1、中國房地產開發企業情況1強者恒強，百強企業綜合實力大增與2008年相比，百強企業依然保持著強者恒強的梯隊格局。萬科仍以綜合實力排名第一的身份位居榜單首位，中國海外緊隨其后，它們作為國內第一梯隊中房地產企業的代表，依然領跑百房企。保利、綠地、華潤等央企背景的房地產企業憑借其雄厚的資金實力、豐富的土地資源和絕佳的地緣優勢在2009年的宏觀政策利好下加速規模擴張，其中，保利地產以其2009年的良好銷售業績升至季軍的寶座。而恒大地產、碧桂園、龍湖地產等民營房企則轉變經營戰略，充分挖掘自身優勢，抓住資本市場有利平臺實現企業的華麗轉身。其中，恒大地產11月5日在資本市場上的價值實現使其迅速躋身全國房地產開

2、發企業綜合實力10強行列，龍湖地產也將在11月份成功完成首發上市。強勁的住房需求帶動企業銷量猛增，百強企業的綜合實力大為增強。從銷售金額來看，萬科2009年前三季度銷售額達到426.46億元，預計全年將突破 500億元；中國海外、保利、綠地、恒大等企業其2009年全年銷售額預計達到300億以上；富力、金地、合生創展、遠洋地產等企業的年銷售額預計也將超過百億。在新上榜企業中，世紀金源、中信地產、星河灣地產、越秀城建地產、方興地產、浙商集團，作為行業領先開發企業憑借其今年驕人的銷售業績，排名突飛猛進，一舉進入全國房地產開發企業綜合實力50強。此外，重慶金科、深圳鴻榮源、河北卓達、安徽元一、武漢地產

3、集團等地方龍頭企業，經過在當地區域多年的經營發展以及品牌價值積累，區域業績斐然，故而繼續榮列中國房地產開發企業百強榜單。2. 北上西進，問鼎中原，百強房企跨區域經營戰略日益成熟中國房地產測評中心對500強的測評研究發現，500強房企依然主要分布在華南、華東和華北區域，其中處于廣東、上海、北京的企業數量均達到10%及以上，分別為12%、10%和12%。圖1 百強房企城市分布圖百強企業中，北京、上海、廣州、深圳四大城市的企業數量占比綜合達到了72%。由于這四個城市的房地產市場發展較為成熟，企業競爭激烈，優勢開發企業早已開始向周邊乃至中、西部區域的二三線城市拓展。其中，萬科、保利、招商、金地等全國2

4、0強企業在在全國布局上表現出很高的整體運營水平，從2009年上半年四家公司的地產業務分布區域可以看出（如圖2所示），四家公司均發起于廣東，擁有國內最先進的房地產開發經營理念和管理經驗。在站穩珠三角區域的基礎上，四家公司將業務成功拓展到長三角、環渤海區域以及中西部地區。通過直接進駐當地市場，經過多年的耕耘成為這些地區的龍頭開發企業；或者通過與當地開發企業合作開發的模式，使企業的規模效益和品牌影響力在全國范圍內得以迅速提升。圖2 2009年上半年萬科、保利、金地、招商地產業務區域分布還有一些企業如恒大地產、碧桂園、新城地產、新湖中寶等品牌房企則一直以來深耕于二三線城市，隨著二三線城市房地產市場的興

5、起和發展，住宅成交量出現快速增長，這些企業的綜合實力也大為增強。CRIC信息系統顯示，2009年前10個月中，十大一線城市 的住宅成交量總和占全國住宅總成交量的比重在逐漸走低，所占比重由年初的26%降低到10月的17%，充分表明開發企業對二三線城市的發展有了足夠的重視和充分的規劃，二三線城市的需求和供給在市場穩步復蘇中不斷增長。隨著領先企業將其先進的開發技術和經驗運用至二三線城市，有效地提升了中西部地區乃至全國的房地產開發水平的，進而推動全國房地產市場產生聯動效應并迅速走向成熟。3. 資本優勢凸顯，上市公司占據百強房企過半席位在中國房地產市場的現有融資條件下，傳統的融資模式依然導于主導地位，尋

