1、豫北建材家居總部基地市場調研及定位報告瑾呈：安陽晨昊房地產開發有限公司Catalogue 目 錄第一部分 整體市場分析第二部分 區域競爭分析第三部分 項目SWOT分析第四部分 項目定位 1、功能定位 2、業態定位 3、價格定位 4、客層定位0101ChapterChapter整體市場分析( (一一) ) 城市概況城市概況( (二二) ) 滑縣建材家居行業滑縣建材家居行業現狀及展望現狀及展望( (三三) ) 商圈分析商圈分析( (四四) )項目所在區域分析項目所在區域分析一、城市概況滑 縣 滑縣 位于河南省北部，與位于河南省北部，與濮陽、安陽、鶴壁、新鄉接壤。滑濮陽、安陽、鶴壁、新鄉接壤。滑縣縣

2、域面積縣縣域面積1814平方公里，耕地面平方公里，耕地面積積195萬畝，人口萬畝，人口130萬，轄萬，轄12鎮鎮10鄉鄉1新區。滑縣是中原經濟區糧食生新區。滑縣是中原經濟區糧食生產核心區、產核心區、河南省河南省第一產糧大縣、第一產糧大縣、中國糧食生產先進單位、中國唯一中國糧食生產先進單位、中國唯一的糧食生產先進縣標兵的糧食生產先進縣標兵“十一連冠十一連冠”（截止（截止2013年），有年），有“豫北豫北糧倉糧倉”之稱。之稱。城市交通 滑縣位于豫北平原，與濮陽、延津、浚縣、長垣、封丘、內黃接壤。縣城道與濮陽、延津、浚縣、長垣、封丘、內黃接壤。縣城道口鎮南口鎮南距鄭州市距鄭州市130公里，北距安陽市

3、公里，北距安陽市70公里，東北距濮陽市公里，東北距濮陽市53公里，西南距新鄉市公里，西南距新鄉市70公里，西公里，西北距鶴壁新市區北距鶴壁新市區25公里。縣區交通由大廣高速、濟東高速和新菏鐵路穿境而過，公里。縣區交通由大廣高速、濟東高速和新菏鐵路穿境而過，107國道、國道、京廣鐵路、京港澳高速、濮鶴高速等公路鐵路干線，京廣鐵路、京港澳高速、濮鶴高速等公路鐵路干線，構成四通八達的“井”字交通網絡。城市人口及經濟 滑縣總人口1264235人，常住人口，常住人口1137845人。人。2013年全年農村居民人均純收入4626.5元，同比增長同比增長15.4%；農村居民人均生活消費支出；農村居民人均生活

4、消費支出2755元，同比增長元，同比增長16.8%。城鎮居民可支配收入預計。城鎮居民可支配收入預計10622.4元，同比增長元，同比增長18.0%；城鎮居民人均消；城鎮居民人均消費支出費支出6534.12元，增長元，增長17.1%，2013年公共財政預算收入年公共財政預算收入63440萬元，同比增萬元，同比增長長30.7%。城市發展規劃以滑縣老城區為建設基點，向東南方向擴展發展；以滑縣老城區為建設基點，向東南方向擴展發展；以新區為發展契機，形成縣區發，形成縣區發展新格局展新格局 “五園”，即農產品加工工業園，規劃面積即農產品加工工業園，規劃面積3195畝；高新科技工畝；高新科技工業園，規劃面積

5、業園，規劃面積1888畝；制造工業園，規劃面積畝；制造工業園，規劃面積3210畝；電子工業畝；電子工業區，規劃面積區，規劃面積736畝；生態農業觀光園，規劃面積畝；生態農業觀光園，規劃面積1700畝。畝。 “四區”，即文明住宅小區，規劃占地即文明住宅小區，規劃占地390畝；高檔別墅小區，規畝；高檔別墅小區，規劃占地劃占地200畝，靳莊新村小區，規劃占地畝，靳莊新村小區，規劃占地193畝；商貿服務小區，規劃畝；商貿服務小區，規劃占地占地260畝。畝。“三中心三中心”即教育文化中心，規劃范圍即教育文化中心，規劃范圍600畝；醫療衛生中心，規劃畝；醫療衛生中心，規劃范圍范圍300畝；現代物流中心，規

6、劃范圍畝；現代物流中心，規劃范圍1000畝。這一基本格局，體畝。這一基本格局，體現了高水平設計，高品位布局，高起點建設的原則，突出了工業主現了高水平設計，高品位布局，高起點建設的原則，突出了工業主題，合理確定了城市分區功能，滿足了人民群眾生產、生活需要，題，合理確定了城市分區功能，滿足了人民群眾生產、生活需要，保證了新區社區功能的完整性。保證了新區社區功能的完整性。 “三中心”即教育文化中心，規劃范圍即教育文化中心，規劃范圍600畝；醫療衛生中心，規畝；醫療衛生中心，規劃范圍劃范圍300畝；現代物流中心，規劃范圍畝；現代物流中心，規劃范圍1000畝。這一基本格局，體畝。這一基本格局，體現了高水

