1、1廣西物業(yè)管理?xiàng)l例廣西物業(yè)管理?xiàng)l例v 第三章物業(yè)服務(wù)第三章物業(yè)服務(wù)v 第四章物業(yè)的管理第四章物業(yè)的管理23物業(yè)資質(zhì)與證書物業(yè)資質(zhì)與證書v 第二十三條第二十三條 從事物業(yè)服務(wù)活從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)。證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)。v 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。照國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。41 1、對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求：、對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求： 1 1）目的是實(shí)行物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，）目的是實(shí)行物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，通過(guò)資質(zhì)

2、動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)清理、整頓管通過(guò)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)清理、整頓管理水平低、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、社會(huì)形象差的理水平低、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)。事例：南寧市注銷企業(yè)。事例：南寧市注銷4646家物業(yè)企業(yè)資質(zhì)家物業(yè)企業(yè)資質(zhì) 2 2）相關(guān)規(guī)定：）相關(guān)規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法適用時(shí)應(yīng)注意不同適用時(shí)應(yīng)注意不同級(jí)資質(zhì)可承接項(xiàng)目規(guī)模不同、同時(shí)注意二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)類型和管理級(jí)資質(zhì)可承接項(xiàng)目規(guī)模不同、同時(shí)注意二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)類型和管理面積要求的計(jì)算方式面積要求的計(jì)算方式2 2、對(duì)物業(yè)人員的要求：、對(duì)物業(yè)人員的要求： 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 對(duì)職業(yè)資格證書的

3、理解： 經(jīng)營(yíng)管理人員：（注冊(cè)）物業(yè)管理師； 普通管理人員：物業(yè)員； 特種崗位證書：電工、電梯證、保安員證等5物業(yè)企業(yè)的選聘物業(yè)企業(yè)的選聘v 第二十四條第二十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。v 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以要求業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供誠(chéng)信記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供誠(chéng)信記錄。v 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受聘請(qǐng)從事物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受聘請(qǐng)從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)服務(wù)合同。應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)服務(wù)合同。6 1 1、 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)

4、。服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。 接管項(xiàng)目時(shí)杜絕前一個(gè)物業(yè)企接管項(xiàng)目時(shí)杜絕前一個(gè)物業(yè)企業(yè)還沒(méi)退出就倉(cāng)促接管的現(xiàn)象業(yè)還沒(méi)退出就倉(cāng)促接管的現(xiàn)象 2 2、誠(chéng)信記錄的主要內(nèi)容、誠(chéng)信記錄的主要內(nèi)容: : 企業(yè)和從業(yè)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目情況、主要企業(yè)和從業(yè)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目情況、主要業(yè)績(jī)及良好行為記錄、違法違規(guī)行為、服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題、不良業(yè)績(jī)及良好行為記錄、違法違規(guī)行為、服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題、不良行為記錄、受到通報(bào)獎(jiǎng)懲、公眾投訴及處理情況等行為記錄、受到通報(bào)獎(jiǎng)懲、公眾投訴及處理情況等 3 3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受聘請(qǐng)從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受聘請(qǐng)從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)服務(wù)合同。訂立

5、物業(yè)服務(wù)合同。 應(yīng)注意盡量避免所謂的應(yīng)注意盡量避免所謂的“事實(shí)合同事實(shí)合同”7物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同第二十五第二十五 條物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：條物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： （一）物業(yè)管理的區(qū)域范圍；（一）物業(yè)管理的區(qū)域范圍； （二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)； （三）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的范圍、收益分配比例；（三）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的范圍、收益分配比例； （四）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和公共區(qū)域的保潔；（四）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和公共區(qū)域的保潔； （五）公共秩序的維護(hù)、

6、車輛停放的管理和安全防范的措施；（五）公共秩序的維護(hù)、車輛停放的管理和安全防范的措施； （六）物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)；（六）物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)； （七）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理；（七）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理； （八）裝飾裝修管理服務(wù)；（八）裝飾裝修管理服務(wù)； （九）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；（九）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管； （十）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；（十）專項(xiàng)維修資金的管理與使用； （十一）雙方的權(quán)利和義務(wù)；（十一）雙方的權(quán)利和義務(wù)； （十二）合同期限；（十二）合同期限； 自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服