6、求資本市場的融資之路便成為優勢房企加速規模擴張和實現企業規范治理的重要選擇。在2009年的百強房企排行榜中，房地產上市公司占據了62個席位，50強企業中的上市公司占比更是達到三分之二以上。其中，恒大地產、恒盛地產借道香港首發上市，金科、華遠則通過借殼上市，殊途同歸，均實現其進軍資本市場的目標。同時如綠地集團、融僑集團、大華集團、萬達集團等明確有上市計劃的地產企業，在百強企業中的比例也達到了11%。圖3 百強企業中上市公司占比受益于今年前三季度資本市場的好轉，一線房地產開發企業抓住有利時機，擴大在資本市場融資力度。從圖4可以明顯看出，保利、招商、金地三家上市公司2009年前三季度的銀行信貸額度在

7、企業資金來源中的比例較2008年同期均出現明顯下降，尤其是金地集團的信貸資金在企業資金來源中的比例降幅達到70%，這得益于保利、金地兩家公司充分利用國內資本市場回調所帶來的融資機會，經過上半年的籌劃準備，分別于2009年7月和8月成功完成定向增發，籌集資金分別為80億和46億元。萬科在8月份積極啟動了112億的公開增發方案，在9月份的臨時股東大會上順利通過，招商地產也在7月份的董事會上通過了定向增發近50億的融資方案，從而為公司的下一輪擴張儲備了足夠的資金。圖4 四家公司取得借款占公司資金來源的比例4需求強勁加速企業銷售，百強房企抗風險能力增強2008年9月15日，央行近6年來首次下調貸款基準

8、利率，實行下調個人住房貸款利率等優惠政策；2008年10月17日，國務院常務會議要求降低住房交易稅費、出臺支持居民購房的政策；2008年12月21日，國務院辦公廳下達關于促進房地產市場健康發展的若干意見。地方政府積極貫徹中央精神出臺相關細則。在購房優惠政策刺激下，2009年以來居民購房熱情激發，上半年全國個人住房貸款比年初增加 4662 億元，同比多增 2835 億元 。與此同時，前三季度全國商品房銷售面積和銷售金額同比增長44.8%和73.4%。企業銷售回款速度的加快和銷售額迅猛增長，為企業及時補充了流動資金和相應的準備金。圖5顯示，世茂房地產、恒大、綠城、富力上半年均取得了驕人的銷售業績，

9、上半年銷售額均達百億及以上。銷售狀況的極大改觀，有效地緩解了企業短期借款的還貸壓力，百強房地產企業已基本擺脫資金鏈困境，抗風險能力明顯增強。圖5 典型企業貨幣資金對比5宏觀環境利好帶動優勢房企盈利水平穩升得益于房價的迅速回升，房地產百強企業在銷售收入猛增的同時，其上半年的盈利水平也得到較為明顯的提高。但由于房地產銷售收入的確認在簽訂銷售合同的一定時間之后才能實現，導致在上市公司上半年年報中凈利潤體現相對不明顯。不過，如下圖所示，與2008年上半年相比，2009年上半年良好的銷售狀況在撫平去年年底業績創傷的基礎上，已經使業績穩步增長。第三季度以來房地產市場上掀起的一股豪宅熱銷浪潮，在2009年和