7、平設計，高品位布局，高起點建設的原則，突出了工業主題現了高水平設計，高品位布局，高起點建設的原則，突出了工業主題，合理確定了城市分區功能，滿足了人民群眾生產、生活需要，保證，合理確定了城市分區功能，滿足了人民群眾生產、生活需要，保證了新區社區功能的完整性。了新區社區功能的完整性。新區發展規劃 滑縣建材家居行業的現狀滑縣建材家居行業的現狀: 滑縣老的建材家居市場主要集中在以老汽車滑縣老的建材家居市場主要集中在以老汽車站為核心的文明路兩側，人民路兩側；新興的家站為核心的文明路兩側，人民路兩側；新興的家居建材市場主要集中在滑興路兩旁、振興路兩側居建材市場主要集中在滑興路兩旁、振興路兩側，溫州商貿城及

8、義烏商博城，溫州商貿城及義烏商博城,其余多是散布在街其余多是散布在街道兩側。道兩側。 近年來，近年來， 由于新區建設、新農村建設、城由于新區建設、新農村建設、城市化發展等原因，如萬人村項目等，使得滑縣新市化發展等原因，如萬人村項目等，使得滑縣新建樓盤、新建項目較多，刺激了建材家居行業需建樓盤、新建項目較多，刺激了建材家居行業需求量快速增加。滑縣進入建材家居行業的商戶較求量快速增加。滑縣進入建材家居行業的商戶較多，但行業總體仍處于各自為戰的狀態，以租用多，但行業總體仍處于各自為戰的狀態，以租用沿街門面單獨經營的方式為主，中高端品牌相對沿街門面單獨經營的方式為主，中高端品牌相對較少，中低端平價的較

9、多，較好的品牌大都選擇較少，中低端平價的較多，較好的品牌大都選擇專賣店或街邊獨立門店，不愿進入專業市場或大專賣店或街邊獨立門店，不愿進入專業市場或大型的專業賣場，經營商戶均偏好一層門面，而一型的專業賣場，經營商戶均偏好一層門面，而一些選擇一拖二、一拖三的門面的多是商家采取租些選擇一拖二、一拖三的門面的多是商家采取租一層送一層、租一層送兩層的形式贈送了較大面一層送一層、租一層送兩層的形式贈送了較大面積。積。二、滑縣建材家居行業現狀及展望 綜上所述，滑縣家居建材行業總體特點是：綜上所述，滑縣家居建材行業總體特點是： 1、區域集中，經營分散； 2、低端品牌較多，高端品牌缺乏； 3、規范運營的建材家居

10、專業市場缺乏； 4、統一經營、規范運作的中高端建材家居專業賣場缺乏； 5、正處于行業整理和上升規范期；滑縣建材家居行業展望：滑縣建材家居行業展望： 縱觀整個建材行業，大都以專業賣場、專業市場或批發市場的形式存在，其原因縱觀整個建材行業，大都以專業賣場、專業市場或批發市場的形式存在，其原因如下：如下： 1、市場容量大，業態較為齊全，使顧客能一站式購齊所需物品，為客戶節省往返周轉的精力及時間，方便客戶挑選到適合自己的品牌； 2、專業市場的整體租金普遍比門面房的租金便宜，保證了商戶利益的最大化； 3、專業市場配套功能一般較齊全，方便了商戶經營。例如大都規劃有統一的物流區，方便商戶收發貨； 4、專業市

11、場的物業結構及市場規劃都是按照各個業態的特點進行規劃建造的，等于為商戶量身定制經營場所，利于商鋪面積的充分合理利用，避免了浪費； 5、一般專業市場都有專業、規范化的運營團隊，統一運營、規范管理、統一企劃宣傳，可以使整個市場的資源實現優化整合，增強整個市場的吸引力和品牌影響力，從而利于每家經營商戶，有效的避免了單打獨斗造成的資源浪費、品牌影響力不足、選擇性較少、單獨品牌單獨商戶實力有限、市場無序競爭等弊端。 目前，滑縣建材家居行業沒有高端型、規范化、專業化運營管理的大型建材家居專業市場。此市場的出現勢必成為滑縣建材家居行業的一次變革、大洗牌和升級。 通過以上所滑縣建材家居行業的現狀分析的及以通過

12、以上所滑縣建材家居行業的現狀分析的及以下幾點的現下幾點的現實需要：實需要： 1.目前無任何專業賣場或專業市場將滑縣較有影響力的建材家居品牌集中，導致資源分散，品牌分散，集中是人心所向； 2.有溫州商貿城的前車之鑒，商戶不愿丟棄現有的店，但是建材集中，特別是品牌集中商戶們也認為是大勢所趨。 3.品牌的集中和行業的整理上升需要一個現實的平臺和媒介，我項目恰恰提供了這個機會； 4.區域經濟發展到一定程度也需要升級調整，而滑縣建材家居行業也正處這一調整期。主要商業分布主要商業分布主要商圈介紹主要商圈介紹三、三、 商圈分析商圈分析 商業主要集中在滑州大道以北，北環路以南，解放路以東，文明路以西的區間；建

13、材商業主要集中在滑州大道以北，北環路以南，解放路以東，文明路以西的區間；建材主要集中在溫州商貿城、文明路、人民路和滑興路，家居主要集中在溫州商貿城、人民路主要集中在溫州商貿城、文明路、人民路和滑興路，家居主要集中在溫州商貿城、人民路、道城路及本項目。、道城路及本項目。滑縣核心商圈滑縣核心商圈1 1、主要商業分布、主要商業分布主要建材家居行業聚集區介紹主要建材家居行業聚集區介紹文文明明路路建建材材商商圈圈道城路建材家道城路建材家 居商圈居商圈人人民民路路建建材材家家居居商商圈圈滑滑興興路路建建材材家家居居商商圈圈新區建材家居商圈新區建材家居商圈家具建材商戶總量：家具建材商戶總量：150戶主要經營