7、務(wù)合自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)合同的示范同的示范 文本文本8 1 1、物業(yè)服務(wù)合同的重要性、物業(yè)服務(wù)合同的重要性 : : 確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。 2 2、物業(yè)服務(wù)合同基本要求：、物業(yè)服務(wù)合同基本要求： 依法訂立、內(nèi)容詳細(xì)、可操作性、依法訂立、內(nèi)容詳細(xì)、可操作性、 3 3、注意要點(diǎn)、注意要點(diǎn): : 與商品房買賣合同、（臨時(shí)）管理與商品房買賣合同、（臨時(shí)）管理規(guī)約、住戶手冊(cè)等文件有機(jī)聯(lián)系規(guī)約、住戶手冊(cè)等文件有機(jī)聯(lián)系 4 4、物業(yè)合同示范文本、物業(yè)合同示范文本: : 1）合

8、同示范文本的特點(diǎn)：權(quán)威性、）合同示范文本的特點(diǎn)：權(quán)威性、公平性、示范性公平性、示范性 2）合同示范文本的適用：參照而又）合同示范文本的適用：參照而又不宜照搬照套，可以根據(jù)具體情況通過(guò)不宜照搬照套，可以根據(jù)具體情況通過(guò)補(bǔ)充條款予以完善補(bǔ)充條款予以完善9物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)v第二十六條第二十六條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求v（一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國(guó)家和自治區(qū)有（一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范，實(shí)施物業(yè)服務(wù)；關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范，實(shí)施物業(yè)服務(wù)； 1 1、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：投標(biāo)書、服務(wù)合同、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)承諾、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：投標(biāo)書、服務(wù)合同、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)

9、承諾 、服、服務(wù)細(xì)則等務(wù)細(xì)則等v 2 2、相關(guān)規(guī)定：、相關(guān)規(guī)定：關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋題的解釋第三條第三條“ “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

10、v物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分服務(wù)合同的組成部分”。10v（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；履行告知義務(wù)的告知履行告知義務(wù)的告知方式有：方式有：（臨時(shí)）管理規(guī)約、（臨時(shí)）管理規(guī)約、住戶手冊(cè)、公示、通住戶手冊(cè)、公示、通知、提醒信等知、提醒信等. .11v（三

11、）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所（三）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)，建立需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)，建立健全安全防范應(yīng)急預(yù)案等各項(xiàng)管理制度，健全安全防范應(yīng)急預(yù)案等各項(xiàng)管理制度，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；12v （四）定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施（四）定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修；并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修； 1 1、定期養(yǎng)護(hù)的義務(wù)

12、、措施、定期養(yǎng)護(hù)的義務(wù)、措施得當(dāng)?shù)牧x務(wù)、依約維修的義務(wù)得當(dāng)?shù)牧x務(wù)、依約維修的義務(wù) 2 2、注意相關(guān)證據(jù)或檔案的、注意相關(guān)證據(jù)或檔案的保留保留13v（五）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用（五）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收支的各項(xiàng)記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)；財(cái)務(wù)賬冊(cè)；14 1、如實(shí)記錄的義務(wù)、定期公布的義務(wù)、妥善、如實(shí)記錄的義務(wù)、定期公布的義務(wù)、妥善保管的義務(wù)保管的義務(wù) 2、相關(guān)規(guī)定、相關(guān)規(guī)定:

13、最高人民法院關(guān)于審理建筑最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋解釋第十三條第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；集、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄； （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和

14、收（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；益情況； （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；車庫(kù)的處分情況； （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。15v （六）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人（六）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；認(rèn)真聽(tīng)取認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)業(yè)主意見(jiàn)意見(jiàn)形式：意見(jiàn)形式： 口頭與書面；口頭與書面；意見(jiàn)范圍：意見(jiàn)范圍： 個(gè)別意見(jiàn)、會(huì)個(gè)別意見(jiàn)、會(huì)議意見(jiàn)、調(diào)查意議意見(jiàn)、調(diào)查意見(jiàn)等見(jiàn)等16v （七）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行（七）發(fā)

15、現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，配合有關(guān)行政管和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，配合有關(guān)行政管理部門的執(zhí)法工作；理部門的執(zhí)法工作；作為的義務(wù)、作為的義務(wù)、報(bào)告的義務(wù)、報(bào)告的義務(wù)、配合的義務(wù)配合的義務(wù)17v （八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他要求。定的其他要求。18物業(yè)項(xiàng)目的退出物業(yè)項(xiàng)目的退出 第二十七條第二十七條 有下列情形之一的，有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：（一）物業(yè)服務(wù)合同終止；（一）物業(yè)服務(wù)合同終止；（二）物