10、2010年的報表中將會亮點頻現。圖6 主要開發企業2009年上半年凈利潤增長情況6. 供需兩旺成為描述2009年下半年土地市場的主要特點 與去年“土地流拍”、“底價成交”現象形成鮮明對比的是今年5月份以來，全國經濟形勢持續向好，房地產市場的需求熱情持續升溫，開發企業的投資信心隨之恢復，在政府加大土地供應力度的情況下，全國土地市場成交量在不斷加速增長。鑒于土地市場啟動較住宅市場存在一定的滯后，第三季度土地購置面積開始回升，根據國土資源部公布的“全國主要城市地價狀況分析報告”顯示，第三季度末35個重點監測城市綜合地價水平為3345元/平方米，同比增長0.36，環比增長2.49，結束了此前兩個季度同

11、比下降的局面。富力地產今年5月份在北京拍得廣渠門外10號地創出“地王”拉開了今年爭奪土地的序幕，中海地產以70.06億元拿下上海長風地塊、綠地集團以72.45億元受讓龍華1960號地塊，將一線城市的土地成交價格推向新的高點。在一線城市土地市場競爭激烈的情況下，萬科、保利、綠城等綜合實力較強的開發企業在布局一線城市的同時，也抓緊進入二三線城市進行土地儲備，在這些城市的土地拍賣市場中身影頻現。截止到今年第三季度末，恒大地產與碧桂園分別以5100萬平方米和4360萬平方米分列2009年第三季度末土地儲備的冠亞軍，其他幾家的土地儲備量也均在2000萬平方米以上。在國內市場相對向好的環境下，住房需求強勁

12、，開發企業手握充裕的現金，加速啟動新一輪投資，在土地市場上掀起又一輪“圈地運動”，隨著二三線城市的土地成交量和價格增長，各地“地王”接連出現。第四季度，地方政府會繼續加大推地力度，在行業景氣度持續平穩回升的情況下，開發企業會繼續加大土地儲備以保證企業的持續增長。圖7 重點企業土地儲備情況溫州房地產發展現狀 一）企業單位數    2008年末，全市共有房地產業法人單位1766個，比2004年末增加628個。其中，房地產開發業557個，物業管理企業232個，中介服務業624個，其他房地產353個，分別比2004年末增加129個、62個、315個和122個（詳

13、見表11）。（二）從業人員    2008年末，我市房地產業法人單位的從業人員合計30514人，比2004年末增加4090人。其中，房地產開發業10292人，物業管理企業13781人，中介服務業2812人，其他房地產3629人（詳見表12）。 二、建筑業一）企業單位數和從業人員     2008年末，全市共有建筑業法人企業單位1185個，從業人員30.05萬人；建筑業個體經營戶3042戶，從業人員0.59萬人。    建筑業企業法人單位中，國有企業16個，占1.4%；集體企業65個，占

14、5.5%；私營企業963個，占81.3%；有限責任公司97個，占8.2%；其余類型企業44個，占3.7%。     建筑業企業法人單位從業人員中，國有企業占2.7%，集體企業占9.8%，私營企業占66.0%，有限責任公司占20.2%，其余類型企業占1.3%（詳見表7）。建筑業企業法人單位中，房屋和土木工程建筑業占39.5%；建筑安裝業占16.8%；建筑裝飾業占38.0%;其他建筑業占5.7%。    建筑業企業法人單位從業人員中，房屋和土木工程建筑業占90.6%；建筑安裝業占3.3%；建筑裝飾業占5.1%；其他建筑業占1.0

15、%（詳見表8）。  （二）建筑業總產值 2008年，建筑業企業法人單位的建筑業總產值468.83億元。其中，資質內企業7459.16億元，資質外企業完成9.67億元。在建筑業企業法人單位的建筑業總產值中，房屋和土木工程建筑業占91.9%；建筑安裝占3.2%；建筑裝飾業占4.1%；其他建筑業占0.7%（詳見表9）。 （三）房屋建筑面積及竣工價值2008年，總承包和專業承包建筑業企業8房屋建筑施工面積5767.09萬平方米，房屋建筑竣工面積1870.58萬平方米，竣工價值173.94億元。按用途分的房屋建筑完成情況詳見表10。 （四）資產負債和所有

