1、我國(guó)房屋租賃登記制度探析關(guān)鍵詞：房屋租賃權(quán)；物權(quán)；房屋租賃登記制度房屋租賃登記制度是房屋租賃制度中重要的組成部分。根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋租賃管理辦法的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)實(shí)行城市房屋租賃備案登記制度。但是，由于該制度的設(shè)定目標(biāo)不明、價(jià)值不清，且這些規(guī)定非常概括，缺乏可操作性；因此，該制度無論在理論上還是在實(shí)踐中都出現(xiàn)許多問題。現(xiàn)行房屋租賃登記制度中出現(xiàn)的問題，是由對(duì)房屋租賃登記制度認(rèn)識(shí)上混亂造成的。而這一問題源于房屋租賃權(quán)性質(zhì)界定不清。 一、房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析 房屋租賃權(quán)一般是指房屋承租人基于房屋租賃合同，對(duì)房屋進(jìn)行占有使用的權(quán)利。關(guān)于房屋租賃權(quán)的法律性質(zhì)，學(xué)界大致形成了三種學(xué)說，即債

2、權(quán)說、物權(quán)化之債權(quán)說、物權(quán)說。 1、債權(quán)說 該說從租賃權(quán)的本源上進(jìn)行考察。在羅馬法中關(guān)于租賃權(quán)的描述是“承租人不能針對(duì)干涉其活動(dòng)的第三人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反其平安無擾地享用物而對(duì)其提出訴訟”即“買賣破除租賃”，認(rèn)為租賃關(guān)系是基于租賃合同而產(chǎn)生的債權(quán)法律關(guān)系，承租人對(duì)租賃人使用收益的權(quán)利從屬于所有權(quán)，并非如物權(quán)之直接支配標(biāo)的物的權(quán)利，故租賃權(quán)為債權(quán)而非物權(quán)。由此，該說的主要理由是：(1)由于租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)，基于租賃合同的性質(zhì)，可以推出租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)；(2)租賃權(quán)中的占有使用，并非法律上的支配，即意味著“承租人可作用于標(biāo)的物，但不能支配標(biāo)的物”。但由于該說有害于租賃關(guān)系的安定性，對(duì)

3、承租人的利益保護(hù)非常不利，現(xiàn)在各國(guó)理論與實(shí)務(wù)上多不采用。 2、物權(quán)化債權(quán)說 該說認(rèn)為房屋租賃權(quán)在本質(zhì)上仍為一種債權(quán)，但是為了保護(hù)承租人的利益，對(duì)房屋租賃權(quán)的保護(hù)有使之物權(quán)化的趨勢(shì)。該說源自德國(guó)，德國(guó)民法典確立了“買賣不破租賃”的規(guī)則，賦予了租賃權(quán)一定程度上的排他力，以至于被學(xué)界奉為債權(quán)物權(quán)化的典范。該說認(rèn)為房屋租賃權(quán)通過“買賣不破租賃”的規(guī)則，賦予承租人對(duì)抗租賃物買受人(還包括抵押權(quán)人)的效力，屬于物權(quán)化了的債權(quán)。該說為目前關(guān)于房屋租賃權(quán)性質(zhì)的通說，其實(shí)質(zhì)仍是債權(quán)說。依該說，租賃權(quán)之物權(quán)化趨勢(shì)具體表現(xiàn)在四個(gè)方面： (1)對(duì)抗效力。在一般債權(quán)關(guān)系，債權(quán)人不得以其債權(quán)對(duì)抗對(duì)標(biāo)的物享有物權(quán)的人，但是

4、在租賃關(guān)系中，承租人在租賃關(guān)系存續(xù)期間，可以以其租賃權(quán)對(duì)抗取得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)的人，而對(duì)租賃物使用、收益。這種情況為租賃權(quán)的對(duì)抗力。 (2)對(duì)侵害租賃權(quán)的第三人的效力。承租人基于其占有權(quán)當(dāng)然可以對(duì)第三人的侵害行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)及妨害排除請(qǐng)求權(quán)。但是若單純基于其租賃權(quán)，承租人能否行使這兩項(xiàng)權(quán)利?租賃權(quán)作為一種權(quán)利，在受到侵害時(shí)以此為由，請(qǐng)求損害賠償應(yīng)當(dāng)是可以的，至于有無妨害排除請(qǐng)求權(quán)，學(xué)者和判例的態(tài)度不大一致。 (3)租賃權(quán)處分的可能性。即租賃權(quán)的讓與和轉(zhuǎn)租的可能性。按照租賃關(guān)系的一般要求，承租人本來不能在未經(jīng)出租人同意的情況下，轉(zhuǎn)租或讓與租賃權(quán)。但是出租人使承租人可以使用、收益租賃物的積