16、業(yè)服務(wù)合同解除；（二）物業(yè)服務(wù)合同解除；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。業(yè)服務(wù)活動(dòng)。19 1 1、“解除解除”和和“終止終止”的理解，的理解， 2 2、不得繼續(xù)服務(wù)的情形、不得繼續(xù)服務(wù)的情形被依法撤銷資質(zhì)證書、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生效被依法撤銷資質(zhì)證書、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生效法律文書確定物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效或解除物業(yè)法律文書確定物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效或解除物業(yè)服務(wù)合同等服務(wù)合同等20v 第二十八條第二十八條 終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前

17、六十日告知。應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。 自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理下列交接事宜：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理下列交接事宜：（一）移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案；（一）移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案；（二）移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；（二）移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；（三）移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場(chǎng)（三）移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場(chǎng)地和財(cái)物；地和財(cái)物；（四）移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、（四）移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；保

18、養(yǎng)的有關(guān)資料；（五）清算預(yù)收、代收和欠收的有關(guān)費(fèi)用；（五）清算預(yù)收、代收和欠收的有關(guān)費(fèi)用；（六）其他交接事項(xiàng)。（六）其他交接事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。211 1、告知的時(shí)間、告知的時(shí)間2 2、移交的主體：、移交的主體： 業(yè)委會(huì)或建設(shè)單位業(yè)委會(huì)或建設(shè)單位3 3、移交的內(nèi)容、移交的內(nèi)容4 4、特殊移交方式、特殊移交方式： 提存或移交行政主管提存或移交行政主管 部門部門2223物業(yè)禁止行為物業(yè)禁止行為 第三十條第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得

19、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：活動(dòng)： （一）擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；（一）擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途； （二）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)（二）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳；備進(jìn)行廣告宣傳； （三）擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；（三）擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)； （四）收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用；（四）收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用； （五）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)（五）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事獨(dú)家經(jīng)營(yíng)并收取費(fèi)用；備從事獨(dú)家經(jīng)營(yíng)并收取費(fèi)用； （六）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者

20、強(qiáng)行推（六）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；銷裝飾裝修材料； （七）擅自提高公共車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（七）擅自提高公共車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （八）其他與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。（八）其他與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。24v 1 1、“擅自擅自”的理解：的理解： v 違反法律規(guī)定、違反法律規(guī)定、v 行政部門規(guī)定、行政部門規(guī)定、v 合同的約定合同的約定v 2 2、“收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用”的理解；的理解；v 3 3、相關(guān)規(guī)定、相關(guān)規(guī)定最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的

21、解釋 第五條第五條v 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 v 業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。民法院應(yīng)予支持。 25物業(yè)誠(chéng)信檔案物業(yè)誠(chéng)信檔案 第三十一條第三十一條 縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其政

22、主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和誠(chéng)信教育，根據(jù)物從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和誠(chéng)信教育，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢業(yè)服務(wù)合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)查等情況，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)提供查詢服務(wù)。人員誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)提供查詢服務(wù)。26誠(chéng)信誠(chéng)信-物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一、立身立物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一、立身立業(yè)之本，企業(yè)必須以業(yè)之本，企業(yè)必須以“誠(chéng)信守信誠(chéng)信守信”為為企業(yè)文化企業(yè)文化的重要組成部分及精神核心的重要組成部分及精神核心, ,為業(yè)主或客戶提為業(yè)主或客戶提供實(shí)實(shí)在在的服務(wù)供實(shí)實(shí)在在的服務(wù), ,讓他

23、們感到交納的管理費(fèi)讓他們感到交納的管理費(fèi)享受的服務(wù)有所值而且是超值的享受的服務(wù)有所值而且是超值的, ,講誠(chéng)信是物講誠(chéng)信是物業(yè)管理企業(yè)上檔次、上規(guī)模、走品牌化道路的業(yè)管理企業(yè)上檔次、上規(guī)模、走品牌化道路的必然要求。必然要求。2728物業(yè)管理區(qū)域的劃分要求物業(yè)管理區(qū)域的劃分要求 第三十二條第三十二條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門

