1、第九章第九章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)周期 一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在著較為明顯的周期波動(dòng)現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期可以分為兩個(gè)過程，即擴(kuò)張過程和收縮過程。在這兩個(gè)過程中又可分為四個(gè)階段：復(fù)蘇與增長階段、繁榮階段、危機(jī)與衰退階段和蕭條階段。前兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)擴(kuò)張過程，后兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)收縮過程。當(dāng)擴(kuò)張過程轉(zhuǎn)為收縮過程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮階段的最高點(diǎn)，即波峰；當(dāng)收縮過程轉(zhuǎn)為擴(kuò)張階段過程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到蕭條階段的最低點(diǎn)，即谷地。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期中四個(gè)階段的特點(diǎn)： 1、復(fù)蘇與增長階段 在房地產(chǎn)周期波動(dòng)過程中，

2、承繼蕭條(波谷)而出現(xiàn)的復(fù)蘇與增長階段，一般會(huì)經(jīng)歷較長的時(shí)間。 2、繁榮階段 繼復(fù)蘇與增長階段后，房地產(chǎn)周期波動(dòng)便進(jìn)入持續(xù)時(shí)間相對較短的繁榮階段，并達(dá)到周期循環(huán)的波峰。 3、危機(jī)與衰退階段 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格高漲到把真正的用家排斥在市場之外，而僅靠投機(jī)資金支撐時(shí)，房地產(chǎn)周期也由盛轉(zhuǎn)衰，預(yù)示著危機(jī)與衰退階段的到來。 4、蕭條階段 經(jīng)過急速而痛苦的危機(jī)和衰退之后，房地產(chǎn)周期便進(jìn)入了持續(xù)時(shí)間相對較長的蕭條階段。 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的影響因素 影響我國房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素，可以從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資因素、消費(fèi)因素、政策因素、人口因素等角度進(jìn)行考慮。 1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2投資因素 3消費(fèi)因素 4政策因素 三、房地

3、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與國民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡是“國家有形之手”與“市場無形之手”較力的結(jié)果，也是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢與房地產(chǎn)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律融合的結(jié)果。中國的房地產(chǎn)發(fā)展周期更加復(fù)雜，因?yàn)閲业男姓深A(yù)力量較大且比較頻繁，房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展尚處于初級階段，行業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律尚未完全顯示，但是可以看到的是房地產(chǎn)發(fā)展周期與宏觀經(jīng)濟(jì)同波幅搖擺。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的基本原理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的基本原理 一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的涵義 房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展一直受到國家的高度關(guān)注和調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)也構(gòu)成了國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要組成部分。 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控

4、的目標(biāo) 房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展一直受到國家的高度關(guān)注和調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)也構(gòu)成了國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要組成部分。 調(diào)控目標(biāo)： 1）調(diào)節(jié)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量的基本平衡 2）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率 3）房地產(chǎn)價(jià)格合理化，保持房價(jià)的基本穩(wěn)定 4）確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，更好地滿足生產(chǎn)建設(shè)和居民生活消費(fèi)的需要 三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要政策手段 產(chǎn)業(yè)政策一般包括政策目標(biāo)和政策手段兩個(gè)方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，政府必須運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼呤侄芜M(jìn)行有效的調(diào)節(jié)和控制。 （一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 通常所講的產(chǎn)業(yè)政策，是指政府在某一時(shí)期為了

5、實(shí)現(xiàn)本國社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長和各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施。 1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo) （1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標(biāo)。 （2）房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)目標(biāo)。 （3）房地產(chǎn)業(yè)效益目標(biāo)。 2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施手段 （1）間接的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段。 （2）信息引導(dǎo)手段。 （3）直接的行政控制手段。 （二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的貨幣政策 運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在以下三方面：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足

6、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和支持居民購房的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。 1.貨幣政策的主要工具 （1）利率政策。 （2）公開市場業(yè)務(wù)。 （3）法定存款準(zhǔn)備金率。 （4）再貼現(xiàn)率。 （三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的財(cái)政政策 財(cái)政政策，就是政府運(yùn)用財(cái)政收支的各種工具，通過調(diào)節(jié)國民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡目的的政策手段。在宏觀調(diào)控中，財(cái)政政策具有最直接、最有效的作用。對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，財(cái)政政策也同樣起著十分重要的作用。 主要形式： 1. 財(cái)政收入政策； 2.財(cái)政支出政策。 （四）房地產(chǎn)投資政策 投資政策是指政府作為宏觀經(jīng)濟(jì)管理者，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體目標(biāo)和產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，對投資方向、投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)的政策手段。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的主