14、業態：主要經營業態： 門業4家380 ，窗簾3家150 ，廚衛2家130 ，陶瓷衛浴1家80 ，家具商場2家24000 。主要客群：主要客群：多客層，中低端為主主要品牌：主要品牌： 怡品源、全友、金虎、浪度、旭日情等人民路建材家居商圈介紹人民路建材家居商圈介紹2 2、主要商業分布、主要商業分布各業態占比：各業態占比：家居四季同達四季同達 開業時間：開業時間：2008-2009年 面積：面積：15000平方米 物業結構及經營類型：物業結構及經營類型：兩層臨街單體 租金及交租方式：租金及交租方式：一層18 元/月/平方米，二層13元/月/平方米；年繳，無物業費。 家具家具類型：類型：板式、軟體、辦

15、公、布藝 否加盟：否加盟：否四季風情：四季風情： 開業時間：開業時間：2008-2009 面積：面積：9000平方米 物業結構及經營類型：物業結構及經營類型：兩層臨街單體 租金及交租方式：租金及交租方式：一層18 元/月/平方米，二層13元/月/平方米；年繳，無物業費。 家具家具類型：類型：板式、軟體、辦公、電器 是否加盟：是否加盟：否金虎金虎家具家具： 面積：面積：700平方米 物業結構及經營類型：物業結構及經營類型：單層臨街專賣店 租金及交租方式：租金及交租方式：11萬元/年；年繳 家具家具類型：類型：板式家具+軟體 是否加盟：是否加盟：是主力商家介紹： 人民路商圈除個別其他業態商戶外，主

16、要以家具類人民路商圈除個別其他業態商戶外，主要以家具類為主其中四季同達家具廣場和世紀風情家具館占滑縣為主其中四季同達家具廣場和世紀風情家具館占滑縣家具銷售的家具銷售的70%，兩家商場開業時間為，兩家商場開業時間為2008年年-2009年年，前幾年生意不好房租為一樓，前幾年生意不好房租為一樓15元，二樓元，二樓10元，品牌元，品牌多為中低檔品牌為主，目前商場都是滿場狀態，商戶多為中低檔品牌為主，目前商場都是滿場狀態，商戶對商場評價不錯，商戶生意都還可以。對商場評價不錯，商戶生意都還可以。滑縣人民路商滑縣人民路商圈分析圈分析建材建材家具家具商戶數量：商戶數量： 100戶戶 主要經營品類：主要經營品

17、類： 油漆5家300平，壁紙7家430平，線纜3家170平，燈飾15家2890平，窗簾5家290平，五金機電9家950，陶瓷7家2380平，玻璃3家180平，廚衛9家800平，地板2家120平，裝修材料，6家680平，裝修公司5家960平，家具5家1260平，衛浴3家260平，吊頂1家300平，水暖4家570平，地毯2家140平。主要客群：主要客群：多客層 品品 牌牌 ：新民建材陶瓷城，鵬飛燈飾城及騰飛燈飾城，海華家具館，新華燈飾文明路商圈文明路商圈分析分析各業態占比：各業態占比：顧家家居顧家家居面積：面積： 700 700 平方米平方米 物業結構及經營類型：兩層臨街單體物業結構及經營類型：兩

18、層臨街單體租金及交租方式：租金及交租方式：1111萬元；年繳萬元；年繳家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體是否加盟：是是否加盟：是海華家具廣場海華家具廣場面積：面積：4000 平方米平方米 物業結構及經營類型：兩層臨街商鋪物業結構及經營類型：兩層臨街商鋪租金及交租方式：租金及交租方式：2樓房租樓房租8元元/平，平，1樓房租樓房租25元元/平，無物業費，年繳平，無物業費，年繳家具類型：辦公、軟體、家居飾品（我愛我家具類型：辦公、軟體、家居飾品（我愛我家）家）是否加盟：否是否加盟：否主力商家介紹鵬飛燈飾城，騰飛燈飾城，新華燈飾城鵬飛燈飾城，騰飛燈飾城，新華燈飾城面積：共面積：共3500平，除新

19、華燈飾是在海華家具城以平，除新華燈飾是在海華家具城以8元元/平的租平的租金租賃外，其余兩家都是自己購房，為兄弟關系，經營燈飾金租賃外，其余兩家都是自己購房，為兄弟關系，經營燈飾行業將近行業將近15年時間，在滑縣燈飾行業中具有較大影響力。年時間，在滑縣燈飾行業中具有較大影響力。新民建材陶瓷城新民建材陶瓷城面積：面積：1500平平經營品牌為：安華衛浴，新中源陶瓷，偉特陶瓷經營品牌為：安華衛浴，新中源陶瓷，偉特陶瓷經營類別：陶瓷衛浴經營類別：陶瓷衛浴新民建材陶瓷城為陶瓷衛浴行業經營時間較長，生意做得新民建材陶瓷城為陶瓷衛浴行業經營時間較長，生意做得最好，影響力較大的商戶，現在經營場地為自購，對建材最