16、者權益     2008年末，總承包和專業承包建筑業企業的資產合計為378.92億元，負債合計為260.49億元，企業所有者權益合計為118.43億元，資產負債率為68.7%（詳見表11）。（五）工程結算收入和利潤總額 2008年，我市總承包和專業承包建筑業企業法人單位工程結算收入408.17億元，其中，房屋和土木工程建筑業占92.0%，建筑安裝業占3.5%，建筑裝飾業占3.9%，其他建筑業占0.6%；利潤總額12.60億元，其中，房屋和土木工程建筑業占86.7%，建筑安裝業占8.7%，建筑裝飾業占4.2%，其他建筑業占0.3%（詳見表12）。

17、（三）主營業務收入、實收資本和營業利潤     2008年，我市房地產業的主營業務收入179.55億元，比2004年增加59.40億元。其中，房地產開發業169.82億元，物業管理企業4.07億元，中介服務業1.91億元，其他房地產3.76億元，分別2004年增加55.87億元、1.63億元、0.39億元、1.51億元（詳見表13）。實收資本185.27億元，其中，房地產開發業154.97億元，物業管理企業2.52億元，中介服務業8.55億元，其他房地產19.23億元。營業利潤18.77億元，其中，房地產開發業17.81億元，物業管理企業0.09億元，中

18、介服務業0.33億元，其他房地產0.54億元。浙江省1997年2008年房地產主要指標擴散指數 對比上述各年度浙江房地產擴散指數與房地產投資等景氣指標的變動態勢，可以看出：除2007年等個別年份外， 1997年以來的浙江房地產擴散指數與房地產運行趨勢基本上相擬合。19972008年浙江房地產周期波動與房地產開發投資對比根據上圖，可以發現：1997-2008年浙江省房地產經歷了從調整（蕭條）到調整的一個完整的周期性波動循環：其中，1997年處于上一周期的調整末期；19982000年為新一輪房地產周期的復蘇與增長期；20012003年為繁榮、過期；2004年至今為新一輪調整期。從各波動周期時間跨度

19、看，除最后一個階段外，均為3年，相對較短。這種短期特征與浙江民間資金充裕、經濟充滿活力具有很大的相關性。（三）浙江房地產周期波動的劃分及特征分析根據上述周期波動的測度，可以把1997年以來浙江房地產波動周期大致劃分為以下四個時期：第一時期：上一周期的調整階段末期(1997年)。這一時期是從1994年開始的，由于缺乏有關數據，只能進行定性分析。1994年我國宏觀經濟增長出現了持續的通貨膨脹，各方面對過熱的經濟增長開始警覺，國務院為加強固定資產宏觀調控，一度實施緊縮政策，受此宏觀背景的影響，房地產業高速增長的勢頭得到遏制。盡管由于房地產投資的慣性作用，1994年、1995年浙江各項房地產統計指標仍

20、呈上升態勢，但其增幅已逐年回落。1996年，部分指標開始出現負增長，1997年則達到最低點，房地產景氣指標擴散系數僅為0.13。而據建設部和國家企業調查總隊于1998年初聯合對全國16個城市開展的快速調查結果顯示，1997年底，杭州、寧波兩市的商品房空置率達到29.9%，超過了國內公認的15%的空置率警戒線。第二時期：復蘇、發展階段(1998年-2000年)。這一時期房地產指標擴散指數均大于0.6，其中1999年達0.75，市場呈現總體上升態勢。1998年國家出臺了停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化并允許個人利用銀行貸款購房的政策，推動了我省房地產市場的復蘇。1999年房改房上市的力度加