5、極的債務(wù)，逐漸地退化為消極的容忍義務(wù)：即承租人的使用、收益也逐漸固定形態(tài)，只要能保證出租人租金的收人，承租人是誰已經(jīng)不再那么重要。所以租賃權(quán)處分的可能性逐漸得到承認(rèn)。 (4)租賃權(quán)的永續(xù)性。一般而言，債權(quán)的存續(xù)時(shí)間都較短，物權(quán)的存續(xù)時(shí)間則比較長(zhǎng)，而租賃合同的期限一般都較長(zhǎng)，這也是其物權(quán)化的表現(xiàn)。 3、物權(quán)說 該說比債權(quán)物權(quán)化的觀點(diǎn)走得更遠(yuǎn)，認(rèn)為房屋租賃權(quán)就是屬于對(duì)物支配的一種物權(quán)，其既有占有租賃物，并又對(duì)其使用收益，這些都體現(xiàn)房屋租賃權(quán)支配權(quán)的權(quán)利屬性，因而主張應(yīng)當(dāng)賦予租賃權(quán)更完整的物權(quán)對(duì)世效力，除了對(duì)抗租賃物買受人，還可以對(duì)抗任意第三人，包括對(duì)抗物之所有人的恣意侵害。該學(xué)說在學(xué)界討論甚多，但

6、是立法上明確認(rèn)可的國(guó)家并不多。 筆者贊同上述第三種說法，即房屋租賃權(quán)為一種物權(quán)。首先，社會(huì)生活實(shí)踐需要將房屋租賃權(quán)界定為一種物權(quán)。近些年房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房屋私有化程度逐年提高，地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)差異導(dǎo)致人口的流動(dòng)性也在不斷地增強(qiáng)，促使房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)日趨活躍。房?jī)r(jià)的日益上漲，越來越多的人選擇租房的方式來改善或解決房屋利用的問題，而對(duì)于承租人的權(quán)利僅以債權(quán)形式加以保護(hù)已經(jīng)顯得乏力。正如上述，將租賃權(quán)僅僅作為一般的債權(quán)看待，為出租人恣意侵害承租人的利益提供了可能，同時(shí)也與現(xiàn)代法中保護(hù)弱者利益的精神相沖突，因此在現(xiàn)代各國(guó)無論是理論上還是實(shí)踐中都不采用租賃權(quán)之一般債權(quán)說。當(dāng)某種法益具有重要性，僅僅作為債權(quán)保

7、護(hù)似嫌不足時(shí)，法律有必要強(qiáng)化對(duì)它的保護(hù)，可以將租賃權(quán)界定為物權(quán)，切實(shí)保護(hù)承租人利益，以實(shí)現(xiàn)出租人與承租人之間利益的均衡。其次，從他物權(quán)的發(fā)展史中，我們可以發(fā)現(xiàn)將租賃權(quán)界定為物權(quán)的合理依據(jù)。他物權(quán)的發(fā)展史實(shí)際上主要就是立法者將一些其認(rèn)為重要的債權(quán)權(quán)利提升為物權(quán)權(quán)利的過程，包括傳統(tǒng)用益物權(quán)中的地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等莫不如此。這些權(quán)利最初就是以單純的債權(quán)形式在社會(huì)生活中出現(xiàn)的，然后才法定為物權(quán)，使權(quán)利獲得更充分的保護(hù)。房屋租賃權(quán)發(fā)展與上述用益物權(quán)的發(fā)展歷程有許多相似之處。一般而言，用益物權(quán)多以所有權(quán)的意志為依據(jù)，以合同為基礎(chǔ)，然而一旦形成則具有超出合同債權(quán)的物權(quán)效力，具有對(duì)世性。所有權(quán)人不得