24、會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)共同劃定。街道辦事處以及居民委員會(huì)共同劃定。 建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個(gè)以上獨(dú)立院建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。 影響消防通道、避難場(chǎng)所、燃?xì)馐褂冒踩怯绊懴劳ǖ馈⒈茈y場(chǎng)所、燃?xì)馐褂冒踩怯钔ǖ馈㈦娞菔褂靡约肮灿迷O(shè)施設(shè)備共有功能的，宇通道、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域不得分割劃

25、分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。291 1、區(qū)域劃分的基本原則、區(qū)域劃分的基本原則2 2、劃分區(qū)域的主管部門、劃分區(qū)域的主管部門30物業(yè)管理區(qū)域的劃分程序物業(yè)管理區(qū)域的劃分程序 第三十三條第三十三條 商品房的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)商品房的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。地縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收

26、到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，按照本房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。條例第三十二條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括：同的附件。明示的內(nèi)容包括： （一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍； （二）地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積；（二）地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積； （三）公共場(chǎng)所、公共綠化的面積和位置

27、；（三）公共場(chǎng)所、公共綠化的面積和位置； （四）公共車位數(shù)量和位置；（四）公共車位數(shù)量和位置； （五）地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬；（五）地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬； （六）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房的面積和位置；（六）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房的面積和位置； （七）共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；（七）共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬； （八）其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。（八）其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。31 1 1、申請(qǐng)區(qū)域劃分的時(shí)間、申請(qǐng)區(qū)域劃分的時(shí)間和所需提交的材料：和所需提交的材料： 2 2、區(qū)域劃分后的告知明、區(qū)域劃分后的告知明示義務(wù)示義務(wù)32物業(yè)服務(wù)用房物業(yè)服務(wù)用房 第三

28、十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計(jì)劃，同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。 物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件。33 1 1、建設(shè)要求：、建設(shè)要求： 2 2、配置標(biāo)準(zhǔn)：、配置標(biāo)準(zhǔn)： 3 3、交付條件：、交付條件： 4 4、物業(yè)服務(wù)用房的理解：一般包括：、物業(yè)服務(wù)用房的理解：一般包括：物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)用房等房、業(yè)主委員會(huì)用房等34物業(yè)招

29、投標(biāo)的范圍物業(yè)招投標(biāo)的范圍 第三十五條第三十五條 商品房的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售商品房的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并制定臨時(shí)管理規(guī)約。制定臨時(shí)管理規(guī)約。 投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬(wàn)平方米以下投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門批的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。務(wù)企業(yè)。35

30、 1 1、所有商品房前期物業(yè)管理均須招投標(biāo)）、所有商品房前期物業(yè)管理均須招投標(biāo)） 2 2、可以協(xié)議選聘的條件、可以協(xié)議選聘的條件 3 3、現(xiàn)行規(guī)定：、現(xiàn)行規(guī)定： 1 1）物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條：第二十四條： 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物 業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方 式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3 3個(gè)

31、或者住宅規(guī)模較個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 2 2）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法第三條：第三條：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位, ,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3 3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府個(gè)

32、或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。國(guó)家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘國(guó)家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。36前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同 第三十六條第三十六條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起十

33、五日內(nèi)務(wù)合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi), ,報(bào)縣級(jí)人民政府房報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門備案。產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門備案。 建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。37 1 1、物業(yè)企業(yè)應(yīng)提示、協(xié)助建設(shè)、物業(yè)企業(yè)應(yīng)提示、協(xié)助建設(shè)單位制定和完善商品房買賣合同文本單位制定和完善商品房買賣合同文本 2 2、注意、注意3 3個(gè)與物業(yè)相關(guān)合

34、同附件個(gè)與物業(yè)相關(guān)合同附件 3 3、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議問(wèn)題、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議問(wèn)題附件為前期物附件為前期物業(yè)服務(wù)合同業(yè)服務(wù)合同38物業(yè)的保修物業(yè)的保修 第三十七條第三十七條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系電話和地物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系電話和地址。址。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。39 保修方面的責(zé)保修方面的責(zé) 任或義務(wù)

35、界定任或義務(wù)界定40前期物業(yè)費(fèi)的收取前期物業(yè)費(fèi)的收取 第三十八條第三十八條 自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位和買受前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)使用時(shí)，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向買受人