21、大，對增量房產的銷售和存量房產的流通都起了積極的促進作用。1998年、1999年和2000年浙江房地產開發投資額增幅分別為5.2%、20.0%和23.2%，扭轉了1994年以來房地產開發投資增幅持續下降的局面。商品房銷售平穩增長，銷售面積年均增長13.9%。商品房銷售價格也穩步上漲，年均增幅為8%.左右，全省平均房價將近2400元平方米，而省城杭州的次中心房價已超過3000元平方米。1999年起，空置商品房面積也逐月減少，到當年11月末，全省商品房空置面積同比下降32.7%；商品房竣工面積與銷售面積之比下降到2000年的1.12：1，表明房地產市場供求趨于平衡。第三時期：繁榮、過熱階段(200

22、1年-2003年)。這一時期，房地產開發企業對土地及物業的開發項目與建設項目進一步增加，房地產價格迅速上漲，各項房地產景氣指標上行趨勢迅速增強，2001年房地產擴散指數達到0.88的歷史高位。從實際運行情況看，2001年以來，隨著住房信貸消費、房地產開發投資信貸政策進一步寬松，加上2002年7月1日開始實行的土地招標制度，使原本平穩增長的房地產市場出現了超高速增長的狀態。2001年、2002年、2003年三年全省房地產開發投資額分別以50.5%、33.8%和34.5%的速度增長。同時，地價飛速上漲，商品房價格持續攀升。2003年1-3季度，全省土地出讓價格比上年同期上漲21.7%，其中居民住宅

23、用地價格上漲27.8%；2002年和2003年的商品房銷售價格分別上漲16.4%和11.6%，遠高于全國的平均水平，其中杭州、寧波等大城市的漲幅更大。房地產市場出現明顯的賣方市場，炒作跡象明顯，消費者心理恐慌，出現追漲購房現象。由于增量房市場的需求量沒有獲得有效釋放，不少消費者在買不到新房的情況下將目光投向了二手房市場，使二手房成交量大幅上升，如2003年1-11月杭州市的二手住宅成交面積同比增加24.4%。浙江房地產市場的過熱狀況引起了社會各界的廣為關注，被稱為房地產市場的“浙江現象”。第四個時期：調整盤整階段（2004年開始至今）。這一時期，隨著國家房地產緊縮政策效應的進一步顯現，浙江省房

24、地產市場交易價格和交易數量均出現了萎縮、衰退跡象，大多數指標呈下行態勢，房地產擴散指數總體小于0.4，2006年擴散指數降至0.25。以“121”文件為標志，各級政府針對房地產市場暴露出的問題，在規劃、土地、信貸、市場監管等方面對房地產市場進行了一系列宏觀調控，政策面也由刺激需求轉向抑制過度需求，浙江市場先于其他省區進入調整期，并呈現出如下特點：一是房地產投資增長勢頭有所下降，但存在間歇性回暖。2004年浙江房地產投資的增長幅度為33.2，比2003年微降1.3個百分點，到2005年只有7.64。二是商品房銷售增長速度有所下降。2003年央行和國務院先后出臺121號文件和18號文件以后，銀行紛

25、紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對某些房地產產品停止按揭，加上高房價制約，全省房地產銷售增速明顯放慢。2004年，浙江商品房銷售面積為3051萬平方米，增速從2003年的25.4驟降至9.69。2008年則出現負增長36.6。三是商品房價格仍然呈現快速上漲態勢。2004年，浙江房屋銷售價格延續4年來的上升格局，比上年同期上漲20.7%，全省商品住宅均價達到每平方米3108元。2008年，商品房價格在房地產景氣指標全面下行情況下仍繼續上漲，均價達每平方米6306元。必須說明的是，2007年、2008年浙江房地產出現異常波動。2007年浙江房地產市場景氣指標幾乎全面上行，擴散指數達0.88，與20