20、好，影響力較大的商戶，現在經營場地為自購，對建材聚集持肯定態度，關注優惠政策及位置聚集持肯定態度，關注優惠政策及位置 文明路是滑縣建材行業最聚集的一條路，商戶從事建材行業時間較長，品牌影響力較大，其中部分商戶房子為自己所買，其他為一拖二或者一拖三租賃，隨著房租的不斷上漲，商戶有意搬遷，但是老店又不肯轉讓，等市場穩定后可以舍棄文明路商鋪，都是做著兩手準備。此類商戶為重點爭取對象。文明路商圈分析：文明路商圈分析： 家具建材商戶數量：家具建材商戶數量：56家家主要經營品類及面積：主要經營品類及面積： 其中五金其中五金1414家共家共850850平方；門平方；門8 8家共家共450450平方；衛浴平方

21、；衛浴4 4家共家共210210平方；線平方；線纜纜4 4家共家共140140平方；涂料平方；涂料2 2家共家共4040平方；玻璃平方；玻璃1 1家家3030平方；窗簾平方；窗簾5 5家共家共120120平平方。陶瓷方。陶瓷7 7家共家共12201220平方；水暖兩家共平方；水暖兩家共9090平平 主要客群：多客層主要客群：多客層品品 牌牌 ：鳳鋁鋁材：鳳鋁鋁材/重慶維斯特木門重慶維斯特木門 滑興路介紹滑興路介紹各業態占比各業態占比： 位于新老城區交界地帶，是明顯地老城區向形成區過度位于新老城區交界地帶，是明顯地老城區向形成區過度而形成的建材家居商圈靠近翰林院、等高檔小區。而形成的建材家居商圈

22、靠近翰林院、等高檔小區。滑興路以滑興路以抵檔建材為主，多以門面店形式出現，此類商戶不在前期考抵檔建材為主，多以門面店形式出現，此類商戶不在前期考慮之列，主力店招完后可以填充空鋪。慮之列，主力店招完后可以填充空鋪。滑興路商圈分析：滑興路商圈分析：全友家私：全友家私： 面積：約面積：約2000平方米平方米 物業結構及經營類型：臨街單層專賣店物業結構及經營類型：臨街單層專賣店 租金及交租方式：租金及交租方式： 家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體 是否加盟：是是否加盟：是 其他：在四季同達占有半個中島的位置其他：在四季同達占有半個中島的位置，約，約1200平方米平方米雅寶家具：雅寶家具： 面積：

23、約面積：約3000平方米平方米 物業結構及經營類型：二層物業結構及經營類型：二層臨街專賣店臨街專賣店 租金及交租方式：租金及交租方式： 家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體 是否加盟：是是否加盟：是 其他：僅此一個單店其他：僅此一個單店旭日情家具：旭日情家具：面積：約面積：約2000平方米平方米 物業結構及經營類型：物業結構及經營類型： 租金及交租方式：租金及交租方式： 家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體 是否加盟：本地自營品牌是否加盟：本地自營品牌 其他：在四季同達邊廳有一專營店，其他：在四季同達邊廳有一專營店，約約1000平方米平方米道城路家具聚集區道城路家具聚集區 處于核心商圈

24、位置，周圍配套完善，大型商業林立，以品牌處于核心商圈位置，周圍配套完善，大型商業林立，以品牌專賣店為主。專賣店為主。道城路商圈分析道城路商圈分析 南方家私：南方家私： 開業時間：暫未開業開業時間：暫未開業 面積：面積：1500平方米（宣傳平方米（宣傳3000平方米）平方米） 物業結構及經營類型：一層臨街商鋪物業結構及經營類型：一層臨街商鋪 租金及交租方式：租金及交租方式：15萬元；年繳，無物業費。萬元；年繳，無物業費。 家具類型：板式、軟體家具類型：板式、軟體 是否加盟：是是否加盟：是新區建材家居商圈新區建材家居商圈溫州商貿城溫州商貿城位置：長江路與未來大道交叉口西南角位置：長江路與未來大道交

25、叉口西南角租金：外街為租金：外街為18元元/平，內街平，內街1樓為樓為12元元/平，內街平，內街2樓為樓為6元元/平平開業優惠政策為交開業優惠政策為交18個租金送個租金送18個月租金，個月租金，2014年年9月開始收取租金月開始收取租金公攤系數：不同區位公攤不一樣，公攤系數：不同區位公攤不一樣，1.3-1.5物業結構：主體二層物業結構：主體二層 ，個別三層、四層，個別三層、四層商戶數量商戶數量: 共有商鋪740間左右，每間房面積50平左右，一樓主營業態瓷磚25家，衛浴23家，櫥柜衣柜吊頂裝飾21家，門業地板樓梯22家，玻璃裝飾6家，太陽能1家;2樓主營燈飾14家，家具五金15家，壁紙窗簾布藝9

26、家。溫州商貿城招商成功原因分析溫州商貿城招商成功原因分析1、滑縣政府重點招商引資項目。2、滑縣需要一個多元化、多層次、多業態的建材集聚地3、房租較低、物業結構及面積規劃復合建材行業需求4、營銷策劃方案及業態規劃較為合理。5、滑縣的房地產建設及新農村規劃的驅動6、地理位置較好1.前期招商對品牌及商戶未仔細甄選，各個業態主力商戶較少，前期招商對品牌及商戶未仔細甄選，各個業態主力商戶較少，2.后期運營宣傳未跟上，除剛開始一年宣傳外，后期很少統一搞活后期運營宣傳未跟上，除剛開始一年宣傳外，后期很少統一搞活動以致商場一直在走下坡路。動以致商場一直在走下坡路。3.商戶之間的惡性競爭。商戶之間的惡性競爭。溫