8、干涉和妨礙他物權(quán)人的權(quán)利，亦不得單方面要求承擔(dān)違約責(zé)任以撤銷用益物權(quán)，以保證用益物權(quán)人對(duì)物的穩(wěn)定利用。在哪些物上得允許存在用益物權(quán)，使所有權(quán)人負(fù)有容忍義務(wù)，在立法上須慎重考量。其中一個(gè)重要的考量因素就是他物權(quán)人自身弱勢(shì)地位，如不賦予其物權(quán)人的地位，則無法保證其利益的實(shí)現(xiàn)。在房屋租賃中，至少在大多數(shù)情形下，確實(shí)可以說涉及基本生存保障問題。承租人作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)弱者，或在契約訂立與履行上處于交易的弱勢(shì)，有必要確定房屋承租人租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，同時(shí)在價(jià)值較大的房屋上設(shè)立用益物權(quán)，也與傳統(tǒng)他物權(quán)發(fā)展要求相符合。因此，基于他物權(quán)的發(fā)展史與立法上創(chuàng)設(shè)他物權(quán)的考量，也應(yīng)該將房屋租賃權(quán)界定為物權(quán)。最后，債權(quán)之物權(quán)化

9、的觀點(diǎn)存在許多問題。債權(quán)之物權(quán)化是一個(gè)邏輯意義極其混亂的提法，該提法除了極易混淆物權(quán)與債權(quán)的基本區(qū)分之外，并無其他優(yōu)點(diǎn)。正如有學(xué)者指出的：“只要問一下物權(quán)化債權(quán)究竟是物權(quán)還是債權(quán)?就足以將這個(gè)提法逼人難以自圓其說的死胡同。從物權(quán)化債權(quán)的實(shí)際情況看，是傾向于當(dāng)成物權(quán)處理二、我國(guó)房屋租賃登記的現(xiàn)狀考察 如前所述，由于房屋租賃權(quán)性質(zhì)認(rèn)識(shí)上的混亂，我國(guó)對(duì)房屋租賃登記的認(rèn)識(shí)也顯得非常含糊不清。1993年國(guó)務(wù)院城市私有房屋管理?xiàng)l例第十五條規(guī)定：“租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)備案。”1994年全國(guó)人大常委會(huì)通過的城市房地產(chǎn)管理法第五十三也規(guī)定

10、：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”1995年建設(shè)部制定的城市房屋租賃管理辦法更明確規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。”從這些規(guī)定中，我們可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房屋租賃備案登記是一種對(duì)房屋租賃合同的內(nèi)容以及合同行為變動(dòng)進(jìn)行登記備案的制度，這些規(guī)定是與我國(guó)將房屋租賃權(quán)界定為債權(quán)的性質(zhì)是一致的，由于我國(guó)現(xiàn)行房屋租賃權(quán)性質(zhì)界定的不清，這種房屋租賃合同的備案登記在理論和實(shí)踐中都遭遇了許多問題。 1、房屋租賃合同

11、的備案登記制度存在必要性有待澄清 由于國(guó)內(nèi)學(xué)界通說將房屋租賃權(quán)界定為物權(quán)化之債權(quán)，一般而言，債權(quán)的不需要進(jìn)行登記的，但是根據(jù)法律的規(guī)定房屋租賃合同又要進(jìn)行登記備案。但是這種備案登記對(duì)合同效力影響如何仍有爭(zhēng)議，學(xué)界對(duì)此有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該登記是租賃合同成立生效的要件之一，如果沒有進(jìn)行備案登記，租賃合同就不能生效；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為。房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)不影響合同的效力。該觀點(diǎn)認(rèn)為雖然法律、行政法規(guī)都規(guī)定房屋租賃當(dāng)事人雙方應(yīng)道房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)，但并未規(guī)定合同須經(jīng)核準(zhǔn)登記才能發(fā)生法律效力。登記備案是行政機(jī)關(guān)的事后審查行為，其本身不是合同生效的要件。第一種觀點(diǎn)認(rèn)

12、為房屋租賃合同登記是合同生效要件的觀點(diǎn)，在實(shí)踐中可能會(huì)導(dǎo)致大量的房屋租賃合同被宣告無效，這將嚴(yán)重影響交易安全和市場(chǎng)效率，因此，該種觀點(diǎn)現(xiàn)多不采之。第二種觀點(diǎn)為現(xiàn)行學(xué)界的大多數(shù)學(xué)者所主張。但是問題是，房屋租賃合同的生效只要具備以下三個(gè)要件：合同主體具有相應(yīng)的行為能力、合同雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，且合同的約定不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即產(chǎn)生法律效力，依傳統(tǒng)租賃權(quán)債權(quán)說，通過有效的房屋租賃合同，即可以產(chǎn)生租賃權(quán)，并不需要登記備案這一制度來進(jìn)行規(guī)范。因此，有學(xué)者認(rèn)為隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋承租合同登記備案制度目的也從行政審批和行政征收職能轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)城市流動(dòng)人口管理，同時(shí)還尖銳地指出：“房屋租賃

