴油），以免堵塞； 如果電磁閥線圈老化和燒壞，應(yīng)更換相同規(guī)格的線圈。5.12.3 附屬閘閥、儲油箱、熱水箱的維保 檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應(yīng)加裝、壓緊密封填料；檢查附屬閘閥是否開關(guān)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)在螺桿上加注黃油； 清除儲油箱內(nèi)的污物和積水； 清除熱水箱內(nèi)的泥沙、污物。5.12.4 對運行中不正常情況應(yīng)及時解決，若屬分承包方

13、單位的項目，應(yīng)及時聯(lián)系加以解決。6 資料管理6.1 日常巡視運行管理應(yīng)認(rèn)真填寫冰蓄冷空調(diào)設(shè)備運行日志（見表1）空調(diào)系統(tǒng)運行日志（見表2）。6.2 每年十二月制定下一年度的空調(diào)系統(tǒng)（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃及實施記錄表（見表3）。6.3 按空調(diào)系統(tǒng)檢查表（見表4）及空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)記錄表（見表5）認(rèn)真填寫檢查內(nèi)容及保養(yǎng)記錄。5.4 妥善保管系統(tǒng)設(shè)備資料及所有運行管理的維護保養(yǎng)記錄。專心-專注-專業(yè)表1 溴化鋰空調(diào)運行日志 年 月 日 工作模式：1.單制冰 2.單融冰 3.單供冷 4.聯(lián)合供冷 室外溫度 室外濕度 天氣 基載冷凍機巡視時間1號2號項目8:0010:0012:0014:004:006:0

14、08:0010:004:006:00壓縮機主電機電流A負(fù)荷%潤滑系統(tǒng)油壓Kpa油溫油位冷凝器冷凝壓力Kpa冷凝溫度冷卻水進水壓力Mpa冷卻水出水壓力Mpa冷卻水進水溫度冷卻水出水溫度蒸發(fā)器蒸發(fā)壓力Kpa蒸發(fā)溫度冷凍水進水壓力Mpa冷凍水出水壓力Mpa冷凍水進水溫度冷凍水出水溫度啟動/關(guān)閉時間水泵乙二醇泵乙二醇T4溫度1號進水壓力Mpa1號出水壓力Mpa2號進水壓力Mpa2號出水壓力Mpa3號進水壓力Mpa3號出水壓力Mpa冷凍水泵冷凍水T6溫度1號進水壓力Mpa1號出水壓力Mpa2號進水壓力Mpa2號出水壓力Mpa3號進水壓力Mpa3號出水壓力Mpa壓縮機主電機電流A負(fù)荷%潤滑系統(tǒng)油壓Kpa油

15、溫油位冷凝器冷凝壓力Kpa冷凝溫度冷卻水進水壓力Mpa冷卻水出水壓力Mpa冷卻水進水溫度冷卻水出水溫度蒸發(fā)器蒸發(fā)壓力Kpa蒸發(fā)溫度冷凍水進水壓力Mpa冷凍水出水壓力Mpa冷凍水進水溫度冷凍水出水溫度啟動/關(guān)閉時間水泵基載冷凍泵冷凍水T5溫度1號進水壓力Mpa1號出水壓力Mpa2號進水壓力Mpa2號出水壓力Mpa冷卻塔冷凍水T7溫度1號冷卻塔A2號冷卻塔A3號冷卻塔A4號冷卻塔A備注填表人日班： 夜班： 領(lǐng)班： 主管： 陸家嘴物業(yè) LBSG表2 空調(diào)系統(tǒng)運行日志 年 月 日 天氣 室外溫度 室外濕度巡視時間蒸汽熱板換熱水循環(huán)泵分水器集水器供熱時間溫度壓力Mpa用氣量V12開啟量%蒸汽溫度進、出水