27、州商貿城現狀分析溫州商貿城現狀分析位置：位置：滑縣新區新長途車站東50米豫北家居建材總部基地物業結構：物業結構：全框架結構，四層品牌數量品牌數量: : 9個;分別是雙葉、左右、CBD、多喜愛、辛迪女王、憶東方、澳瑪、美家華庭、諾貝爾瓷磚經營模式：經營模式：自營 四海宜家國際家具廣場四海宜家國際家具廣場 新區建材家居商圈已經明顯向規范的專業市場過度，但新的商業形態除新區建材家居商圈已經明顯向規范的專業市場過度，但新的商業形態除了要有前期精準的市場定位、良好的業態規劃、充分的市場調研、完備的物了要有前期精準的市場定位、良好的業態規劃、充分的市場調研、完備的物業條件，還需后期完善的經營管理、專業的市

28、場化運作及周邊配套和新的市業條件，還需后期完善的經營管理、專業的市場化運作及周邊配套和新的市場的成熟，所以新區建材所面臨的考驗還是嚴峻的。場的成熟，所以新區建材所面臨的考驗還是嚴峻的。新區建材家居商圈分析新區建材家居商圈分析1、項目所處的位置2、項目周邊樓盤分析（交付時間、面積、汽車占有比例、檔次、房價）3、項目周邊生活設施 四、項目所在區域分析四、項目所在區域分析 項目所在區域-地理位置本案 項目所在區域-地理位置 位于滑縣（產業集聚區）新區與滑東新區交匯處，長途車站東側。未來大道與新濮路交匯處，組成的這個地塊就是本項目所在位置，未來大道是通往鄉鎮的主干道，滑縣90%的鄉鎮居民進縣城都需要路

29、過我們中原義烏商博城，新濮路是通往濮陽的道路。 豫北建材家居總部基地住宅市場競品分析項目位置：滑縣道口文明路六中南200米開 發 商：滑縣遠鵬置業有限公司總占地面積：150畝 總建筑面積：20萬m商業建筑面積：單鋪面積區間：容積率：2.0 綠化率：43%總房源套數： *戶現階段推售房源：尾盤面積區間：88-170 主力戶型：三室兩廳整體均價：3000元/ 商業銷售均價： 租金價位： 租賃日期：清華園項目周邊樓盤住宅市場競品分析項目位置：滑州大道滑臺大云寺文化園對面開 發 商：滑縣博大房地產開發有限責任公司 總占地面積：140畝 總建筑面積：23萬 開盤及交房時間：2014年年06月月17日日

30、開盤開盤商業建筑面積：4萬單鋪面積區間：80200 商業銷售均價：一層8400，一拖二6000總房源套數： 1700戶現階段推售房源：一期住宅/底商面積區間：95-168 主力戶型：三室兩廳兩衛整體均價：3300元/租金價位：待定博大一號院博大一號院住宅市場競品分析項目位置：南環路與滑興路交匯處南環路與滑興路交匯處開 發 商：山西晉豫泰房地產開發有限公司山西晉豫泰房地產開發有限公司 總占地面積：30畝 總建筑面積：*萬 開盤及交房時間：2014年底交房年底交房商業建筑面積：3000單鋪面積區間：80200 商業銷售均價：待定租金價位：待定待定總房源套數： 330戶現階段推售房源：熱銷面積區間：

31、90-135 主力戶型：三室兩廳兩衛整體均價：3000元/金陽光小區住宅市場競品分析項目位置：滑州大道滑臺大云寺文化園西側開 發 商：林州市眾恒置業有限公司 總占地面積：200畝 總建筑面積：*萬 開盤及交房時間：現房現房商業建筑面積：*單鋪面積區間：80200 商業銷售均價：一層10000元/ 總房源套數： *戶現階段推售房源：二期尾盤面積區間：90-160 主力戶型：三室兩廳兩衛整體均價：3300元/租金價位：待定眾恒翡翠城住宅市場競品分析項目位置：滑縣新區孫王莊西路新飛路交匯處滑縣新區孫王莊西路新飛路交匯處開 發 商：安陽中科晶地置業有限公司安陽中科晶地置業有限公司 總占地面積：200畝

32、 總建筑面積：*萬 開盤及交房時間：2014年元旦交房元旦交房商業建筑面積：5000單鋪面積區間：80200 商業銷售均價：一層8400，一拖二6000總房源套數： 950戶現階段推售房源：尾盤面積區間：110-200 主力戶型：三室兩廳兩衛整體均價：3000元/租金價位：待定晶地公館 晶地公館住宅市場競品分析項目位置：滑縣新區孫王莊西路新飛路交匯處滑縣新區孫王莊西路新飛路交匯處開 發 商：安陽中科晶地置業有限公司安陽中科晶地置業有限公司 總占地面積：600畝 總建筑面積：50萬 開盤及交房時間：五期2014年10月交房商業建筑面積：*單鋪面積區間：80200 商業銷售均價：一層10000，一

33、拖二6300總房源套數： 3400戶現階段推售房源：五期尾盤面積區間：110-150 主力戶型：三室兩廳兩衛整體均價：3300元/租金價位：35金牛國際城周邊住宅競品小結：項目位于未來大道與新濮路交匯處，長途車站東側。項目位于未來大道與新濮路交匯處，長途車站東側。項目周邊生活設施項目周邊生活設施車 站金融、企業教 育醫療機構機關單位餐 飲加油站超 市 項目周邊1公里范圍車站： 車站：項目斜對面是滑縣長途汽車站車 站 項目周邊1公里范圍金融： 銀 行：河南省農村信用社在營業一個，在建中一個。（較少）金融、企業項目周邊3公里范圍內教育資源：學校：英民小學、滑縣第六高級中學.（均較遠）教 育項目周邊