26、01年的歷史高點齊平。其中，房地產開發投資增長15.7，商品房銷售面積增長28，商品房價格上漲21.2，商品房竣工面積與銷售面積自1997年以來首次小于1，房地產市場出現供不應求的跡象。如果按照前幾個階段的時間跨度推算，2007年應該處于復蘇期的起點，則2007年浙江房地產市場的變化可以獲得合理解釋。如果這一判斷成立，按照房地產市場內在運行規律，2008年、2009年浙江房地產市場應延續2007年的走勢，進入第五個時期，即復蘇期。但是，受國際國內多重因素疊加的外部沖擊，2008年浙江房地產市場景氣指標全面下行，擴散指數降至“冰點”，商品房新開工面積、銷售面積出現負增長，商品房竣工面積僅增0.7

27、9，竣工面積與銷售面積比迅速抬升至1.43，表明市場觀望氛圍驟濃。基于對全球經濟下行趨勢下浙江經濟前景的預期，浙江房地產業的復蘇期可能推遲，時間跨度可能增加。三、當前浙江房地產市場運行狀況及問題2008年以來，浙江房地產市場銷售量較上年明顯收縮，但房地產投資仍保持較快增長，房價基本穩定，總體運行比較平穩。不過，由于宏觀環境趨緊，上半年樓市呈現出銷售面積縮量、價格穩中趨降，房地產企業資金緊張的特點。（一）房地產開發投資繼續增長，但增幅有所放緩。2008年，浙江省房地產開發完成投資1999.3億元，比上年同期增長9.8%，增幅與上年相比下降5.9個百分比。其中，住宅開發完成投資1419.7億元，同

28、比增長8.5%，增幅與上年相比下降5.8個百分點。表明2008年浙江省房地產開發投資繼續保持增長勢頭，但受嚴峻的國際經濟形勢和國內房地產市場回落影響，增幅有所放緩。2008年上半年房地產開發完成投資853.1億元，比上年同期增長18%，而下半年房地產開發完成投資1146.2億元，同比增長僅為4.3%，下半年浙江省房地產開發投資回落明顯。（二）商品房開發規模慣性增長，但供求關系發生逆轉。2008年浙江商品房開發規模呈現出前高后低的走勢。上半年，全省房屋新開工面積為2517.7萬平方米、16140.1萬平方米和1406.4萬平方米，同比分別增長24.9、9.1和36.5個百分點。這表明上半年浙江省

29、房地產開發規模受上年的影響，仍然保持慣性增長。然而，隨著美國金融海嘯的爆發，下半年浙江省房屋新開工面積、施工面積和竣工面積分別為2577.1萬平方米、2954.9萬平方米和2726.3萬平方米，同比分別下降了19.8、19.6和6.8個百分點。整體來看，2008年房地產供求形勢發生逆轉。（三）商品房銷售面積出現負增長，但中小戶型商品房住宅銷售比重提高。2008年初，受到銀行信貸資金緊縮、貸款利率上漲以及第二套房政策的實施等多因素影響，房地產市場觀望氣氛濃厚，消費信心明顯不足，商品房銷售出現負增長。上半年，浙江省商品房銷售面積為1431.9萬平方米，銷售額為872.0億元，同比分別下降19.8%

30、和12.4%。隨著美國次貸危機進一步加劇，浙江省商品房銷售面積降幅逐月擴大。下半年銷售面積為1448.5萬平方米，銷售額為944.3億元，同比分別下降46.4和41.3個百分點，但中小戶型商品住宅銷售依然旺盛。2008年，盡管浙江省商品房銷售有所回調，但90平方米以下商品住宅的銷售面積為579.5萬平方米，銷售額為356.6億元，同比增幅分別為45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅銷售面積占全部商品住宅銷售比重由2007年的9.0%上升為2008年的24.2%。這充分表明，在市場銷售不暢的形勢下，中小戶型普通商品房更受歡迎。（四）商品房價格增幅同比下降，但仍處于高位運行。2008年，雖