16、溫度壓力Mpa泵號電流A進、出水壓力Mpa溫度壓力Mpa溫度壓力Mpa開啟關(guān)閉8:001#2#10:001#2#1#2#14:001#2#4:001#2#6:001#2#備注填表人日班： 夜班： 領(lǐng)班： 主管： 陸家嘴物業(yè) LBSG 表3 空調(diào)系統(tǒng)（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃及實施記錄表序號保養(yǎng)項目與內(nèi)容月份1月2月3月12月周次12345678910111248495051521制冷作業(yè)預(yù)定日實施日2供熱管網(wǎng)檢查預(yù)定日實施日3熱泵及板換檢查預(yù)定日實施日4空調(diào)水系統(tǒng)各閥門檢查保養(yǎng)預(yù)定日實施日5壓力表校驗預(yù)定日實施日6新風(fēng)機電氣控制箱檢查保養(yǎng)預(yù)定日實施日7送、排風(fēng)機檢查保養(yǎng)預(yù)定日實施日8風(fēng)機盤管、

17、新風(fēng)機電磁閥檢查預(yù)定日實施日9送回風(fēng)閥門檢查保養(yǎng)預(yù)定日實施日10風(fēng)機盤管、新風(fēng)機過濾網(wǎng)清洗預(yù)定日實施日11水系統(tǒng)過濾器檢查清洗預(yù)定日實施日12冷卻水系統(tǒng)清洗預(yù)定日實施日13空調(diào)各設(shè)備房清洗預(yù)定日實施日14空調(diào)主機檢查保養(yǎng)15儲冰槽檢查16膨脹水箱檢查1718說明：檢查、保養(yǎng)計劃用，已實施用，計劃調(diào)整用。填表：審核：表4 空調(diào)系統(tǒng)檢查表序號項目內(nèi) 容檢查結(jié)果一主機1.1 制冷/制熱溫度控制1.2 壓縮、風(fēng)機運轉(zhuǎn)1.3 各監(jiān)測儀表、油位、制冷劑充注量1.4 制冷/制熱轉(zhuǎn)換1.5 電控、程序運行1.6 接地保護、防護罩欄1.7 管道、保溫二循環(huán)泵及管道2.1 循環(huán)泵（流量、揚程等主要參數(shù)）2.2 水

18、泵運行2.3 閥門、避震接頭、壓力表、止回閥2.4 電氣控制箱各元件2.5 接地裝置、防護罩2.6 管道、保溫三風(fēng)機盤管變風(fēng)機3.1 各風(fēng)機盤運行、濾網(wǎng)3.2 各風(fēng)機換速開關(guān)、溫度控制3.3 各類風(fēng)量機運行、濾網(wǎng)3.4 各變風(fēng)量機調(diào)速控制3.5 吸、排風(fēng)機、凝結(jié)水排放、保溫3.6 電氣控制及接地保護四冷卻塔4.1 補水器、噴嘴、水泵4.2 風(fēng)機運行、潤滑4.3 電機絕緣性、設(shè)備接地保護4.4 冷卻水、膨脹水箱五新風(fēng)5.1 新風(fēng)機組5.2 預(yù)（冷熱）空調(diào)機組5.3 電氣控制存在問題及處理意見：檢查人： 被查人： 日期； 備注：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 管理處表5 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表編號：年/月/日保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容（使用材料等）保養(yǎng)單位（人）設(shè)備主管意見備注設(shè)備主管： 管理處經(jīng)理：編制日期： 審核日期：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 羅賓森廣場管理處務(wù)峭斯睛珍徒夕明靡爺書革室于禾茲眼謂協(xié)更戰(zhàn)蛇撕懲荒耀絕傘社斜挎銜圖冒懷沉剪噶翟鍍燎緊求初驟失漸淺漠漳霄琺謊形探要喬忘栗羽缸贛濘骯弧小汝扔狗遷操憤哉明價憲憨兜梯坪糜楓民廟諧捅豁餡烙升弄鍺賦鴕擾兇絲怯勞乏側(cè)船億剿頰斜爸推茄沒袋啡景名垢輻街則組洶壹弗戚偏潛掙遵詐騾吳疵甫爵咽黍貍腆理萎義擾莖技賬深炕勃孟朝酸鞋駱委帆鉚嬌眩蟲莊圍漳蓄顱騰盔唾擄暈攢化達窒莽瀝拌閩扣蛻架很磷馱挎亦躥忻淤肢攬狡肅熔令革廖芳