34、3公里范圍內醫療機構：醫院：新鄉一附院滑縣醫院、滑縣婦幼保健院、永安醫院醫療機構項目周邊1公里范圍內機關單位：事業單位：滑縣電力集團機關單位餐 飲項目周邊1公里范圍內餐飲：品牌餐飲：如意坊豆撈、阿利茄汁面非品牌餐飲多，小餐館或家常菜形式10家店以內，就餐較為不便。加油站超 市項目周邊1公里范圍內加油站：中國石化加油站一個（較少）項目周邊4公里范圍內超市：圣君生活廣場（較遠）0 02 2ChapterChapter區域競爭分析 項目簡介項目簡介 交通分析交通分析 競爭對手競爭對手項目簡介 中原義烏商博城位于滑縣（產業集聚區）新區與滑東新區交匯處，長途車站中原義烏商博城位于滑縣（產業集聚區）新區與

35、滑東新區交匯處，長途車站東側。未來大道與新濮路交匯處，組成的這個地塊就是本項目所在位置，未來東側。未來大道與新濮路交匯處，組成的這個地塊就是本項目所在位置，未來大道是通往鄉鎮的主干道，滑縣大道是通往鄉鎮的主干道，滑縣90%90%的鄉鎮居民進縣城都需要路過我們中原義的鄉鎮居民進縣城都需要路過我們中原義烏商博城，新濮路是通往濮陽的道路。中原義烏商博城，一期總建筑面積烏商博城，新濮路是通往濮陽的道路。中原義烏商博城，一期總建筑面積4.54.5萬平方米，總投資萬平方米，總投資1.61.6億元，是河南省安陽市重點招商引資項目。中原義烏商億元，是河南省安陽市重點招商引資項目。中原義烏商博城是由安陽晨昊房地

36、產開發有限公司投資建設，安陽晨昊房地產開發有限公博城是由安陽晨昊房地產開發有限公司投資建設，安陽晨昊房地產開發有限公司在滑縣擁有游泳館、中原義烏商博城、東海王府、晨昊公寓等項目。中原義司在滑縣擁有游泳館、中原義烏商博城、東海王府、晨昊公寓等項目。中原義烏商博城以得天獨厚的優勢，坐落在豫北區域性商業中心腹地，以滑縣為中心烏商博城以得天獨厚的優勢，坐落在豫北區域性商業中心腹地，以滑縣為中心半徑半徑100100公里內，輻射安陽、新鄉、濮陽、鶴壁、開封、菏澤等公里內，輻射安陽、新鄉、濮陽、鶴壁、開封、菏澤等6 6市市3030個縣，在個縣，在4040公里半徑內有京廣鐵路、新荷鐵路、京珠高速、濟東高速、濮

37、鶴高速、大廣公里半徑內有京廣鐵路、新荷鐵路、京珠高速、濟東高速、濮鶴高速、大廣高速、高速、107107國道、國道、213213國道等國道等1212條鐵路公路干線，省道條鐵路公路干線，省道307307線、線、308308線、線、101101線、線、215215線、線、222222線線5 5條公路干線在此交匯，良好的區位，、便捷的交通，承東啟西條公路干線在此交匯，良好的區位，、便捷的交通，承東啟西，連貫南北，地理位置相當優越。項目建成后，在這里能夠完成包括商品展示，連貫南北，地理位置相當優越。項目建成后，在這里能夠完成包括商品展示交易、倉儲物流、商業接待、高檔住宅的大型綜合項目，是真正的交易、倉儲

38、物流、商業接待、高檔住宅的大型綜合項目，是真正的“一站式、一站式、綜合性商品交易博覽中心綜合性商品交易博覽中心”。中原義烏商博城致力于打造豫北品類最全、規模。中原義烏商博城致力于打造豫北品類最全、規模最大的一站式、綜合性商品交易博覽城。最大的一站式、綜合性商品交易博覽城。 中原義烏商博城是安陽市及滑縣政府重點招商引資項中原義烏商博城是安陽市及滑縣政府重點招商引資項目，政府將對商博城實行包括稅收、信貸、物流、經營目，政府將對商博城實行包括稅收、信貸、物流、經營等多方面的政策扶持和優惠措施，對商博城和商戶實行等多方面的政策扶持和優惠措施，對商博城和商戶實行零距離服務。中原義烏商博城落在豫北區域性商

39、貿中心零距離服務。中原義烏商博城落在豫北區域性商貿中心腹地，商業經營將輻射以滑縣為中心半徑腹地，商業經營將輻射以滑縣為中心半徑100100公里范圍公里范圍內，輻射安陽、新鄉、濮陽、鶴壁、開封、菏澤等內，輻射安陽、新鄉、濮陽、鶴壁、開封、菏澤等6 6市市3030個縣經營者前來批發各類相關產品。中原義烏商博城個縣經營者前來批發各類相關產品。中原義烏商博城，豫北地區絕版的地理位置，秉承國際理念、超前規劃，豫北地區絕版的地理位置，秉承國際理念、超前規劃、完美配套，鑄就商業旗艦，是安陽市、滑縣重點招商、完美配套，鑄就商業旗艦，是安陽市、滑縣重點招商引資項目，晨昊地產的強大實力，專業管理團隊運營管引資項目