31、然浙江省商品房銷量明顯下降，但銷售價格同比沒有出現負增長，總體仍然維持較高水平。商品房均價為6306元/平方米，同比增長8.7%，增速明顯下降（2002年至2007年間，浙江省商品房交易價格年均增速為23.5%）。其中，住宅均價為6190元/平方米，比上年增長9.8%。浙江省與全國房地產市場運行的總體情況較為相似，國家統計局公布的數據顯示：1-11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點；環比下降0.5%。此外，1-11月北京房價上漲4.2%、深圳下降18%、廣州下降8.8%、上海下降1.4%、杭州上漲1.1%、溫州上漲8.4%、金華上漲7.5%，相比

32、而言浙江省城市房價波動幅度較小。（五）土地購置總量減少，開發商追逐土地熱情下降。2008年浙江省房地產業購置土地面積為1656.2平方米，較上年減少約150萬平方米，增幅由2007年的同比增長31.5%變為2008年的同比減少9.5%；購置土地的總金額達到458億元，增幅由2007年的同比增長63.8%變為2008年的同比下降7.6%。房地產開發企業由2007年的瘋狂拍地轉變為2008年的謹慎小心，追逐土地的熱情大為下降。平均來看，2008年浙江省每平方米土地價格為2765元，與上年相比總體保持平穩。部分城市土地“流拍”現象增多，土地出讓金收入大幅減少。（六）房開企業資金鏈趨緊，潛在經營風險增

33、大。目前，資金問題已經成為房地產開發企業的發展瓶頸。自2008年以來，浙江省房地產企業資金來源較為緊張，上半年資金來源規模同比增長8.3%，但增幅同比有所下降。自10月開始資金來源規模同比下跌，降幅逐步拉大，資金供給增幅甚至出現負增長。1-12月，房地產開發投資本年資金來源為2868.2億元，比上年同期下降7.1%。其中國內貸款、利用外資、自籌資金同比分別增長4.6%、3.8%和13.9%，房地產開發企業對于這三項資金來源的依賴度有所增加。但受到銀根趨緊和銷售不暢等因素影響，這三者增幅較上半年分別下降了2.4%、26.7%和6.1%。從浙江省房地產資金來源的變化情況來看，銀行貸款增幅由上年同比

34、增長22.6%銳減為2008年同比增長0.4%；定金及預付款、個人按揭貸款增幅由上年同比增長37.6%和66%，銳減為2008年同比下降21.1%和19.9%。總體而言，房地產開發企業的資金來源渠道依然較窄。值得注意的是，由于銷售不暢，開發企業通過銷售回籠資金的壓力日益增大，不少房地產開發企業開始轉而通過民間融資來緩解資金壓力。部分房地產企業由于企業自身經營不善、市場景氣時盲目擴張導致資金趨緊。隨著市場持續調整，2007年高價拿地的部分項目開發難度增大，企業經營風險日益凸顯。（七）商品房空置狀況起伏明顯，空置面積由微降轉為微增。 2008年，隨著商品房銷售情況不暢情況的加劇，浙江省商品房控制率

35、逐漸回升，商品房空置率由2007年末的負增長7.6%轉為增長12.5。上半年，全省商品房空置面積處于持續負增長態勢，但降幅從1-2月的下降5.3%到1-6月的下降2.9%。下半年，商品房空置情況在持續半年多下降后首次出現上升。從商品房空置的年限看，一年來的變化也很明顯。空置時間在一年之內的商品房所占比重由2007年同期的42.4%下降到36.4%，而空置時間在1-3年之內、3年以上的商品房分別比2007年同期上升2.4和3.6個百分點。這表明越來越多的商品房由待銷轉為滯銷，這將對開發商日益加大的資金鏈壓力造成更大壓力。四、防范房地產市場金融風險的對策建議國內外經濟理論和實踐已經表明：一般商品市