13、合同登記備案制度設(shè)立的最初目的和作用已經(jīng)不復(fù)存在，或者已不合時(shí)宜。房屋租賃合同登記備案與否與房屋租賃合同的效力無關(guān)，房屋租賃合同登記備案的行政許可作用已消失，行政征收作用中行政收費(fèi)屬于應(yīng)當(dāng)被取消的范圍，行政征稅可以通過更適當(dāng)?shù)耐緩酵瓿桑莆辗课葑赓U市場(chǎng)狀況可以通過市場(chǎng)調(diào)查的方式進(jìn)行，而以房屋租賃合同登記備案的方式管理人口事實(shí)上也不是很有效，而且多少有點(diǎn)牽強(qiáng)附會(huì)的感覺。如此看來，這一制度似乎已無繼續(xù)存在的必要。”由此，通過房屋租賃合同備案登記對(duì)租賃合同效力的影響的討論，我們可以發(fā)現(xiàn)房屋承租合同的備案登記制度的存在必要性仍有待澄清。 2、房屋租賃合同備案登記的規(guī)定在實(shí)踐中缺乏可操作性 房屋租賃

14、登記備案制度的實(shí)施有賴于當(dāng)事人的積極履行，登記機(jī)關(guān)只有被動(dòng)地等待“善良公民”主動(dòng)地來履行他們的合同義務(wù)。該制度設(shè)計(jì)本身就導(dǎo)致了該制度不可能得到貫徹和執(zhí)行。更何況在現(xiàn)實(shí)生活中， 一方面由于人們法律意識(shí)的淡薄，有的當(dāng)事人甚至不知道房屋租賃還要予以登記，另一方面，即使當(dāng)事人知道，仍會(huì)存在僥幸的心理，能不登記就不登記，該制度的設(shè)立目的很難實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，房屋租賃登記備案主要是針對(duì)出租人的，而從經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的獲得、辦理戶口登記等方面看，又涉及承租人，到底由誰來辦理登記手續(xù)，誰來交費(fèi)，登記后是向出租人發(fā)證，還是向承租人發(fā)證，抑或兩者都發(fā)證，現(xiàn)行法上缺乏具體的操作性。 由此可見，房屋租賃合同的備案登記制度存在著諸多

15、弊端，而這些問題背后的根本原因是房屋租賃權(quán)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)偏差，因此，有必要對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房屋租賃登記制度進(jìn)行重構(gòu)，以期完善。 三、我國(guó)房屋租賃登記制度的完善如前所述，我國(guó)房屋租賃合同登記備案制度在制度設(shè)計(jì)目標(biāo)上存在偏差，但是問題是，房屋租賃登記是否毫無意義，在現(xiàn)實(shí)生活中沒有積極的作用呢?其實(shí)房屋租賃登記制度有其存在的合理價(jià)值目標(biāo)，只是由于現(xiàn)行制度理念和設(shè)計(jì)上的偏差，使我國(guó)房屋租賃登記制度無論在理論上還是實(shí)踐上都存在著無法克服的“硬傷”，招致學(xué)者對(duì)該制度的否定。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面對(duì)現(xiàn)行的房屋租賃登記制度進(jìn)行重構(gòu)與完善。 1、應(yīng)當(dāng)明確房屋租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，房屋租賃中的登記應(yīng)為房屋租賃權(quán)的登記，而非

16、房屋租賃合同的登記 這樣的界定能夠解決租賃合同登記所帶來的一系列理論問題。首先，基于房屋租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，對(duì)房屋租賃權(quán)的登記也是物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本要求。而且根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第十五條的規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。由此可見，物權(quán)的效力與合同的效力是相區(qū)別的，房屋租賃權(quán)的登記并不影響租賃合同的成立生效。這就可以避免房屋租賃合同登記對(duì)租賃合同效力影響爭(zhēng)論的出現(xiàn)，同時(shí)也有利于維護(hù)權(quán)利體系的完整性和邏輯性。其次，房屋租賃權(quán)的登記能產(chǎn)生公示公信力，有利于承租人利益的保護(hù)。有學(xué)者在