40、，晨昊地產的強大實力，專業管理團隊運營管理，必將領舞豫北，同步中原，成豫北商業的明珠。理，必將領舞豫北，同步中原，成豫北商業的明珠。項目簡介交通分析豫北家居建豫北家居建材總部基地材總部基地本案所經公交車輛有本案所經公交車輛有 1010 條路線路之多：條路線路之多：6 6路路、 7 7路路、 8 8路路、 9 9路路、 1010路路、 1111路路、 1212路路、 1313路路、 1414路路、 1515路路, , 可輻射周邊可輻射周邊5 5公里居住區域，輻射人群可達公里居住區域，輻射人群可達 萬，萬，位于長途車站旁，流動客流較多，位于長途車站旁，流動客流較多，交通條件極為便利，交通條件極為便

41、利，區內有省級公路干線區內有省級公路干線鄭吳線通過，向南鄭吳線通過，向南40公里接滑縣火車站和正在建設的濟東高速公路；向北公里接滑縣火車站和正在建設的濟東高速公路；向北40公里公里連京廣鐵路大動脈；向東直接進入大廣高速連接線，距大廣高速路口僅連京廣鐵路大動脈；向東直接進入大廣高速連接線，距大廣高速路口僅18公里。公里。對未來商業項目的客流消費提供了保證對未來商業項目的客流消費提供了保證。主要競爭對手主要競爭對手1 1、 溫州商貿城溫州商貿城 2 2、四季風情家具館、四季風情家具館 3 3、四季同達家具館、四季同達家具館地 址 ： 未來路與長江路交叉口 開業時間：2011年9月6日 建筑面積：建

42、筑面積20萬平方米定位檔次：中低端主營業態：陶瓷衛浴、家具、燈飾、布藝、玻璃板材、五金機電、壁紙涂料等主力客群：全客層 公攤系數：0.3-0.5（不同區位有所不同） 溫州商貿城溫州商貿城溫州商貿城前期招商成功原因剖析溫州商貿城前期招商成功原因剖析: 1、滑縣政府重點招商引資項目； 2、滑縣需要一個多元化、多層次、多業態的建材集聚地； 3、房租較低、物業結構及面積規劃復合建材行業需求； 4、營銷策劃方案及業態規劃較為合理； 5、滑縣的房地產建設及新農村規劃的驅動； 6、地理位置較好；溫州商貿城現狀分析溫州商貿城現狀分析: 1、各個業態主力商戶較少，主要由于前期招商對品牌及商戶未仔細甄選； 2、后

43、期運營宣傳未跟上，除剛開始一年宣傳外，后期很少統一搞活動以致市場一直在走下坡路； 3、商戶之間的惡性競爭。租金租金情況租金情況外街為外街為1818元元/ /平，內街平，內街1 1樓為樓為1212元元/ /平，內街平，內街2 2樓為樓為6 6元元/ /平平開業優惠政策為交開業優惠政策為交1818個租金送個租金送1818個月租金。個月租金。20142014年年9 9月開始月開始正價正價收取租金，租金不再優惠。收取租金，租金不再優惠。物業費物業費1 1元元/ / /月月業態占比業態占比競爭分析：競爭分析：1 1、規、規 模：模：規劃總建筑面積規劃總建筑面積2020萬平方米，但其后期并未完工，現有建筑

44、規模與我項目基本相當萬平方米，但其后期并未完工，現有建筑規模與我項目基本相當；2 2、經營歷史、經營歷史: :20112011年開始營業。招商率曾一度達到年開始營業。招商率曾一度達到90%90%，但由于開發商出現問題導致整個市場處，但由于開發商出現問題導致整個市場處于事實管理缺位的狀態，導致商戶經營狀況持續惡化，基本處于艱難維持狀態；于事實管理缺位的狀態，導致商戶經營狀況持續惡化，基本處于艱難維持狀態；3 3、交、交 通：通：與我項目同處于與我項目同處于S215S215、S101S101、古城路、新濮路四叉路口的位置，交通便利；、古城路、新濮路四叉路口的位置，交通便利；4 4、商業配套：、商業

45、配套：商業配套相對較少；商業配套相對較少；5 5、硬件、硬件: :獨立的專業市場，建筑格局與我項目基本相同，但無住宅和其他相關聯建筑，不過無獨立的專業市場，建筑格局與我項目基本相同，但無住宅和其他相關聯建筑，不過無論其項目縱深還是其縱向橫向交通相較我項目均不占任何優勢，基本處于持平狀態；論其項目縱深還是其縱向橫向交通相較我項目均不占任何優勢，基本處于持平狀態；6 6、同城連鎖水平：、同城連鎖水平：與我項目相同，無其他連鎖市場均是獨立專業市場；與我項目相同，無其他連鎖市場均是獨立專業市場；7 7、管理水平：、管理水平：前期有統一的規劃、統一的運營、統一的管理，后期只有基本的物業管理，對此前期有統

46、一的規劃、統一的運營、統一的管理，后期只有基本的物業管理，對此我項目具有明顯的優勢，我項目不僅有后發制人的優越的規劃和招商政策，而且擁有具有著豐富我項目具有明顯的優勢，我項目不僅有后發制人的優越的規劃和招商政策，而且擁有具有著豐富建材行業運營管理經驗的專業的團隊；建材行業運營管理經驗的專業的團隊；8 8、公司實力：、公司實力：我項目開發公司在滑縣開發有多個樓盤，運營良好；而該開發商已經面臨嚴峻的我項目開發公司在滑縣開發有多個樓盤，運營良好；而該開發商已經面臨嚴峻的考驗。考驗。地 址 ：人民路南段開業時間：2008-2009建筑面積：15000平方米定位檔次：中低端主營業態：板式家具、軟體家具、