36、收取任何費(fèi)用。服務(wù)企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。411 1、“前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日”的理解的理解2 2、“交付使用交付使用”的界定的界定3 3、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍的界定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍的界定錢？錢？開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商說(shuō)說(shuō)業(yè)主交業(yè)主交42臨時(shí)管理規(guī)約的終止臨時(shí)管理規(guī)約的終止 第三十九條第三十九條 臨時(shí)管理規(guī)約至業(yè)主大會(huì)會(huì)臨時(shí)管理規(guī)約至業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止議通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。43物業(yè)承接查驗(yàn)與資料移交物業(yè)承接查驗(yàn)與資料移交 第四十條第四十條 建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交下列

37、物業(yè)檔案資料：辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交下列物業(yè)檔案資料： （一）建設(shè)項(xiàng)目的各種批準(zhǔn)文件；（一）建設(shè)項(xiàng)目的各種批準(zhǔn)文件； （二）各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；（二）各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單； （三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （四）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （六）業(yè)主共有的房屋

38、、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備清單；（六）業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備清單； （七）其他相關(guān)資料。（七）其他相關(guān)資料。 新建物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后九新建物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后九 十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。政主管部門備案。44。1 1、承接查驗(yàn)的原因：、承接查驗(yàn)的原因： 1 1）是明確物業(yè)管理區(qū)）是明確物業(yè)管理區(qū)域的范圍；域的范圍； 2 2）明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備及共用部位、公）明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備及共用部位、公共場(chǎng)地等；共場(chǎng)地等； 3 3）劃清開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（業(yè)主）

39、劃清開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)公司的責(zé)任；委員會(huì)）與物業(yè)公司的責(zé)任； 4 4）及時(shí)掌握所管區(qū)域的物業(yè)）及時(shí)掌握所管區(qū)域的物業(yè)基本情況，發(fā)現(xiàn)管理的難點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)基本情況，發(fā)現(xiàn)管理的難點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)2 2、物業(yè)檔案資料的移交、物業(yè)檔案資料的移交 1 1）注意與備案資料數(shù)量?jī)?nèi)容是否一致）注意與備案資料數(shù)量?jī)?nèi)容是否一致 2 2）承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)核對(duì)資料內(nèi)容是否一致）承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)核對(duì)資料內(nèi)容是否一致 45水電公攤表的安裝及費(fèi)用確定水電公攤表的安裝及費(fèi)用確定 第四十一條 建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)給物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量裝置。46 1 1、一戶一表問(wèn)題、一戶一表問(wèn)題

40、2 2、水電周轉(zhuǎn)金問(wèn)題、水電周轉(zhuǎn)金問(wèn)題47車庫(kù)、車位的租售車庫(kù)、車位的租售 第四十二條第四十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時(shí)一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)和房屋時(shí)一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)和車位的數(shù)量、售價(jià)。車位的數(shù)量、售價(jià)。 建設(shè)單位用于銷售的車庫(kù)、車位，應(yīng)當(dāng)與房建設(shè)單位用于銷售的車庫(kù)、車位，應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫(kù)、車位預(yù)售許屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫(kù)、車位預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車庫(kù)、車位除外內(nèi)業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車庫(kù)、車位除外

41、48v1 1、公示和告知義務(wù)、公示和告知義務(wù)v2 2、同步銷售的義務(wù)、同步銷售的義務(wù)v3 3、辦證備案的義務(wù)、辦證備案的義務(wù)v4 4、相關(guān)規(guī)定：、相關(guān)規(guī)定：v1 1）物權(quán)法第七十四條）物權(quán)法第七十四條v 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于

42、停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有。v 2 2）關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋律若干問(wèn)題的解釋第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。49業(yè)主優(yōu)先業(yè)主優(yōu)先 第四十三條第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)車的車庫(kù)、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷

43、售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。車庫(kù)、車位數(shù)量等于或者少于管理區(qū)域的業(yè)主。車庫(kù)、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，建設(shè)單位不得將車庫(kù)、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主車庫(kù)、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。以外的人。 違反第二款規(guī)定的，房產(chǎn)登記主管部門不得違反第二款規(guī)定的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。50 1 1、相關(guān)規(guī)定：、相關(guān)規(guī)定： 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第五條建設(shè)單位第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)