17、房屋租賃合同備案登記制度框架內(nèi)認(rèn)為房屋租賃合同登記備案的應(yīng)然作用為不動(dòng)產(chǎn)占有和與使用權(quán)移轉(zhuǎn)的公示。其實(shí)根據(jù)上述分析可知，不動(dòng)產(chǎn)占有和使用權(quán)移轉(zhuǎn)的公示，恰恰是房屋租賃權(quán)登記制度最重要的作用，同時(shí)也與物權(quán)法的理論相符。如果硬將是房屋租賃權(quán)登記的作用作為房屋租賃合同登記作用來看待，會(huì)出現(xiàn)許多難以解釋的問題：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與合同登記都能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)占有和使用權(quán)移轉(zhuǎn)的公示，是否意味著物權(quán)規(guī)則與 債權(quán)規(guī)則的混淆?在租賃合同登記備案的制度設(shè)計(jì)目的沒有實(shí)現(xiàn)的情況下，房屋租賃合同還有沒有登記的必要?最后，房屋租賃權(quán)的登記也能合理的解釋實(shí)踐中遇到的問題。既然房屋租賃權(quán)為物權(quán)，經(jīng)登記的先成立的物權(quán)當(dāng)然優(yōu)先于后成立的物

18、權(quán)，先成立的房屋租賃權(quán)自然優(yōu)先于后成立的所有權(quán)，而無須“買賣不破租賃”的所謂例外規(guī)則。 2、鑒于實(shí)踐操作的復(fù)雜性，在具體構(gòu)建房屋租賃權(quán)登記制度時(shí)應(yīng)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度 首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃期間的長(zhǎng)短，決定房屋租賃權(quán)是否應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制登記。根據(jù)物權(quán)法原理，房屋租賃權(quán)作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般要求，即只要經(jīng)過對(duì)房屋進(jìn)行租賃登記之后，才能取得房屋租賃權(quán)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，租賃的形式、時(shí)間都非常靈活，如果強(qiáng)制要求對(duì)房屋租賃一律進(jìn)行登記，不登記就不能產(chǎn)生效力，這不僅與社會(huì)生活的實(shí)踐不符，而且還會(huì)嚴(yán)重浪費(fèi)登記機(jī)關(guān)的資源。使法律的規(guī)定無法落到實(shí)處，最終淪為一張“廢紙”。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)踐的需要

19、，對(duì)于租賃期較短的租賃權(quán)，法律可以規(guī)定無需采用租賃權(quán)登記的方式，租賃雙方只要簽訂租賃合同，且該合同合法有效即可產(chǎn)生租賃權(quán)。該規(guī)定可以減少實(shí)踐中租賃強(qiáng)制登記給短期租賃當(dāng)事人帶來的麻煩，并節(jié)省了登記機(jī)關(guān)的資源。有利于增強(qiáng)實(shí)踐的操作性。參酌各地的實(shí)踐情況，筆者認(rèn)為以六個(gè)月為限，六個(gè)月以下視為租賃期較短，六個(gè)月以上視為租賃期較長(zhǎng)。對(duì)于租賃期在六個(gè)月以上的租賃，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)該租賃權(quán)進(jìn)行登記，登記所產(chǎn)生的公示公信力既有利于維護(hù)承租人的利益，同時(shí)也可以防止善意第三人無故被牽扯入糾紛甚至受騙現(xiàn)象的發(fā)生，避免給房地產(chǎn)市場(chǎng)交易帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)當(dāng)明確房屋租賃登記的機(jī)關(guān)，由于公示公信的目的在于確保房地產(chǎn)交易安全，因此，房屋租賃合同的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的登記機(jī)關(guān)為同一機(jī)關(guān)并能將租賃信息反映于同一系統(tǒng)之中，才能起到公示公信的作用，也才便于交易當(dāng)事人的查詢。我國(guó)物權(quán)法也要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。目前一些地方在房地產(chǎn)主管部門之外另外設(shè)立一個(gè)房屋租賃合同登記機(jī)關(guān)的做法應(yīng)當(dāng)予