47、辦公家具、布藝主力客群：全客層公攤系數：1.4四季風情家具廣場四季風情家具廣場租賃政策 租金租金一樓：一樓：1818元元/ / / /月；月；二樓：二樓：1515元元/ /公攤系數：公攤系數：0 0.4.4物業費物業費無業態占比業態占比競爭分析：競爭分析：1 1、規、規 模：滑縣最大的家具專業賣場，但沒有建材模：滑縣最大的家具專業賣場，但沒有建材2 2、經營歷史：經營時間較早，但經營管理方式較落后，只是基本的物業管理、經營歷史：經營時間較早，但經營管理方式較落后，只是基本的物業管理3 3、交、交 通：人民路南段，位于老城區地中心位置，交通便利通：人民路南段，位于老城區地中心位置，交通便利4 4

48、、商業配套：位于商業核心區，周邊配套較完善、商業配套：位于商業核心區，周邊配套較完善5 5、硬件、硬件: :兩層封閉式賣場，但僅有步梯無電梯；無公共休息場所和衛生間；賣場環境兩層封閉式賣場，但僅有步梯無電梯；無公共休息場所和衛生間；賣場環境一般一般6 6、同城連鎖水平：無、同城連鎖水平：無7 7、管理水平：基本的物業管理，無統一的經營管理、管理水平：基本的物業管理，無統一的經營管理8 8、公司實力：合伙經營，實力一般、公司實力：合伙經營，實力一般四季同達家具廣場 地 址 ： 人民路中段 開業時間：2008-2009建筑面積：9000定位檔次：中低端主營業態：板式家具、軟體家具、辦公家具、家用電

49、器主力客群：全客層公攤系數：0.4租賃政策租金租金一樓：一樓：18元元/ /月；二樓：月；二樓：15元元/公攤系數：公攤系數：1.4物業費物業費無無業態組合業態組合競爭分析： 1、規 模：面積9000平方米，但無建材2、經營歷史：2008-2009開始營業，經營時間較早3、交 通：位于人民路南端，成熟的商業帶，交通便利4、商業配套：商業配套較完善5、硬件:兩層封閉式賣場，有步梯無電梯；無公共休息場所和衛生間；賣場環境一般6、同城連鎖水平：無7、管理水平：基本的物業服務，無統一經營管理8、公司實力：一般0 03 3ChapterChapter SWOT SWOT分析分析1 Strengths 1

50、 Strengths （優勢）（優勢）2 Weaknesses 2 Weaknesses （劣勢）（劣勢）3 Opportunity3 Opportunity（機會）（機會）4 Threats 4 Threats （風險）（風險） 規規 模：模：本項目商業面積達本項目商業面積達4.54.5萬左右，是典型的住宅加專業市場的模式，是相萬左右，是典型的住宅加專業市場的模式，是相較其傳統經營方式較為先進的商業形態，優勢明顯；較其傳統經營方式較為先進的商業形態，優勢明顯； 位位 置：置：項目位于新區核心位置，交通便利、大型企業較多、興建小區較多，是項目位于新區核心位置，交通便利、大型企業較多、興建小區較

51、多，是滑縣未來的發展方向，未來發展潛力很大滑縣未來的發展方向，未來發展潛力很大 硬硬 件：件：雙首層的結構設計，一定程度上規避了二層以上的劣勢，便于整個項目雙首層的結構設計，一定程度上規避了二層以上的劣勢，便于整個項目客流的互享互通，項目周邊停車位充足，項目周圍的小廣場為商戶的活動和展示提客流的互享互通，項目周邊停車位充足，項目周圍的小廣場為商戶的活動和展示提供了充足的空間供了充足的空間 規規 劃：劃：統一規劃，統一招商，統一管理，統一宣傳推廣，四個統一為市場良性統一規劃，統一招商，統一管理，統一宣傳推廣，四個統一為市場良性健康發展提供了保障，也便于資源的優化整合健康發展提供了保障，也便于資源

52、的優化整合1 Strengths1 Strengths（優勢）（優勢）開開 業：業： 溫州商貿城位于項目正對面，開業時間較早，與本項目形成正面溫州商貿城位于項目正對面，開業時間較早，與本項目形成正面競爭；競爭；招招 商：商： 二次招商項目，需付出更大代價更多努力贏取商戶信任；二次招商項目，需付出更大代價更多努力贏取商戶信任；經經 營：營： 我們項目屬于銷售型物業，不利于后期的統一規劃、統一招商我們項目屬于銷售型物業，不利于后期的統一規劃、統一招商、統一管理、統一運營、統一開業等，客流小，位置相對較偏，對后期、統一管理、統一運營、統一開業等，客流小，位置相對較偏，對后期的招商經營都會產生較大影響；的招商經營都會產生較大影響； 2 Weaknesses2 Weaknesses（劣勢）（劣勢）位位 置：置： 項目處于滑縣新區，交通便利，便于客戶群的聚集和消費；處于四叉路口的位置，位于、S101、新濮路和古城路交匯處交通便利，其中未來大道（即S215）是滑縣城鄉聯通的必經之路，有利于輻射周邊縣市；規規 模：模： 滑縣建材家居經營分散，專業的