36、場可以在完全競爭的條件下實現資源的最優配置，實現帕累托最優，但房地產市場是一個特殊的市場，很容易產生市場失靈，完全依靠市場競爭解決不了問題，需要一個公平公正的政府對它實行強制性的宏觀調控。因此，要用周期波動理論來審視和預測房地產態勢，適時地采取反周期波動的調控措施，以消除或減輕波動，防止房地產市場風險向金融領域傳導。為此，提出以下幾點建議：(一)加強對房地產市場風險的預警監測。無論對銀行還是對開發商來說，房地產市場所面臨的不確定性越來越多，防范風險的任務也越來越重。因此，當前應該盡快建立一套全面評估貸款企業的風險監控體系，以有效地控制貸款風險。一方面，要定期公布當地商品房開發投資、新開工、竣工

37、、銷售、空置等信息，為開發商提供市場供求信息，引導開發適銷對路的商品房。另一方面，同時，要加強對房地產企業經營管理、市場、政策風險進行研究，以及資產安排、開發實力等進行徹底評估，同時需要大力發展對銀行、開發商都負責的中介機構。要通過信息披露、政策解釋和問題剖析，引導消費投資趨向理性，普及公眾的風險意識，促進房地產市場有序健康發展。（二）鼓勵和推動銀行業加快房地產金融創新。房地產開發是周期長、風險高、資金密集型、管理密集型的投資行為。在國際市場中，房地產業有信托投資基金、企業上市融資、企業債券、銀行信貸等多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國房地產開發融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路

38、，使房地產業對銀行融資的依賴性極高，也使銀行信貸風險集中度居高不下。因此，強化房地產風險防范的根本在于加快房地產金融創新的步伐，開放金融市場，讓市場擁有更多的金融工具來分散銀行一家獨自支撐整個市場的局面，讓更多的公民可以有更多的投資渠道參與市場的經營，并獲取收益，分散金融的風險。針對住房貸款期限一般都很長而銀行的存款又是短期性的實際，實施房貸證券化將是創新的方向，不僅能有效地解決二者的沖突，還能在一定程度上化解貸款風險，因為其中部分風險會轉移到證券投資者身上。（三）改進和完善現行的銀行房貸評估系統。目前銀行機構在決定對房地產商是否進行開發放貸時，主要評估對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。

39、按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款的情況時，銀行規避風險的辦法就是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產，但這種方式隱含著巨大的風險。首先，這種評估方式不能為銀行放貸提供具有前瞻性的風險預警。目前銀行對房地產信貸評估的重點是房地產商的抵押資產或擔保資產。銀行實際上是放棄了對風險的事前預防，而只是在風險出現之后對風險的一種補救措施。其次，促進了房地產不良資產的產生。目前的這種評估體系由于是對風險的一種補救措施，沒收的房地產商的抵押資產或擔保資產越多，對銀行來講也就是不良資產越多。這造成目前我國銀行界一方面要大力處置不良資產，另一方面不良資產卻還在不斷增加。對銀行來講，積極的風險規避應該

40、重在事前的預防而不是事后的補救。而目前銀行的這種評估體系對風險的事前預防存在明顯不足。要克服這種局面，必須改變或豐富銀行現有的規避風險的評估體系。對房地產商而言，其還貸能力的強弱主要體現在項目的開發能力上，這也是銀行對房地產商放貸的主要風險。項目的開發能力是房地產商綜合實力的體現。它既包括項目的市場前景、營銷能力、財務能力，也包括項目操作團隊的管理能力、運營能力等。這些能力的綜合表現決定了房地產商的還貸能力，也決定了銀行的放貸風險。因此，如果銀行引進房地產項目開發能力評估體系，再輔之以抵押資產和擔保資產的評估，銀行的放貸風險才真正可以得到有效規避。(四)發揮政府對房地產市場供求的調節功能，促進房地產市場持續健康發展當前浙江房地產的主要矛盾是供求結構問題，結構的錯位導致供求失衡，進而造成房價虛高。因此政府應借助市場和行政力量對供求雙方進行適當干預，以促進供求的有效性：